Come diventare amministratore di condominio

L’amministratore condominio è una persona fisica che si occupa di tutelare gli interessi dei suoi condomini, persone fisiche e le loro abitazioni

Chi è l’amministratore di condominio e cosa fa?

L’amministratore di condominio è una persona fisica che si occupa di tutelare gli interessi dei suoi condomini, persone fisiche, che abitano in un condominio, un edificio, nel quale esistono proprietà singole e beni   comuni in condivisione come: i tetti, le cantine, i muri maestri.

Affinché si possa parlare di condominio è necessario che l’edificio sia strutturato verticalmente, perché solo con la verticalità le parti sono in comune. Diversamente, quando le case sono disposte a schiera o in edifici adiacenti i tetti, le scale, gli impianti non sono in comune con il vicino.

Definizione di condominio

Il condominio pur non essendo un soggetto giuridico, né una persona fisica, è un soggetto fiscale al quale viene attribuito un codice fiscale che lo identifica nei rapporti attivi, passivi e procedure giudiziarie. Il codice fiscale non subisce modifiche anche se all’amministratore in carica può subentrarne un altro.

Ruolo dell’amministratore condominio

La sua figura è disciplinata dall’art.1130 del codice civile suddiviso in 10 commi che stabiliscono i doveri dell’amministratore di condominio nella sua attività di ordinaria amministrazione. Vediamoli qui di seguito:

• innanzitutto, quando i condomini devono discutere su questioni comuni lo comunicano all’amministratore il quale riunisce tutti i condomini  in un’assemblea dando seguito alle deliberazioni della stessa.
• successivamente deve disciplinare l’uso delle parti comuni dell’edificio che secondo quanto stabilisce l’art.1117 c.c. sono le scale, i portoni d’ingresso, i portici, i cortili, i locali per la portineria e l’alloggio del portiere, il riscaldamento centrale, gli stenditoi, le opere, le installazioni come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti, le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.
• deve altresì disciplinare la prestazione dei servizi nell’interesse comune, affinché sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini. L’art.1123 pattuisce che le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.
• l’amministratore deve anche riscuotere i contributi ed erogare le spese necessarie per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni. Qualora il condomino sostiene spese per le cose comuni senza l’autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso secondo quanto prescritto dall’art. 1134 c.c.
• l‘amministratore di condominio deve compiere anche atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio; questo significa che può adottare misure cautelari generali, ma può anche esercitare azioni petitorie nei confronti delle turbative e delle molestie prodotte dagli stessi condòmini sulle cose comuni.
• deve curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari dei diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata in forma scritta entro 60 giorni all’amministratore. In caso di dati incompleti, l’amministratore richiede le informazioni corrette e complete con lettera raccomandata, qualora nonostante questo sollecito, i dati continuano ad essere incompleti, allora l’amministratore provvede ad acquisire le informazioni necessarie, addebitando il costo ai responsabili.
• l’amministratore provvede a curare il registro dei verbali delle assemblee, nel quale vengono annotate anche le mancate costituzioni delle assemblee, allo stesso è allegato il regolamento di condominio; il registro di nomina e revoca dell’amministratore, nel quale sono riportate le date di nomina e revoca di tutti gli amministratori, gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale; il registro di contabilità, nel quale sono annotati i movimenti in entrata e in uscita, in ordine cronologico.
• deve conservare anche tutta la documentazione avente ad oggetto sia il rapporto con i condomini, sia lo stato tecnico-amministrativo dell’edificio e del condominio.
• qualora il condomino lo richieda, l’amministratore deve fornirgli un’attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso.
• infine deve redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la sua approvazione entro centottanta giorni.

Gli obblighi fiscali dell’amministratore di condominio

Gli amministratori di condominio sono tenuti a comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati relativi agli interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica, eseguiti sulle parti comuni del condominio, al fine di inserire queste spese nelle dichiarazioni precompilate, secondo le direttive comunicate dal MEF il 1°dicembre 2016 pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale del 20.12.2016.

L’Agenzia delle Entrate può richiedere agli amministratori di condominio dati, notizie, documenti relativi alla gestione condominiale ex art. 32, c.1, n.8-ter, D.P.R. n. 600/1973.

Il condominio è sostituto d’imposta in virtù di ciò l’amministratore ha l’obbligo di versare le ritenute sui compensi erogati entro il 30 giugno e 20 dicembre di ogni anno. Per fare un esempio pratico, l’amministratore è tenuto a versare la ritenuta del 4% a titolo di acconto sui corrispettivi dovuti per prestazioni relative ai contratti di appalto di opere e servizi, qualora queste non raggiungano la soglia minima della ritenuta pari a 500 euro disciplinato dal comma 2 bis all’art. 25 ter, D.P.R. n. 600/1973.

A queste ritenute si aggiungono le ritenute pagate a favore dei dipendenti, basti pensare al custode, al portiere. L’amministratore per conto del condominio è tenuto a versargli le ritenute fiscali e previdenziali previste in materia di lavoro dipendente, ma anche le ritenute d’acconto sui redditi di lavoro autonomo per i compensi retribuiti ai professionisti, quali ingegneri, architetti, geometri che hanno svolto lavori nel condominio.

L’amministratore di condominio è tenuto ad onorare gli adempimenti fiscali inerenti le dichiarazioni 770, contenenti i dati relativi alle ritenute e ai versamenti effettuati, nonché i dati relativi ai condomini amministrati.

Gli amministratori di condominio in carica al 31 dicembre 2017 sono tenuti a compilare il quadro AC dell’UNICO per comunicare i dati identificativi del condominio qualora siano stati effettuati interventi di recupero del patrimonio edilizio sulle parti comuni condominiali.

Occorre comunicare annualmente all’Anagrafe Tributaria l’importo complessivo dei beni e servizi acquistati dal condominio nell’anno solare e i dati identificativi dei relativi fornitori secondo quanto stabilisce l’art.7, comma 8-bia, del D.P.R. 29 settembre 1973, n.605. L’obbligo sussiste anche se il condominio è costituito da non più di otto condomini.

L’amministratore di condominio provvede a presentare la dichiarazione ai fini IMU, ma a nome del condominio per gli immobili in comproprietà condominiale, quali ad esempio i locali per la portineria e l’alloggio del portiere, il locale per le assemblee, la lavanderia, il locale per la caldaia e gli altri locali in comune.

Inoltre per gli immobili in comproprietà condominiale i singoli condòmini in proporzione alla propria quota provvedono a versare l’imposta. Però se il regolamento comunale lo prevede, l’amministratore di condominio può fare un versamento unico e ripartirlo tra i condomini in base ai millesimi di proprietà.

Corso amministratore di condominio

Gli aspiranti amministratori di condominio oltre al possesso dei requisiti di onorabilità, alla piena capacità giuridica e di agire, devono aver conseguito un diploma di scuola secondaria di secondo grado e aver acquisito le competenze tecniche in materia di amministrazione di condominio.

Pertanto devono aver seguito un corso di almeno 72 ore e aver svolto costantemente corsi di aggiornamento professionale per un minimo di 15 ore annuali. La formazione degli amministratori di condominio è disciplinata dal Decreto Ministeriale del 13 agosto 2014 n° 14.

Inoltre gli amministratori professionisti devono essere iscritti nel registro telematico degli amministratori di condominio, grazie al quale i condomini possono verificare che il proprio amministratore di condominio possieda i requisiti per poter esercitare la professione e abbia adempiuto agli obblighi di aggiornamento professionale imposti dalla normativa.

Casi pratici di amministratore di condominio

Su un social network molto noto, quale facebook è attivo un gruppo dedicato al “il condominio che vorrei” in cui si discute sulle caratteristiche che, secondo  i condomini, un amministratore di condominio deve possedere, soprattutto dopo la riforma intervenuta il 18 giugno 2013, data a partire dalla quale l’amministratore di condominio è diventata una figura esperta, e non più il vicino di casa scelto dagli stessi condomini.

Dunque, secondo le opinioni attuali del gruppo “il condominio che vorrei” l’amministratore deve essere professionale; disponibile, in quanto deve essere reperibile, deve far sentire la sua presenza fisica, deve recarsi presso l’edificio che amministra con puntualità; a queste caratteristiche va ad aggiungersi la cortesia, l’amministratore di condominio deve saper ascoltare le esigenze dei suoi condomini facendosi anche portavoce dei loro problemi nelle sedi competenti.

Inoltre sempre su facebook è attivo il Mapi, Movimento Amministratori e Proprietari d’Immobili che organizza anche corsi online per l’abilitazione e l’aggiornamento degli amministratori.

E’ attivo un sito www.amministratori24.it che, oltre a darti la possibilità di trovare il tuo amministratore di condominio tra un elenco di professionisti abilitati; alcuni dei quali hanno anche un proprio sito online di riferimento, ti consente di porre quesiti, se hai dubbi, su problematiche inerenti il tuo condominio.

Abbiamo visto quanti compiti incombenti e responsabilità gravano sugli amministratori di condominio. Abbiamo letto gli adempimenti a carico dell’amministratore, sia nel suo ruolo amministrativo che di sostituto d’imposta e in merito agli aspetti fiscali.

Pertanto, consiglio di avvicinarsi con serietà a questa professione e di rispettare il ruolo che il nostro amministratore è chiamato a svolgere, un compito che troppe volte non riceve la giusta considerazione.

Se anche tu abiti in un condominio e vuoi sapere quali sono i tuoi diritti  ma anche i tuoi doveri, leggi quest’articolo!
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