Affitto con riscatto: come funziona, contratto, costi e rischi

Aggiornato al 3 agosto 2026.

L’affitto con riscatto è una formula con cui una persona entra subito nell’immobile e può acquistarlo in seguito, imputando al prezzo una parte delle somme periodiche. Nel linguaggio comune comprende accordi diversi; il rent to buy disciplinato dall’articolo 23 del D.L. 133/2014 è però un contratto specifico, distinto dalla normale locazione, dal preliminare e dalla vendita con riserva di proprietà.

Può essere utile quando acquirente e venditore hanno bisogno di tempo, ma non equivale a “comprare casa senza mutuo”. Alla data fissata, il futuro acquirente deve comunque disporre del saldo, spesso tramite finanziamento. Per questo prezzo, quote, tutele e conseguenze dell’inadempimento devono essere definite prima della consegna.

Affitto con riscatto: cos’è

Il rent to buy è un contratto, diverso dal leasing, che unisce due fasi:

1. godimento immediato: il proprietario consegna l’immobile al conduttore;
2. diritto di acquisto: entro un termine stabilito il conduttore può acquistare, detraendo dal prezzo la quota dei canoni indicata nel contratto.

La proprietà non passa alla consegna e neppure con il pagamento dell’ultimo canone. Nel modello legale il conduttore ha un diritto, non un obbligo, e diventa proprietario soltanto con il successivo atto di trasferimento.

La legge di riferimento

La disciplina è contenuta nell’articolo 23 del Decreto-legge 12 settembre 2014, n. 133, convertito dalla Legge 11 novembre 2014, n. 164. Il nome tecnico è “contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili”.

La norma può riguardare abitazioni e altri immobili. Se l’oggetto è un immobile da costruire, un bene commerciale o una vendita da impresa, si aggiungono regole e rischi specifici.

Come funziona il rent to buy

Il contratto deve separare chiaramente ogni pagamento in due componenti:

• quota di godimento: remunera l’utilizzo dell’immobile e non riduce il prezzo;
• quota prezzo: viene imputata al corrispettivo se il conduttore esercita il diritto di acquisto.

Scrivere un solo “canone” senza ripartizione rende opachi effetti fiscali, saldo e restituzioni. Devono essere definiti anche prezzo finale, durata, modalità di esercizio e quota da restituire se il diritto non viene esercitato.

Il prezzo viene fissato subito?

Normalmente sì, oppure viene indicato un criterio di determinazione preciso. Bloccare il prezzo protegge il conduttore da rialzi ma espone il venditore alla crescita del mercato; se i valori scendono, il conduttore può essere meno incentivato ad acquistare. Clausole di indicizzazione devono essere comprensibili e compatibili con la struttura del contratto.

Quanto può durare

Le parti concordano il termine. La protezione speciale della trascrizione può durare fino a 10 anni: un accordo più lungo richiede particolare cautela perché gli effetti prenotativi non restano protetti oltre il limite previsto.

Esempio di affitto con riscatto

Ipotizziamo questi dati:

Dopo 48 mesi il conduttore ha versato 57.600 €, di cui 33.600 € per il godimento e 24.000 € imputabili al prezzo. Se esercita il diritto, il saldo è:

250.000 € − 24.000 € = 226.000 €

A questo importo si aggiungono imposte, notaio e costi dell’eventuale finanziamento. Il conduttore deve quindi pianificare fin dall’inizio come reperire 226.000 € alla scadenza.

Se il conduttore non compra

Il mancato esercizio del diritto non è automaticamente un inadempimento. Il contratto deve specificare quale parte della quota prezzo il proprietario restituisce. La quota di godimento rimane invece al proprietario perché ha remunerato l’uso.

Nell’esempio, i 24.000 € non sono necessariamente tutti restituiti né tutti trattenuti: conta la percentuale concordata e scritta. Questa clausola deve essere valutata economicamente prima della firma.

Trascrizione: la tutela decisiva

Il contratto di rent to buy viene trascritto nei Registri immobiliari. Per trascriverlo occorre un atto pubblico o una scrittura privata con firme autenticate, quindi l’intervento del notaio.

La trascrizione rende opponibile l’accordo e protegge il futuro acquirente da formalità pregiudizievoli successive, come una nuova ipoteca o un pignoramento trascritto dopo il rent to buy. Non cancella però ipoteche, sequestri o altri vincoli già esistenti.

Perché non basta registrare il contratto

Registrazione fiscale e trascrizione immobiliare svolgono funzioni diverse. La registrazione assolve gli obblighi tributari e attribuisce data; la trascrizione produce la tutela nei confronti dei terzi. Un accordo soltanto registrato può lasciare il conduttore esposto ai creditori del proprietario.

Controlli prima della trascrizione

Il notaio esegue le verifiche ipotecarie e catastali, ma le parti devono affrontare anche conformità urbanistica, stato degli impianti, condominio, provenienza e situazione materiale. Rimandare tutto al rogito significa versare per anni su un immobile che potrebbe presentare ostacoli al trasferimento.

Affitto con riscatto, preliminare e vendita a rate

Usare la stessa etichetta per strutture diverse può cambiare radicalmente obblighi, imposte e rimedi. Il contratto deve rispecchiare la volontà reale, non essere un modello generico scaricato online.

Che cosa deve contenere il contratto

• identificazione delle parti e titolarità del concedente;
• dati catastali, pertinenze, planimetrie e stato dell’immobile;
• durata e data di consegna;
• prezzo o criterio certo per determinarlo;
• quota di godimento e quota prezzo di ogni pagamento;
• termine e modalità per esercitare il diritto di acquisto;
• quota prezzo da restituire in caso di mancato esercizio;
• soglia di morosità che consente la risoluzione;
• ripartizione di manutenzione, condominio, utenze e assicurazione;
• regole per lavori, migliorie, sublocazione e animali;
• dichiarazioni su ipoteche, vincoli, locazioni e contenziosi;
• conseguenze dell’inadempimento di ciascuna parte;
• disciplina della restituzione dell’immobile;
• eventuale condizione legata al finanziamento finale.

Mancato pagamento e risoluzione

Le parti devono fissare il numero minimo di canoni non pagati, anche non consecutivi, che determina la risoluzione. La soglia non può essere inferiore a un ventesimo del numero totale dei canoni.

Con 48 canoni, per esempio, il limite pattuito non può essere inferiore al valore risultante da quella proporzione. È prudente indicare espressamente conteggio, ritardo rilevante, messa in mora e modalità di sanatoria.

Inadempimento del conduttore

Se il contratto si risolve per colpa del conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell’immobile e, salvo diversa previsione, acquisisce i canoni versati a titolo di indennità. Le conseguenze possono quindi essere molto più pesanti del semplice mancato esercizio del diritto di acquisto.

Inadempimento del concedente

Se è il proprietario a non adempiere, deve restituire la parte dei canoni imputata al prezzo, maggiorata degli interessi legali, ferma la possibilità di ulteriori rimedi secondo contratto e legge. Il conduttore può avere interesse all’esecuzione del trasferimento, ma servono presupposti e azioni adeguate.

Spese, manutenzione e imposte durante il godimento

Nel periodo iniziale il proprietario rimane il concedente. La disciplina richiama, per diversi aspetti, le regole dell’usufrutto: in linea generale il conduttore sostiene manutenzione ordinaria e oneri legati all’uso, mentre le riparazioni straordinarie restano al proprietario.

Una clausola tra le parti non modifica automaticamente il soggetto passivo di un tributo nei confronti del Comune. Può disciplinare i rapporti economici interni, ma l’obbligo verso l’ente segue la legge.

Tassazione del rent to buy

Il trattamento fiscale dipende da chi concede l’immobile, dal tipo di bene, dal regime IVA e dall’esito finale. La Circolare 4/E del 19 febbraio 2015 dell’Agenzia delle Entrate distingue la fase di godimento dalla vendita.

Concedente persona fisica fuori dall’impresa

La quota di godimento segue le regole del reddito fondiario da locazione; per un’abitazione possono ricorrere le condizioni per la cedolare secca. La quota imputata al prezzo viene invece trattata come acconto e assume rilievo nella vendita secondo le regole applicabili.

Ai fini dell’imposta di registro, in via generale la quota di godimento sconta il trattamento della locazione, mentre la quota prezzo è soggetta al 3%; l’imposta sull’acconto può essere scomputata da quella dovuta al trasferimento. Cedolare, natura dell’immobile e struttura delle somme possono cambiare il calcolo.

Concedente impresa

Se il proprietario è un’impresa, le componenti possono essere soggette a IVA o esenti secondo immobile, venditore e opzioni. La quota prezzo può anticipare effetti IVA quando la futura cessione è imponibile. Un esempio domestico non è sufficiente per stabilire aliquote e adempimenti.

Al momento dell’acquisto

Quando viene esercitato il diritto, si applicano le imposte della compravendita. Le agevolazioni “prima casa” possono essere richieste al trasferimento se in quel momento esistono tutti i requisiti. Il notaio coordina le imposte già versate sulle quote prezzo con quelle del rogito.

Se l’acquisto non avviene

Restituzione o trattenimento delle quote producono conseguenze fiscali diverse per privati e imprese. Anche per questo il contratto deve separare le componenti e descrivere il mancato esercizio senza confonderlo con la risoluzione per colpa.

Vantaggi per il conduttore

• utilizzare subito l’immobile rinviando il rogito;
• accumulare una quota del prezzo nel tempo;
• fissare il prezzo o un criterio di calcolo;
• ottenere tempo per vendere un altro bene o migliorare la capacità finanziaria;
• valutare concretamente casa e contesto prima di esercitare il diritto.

Rischi per il conduttore

• dover reperire un saldo elevato alla scadenza;
• non ottenere il mutuo futuro per reddito, tassi o valore di perizia;
• perdere somme rilevanti in caso di inadempimento;
• pagare una quota di godimento superiore al mercato;
• bloccare un prezzo che diventa sfavorevole se il mercato scende;
• sostenere manutenzione senza essere ancora proprietario;
• essere esposto a vincoli anteriori se la due diligence è incompleta.

Vantaggi per il venditore

• ampliare la platea dei potenziali acquirenti;
• ottenere entrate durante il periodo di attesa;
• mantenere la proprietà fino al trasferimento;
• collocare un immobile con tempi di vendita lunghi;
• disciplinare in anticipo prezzo e condizioni.

Rischi per il venditore

Gli svantaggi non sono “irrisori”. Il venditore vincola l’immobile per anni, rinuncia ad altre opportunità, resta soggetto a imposte e riparazioni straordinarie, affronta il rischio di morosità e può dover recuperare il possesso. Un prezzo fisso può inoltre diventare basso rispetto al mercato.

Se sull’immobile esiste un mutuo, il contratto deve essere coordinato con banca, ipoteca e saldo residuo. Non è prudente promettere una vendita libera da gravami senza avere definito come cancellarli.

Controlli prima di firmare

1. Ispezioni ipotecarie: proprietà, ipoteche, pignoramenti, domande giudiziali e servitù.
2. Conformità urbanistica: confronto tra stato, titoli edilizi e varianti.
3. Catasto: planimetria, categoria, rendita e intestazione.
4. Condominio: arretrati, lavori deliberati, liti e regolamento.
5. Stato tecnico: impianti, struttura, umidità, efficienza energetica e manutenzioni attese.
6. Provenienza: successioni, donazioni, comunione e diritti di terzi.
7. Sostenibilità finanziaria: saldo futuro, spese, imposte e margine per aumento dei tassi.

Quando può convenire

Il rent to buy può essere sensato quando il conduttore ha una prospettiva concreta di disporre del saldo entro pochi anni e il proprietario accetta di immobilizzare il bene. È meno adatto se il finanziamento futuro è soltanto una speranza, l’immobile presenta problemi documentali o le parti non possono sopportare un contenzioso.

Prima della firma è utile confrontare il costo totale con locazione ordinaria più acquisto successivo, preliminare trascritto, mutuo tradizionale e vendita rateale. Non esiste una formula migliore in assoluto.

Domande frequenti

Con il rent to buy divento proprietario dopo l’ultimo canone?

No. Nel modello dell’articolo 23 serve il successivo atto di vendita. Il passaggio automatico con l’ultima rata appartiene alla diversa vendita con riserva di proprietà.

Sono obbligato a comprare?

Nel rent to buy tipico hai un diritto di acquisto. Un preliminare con consegna anticipata può invece obbligare entrambe le parti. La differenza deve risultare chiaramente dal testo.

Serve il notaio?

Per ottenere la trascrizione e la relativa protezione occorre un atto pubblico o una scrittura privata autenticata. Considerati durata e somme, stipulare senza tutela notarile espone a rischi elevati.

Posso ottenere la cedolare secca?

Per un concedente persona fisica fuori dall’impresa e un’abitazione, la quota di godimento può rientrare nella cedolare se ne esistono i requisiti. La quota prezzo e il trasferimento seguono regole diverse.

Se rinuncio perdo tutto?

Non necessariamente. In caso di semplice mancato esercizio vale la clausola sulla quota prezzo da restituire. In caso di inadempimento del conduttore, le conseguenze possono essere molto più severe.

In sintesi

L’affitto con riscatto può avvicinare godimento e acquisto, ma non è una locazione con un sovrapprezzo informale. Quote, prezzo, diritto di acquisto, restituzioni, morosità e manutenzione devono essere progettati come un’unica operazione.

Trascrizione e controlli sull’immobile sono essenziali. Acquirente e venditore devono inoltre simulare il saldo finale e il trattamento fiscale prima di impegnarsi.

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Fonti ufficiali e professionali

• Articolo 23 del D.L. 133/2014, testo pubblicato dal Consiglio Nazionale del Notariato
• Consiglio Nazionale del Notariato: guida per il cittadino al rent to buy
• Agenzia delle Entrate: indicazioni della Circolare 4/E del 19 febbraio 2015
• Agenzia delle Entrate – FiscoOggi: regime fiscale del rent to buy
• Agenzia delle Entrate: risposta 597/2021 sul contratto di godimento in funzione della vendita

Contenuto informativo aggiornato alla data indicata. Il rent to buy richiede un contratto costruito sul caso concreto con notaio e consulente fiscale; non sostituisce la verifica tecnica, legale e finanziaria dell’operazione.