Cedolare secca 2026: aliquote, requisiti, calcolo e convenienza

Aggiornato al 3 agosto 2026

La cedolare secca è un regime facoltativo per il locatore persona fisica che sostituisce IRPEF, addizionali e, sul contratto, imposte di registro e bollo. Le aliquote principali per le locazioni abitative tradizionali sono il 21% sul canone libero e il 10% sui contratti a canone concordato che rispettano tutti i requisiti.

Non è però sempre la scelta migliore: si applica al canone lordo, impedisce di chiedere aggiornamenti del canone per il periodo dell’opzione e può ridurre la capienza IRPEF utile per detrazioni e crediti. Questa guida riguarda soprattutto locazioni abitative ordinarie e a canone concordato; le locazioni brevi hanno regole specifiche.

Che cos’è la cedolare secca

È un’imposta sostitutiva introdotta dall’articolo 3 del decreto legislativo 23/2011. Il proprietario o titolare di un diritto reale di godimento può sceglierla al posto della tassazione ordinaria del reddito fondiario.

Quando l’opzione è valida, sostituisce:

• IRPEF sul reddito assoggettato a cedolare;
• addizionale regionale e comunale riferite a quel reddito;
• imposta di registro dovuta sul contratto di locazione;
• imposta di bollo sul contratto.

Non sostituisce IMU, TARI, spese condominiali, costi di manutenzione, sanzioni o altre imposte estranee al contratto e al reddito locativo.

Aliquote della cedolare secca nel 2026

L’aliquota del 10% non dipende soltanto dal titolo attribuito al contratto. Occorre rispettare la disciplina dei contratti concordati, gli accordi territoriali applicabili e, quando richiesta, l’attestazione di rispondenza.

Per gli affitti turistici consulta la guida dedicata alle tasse Airbnb e locazioni brevi nel 2026: in quel regime la scelta dell’unità al 21%, l’aliquota del 26% e la soglia di imprenditorialità richiedono un calcolo separato.

Chi può scegliere la cedolare secca

In via generale può optare il locatore che:

• è una persona fisica;
• è proprietario o titolare di un diritto reale di godimento;
• non concede l’immobile nell’esercizio di impresa, arte o professione;
• loca un’unità abitativa per finalità abitative;
• rispetta le condizioni previste per lo specifico contratto.

Società ed enti commerciali non possono applicare la cedolare come locatori. Se l’immobile appartiene a più persone, ogni comproprietario esercita autonomamente la propria opzione; chi non sceglie la cedolare resta nel regime ordinario per la sua quota.

Quali immobili possono rientrare

Il regime riguarda le unità immobiliari abitative appartenenti alle categorie catastali da A/1 ad A/11, esclusa A/10, e le relative pertinenze se locate congiuntamente o con un contratto collegato nei casi ammessi.

Un ufficio A/10, un negozio C/1 o un immobile locato dal proprietario nell’ambito della propria impresa non rientrano nella disciplina ordinaria della cedolare abitativa. Eventuali agevolazioni temporanee del passato per immobili commerciali non vanno considerate ancora operative senza una norma vigente.

Conduttore impresa o professionista: situazione aggiornata

La vecchia affermazione secondo cui la cedolare sarebbe sempre vietata quando l’inquilino agisce come impresa o professionista è oggi troppo netta.

La Corte di cassazione, con la sentenza 12395/2024 e pronunce successive, ha ritenuto possibile l’opzione quando il locatore è una persona fisica e la locazione è abitativa, anche se il conduttore conclude il contratto nell’esercizio della propria attività. L’Agenzia delle Entrate ha mantenuto una lettura più restrittiva per i contratti con conduttori imprenditori, in particolare a uso foresteria.

Con l’ordinanza interlocutoria 30016/2025 la Quinta sezione tributaria ha disposto la trasmissione del ricorso al Primo Presidente per l’eventuale assegnazione alle Sezioni Unite. Alla data di aggiornamento di questa guida non risulta ancora una decisione delle Sezioni Unite sul punto: i contratti a società, enti o professionisti richiedono quindi una valutazione fiscale prudente e non è corretto presentare la soluzione come pacifica in ogni caso.

Cosa si rinuncia scegliendo la cedolare

Per il periodo in cui l’opzione è efficace, il locatore rinuncia alla facoltà di chiedere qualsiasi aggiornamento del canone, compreso l’adeguamento ISTAT, anche se previsto dal contratto.

La rinuncia va comunicata preventivamente al conduttore. La comunicazione separata non è normalmente necessaria quando il contratto contiene già una clausola espressa con cui il locatore rinuncia agli aggiornamenti per il periodo della cedolare.

Se in futuro l’opzione viene revocata, gli aggiornamenti non applicati durante la cedolare non possono essere recuperati retroattivamente.

Come scegliere la cedolare secca con il modello RLI

L’opzione può essere esercitata:

• alla registrazione del nuovo contratto;
• in una delle annualità successive, entro il termine previsto per il versamento dell’imposta di registro;
• in caso di proroga, comunicando correttamente la scelta;
• nella dichiarazione dei redditi per i contratti brevi non soggetti a registrazione obbligatoria.

Per i contratti registrati si utilizza il modello RLI, tramite i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate o un intermediario. Il contratto deve essere registrato entro 30 giorni dalla stipula o, se precedente, dalla decorrenza.

L’opzione vincola per il periodo scelto, ma può essere revocata per un’annualità successiva e nuovamente esercitata negli anni seguenti, rispettando ogni volta termini e adempimenti.

Come si calcola la cedolare secca

Il calcolo base è semplice:

canone annuo maturato × aliquota applicabile

Esempio con contratto libero:

• canone mensile: 1.000 euro;
• canone annuo: 12.000 euro;
• cedolare al 21%: 2.520 euro.

Esempio con contratto concordato qualificato:

• canone mensile: 1.000 euro;
• canone annuo: 12.000 euro;
• cedolare al 10%: 1.200 euro.

Il calcolo reale deve considerare mesi di possesso e locazione, canoni non percepiti secondo le regole applicabili, più proprietari, pertinenze e variazioni contrattuali.

Cedolare secca o IRPEF: confronto corretto

Nel regime ordinario il reddito locativo confluisce nell’IRPEF e viene tassato con aliquote progressive. Nel 2026 gli scaglioni nazionali sono 23%, 33% e 43%, ai quali si aggiungono le addizionali locali. Per un normale canone libero, il reddito imponibile è in genere il maggiore tra la rendita catastale rivalutata e il 95% del canone, salvo regole e riduzioni specifiche.

Con 12.000 euro annui di canone libero:

Nel confronto IRPEF vanno aggiunte le addizionali e le imposte di registro e bollo, ma vanno anche considerate detrazioni, crediti, capienza fiscale e rinuncia agli aumenti del canone. Non basta confrontare 21% e primo scaglione del 23%.

Quando la cedolare può convenire

• il reddito aggiuntivo cadrebbe negli scaglioni IRPEF del 33% o 43%;
• il contratto può applicare validamente l’aliquota del 10%;
• registro, bollo e semplicità amministrativa hanno un peso rilevante;
• la rinuncia agli aggiornamenti del canone ha un costo limitato;
• il proprietario conserva sufficiente capienza IRPEF per le proprie detrazioni.

Quando il regime ordinario può essere preferibile

• il proprietario ha redditi bassi e detrazioni o crediti che rischiano di non trovare capienza;
• l’aggiornamento ISTAT atteso supera il risparmio fiscale;
• il reddito ordinario beneficia di riduzioni specifiche rilevanti;
• il contratto non possiede i requisiti per l’aliquota del 10%;
• esistono dubbi sull’ammissibilità della cedolare, per esempio in alcune locazioni a imprese o a uso foresteria.

La convenienza va misurata sul costo netto pluriennale, non su un solo anno.

Saldo e acconto: come si paga

La cedolare si versa con le scadenze previste per l’IRPEF. L’acconto è pari al 100% dell’imposta dovuta per l’anno precedente e può essere suddiviso secondo importo e scadenze annuali.

Nel primo anno di opzione, con il metodo storico, normalmente non esiste una base precedente su cui calcolare l’acconto; il saldo viene poi determinato in dichiarazione. Le date, rateazioni e maggiorazioni possono cambiare, quindi vanno controllate nello scadenzario ufficiale dell’anno di pagamento.

La cedolare va indicata nella dichiarazione dei redditi?

Sì. Anche se sostitutivo, il reddito deve essere dichiarato nel quadro previsto dal modello 730 o Redditi Persone Fisiche. L’opzione RLI non sostituisce la dichiarazione.

Il reddito assoggettato a cedolare resta rilevante per diversi indicatori, limiti e prestazioni, compreso l’ISEE. Non va quindi considerato “fuori dal reddito” in senso assoluto.

Errori frequenti

• ritenere che la cedolare sostituisca anche IMU e TARI;
• calcolare il 21% sul canone netto dopo spese e commissioni;
• applicare il 10% senza contratto concordato conforme;
• continuare a chiedere l’adeguamento ISTAT durante l’opzione;
• dimenticare registrazione, proroga o modello RLI;
• non indicare il reddito nella dichiarazione;
• presentare come risolta la questione del conduttore impresa;
• confondere le aliquote degli affitti lunghi con quelle delle locazioni brevi.

Domande frequenti

La cedolare secca è sempre più conveniente dell’IRPEF?

No. Spesso conviene a chi ha aliquota marginale elevata, ma bisogna considerare addizionali, detrazioni, capienza, riduzioni della base imponibile e rinuncia agli aumenti del canone.

Posso applicarla a un contratto già registrato?

Sì, è possibile esercitare l’opzione in un’annualità successiva rispettando termini, comunicazioni e modello RLI.

Con la cedolare devo pagare l’imposta di registro?

No per le annualità coperte dall’opzione, salvo somme dovute per atti o fattispecie non sostituite dal regime. Se solo alcuni comproprietari optano, la posizione degli altri va gestita separatamente.

Posso aumentare il canone per lavori o inflazione?

Durante l’opzione il locatore rinuncia agli aggiornamenti del canone, incluso l’ISTAT. Modifiche diverse richiedono una verifica contrattuale e fiscale specifica.

Vale anche per Airbnb?

La cedolare può applicarsi alle locazioni brevi non imprenditoriali, ma con aliquote e soglie specifiche. Non usare automaticamente le regole del 21% e 10% dei contratti abitativi tradizionali.

Fonti ufficiali

• Agenzia delle Entrate – scheda cedolare secca, aggiornata nel 2026
• Agenzia delle Entrate – come si sceglie
• Agenzia delle Entrate – saldo e acconto
• Agenzia delle Entrate – registrazione del contratto
• Decreto legislativo 23/2011, articolo 3
• Agenzia delle Entrate – aliquote IRPEF 2026
• Corte di cassazione – ordinanza interlocutoria 30016/2025

La convenienza e l’ammissibilità del regime dipendono dal contratto e dalla posizione fiscale del proprietario. La guida è informativa e non sostituisce il calcolo del commercialista.

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