Imposte acquisto seconda casa 2026: calcolo, IVA, registro e IMU

Aggiornato al 3 agosto 2026. Le imposte per acquistare una seconda casa cambiano in base al regime fiscale della vendita. Se si compra da un privato o da un’impresa con vendita esente IVA, si applicano l’imposta di registro del 9%, l’ipotecaria di 50 euro e la catastale di 50 euro. Se la vendita dell’impresa è soggetta a IVA, l’aliquota è normalmente del 10% per un’abitazione non di lusso o del 22% per le categorie A/1, A/8 e A/9, oltre a tre imposte fisse da 200 euro.

Dopo il rogito bisogna considerare anche IMU, TARI, eventuale tassazione del canone, condominio e manutenzione. La TASI non è più un tributo autonomo: è stata abolita dal 2020 e assorbita nella nuova IMU.

Imposte seconda casa 2026: riepilogo

Questa tabella descrive il regime ordinario senza agevolazione prima casa. Gli importi non comprendono onorario notarile, IVA sull’onorario, mutuo, mediazione, verifiche tecniche o costi condominiali.

Quando si paga il registro al 9%

L’imposta di registro proporzionale si applica quando la compravendita non è soggetta a IVA: è il caso tipico dell’acquisto da un privato, ma può riguardare anche la vendita esente effettuata da un’impresa. L’aliquota ordinaria per un’abitazione senza beneficio prima casa è il 9%, con importo minimo di 1.000 euro. Le imposte ipotecaria e catastale sono fisse a 50 euro ciascuna.

Non si deve quindi applicare il 9% automaticamente al prezzo. Se l’acquirente è una persona fisica che non agisce nell’esercizio di impresa, arte o professione e ricorrono le altre condizioni, può chiedere al notaio il sistema del prezzo-valore.

Prezzo-valore per la seconda casa

Con il prezzo-valore, l’imposta è calcolata sul valore catastale anche se il prezzo effettivo è più alto. Il corrispettivo reale deve comunque essere dichiarato integralmente nell’atto.

Per un’abitazione senza agevolazione prima casa la formula ordinaria è:

rendita catastale × 1,05 × 120 = valore catastale

Il moltiplicatore complessivo è 126. Il risultato va moltiplicato per il 9%. Per pertinenze, categorie particolari e situazioni non ordinarie il coefficiente deve essere verificato dal notaio.

Esempio: acquisto da privato

Prezzo: 250.000 euro. Rendita catastale: 900 euro. Richiesta valida del prezzo-valore.

• Valore catastale: 900 × 1,05 × 120 = 113.400 euro.
• Imposta di registro: 113.400 × 9% = 10.206 euro.
• Imposta ipotecaria: 50 euro.
• Imposta catastale: 50 euro.
• Totale imposte dell’atto: 10.306 euro.

Senza prezzo-valore, applicando il 9% al corrispettivo di 250.000 euro, il solo registro sarebbe pari a 22.500 euro. Il sistema non opera nelle cessioni soggette a IVA.

Quando si paga IVA al 10% o al 22%

Il fatto che il venditore sia un’impresa non significa sempre che la vendita sia imponibile IVA. In linea generale, la cessione effettuata dall’impresa costruttrice o di ripristino entro cinque anni dall’ultimazione dei lavori è soggetta a IVA; dopo cinque anni può essere imponibile in presenza dell’opzione prevista dalla legge. Altre cessioni d’impresa possono essere esenti. Il regime deve risultare dal rogito e dalla documentazione fiscale.

Nella vendita imponibile senza agevolazione prima casa:

• l’IVA è normalmente al 10% per un’abitazione non appartenente alle categorie A/1, A/8 e A/9;
• l’IVA è al 22% per A/1, A/8 e A/9;
• registro, ipotecaria e catastale sono pari a 200 euro ciascuna.

Esempio: vendita soggetta a IVA

Prezzo imponibile: 250.000 euro. Abitazione non classificata A/1, A/8 o A/9.

• IVA 10%: 25.000 euro.
• Imposta di registro: 200 euro.
• Imposta ipotecaria: 200 euro.
• Imposta catastale: 200 euro.
• Totale imposte dell’atto: 25.600 euro.

L’IVA è calcolata sul prezzo, non sul valore catastale. Questa differenza deve entrare nel budget prima di sottoscrivere proposta o preliminare.

È davvero una seconda casa ai fini fiscali?

Prima di applicare le aliquote ordinarie bisogna verificare se l’acquirente possa chiedere l’agevolazione prima casa. La possibilità non dipende soltanto dal numero di immobili posseduti. Contano Comune, categoria catastale, diritti già detenuti e modo in cui furono acquistate le abitazioni precedenti.

Dal 2025, chi possiede una casa acquistata con il beneficio può, rispettando le altre condizioni, comprare la nuova abitazione in regime agevolato e vendere quella precedente entro due anni dal nuovo rogito. Per aliquote e requisiti consulta la guida sulle imposte di acquisto prima casa nel 2026.

Prima di qualificare l’operazione come “seconda casa” vanno quindi ricostruiti proprietà, quote, usufrutto, uso, abitazione, comunione tra coniugi e precedenti acquisti agevolati.

Imposte del preliminare

Il contratto preliminare deve essere registrato. Per i preliminari stipulati dal 1° gennaio 2025, caparre confirmatorie e acconti non soggetti a IVA scontano il registro dello 0,5%, imputabile all’imposta del definitivo entro i limiti di legge. Restano l’imposta fissa di registrazione e il bollo; gli acconti soggetti a IVA seguono il relativo regime.

Caparra e acconto producono anche effetti civilistici differenti. La descrizione dei pagamenti nel contratto deve coincidere con la loro funzione reale e con le condizioni sospensive, per esempio quella legata all’ottenimento del mutuo.

Mutuo per seconda casa

Per un finanziamento destinato all’acquisto di una seconda casa, l’imposta sostitutiva applicata dalla banca è ordinariamente pari al 2% del capitale finanziato, invece dello 0,25% previsto per i mutui con i requisiti prima casa. Su un mutuo di 150.000 euro, la sola imposta sostitutiva al 2% è pari a 3.000 euro.

Gli interessi del mutuo contratto per una seconda casa non beneficiano della detrazione prevista per l’acquisto dell’abitazione principale. Prima di confrontare le rate è quindi utile calcolare anche imposta sostitutiva, istruttoria, perizia, polizza e costo complessivo del credito.

IMU sulla seconda casa nel 2026

L’IMU è normalmente dovuta dal proprietario o dal titolare del diritto reale. L’inquilino non paga l’IMU. L’esenzione ordinaria riguarda l’abitazione principale non classificata A/1, A/8 o A/9: una casa a disposizione, locata o usata per vacanze resta in genere imponibile.

La TASI è stata abolita dal 2020 e non deve essere aggiunta all’IMU come seconda imposta autonoma. Per conoscere quanto pagare occorre usare l’aliquota deliberata dal Comune per l’anno e per la specifica fattispecie, consultando il portale del Dipartimento delle Finanze e l’eventuale regolamento comunale.

Formula IMU per un’abitazione

Per le abitazioni del gruppo A, esclusa A/10, e per C/2, C/6 e C/7 la base ordinaria è:

rendita catastale × 1,05 × 160

Alla base si applicano aliquota comunale, quota di possesso e mesi rilevanti. L’aliquota base nazionale per gli immobili diversi dall’abitazione principale è lo 0,86%, ma il Comune può modificarla nei limiti di legge: non è corretto usare una percentuale generica senza controllare la delibera 2026.

Esempio IMU puramente indicativo

Rendita catastale: 900 euro. Aliquota ipotetica: 1,06%. Proprietà al 100% per tutto l’anno.

• Base imponibile: 900 × 1,05 × 160 = 151.200 euro.
• IMU annua indicativa: 151.200 × 1,06% = 1.602,72 euro.

L’esempio non indica l’aliquota di Roma o di un altro Comune: serve soltanto a mostrare il calcolo. L’IMU si versa ordinariamente in acconto entro il 16 giugno e a saldo entro il 16 dicembre, con conguaglio secondo le aliquote pubblicate.

Riduzioni IMU più comuni

• Canone concordato: l’imposta calcolata con l’aliquota applicabile è ridotta al 75%, cioè lo sconto nazionale è del 25%; vanno rispettati contratto, accordo territoriale e adempimenti richiesti.
• Comodato a genitore o figlio: la base può essere ridotta del 50% solo con tutti i requisiti nazionali, inclusi contratto registrato e limiti sugli immobili posseduti; non basta concedere gratuitamente la casa.
• Immobile inagibile o inabitabile e non utilizzato: la base può essere ridotta del 50% per il periodo in cui sussistono e sono provate le condizioni.
• Immobile storico o artistico: è prevista una riduzione della base imponibile, da verificare sulla qualificazione formale del bene.

Il Comune può prevedere aliquote specifiche o richiedere comunicazioni. La riduzione non va applicata in autonomia senza controllare norma, delibera e documenti.

TARI, locazione e altre imposte annuali

TARI

La tassa rifiuti segue l’occupazione o detenzione dell’immobile e il regolamento comunale. In una locazione stabile è normalmente a carico dell’occupante; per detenzioni brevi o casa a disposizione la posizione può restare in capo al proprietario. Un immobile vuoto non è automaticamente esente: utenze, arredi e condizioni oggettive contano secondo le regole locali.

Reddito da locazione

Se la seconda casa viene affittata, il canone va dichiarato. Per le locazioni abitative il proprietario persona fisica può valutare IRPEF ordinaria o cedolare secca, se il contratto e i soggetti rientrano nel regime. Le locazioni brevi hanno regole proprie: nel 2026 la cedolare è al 21% per una sola unità scelta dal contribuente e al 26% per la seconda; dal terzo appartamento opera la presunzione di attività imprenditoriale. La guida sulle tasse Airbnb 2026 approfondisce calcolo e ritenuta.

L’IMU resta dovuta anche se l’immobile è locato. Cedolare secca, IRPEF e IMU colpiscono presupposti differenti e non si sostituiscono tra loro.

Costi non fiscali da mettere a budget

• onorario notarile e spese vive;
• provvigione dell’agenzia e IVA sulla provvigione;
• perizia, istruttoria, assicurazioni e interessi del mutuo;
• verifica urbanistica, catastale e condominiale;
• condominio ordinario e lavori straordinari deliberati;
• manutenzione, utenze, assicurazione e periodi senza reddito;
• eventuale gestione professionale se l’immobile viene locato.

Prima dell’acquisto è opportuno controllare planimetria e dati catastali, ma anche titoli edilizi e stato legittimo. Una variazione catastale non sana da sola un abuso urbanistico: consulta l’approfondimento su dati catastali e conformità.

Checklist prima di firmare

1. Verificare se l’operazione può ancora ottenere i benefici prima casa.
2. Chiedere al venditore e al notaio se la cessione è esente o soggetta a IVA.
3. Controllare categoria, rendita catastale e pertinenze.
4. Far calcolare imposte con e senza prezzo-valore, se applicabile.
5. Leggere la delibera IMU 2026 del Comune e simulare il costo annuale.
6. Stimare TARI, condominio, manutenzione, assicurazione e periodi sfitti.
7. Se l’obiettivo è locare, simulare il reddito netto dopo imposte e costi, non soltanto il canone lordo.
8. Inserire nel preliminare condizioni e documenti essenziali prima di versare somme rilevanti.

Fonti ufficiali

• Agenzia delle Entrate: imposte sull’acquisto della casa.
• Agenzia delle Entrate: guida all’acquisto della casa.
• Dipartimento delle Finanze: disciplina IMU.
• Dipartimento delle Finanze: base imponibile IMU.
• Dipartimento delle Finanze: regolamenti e aliquote comunali.

Domande frequenti

Quanto si paga per comprare una seconda casa da un privato?

Di regola registro al 9%, con minimo 1.000 euro, più 50 euro di imposta ipotecaria e 50 euro di catastale. Nei casi ammessi, il prezzo-valore consente di calcolare il 9% sul valore catastale.

Su una seconda casa si paga sempre IVA?

No. L’IVA si paga solo se la vendita è imponibile. Da un privato e nelle vendite d’impresa esenti si applica l’imposta di registro.

La TASI si paga ancora?

No. Dal 2020 la TASI è stata abolita come tributo autonomo e assorbita nella nuova IMU.

Chi paga l’IMU se la seconda casa è affittata?

Il proprietario o il titolare del diritto reale. L’inquilino non è soggetto passivo IMU, ma può essere tenuto alla TARI secondo durata dell’occupazione e regolamento comunale.

Il canone concordato elimina l’IMU?

No. La legge riduce al 75% l’IMU calcolata con l’aliquota applicabile, se il contratto possiede tutti i requisiti. Il Comune può inoltre deliberare aliquote specifiche.

Gli interessi del mutuo per seconda casa sono detraibili?

Non beneficiano della detrazione prevista per il mutuo destinato all’acquisto dell’abitazione principale. Vanno inoltre considerati l’imposta sostitutiva ordinaria del 2% e gli altri costi bancari.

Contenuto informativo, non sostitutivo di consulenza notarile, fiscale o legale. Regime IVA, prezzo-valore, aliquota IMU, agevolazioni e tassazione del reddito dipendono dai documenti e dalla situazione personale.