Imposte acquisto prima casa 2026: calcolo, requisiti e costi

Aggiornato al 3 agosto 2026. Le imposte per l’acquisto della prima casa dipendono soprattutto da due elementi: il regime fiscale della vendita e la presenza dei requisiti per l’agevolazione “prima casa”. Se la vendita è soggetta a imposta di registro, il beneficio riduce l’aliquota al 2%; se è soggetta a IVA, l’aliquota agevolata è il 4%. Non sono però due alternative che l’acquirente può scegliere liberamente: il trattamento dipende dal venditore e dall’operazione indicata nel rogito.

Questa guida corregge alcune confusioni frequenti tra IVA, imposta di registro, immobile “prima casa” e abitazione principale. Riporta inoltre le regole vigenti nel 2026, compreso il termine di due anni per vendere l’abitazione già acquistata con i benefici quando si compra prima la nuova casa.

Imposte prima casa 2026: tabella riepilogativa

Gli importi in tabella riguardano le imposte dell’atto di compravendita. Restano separati onorario notarile, costi della banca, provvigione dell’agenzia, verifiche tecniche, eventuale trascrizione del preliminare e altre spese del caso concreto.

IVA o imposta di registro: decide il regime della vendita

È sbagliato affermare che da un privato si paghi IVA al 2%. Nelle vendite tra privati l’operazione non è soggetta a IVA: il 2% è l’aliquota agevolata dell’imposta di registro.

La vendita di un’abitazione da parte di un’impresa può essere esente oppure soggetta a IVA. In linea generale, la cessione effettuata dall’impresa costruttrice o di ripristino entro cinque anni dall’ultimazione dei lavori è soggetta a IVA. Dopo cinque anni può diventare imponibile se il venditore esercita l’opzione prevista dalla legge; negli altri casi può essere esente. Non basta quindi sapere che il venditore è una “ditta”: il notaio deve verificare il regime della specifica operazione.

Quando l’atto è soggetto a IVA, l’agevolazione prima casa porta l’aliquota al 4% e le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute in misura fissa, pari a 200 euro ciascuna. Quando la vendita è esente IVA, si applica invece il registro proporzionale del 2%, con ipotecaria e catastale da 50 euro ciascuna.

Che cosa significa davvero “agevolazione prima casa”

“Prima casa” non significa semplicemente che l’acquirente non abbia mai comprato un immobile. È un’espressione fiscale collegata a requisiti oggettivi e soggettivi stabiliti dalla nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, parte I, allegata al DPR 131/1986.

Inoltre, prima casa e abitazione principale non sono sinonimi. Per l’agevolazione sull’acquisto, in via ordinaria è richiesta la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile, non necessariamente nell’abitazione comprata. Per l’esenzione IMU dell’abitazione principale e per la detrazione degli interessi del mutuo valgono presupposti propri, tra cui dimora abituale e residenza anagrafica o termini specifici. Le tre verifiche devono essere tenute separate.

Requisiti prima casa nel 2026

1. Categoria catastale ammessa

L’abitazione deve rientrare in una categoria agevolabile. Sono escluse A/1, A/8 e A/9, cioè abitazioni signorili, ville e castelli o palazzi di pregio storico-artistico. Non è sufficiente una descrizione generica come “immobile non di lusso”: al rogito conta anche la categoria catastale risultante dagli atti.

Possono rientrare anche le pertinenze classificate C/2, C/6 e C/7, nel limite ordinario di una per ciascuna categoria, se destinate durevolmente al servizio dell’abitazione agevolata. L’acquisto può avvenire insieme alla casa o con atto separato, purché siano rispettate le condizioni.

2. Comune di residenza o di attività

L’immobile deve trovarsi nel Comune in cui l’acquirente ha già la residenza oppure la trasferirà entro 18 mesi dal rogito. L’impegno deve essere dichiarato nell’atto. La norma ammette anche alcune alternative, tra cui il Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività; per chi si è trasferito all’estero per lavoro esistono condizioni specifiche da verificare con il notaio.

Il termine riguarda il trasferimento nel Comune, non necessariamente nell’esatto appartamento acquistato. Una dichiarazione non veritiera o il mancato trasferimento senza una causa giuridicamente rilevante può far perdere il beneficio.

3. Nessun’altra abitazione nello stesso Comune

L’acquirente non deve essere titolare esclusivo, o in comunione con il coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione su un’altra casa nel Comune in cui si trova il nuovo immobile. Quote, diritti reali, comunione legale e caratteristiche dell’altra abitazione vanno esaminati prima del preliminare: le formule semplificate “ho solo una quota” o “la casa non è utilizzabile” non bastano a garantire il beneficio.

4. Precedente acquisto con agevolazione

Chi possiede, anche per quote, un’abitazione acquistata con l’agevolazione prima casa in Italia può comprare il nuovo immobile con il beneficio dichiarando di vendere quello precedente. Dal 2025 il termine è stato esteso da uno a due anni dalla data del nuovo acquisto.

La regola dei due anni non modifica ogni altro termine collegato alla prima casa. In particolare, chi vende un immobile agevolato prima che siano trascorsi cinque anni deve acquistare entro un anno un’altra abitazione da destinare a propria abitazione principale per evitare la decadenza. Anche il credito d’imposta per il riacquisto ha presupposti autonomi: non va calcolato dando per scontato che ogni termine annuale sia diventato biennale.

Come si calcola l’imposta di registro con il prezzo-valore

Nelle vendite di abitazioni e relative pertinenze soggette a imposta di registro, l’acquirente persona fisica che non agisce nell’esercizio di impresa, arte o professione può chiedere al notaio il sistema del prezzo-valore, quando ne ricorrono i requisiti. L’imposta viene calcolata sul valore catastale e non sul corrispettivo, che deve comunque essere indicato correttamente nell’atto.

Per la prima casa, la formula è:

rendita catastale × 1,05 × 110 = valore catastale agevolato

Il coefficiente complessivo è quindi 115,5. Il 2% si applica al risultato, ferma l’imposta minima di 1.000 euro.

Esempio con acquisto da privato

Prezzo dichiarato: 250.000 euro. Rendita catastale: 900 euro.

• Valore catastale: 900 × 1,05 × 110 = 103.950 euro.
• Imposta di registro: 103.950 × 2% = 2.079 euro.
• Imposta ipotecaria: 50 euro.
• Imposta catastale: 50 euro.
• Totale imposte dell’atto: 2.179 euro.

Senza prezzo-valore, se la base fosse il corrispettivo di 250.000 euro, il solo registro al 2% sarebbe pari a 5.000 euro. L’applicabilità del sistema deve essere richiesta al notaio e non opera nelle vendite soggette a IVA.

Esempio di acquisto soggetto a IVA

Prezzo imponibile: 250.000 euro. Vendita soggetta a IVA con requisiti prima casa.

• IVA 4%: 10.000 euro.
• Imposta di registro: 200 euro.
• Imposta ipotecaria: 200 euro.
• Imposta catastale: 200 euro.
• Totale imposte dell’atto: 10.600 euro.

Qui il valore catastale non sostituisce il prezzo come base IVA. Anche per questo due abitazioni con lo stesso prezzo possono produrre un carico fiscale molto diverso.

Imposte sul preliminare dal 2025

Il contratto preliminare deve essere registrato entro i termini di legge. Dal 1° gennaio 2025, per caparre confirmatorie e acconti non soggetti a IVA si applica l’imposta di registro dello 0,5%, imputabile a quella dovuta per il definitivo e nei limiti previsti dalla disciplina. Restano l’imposta fissa di registrazione e il bollo; gli acconti soggetti a IVA seguono invece il relativo regime.

La qualificazione della somma come caparra o acconto non è una semplice etichetta: produce effetti fiscali e civilistici differenti. Nel preliminare vanno indicati in modo coerente importi, scadenze, provenienza dei pagamenti, condizioni sospensive per mutuo e verifiche tecniche.

Mutuo prima casa: imposta sostitutiva e interessi

Se il finanziamento bancario è destinato all’acquisto dell’abitazione con i requisiti prima casa, l’imposta sostitutiva sul mutuo è normalmente dello 0,25% dell’importo finanziato; per finanziamenti destinati ad altre abitazioni l’aliquota è ordinariamente del 2%. È un costo del finanziamento, non un’imposta della compravendita.

La detrazione IRPEF degli interessi passivi del mutuo per abitazione principale segue regole ulteriori: intestazione del mutuo e dell’immobile, effettiva destinazione ad abitazione principale, termini e limiti di spesa. Ottenere l’aliquota prima casa al rogito non rende automaticamente detraibili tutti gli interessi.

Quando si perde l’agevolazione

Le principali cause di decadenza sono:

• dichiarazioni non veritiere rese nell’atto;
• mancato trasferimento della residenza nel Comune entro 18 mesi, quando richiesto;
• mancata vendita entro due anni dell’abitazione precedente acquistata con il beneficio;
• vendita o donazione dell’immobile agevolato entro cinque anni senza un riacquisto idoneo entro un anno.

In caso di decadenza l’Agenzia delle Entrate recupera la differenza tra imposta ordinaria e agevolata, oltre a interessi e sanzione. Se ci si accorge prima della scadenza di non poter rispettare un impegno dichiarato, è opportuno rivolgersi subito al notaio o a un professionista: in alcune situazioni è possibile presentare un’istanza all’Agenzia prima che la violazione si perfezioni e ridurre il costo sanzionatorio.

Bonus prima casa under 36 nel 2026

Il beneficio fiscale straordinario “prima casa under 36” non è una detassazione generale per i rogiti stipulati nel 2026. Le proroghe hanno riguardato specifici atti definitivi entro il 31 dicembre 2024 collegati a preliminari registrati entro il 31 dicembre 2023, con regole transitorie per il credito riconosciuto.

Nel 2026 un acquirente under 36 può usare l’ordinaria agevolazione prima casa se ne possiede i requisiti e può verificare separatamente l’accesso al Fondo di garanzia per i mutui prima casa. Garanzia pubblica sul finanziamento ed esenzione dalle imposte di acquisto sono misure diverse.

Controlli prima del rogito

1. Definire il regime fiscale del venditore: privato, impresa in esenzione IVA o vendita imponibile IVA.
2. Controllare categoria e rendita catastale: servono per requisiti e calcolo. Se i dati non coincidono con lo stato reale, leggi la guida sulla conformità e l’aggiornamento catastale.
3. Ricostruire gli immobili già posseduti: proprietà, quote, usufrutto, uso, abitazione e acquisti agevolati.
4. Verificare i tre termini: 18 mesi per la residenza nel Comune, due anni per vendere la vecchia casa agevolata dopo il nuovo acquisto, un anno per il riacquisto che evita la decadenza da vendita infraquinquennale.
5. Chiedere il prezzo-valore: quando applicabile, deve risultare dall’atto.
6. Separare imposte e altri costi: notaio, mutuo, mediazione, tecnico e lavori non vanno confusi con i tributi.
7. Verificare la provenienza e i gravami: ipoteche, pignoramenti, successioni e donazioni richiedono controlli dedicati. Se il venditore ha un finanziamento in corso, consulta la guida su come vendere casa con mutuo.

Fonti ufficiali

• Agenzia delle Entrate: acquisto con i benefici prima casa.
• Agenzia delle Entrate: guida all’acquisto della casa.
• Agenzia delle Entrate: immobili ammessi all’agevolazione.
• Agenzia delle Entrate, risposta 238/2025: termine di due anni.
• FiscoOggi: preliminari e imposte dal 2025.

Domande frequenti

Da un privato si paga IVA al 2%?

No. In una vendita tra privati non si applica IVA. Con i requisiti prima casa si paga l’imposta di registro al 2%, più 50 euro di imposta ipotecaria e 50 euro di catastale.

L’IVA al 4% vale per ogni acquisto da costruttore?

No. Serve che la vendita sia soggetta a IVA e che l’acquirente abbia i requisiti prima casa. Occorre inoltre verificare il momento di ultimazione dei lavori e l’eventuale opzione del venditore.

Devo trasferire la residenza nell’appartamento entro 18 mesi?

Per l’agevolazione d’acquisto, in via ordinaria va trasferita la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile. Abitazione principale, IMU e detrazione del mutuo hanno requisiti distinti.

Ho già una casa comprata con il beneficio: posso acquistare di nuovo?

Sì, se ricorrono tutte le altre condizioni e nell’atto ti impegni a vendere l’abitazione agevolata precedente entro due anni dal nuovo acquisto. La posizione va controllata prima del rogito.

Il prezzo-valore si applica anche quando pago IVA?

No. Nella vendita soggetta a IVA la base imponibile è il prezzo. Il prezzo-valore riguarda gli atti soggetti a imposta di registro e solo nei casi previsti.

Le imposte sono tutte comprese nel preventivo del notaio?

Il notaio normalmente riscuote e versa le imposte dell’atto, ma il preventivo deve distinguere tributi, onorario, IVA sull’onorario e spese. L’IVA sul prezzo viene invece corrisposta al venditore secondo i documenti fiscali dell’operazione.

Questa guida ha finalità informative e non sostituisce la verifica del notaio, del commercialista o di un avvocato sul singolo acquisto. Titolarità pregresse, acquisti per quote, comunione tra coniugi, successioni, residenti all’estero e vendite infraquinquennali richiedono un esame documentale.