Revoca amministratore di condominio: nomina e regole 2026

L’amministratore di condominio può essere revocato in qualsiasi momento dall’assemblea, anche prima della scadenza dell’incarico. In presenza di gravi irregolarità, ciascun condomino può inoltre domandare la revoca all’autorità giudiziaria nei casi previsti dall’articolo 1129 del Codice civile.

Nomina e revoca devono rispettare maggioranze, convocazione e verbalizzazione. Una delibera adottata senza i requisiti necessari può essere contestata, mentre una sostituzione gestita male rischia di lasciare il condominio senza documenti, operatività bancaria o continuità nei pagamenti.

Questa guida riassume le regole vigenti nel 2026. Le informazioni sono generali e non sostituiscono la valutazione di un avvocato sul caso concreto.

Quando è obbligatorio nominare l’amministratore

Ai sensi dell’articolo 1129 del Codice civile, la nomina è obbligatoria quando i condomini sono più di otto. Il numero riguarda i proprietari partecipanti al condominio, non il numero delle unità immobiliari: più appartamenti appartenenti allo stesso soggetto non equivalgono automaticamente a più condomini.

Se l’assemblea non provvede, uno o più condomini oppure l’amministratore dimissionario possono rivolgersi all’autorità giudiziaria per ottenere la nomina. Nei condomìni con non più di otto partecipanti la nomina non è obbligatoria, ma resta possibile deliberarla.

Chi può essere nominato amministratore

L’articolo 71-bis delle disposizioni di attuazione del Codice civile stabilisce i requisiti. In sintesi, l’amministratore deve:

• godere dei diritti civili;
• non avere riportato le condanne indicate dalla norma;
• non essere destinatario di misure di prevenzione definitive, salvo riabilitazione;
• non essere interdetto o inabilitato;
• non risultare nell’elenco dei protesti cambiari;
• possedere un diploma di scuola secondaria di secondo grado;
• avere frequentato un corso iniziale e svolgere l’aggiornamento periodico previsto.

Per l’amministratore scelto tra i condomini operano alcune eccezioni relative a diploma e formazione iniziale. Possono essere nominate anche società: in tal caso i requisiti devono essere posseduti dai soggetti individuati dalla legge che svolgono concretamente le funzioni di amministrazione.

Il decreto del Ministero della Giustizia 13 agosto 2014, n. 140 disciplina criteri e modalità della formazione e dell’aggiornamento degli amministratori professionisti.

Come avviene la nomina dell’amministratore

La nomina deve comparire nell’ordine del giorno dell’assemblea. La deliberazione richiede, sia in prima sia in seconda convocazione, la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio, secondo l’articolo 1136, secondo e quarto comma, del Codice civile.

Non basta quindi raggiungere 500 millesimi senza la maggioranza delle persone intervenute, né è sufficiente la sola maggioranza numerica priva del valore millesimale richiesto.

Il verbale dovrebbe indicare almeno:

• identità dell’amministratore nominato;
• durata e decorrenza dell’incarico;
• compenso analiticamente specificato;
• esito della votazione, favorevoli, contrari e astenuti;
• millesimi rappresentati;
• eventuali condizioni approvate dall’assemblea.

Accettazione e compenso

All’accettazione e a ogni rinnovo l’amministratore deve comunicare i dati anagrafici e professionali, il codice fiscale e, se si tratta di società, denominazione e sede legale. Deve inoltre indicare dove sono custoditi i registri condominiali e quando gli interessati possono prenderne visione.

L’importo del compenso deve essere specificato analiticamente al momento dell’accettazione o del rinnovo. L’articolo 1129 collega l’omessa specificazione alla nullità della nomina. Formule generiche o costi aggiuntivi non chiaramente esposti possono alimentare contestazioni.

Quanto dura l’incarico

L’incarico dura un anno e si intende rinnovato per eguale durata, salvo decisione dell’assemblea. Ciò non impedisce ai condomini di discutere periodicamente conferma, sostituzione e compenso, né limita il potere di revoca esercitabile in ogni momento.

L’assemblea convocata per dimissioni o revoca deve deliberare anche sulla nomina del nuovo amministratore. Questa contestualità riduce il rischio di vuoti gestionali.

Revoca assembleare: quando e con quale maggioranza

L’assemblea può revocare l’amministratore in qualsiasi momento, con la stessa maggioranza richiesta per la nomina oppure secondo le modalità valide previste dal regolamento condominiale.

La revoca assembleare non richiede necessariamente una grave irregolarità. Tuttavia, quando avviene senza giusta causa prima della naturale scadenza, possono sorgere questioni economiche relative al rapporto contrattuale e all’eventuale danno. Il diritto del condominio di sostituire l’amministratore e le conseguenze patrimoniali sono profili distinti, da valutare sulla documentazione concreta.

Come chiedere la convocazione dell’assemblea

I condomini interessati possono chiedere all’amministratore di inserire revoca e nuova nomina all’ordine del giorno. In base all’articolo 66 delle disposizioni di attuazione, almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio possono domandare la convocazione straordinaria; trascorsi inutilmente dieci giorni, possono procedere direttamente alla convocazione, rispettando tutte le formalità.

Una voce generica come “varie ed eventuali” non è una base prudente per deliberare la revoca: i partecipanti devono essere messi in condizione di conoscere preventivamente l’argomento.

Revoca giudiziale dell’amministratore

Ciascun condomino può chiedere la revoca all’autorità giudiziaria nei casi previsti dall’articolo 1129, tra cui:

• mancata comunicazione all’assemblea di una citazione o di un provvedimento che ecceda le attribuzioni dell’amministratore, nel caso disciplinato dall’articolo 1131;
• omessa presentazione del rendiconto della gestione;
• gravi irregolarità nella gestione.

La norma elenca diverse situazioni che possono costituire gravi irregolarità, senza rendere l’elenco necessariamente esaustivo:

• omessa convocazione dell’assemblea per approvare il rendiconto;
• ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per revoca e nuova nomina;
• mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari, amministrativi o deliberazioni assembleari;
• mancata apertura o utilizzazione del conto corrente intestato al condominio;
• confusione tra patrimonio condominiale e patrimonio personale;
• gestione negligente delle azioni per recuperare crediti condominiali;
• irregolarità nella tenuta dei registri o nel rilascio delle attestazioni previste;
• comunicazione omessa, incompleta o inesatta dei dati obbligatori.

Non ogni errore produce automaticamente la revoca: il giudice valuta fatti, gravità, documenti e circostanze. Accuse generiche o semplici divergenze sulle scelte gestionali non equivalgono, da sole, alla prova di una grave irregolarità.

Irregolarità fiscali e conto condominiale

Quando emergono gravi irregolarità fiscali o la mancata apertura e utilizzazione del conto intestato al condominio, anche il singolo condomino può chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione e revocare l’amministratore. Se l’assemblea non provvede, ciascun condomino può rivolgersi all’autorità giudiziaria.

Se la domanda viene accolta, il ricorrente ha diritto di rivalsa verso il condominio per le spese legali; il condominio può a sua volta rivalersi sull’amministratore revocato, secondo quanto stabilito dalla norma.

Cosa accade dopo la revoca

Alla cessazione dell’incarico, l’amministratore uscente deve consegnare tutta la documentazione in proprio possesso relativa al condominio e ai singoli condomini. Deve inoltre eseguire le attività urgenti necessarie a evitare pregiudizi agli interessi comuni, senza diritto a ulteriori compensi per tali attività.

Il passaggio di consegne dovrebbe comprendere almeno:

• registri condominiali e verbali;
• contabilità, estratti conto e riconciliazioni bancarie;
• contratti con fornitori e assicurazioni;
• situazione dei pagamenti e dei crediti verso condomini;
• contenziosi, pratiche fiscali e scadenze;
• chiavi, credenziali e documentazione tecnica;
• fondi disponibili e lavori deliberati o in corso.

Il nuovo amministratore deve verificare la documentazione ricevuta e verbalizzare eventuali mancanze, evitando di attribuire responsabilità prima di aver ricostruito i fatti.

Condominio e affitti brevi: ruoli da non confondere

L’amministratore di condominio gestisce le parti comuni e applica le deliberazioni valide; non sostituisce il proprietario nella gestione dell’unità destinata alla locazione. Per un immobile turistico a Roma è utile coordinare regolamento, accessi, raccolta rifiuti, rumori e comunicazioni operative con un servizio di gestione della locazione turistica a Roma, mantenendo distinti i compiti del property manager da quelli dell’amministratore condominiale.

Il proprietario che desidera delegare anche ospitalità, manutenzione e controllo dell’appartamento può consultare i servizi dedicati ai proprietari di Roma. Questi collegamenti sono pertinenti alla gestione dell’unità privata e non attribuiscono al gestore poteri sulle parti comuni.

Errori da evitare nella revoca

• votare la revoca senza inserirla chiaramente nell’ordine del giorno;
• calcolare soltanto i millesimi e non anche la maggioranza degli intervenuti;
• revocare senza nominare contestualmente il sostituto;
• confondere una contestazione personale con una grave irregolarità documentabile;
• omettere di disciplinare compensi e passaggio di consegne;
• impedire l’accesso ai documenti senza seguire le procedure previste;
• agire in giudizio senza raccogliere verbali, estratti conto, richieste e prove delle omissioni.

Conclusioni

La revoca dell’amministratore è sempre possibile per decisione dell’assemblea, purché convocazione e maggioranze siano corrette. La revoca giudiziale richiede invece uno dei presupposti previsti dalla legge e una ricostruzione documentale rigorosa. Nei casi conflittuali è opportuno far esaminare verbali, regolamento, rendiconti e corrispondenza da un professionista.

Fonti istituzionali: Normattiva – articolo 1129 del Codice civile; Normattiva – articolo 1136 del Codice civile; Normattiva – articolo 71-bis delle disposizioni di attuazione; D.M. 13 agosto 2014, n. 140.

Contenuto aggiornato ad agosto 2026. Le norme e la giurisprudenza possono evolvere; la guida non costituisce consulenza legale.