Affitto con riscatto – Che cos’è e come funziona

E’ meglio acquistare casa o andare vivere in affitto? Spesso su questo argomento le opinioni si dividono a favore dell’una o dell’altra opzione. L’affitto con riscatto è una risposta? vediamolo insieme.

Sicuramente entrambe hanno pro e contro ma c’è una terza opzione, a volte poco considerata, ma che esiste da parecchi anni ormai in Italia; stiamo parlando dell’affitto con riscatto. In questo articolo conosceremo meglio e scopriremo come funziona il contratto d in affitto con riscatto.

Affitto con riscatto cos’è

L’affitto con riscatto, in inglese rent to buy(letteralmente: affitto per comprare), è regolamentato dal decreto Sblocca Italia DL. 133/2014 poi diventato Legge 164/2014, ed è una formula contrattuale a metà fra un contratto di locazione ed una compravendita di un immobile; esso infatti, riporta elementi caratterizzanti sia di un contratto di locazione che di un contratto
preliminare di vendita ed è una tipologia di contratto piuttosto elastica in quanto si può adattare al meglio alle esigenze ed alle preferenze delle parti coinvolte.
Uno dei vantaggi più importanti della formula di affitto con riscatto è quello favore di chi ha difficoltà ad ottenere un mutuo, in quanto permette di iniziare ad usufruire di un immobile sin da subito, anticipando una parte del canone mensile all’acquisto dell’immobile stesso. Questo risulterà essere vantaggio anche per il venditore in quanto avrà più possibilità di trovare più facilmente un’acquirente

Affitto con riscatto come funziona

Attraverso la locazione con riscatto, il “conduttore” (ovvero l’affittuario), paga un canone mensile sull’immobile, superiore rispetto al normale (solitamente tra il 5 e il 20% in più rispetto  alla media degli immobili in zona) in quanto, in queste cifra, oltre che quella dovuta per il canone mensile di locazione (remunerazione del godimento) è contenuta anche la quota destinata ad acconto sul prezzo finale di vendita dell’immobile.
Finito il periodo pattuito nel contratto di affitto con riscatto, infatti, l’affittuario potrà decidere se pagare la quota restante del prezzo di vendita, riscattando così l’immobile e diventando a tutti gli effetti il nuovo proprietario.

Principali tipologie di locazione con riscatto

sono principalmente tre

Con riserva di proprietà

in questo caso,l’affittuario diventerà proprietario dell’immobile dopo il pagamento dell’ultimo canone di locazione. In caso di mancato pagamento, il proprietà dell’immobile può richiedere la risoluzione del contratto di vendita con riscatto, riappropriandosi dell’immobile. All’affittuario spetterà la restituzione di una parte delle quote versate. Questa percentuale può essere stabilita nel momento della stesura del contratto; nel caso in cui questa cifra non fosse stata pattuita, spetterà ad un giudice stabiliria.

Con diritto all’acquisto

in questo caso sarà il venditore ad essere vincolato alla vendita dell’immobile all’inquilino
Quest’ultimo però, avrà la facoltà di decidere allo scadere del contratto di affitto con riscatto se acquistare o meno l’immobile.

Con patto di futura vendita

in questo caso abbiamo la situazione inversa rispetto a quella analizzata precedentemente,
ovvero, sarà l’affittuario ad essere vincolato all’acquisto dell’immobile allo scadere del periodo previsto da contratto.
Nel caso l’affittuario non volesse più acquistare l’immobile, le quote versate come acconto sul prezzo di vendita andranno perse, e rimarranno al proprietario dell’immobile come indennizzo.
Solitamente però, quando si parla di affitto con riscatto ci si riferisce alla formula “con diritto all’acquisto” che dà la possibilità all’affittuario di acquistare in futuro l’immobile, senza però alcun obbligo di acquisto.

Esempio di Affitto con riscatto

• Durata contratto affitto con riscatto: 7 anni
• Prezzo di vendita dell’immobile: 150’000euro
• Canone mensile (locazione +anticipo): 400+300=700 euro/mese

In questo caso di vendita con riscatto, allo scadere dei 7 anni (durata del contratto) il conduttore, ovvero l’affittuario, avrà anticipato la somma di 300 euro/mese x 12 mesi x 7 anni = 25’200 euro, che andranno stornati dal prezzo iniziale di vendita, ovvero 150’000 -25’200 = 124’800 euro.
Quest’ultima cifra sarà l’importo che il conduttore dovrà versare al precedente proprietario per poter diventare a sua volta proprietario dell’immobile

Affitto con riscatto – Conviene? Vantaggi e Svantaggi

Vediamo infine quali sono i vantaggi e gli svantaggi della vendita con riscatto sia per l’acquirente che per il venditore:

Vantaggi Venditore

• La possibilità di trovare più facilmente un acquirente per il proprio immobile, in quanto, l’affitto con riscatto non c’è necessità di accendere un mutuo per iniziare ad usufruire del’immobile;
• Percepire un doppio canone mensile (locazione + anticipo sulla vendita);
• Sgravio degli oneri sull’immobile subito sul futuro acquirente (es. spese condominiali).

Vantaggi acquirente-locatario (conduttore)

• La possibilità di ottenere un immobile senza necessità di accendere un mutuo (almeno inizialmente);
• La possibilità di valutare l’immobile vivendoci, prima dell’effettivo acquisto.

Svantaggi venditore

• irrisori o inesistenti.
  

Svantaggi acquirente-locatario (conduttore)

• Pagare un canone mensile ben al di sopra della media del mercato locale.

Contratto d’affitto con riscatto in conclusione

Decidere di ottenere un Immobile attraverso un affitto con riscatto, l’acquisto con riscatto o il rent to buy comporterà in ogni caso pro e contro; il nostro consiglio è quello di valutare bene i lati positivi e negativi di ognuna di queste opzioni e scegliere quella che più farà al caso nostro e che si adatterà meglio alle nostre esigenze ed allo stile di vita che vorremo fare.
Al giorno d’oggi, chi ha difficoltà ad ottenere un mutuo potrà considerare l’idea di ottenere un
immobile attraverso l’affitto con riscatto, ed allo stesso modo, chi avrà difficoltà a trovare acquirenti per il proprio immobile potrà considerare di adottare la formula di vendita con riscatto come valido incentivo di vendita.