Comprare un immobile già locato: controlli, rischi e tasse

Aggiornato al 3 agosto 2026.

Comprare un immobile già locato è possibile, ma significa normalmente acquistare la proprietà insieme al contratto di locazione. La vendita, da sola, non manda via l’inquilino e non trasforma l’alloggio in un immobile libero. L’acquirente subentra nei diritti e negli obblighi del precedente locatore quando il contratto è opponibile.

L’operazione può offrire un reddito immediato, ma il canone non è “garantito”: prima della proposta vanno controllati contratto, registrazione, durata, pagamenti, deposito, prelazione, spese, stato dell’immobile e rendimento netto. Se l’obiettivo è andarci ad abitare a breve, la scadenza effettiva della locazione diventa un elemento decisivo del prezzo.

Si può comprare una casa con un inquilino?

Sì. Il Codice civile disciplina espressamente il trasferimento del bene locato. L’articolo 1599 stabilisce, in sintesi, quando la locazione è opponibile al terzo acquirente; l’articolo 1602 prevede che l’acquirente tenuto a rispettarla subentri nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto dalla data dell’acquisto.

Non occorre firmare un nuovo contratto con l’inquilino per creare il subentro. Occorre invece documentare il passaggio, aggiornare gli adempimenti fiscali e indicare dove devono essere pagati i canoni successivi.

Immobile locato e immobile occupato non sono sinonimi

Un immobile “locato” è detenuto in base a un contratto. Un immobile “occupato” può essere usato dal venditore, da un familiare, da un comodatario, da un soggetto senza titolo o da chi invoca un diverso diritto. Prima di acquistare bisogna identificare titolo, data, durata e soggetti reali: la semplice dichiarazione contenuta nell’annuncio non basta.

Quando il contratto è opponibile all’acquirente

La regola generale è che il contratto con data certa anteriore alla vendita è opponibile al nuovo proprietario. La registrazione fornisce normalmente una data documentata e deve essere verificata attraverso contratto e ricevute, comprese proroghe e modifiche.

La regola dei nove anni

Non è corretto dire che un contratto “di nove anni” consenta all’inquilino di impedire la vendita. La vendita può avvenire; la questione è per quanto tempo il contratto vincoli l’acquirente. Le locazioni immobiliari di durata superiore a nove anni rientrano tra gli atti soggetti a trascrizione. Senza trascrizione, l’opponibilità oltre il novennio non può essere data per scontata.

Cosa acquista davvero il nuovo proprietario

Dal rogito, l’acquirente diventa locatore e assume la posizione contrattuale collegata alla proprietà. Salvo patti e situazioni particolari, avrà diritto ai canoni maturati dopo il trasferimento e dovrà rispettare gli obblighi del locatore, tra cui mantenere il bene in stato da servire all’uso convenuto e gestire le riparazioni di propria competenza.

Il rogito deve regolare i rapporti economici tra venditore e compratore: canoni pagati anticipatamente, morosità pregresse, conguagli, deposito cauzionale, interessi, spese condominiali e lavori già deliberati.

Canoni arretrati

I crediti maturati prima della vendita non si trasferiscono automaticamente in ogni loro aspetto soltanto perché cambia il proprietario. Se l’acquirente deve riceverli, serve una disciplina espressa della cessione, con indicazione di importi, documenti e comunicazione al debitore. Non bisogna includere gli arretrati nel rendimento senza aver verificato che siano esigibili e ceduti.

Deposito cauzionale

Il conduttore non deve essere costretto a versare due volte la stessa cauzione. Nell’atto va dichiarato importo, data di versamento, interessi maturati ed eventuali utilizzi; il venditore deve trasferire o conguagliare la somma con l’acquirente. È utile una comunicazione congiunta al conduttore che confermi chi la detiene e chi dovrà restituirla alla fine del rapporto.

Fideiussioni e altre garanzie

Una garanzia accessoria può seguire il credito, ma il testo può prevedere limiti, scadenze, beneficiario nominativo o obblighi di comunicazione. Prima del rogito bisogna ottenere l’originale, verificare il garante e farsi confermare per iscritto l’efficacia dopo il cambio di locatore.

La vendita permette di liberare subito l’immobile?

No. Se la locazione è opponibile, il nuovo proprietario non può risolverla soltanto perché vuole usare la casa o ottenere un canone più alto. Deve rispettare durata, rinnovi, termini di disdetta e cause previste dalla legge e dal contratto.

Nelle locazioni abitative, alla prima scadenza il diniego di rinnovo è ammesso solo per i motivi indicati dall’articolo 3 della Legge 431/1998 e richiede le forme e i termini previsti. Alle scadenze successive operano regole diverse. Le locazioni commerciali hanno durate, preavvisi e tutele proprie.

Se il venditore promette la consegna libera

La promessa deve essere inserita chiaramente in proposta, preliminare e rogito, indicando data, modalità di rilascio e conseguenze del mancato adempimento. Una frase dell’agente o una lettera di disdetta non garantiscono che l’immobile sarà materialmente libero. Se la disponibilità è essenziale, il notaio e l’avvocato possono valutare condizione, deposito del prezzo o altra tutela appropriata.

Il conduttore ha sempre diritto di prelazione?

No. La prelazione legale non spetta automaticamente a ogni inquilino ogni volta che la casa viene venduta.

Locazioni abitative

Per l’abitativo, la Legge 431/1998 riconosce la prelazione in una fattispecie specifica: quando, alla prima scadenza, il locatore nega il rinnovo perché intende vendere a terzi e ricorrono le condizioni dell’articolo 3, comma 1, lettera g). Non va estesa a qualunque vendita durante il rapporto. Può inoltre esistere una prelazione contrattuale, da cercare nel testo e negli allegati.

Locazioni commerciali

Gli articoli 38 e 39 della Legge 392/1978 prevedono prelazione e riscatto per determinate locazioni non abitative, soprattutto quando l’attività comporta contatti diretti con il pubblico, con esclusioni e condizioni specifiche. Destinazione effettiva, tipo di vendita e modalità della comunicazione devono essere verificati prima di accettare la proposta.

Se la prelazione è applicabile, prezzo e condizioni comunicati al conduttore devono corrispondere all’operazione reale. Una violazione può esporre al riscatto dell’immobile o ad altre conseguenze: è un controllo da affidare al notaio e al legale, non una formalità commerciale.

Documenti da chiedere prima della proposta

1. Contratto di locazione completo, allegati e inventario.
2. Ricevuta di registrazione, proroghe, cessioni, rinegoziazioni e opzioni fiscali.
3. Disdette, recessi, diffide e ogni accordo successivo.
4. Estratto dei canoni pagati, morosità e rateizzazione degli arretrati.
5. Prova del deposito cauzionale e calcolo degli interessi.
6. Fideiussioni, polizze e conferma della loro validità.
7. Riparto delle spese condominiali tra proprietario e conduttore.
8. Verbali assembleari, consuntivi, preventivi e lavori straordinari.
9. Identità degli occupanti, eventuali sublocazioni o comodati.
10. APE, planimetria, titoli edilizi e documenti ordinari della compravendita.

Parlare con l’inquilino

Con il consenso e il coordinamento del venditore, un incontro può confermare importo del canone, pagamenti, persone presenti, problemi manutentivi e intenzioni alla scadenza. Le dichiarazioni orali vanno poi confrontate con i documenti. L’accesso all’immobile deve rispettare contratto e disponibilità del conduttore.

Due diligence immobiliare e locativa

Il controllo della locazione non sostituisce quello sull’immobile. Il notaio verifica titolarità, formalità pregiudizievoli e requisiti dell’atto; un tecnico controlla stato urbanistico, catastale e materiale. Per un investimento vanno aggiunti contratto, affidabilità del conduttore e sostenibilità economica.

Come calcolare il rendimento reale

Il canone annuo diviso per il prezzo misura soltanto il rendimento lordo sul prezzo. Per confrontare investimenti serve almeno questo calcolo:

Rendimento netto operativo = (canoni incassabili − costi non recuperabili − manutenzione − gestione − assicurazione − stima di morosità e periodi vuoti) / capitale totale investito.

Nel capitale vanno inclusi prezzo, imposte di acquisto, notaio, agenzia, lavori iniziali e costi finanziari pertinenti. IMU e tassazione del reddito devono essere trattate in modo coerente: si può mostrare un rendimento prima delle imposte e uno dopo le imposte, evitando di mescolarli.

Verificare che il canone sia sostenibile

Un canone molto alto non è necessariamente un vantaggio se il conduttore non riesce a pagarlo o se deriva da accordi anomali. Vanno analizzati puntualità degli incassi, scadenza, indicizzazione, regime del contratto e confronto con il mercato. Anche un canone basso può ridurre il valore del bene per tutta la durata residua.

Clausole utili nella proposta e nel preliminare

• dichiarazione completa del contratto e assenza di accordi laterali non consegnati;
• indicazione di canone, scadenza, rinnovi, deposito e garanzie;
• elenco di morosità, contestazioni, disdette e procedimenti;
• obbligo di non modificare o risolvere la locazione senza consenso dell’acquirente;
• riparto di canoni, cauzione, spese e lavori alla data del rogito;
• disciplina della prelazione, se applicabile, e prova del suo rispetto;
• consegna libera solo se realmente pattuita, con data e rimedi;
• condizione legata all’esito della due diligence, se negoziata;
• consegna di originali e comunicazione congiunta al conduttore.

Cosa fare dopo il rogito

1. Comunicare al conduttore il trasferimento e le nuove coordinate di pagamento.
2. Consegnare dati e contatti per manutenzioni e comunicazioni formali.
3. Comunicare il subentro all’Agenzia delle Entrate con il modello RLI.
4. Verificare l’opzione fiscale applicabile, senza presumere che quella del venditore continui automaticamente.
5. Aggiornare amministratore di condominio, assicurazione e utenze di competenza.
6. Archiviare verbale sul deposito cauzionale e garanzie ricevute.

L’Agenzia delle Entrate qualifica il cambio di locatore dovuto al trasferimento del diritto reale come subentro ex lege: non serve una cessione negoziale del contratto e la comunicazione non comporta, di per sé, l’imposta prevista per una cessione volontaria. Il modello e i codici vanno compilati secondo le istruzioni vigenti.

Imposte sull’acquisto e sui canoni

Le imposte di compravendita dipendono da venditore, regime IVA o registro, categoria e requisiti dell’acquirente. Il fatto che l’immobile sia locato non crea da solo un’aliquota ridotta. Se ricorrono le condizioni, il sistema del prezzo-valore e le agevolazioni “prima casa” seguono le proprie regole.

Agevolazione prima casa

Un immobile occupato non esclude automaticamente l’agevolazione, perché tra i requisiti fiscali conta anche il trasferimento della residenza nel Comune entro il termine previsto, non necessariamente nell’unità acquistata. Tuttavia, se l’obiettivo è adibirla ad abitazione principale, la locazione può impedire di rispettare altri termini rilevanti, per esempio per la detrazione degli interessi del mutuo. Le due agevolazioni non vanno confuse e devono essere verificate prima dell’offerta.

Reddito da locazione e cedolare secca

Dal subentro il nuovo proprietario deve dichiarare il reddito secondo il proprio regime. Se ne ha i requisiti, può valutare la cedolare secca; non deve fare affidamento passivo sull’opzione del venditore. L’Agenzia ha indicato la possibilità di esercitare l’opzione in sede di subentro entro l’ordinario termine di trenta giorni. Per immobili non abitativi o proprietari che operano in impresa valgono regole differenti.

Comprare per investimento o per abitarci

Domande frequenti

Posso aumentare il canone dopo l’acquisto?

Non liberamente. Il nuovo proprietario subentra nel contratto esistente e può applicare solo aggiornamenti e modifiche consentiti dalla legge e dal testo. Un nuovo canone richiede una base contrattuale valida.

Posso sfrattare l’inquilino perché ho comprato la casa?

No. L’acquisto non è una causa autonoma di sfratto. Servono scadenza, morosità o altro presupposto previsto dalla legge, con la relativa procedura.

Chi restituisce il deposito cauzionale?

Il nuovo locatore deve poter adempiere agli obblighi connessi alla cauzione. Per questo venditore e acquirente devono documentarne e regolarne il trasferimento o conguaglio nel rogito, informando il conduttore.

L’inquilino può impedire la vendita?

Normalmente no. Può però opporre un contratto valido e, nei casi previsti, esercitare un diritto di prelazione o riscatto. La vendita non elimina i suoi diritti.

Un immobile già locato vale meno?

Dipende da canone, durata, affidabilità del conduttore e domanda degli investitori. Un buon contratto può aumentare l’interesse reddituale; una locazione lunga a canone basso può ridurre il prezzo rispetto a un immobile libero.

Conclusione

Comprare un immobile già locato può essere una buona operazione se il contratto è verificato, il canone è sostenibile e il prezzo riflette durata e rischi. L’errore più costoso è valutare soltanto il reddito lordo o confidare in una rapida liberazione non documentata.

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Questo contenuto è informativo e non costituisce consulenza legale, notarile, tecnica o fiscale.

Fonti ufficiali

• Normattiva – Codice civile, articoli 1599 e 1602
• Dipartimento delle Finanze – Legge 431/1998, articolo 3
• Dipartimento delle Finanze – Legge 392/1978, prelazione nelle locazioni non abitative
• Agenzia delle Entrate – Cessione e subentro nei contratti di locazione
• Agenzia delle Entrate – Istruzioni del modello RLI
• Agenzia delle Entrate – Risposta 676/2021 sul subentro ex lege del locatore
• Agenzia delle Entrate – Guida all’acquisto della casa: imposte e agevolazioni
• Consiglio Nazionale del Notariato – Documenti per la compravendita immobiliare