La compravendita immobiliare trasferisce la proprietà di un immobile dal venditore all’acquirente in cambio di un prezzo. Il passaggio sembra lineare, ma richiede controlli tecnici, giuridici e fiscali prima della firma. Una verifica tardiva può bloccare il mutuo, rinviare il rogito o far emergere costi non previsti.
Chi vuole comprare casa deve controllare il proprietario, la provenienza, le ipoteche, la regolarità urbanistica e catastale e le spese condominiali. Chi deve vendere casa dovrebbe raccogliere i documenti e correggere le difformità prima di accettare una proposta. Questa guida spiega ogni fase con un’attenzione pratica anche al mercato di Roma.
Indice della guida
Che cos’è la compravendita immobiliare
Il contratto di compravendita immobiliare stabilisce quale bene viene trasferito, chi sono le parti e quale prezzo deve essere pagato. La proprietà passa con il contratto definitivo validamente concluso. La proposta e il preliminare, invece, preparano la vendita e producono gli obblighi indicati nei rispettivi documenti.
La vendita immobiliare può riguardare un appartamento, una villa, un locale, un terreno o una quota di proprietà. L’acquisto immobile cambia però in base alla natura del bene, al soggetto venditore, alla presenza di un mutuo e alle agevolazioni richieste. Le parti devono quindi evitare modelli standard usati senza verificare il caso concreto.
Come si svolge una compravendita immobiliare
1. Valutazione e preparazione dell’immobile
Il venditore definisce un prezzo realistico e prepara la documentazione. La valutazione considera posizione, superficie commerciale, piano, ascensore, stato interno, esposizione, pertinenze e vendite comparabili. A Roma incidono anche microzona, accessibilità, vincoli del fabbricato e qualità del condominio.
Una valutazione gratuita dell’immobile in circa 50 secondi offre una prima indicazione. Una stima destinata a una trattativa importante richiede poi documenti, sopralluogo e confronto con immobili realmente comparabili.
2. Proposta di acquisto
La proposta di acquisto immobiliare indica immobile, prezzo, modalità di pagamento, termine di validità e data prevista per il rogito. Il compratore deve leggere con cura condizioni sospensive, deposito, caparra e conseguenze dell’accettazione. Una proposta accettata può già produrre un vincolo contrattuale.
Chi dipende da un finanziamento dovrebbe inserire una condizione formulata con precisione. La clausola deve chiarire importo, termine e conseguenze del mancato ottenimento del mutuo. Una formula vaga non protegge automaticamente l’acquirente.
3. Contratto preliminare
Il preliminare di compravendita, noto anche come compromesso immobiliare, obbliga le parti a stipulare il contratto definitivo. Il documento dovrebbe descrivere il bene, il prezzo, i pagamenti, la data del rogito, la consegna, le pertinenze, gli arredi inclusi e le condizioni da rispettare.
L’Agenzia delle Entrate consente la registrazione telematica attraverso il servizio RAP e indica un termine di 30 giorni dalla stipula. La registrazione attribuisce data certa fiscale, mentre la trascrizione del preliminare nei registri immobiliari offre una tutela diversa e più ampia contro formalità successive pregiudizievoli. La trascrizione richiede l’intervento del notaio.
4. Mutuo e perizia bancaria
La compravendita con mutuo aggiunge la valutazione creditizia del richiedente e la perizia dell’immobile. La banca controlla reddito, sostenibilità della rata e valore della garanzia. Il compratore non dovrebbe confondere la perizia bancaria con una verifica completa della regolarità edilizia.
I tempi della compravendita immobiliare dipendono quindi da accesso agli atti, documenti, delibera del finanziamento e disponibilità del notaio. Le parti devono fissare scadenze realistiche e prevedere per iscritto eventuali proroghe.
5. Rogito e consegna
Il rogito notarile identifica le parti e l’immobile, richiama provenienza, dati catastali, titoli edilizi, prezzo e modalità di pagamento. Il notaio esegue i controlli di propria competenza, riscuote le imposte e cura registrazione, trascrizione e voltura.
L’atto di vendita immobiliare deve riportare pagamenti tracciabili e dati dell’eventuale mediatore. Prima della firma le parti devono concordare consegna delle chiavi, letture dei contatori, liberazione dell’immobile e ripartizione delle spese.
Documenti necessari per vendere e comprare casa
Documenti del venditore
I principali documenti della compravendita immobiliare comprendono documento d’identità, codice fiscale, titolo di provenienza, planimetria e visura catastale, titoli edilizi, agibilità quando disponibile, attestato di prestazione energetica, documentazione condominiale e dati di eventuali mutui o ipoteche.
La provenienza dell’immobile può derivare da acquisto, successione, donazione, divisione o provvedimento giudiziale. Ogni provenienza richiede controlli specifici. Il venditore dovrebbe consegnare anche regolamento di condominio, ultimi verbali, rendiconto, preventivo e dichiarazione dell’amministratore sulla situazione dei pagamenti.
Documenti dell’acquirente
L’acquirente presenta documenti personali, stato civile, regime patrimoniale, dati del finanziamento e dichiarazioni necessarie per le agevolazioni fiscali. Se compra una società, servono visura, statuto, poteri di firma e delibere eventualmente richieste.
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Controlli da fare prima di comprare casa
Proprietà, ipoteche e trascrizioni
I controlli prima di comprare casa iniziano dalla verifica che il venditore sia legittimato a disporre del bene. Una visura ipotecaria dell’immobile mostra trascrizioni, iscrizioni e annotazioni presenti nei registri immobiliari. Può far emergere ipoteche, pignoramenti, domande giudiziali o altri vincoli.
La presenza di un’ipoteca sulla casa non impedisce sempre la vendita. Le parti devono però concordare con banca e notaio la procedura di estinzione o cancellazione. Il meccanismo deve risultare chiaro prima del versamento di somme rilevanti.
Conformità urbanistica e catastale
La conformità urbanistica dell’immobile confronta lo stato reale con i titoli edilizi depositati presso il Comune. La conformità catastale dell’immobile riguarda invece la corrispondenza tra stato di fatto, dati e planimetria catastale. Catasto e urbanistica svolgono funzioni diverse: una planimetria aggiornata non sana un abuso edilizio.
Il venditore deve verificare che la planimetria catastale sia conforme allo stato dei luoghi. Il Consiglio Nazionale del Notariato ha ribadito nel marzo 2026 l’utilità della relazione tecnica integrata, documento facoltativo redatto da un tecnico che confronta immobile, titoli edilizi e Catasto.
Tra le verifiche prima del rogito rientrano quindi sopralluogo tecnico e accesso agli atti. A Roma gli archivi possono richiedere tempo, soprattutto per edifici antichi o pratiche articolate. Conviene avviare il controllo prima della proposta definitiva.
APE, impianti e condominio
L’APE nella compravendita informa sulla prestazione energetica. L’articolo 6 del D.Lgs. 192/2005 disciplina rilascio, consegna e clausole dell’attestato nei trasferimenti immobiliari. Il proprietario deve farlo predisporre da un certificatore abilitato quando necessario.
Le spese condominiali nella compravendita meritano un controllo autonomo. L’acquirente deve conoscere morosità, lavori deliberati, cause pendenti e interventi programmati. Venditore, acquirente e amministratore dovrebbero chiarire per iscritto la ripartizione delle spese, senza affidarsi a intese verbali.
Caparra, acconto e tutela delle parti
La caparra confirmatoria rafforza l’impegno e produce le conseguenze previste dal Codice civile in caso di inadempimento. L’acconto sul prezzo della casa rappresenta invece un’anticipazione del corrispettivo. Il contratto deve indicare chiaramente la natura di ogni somma.
La guida dell’Agenzia delle Entrate sull’acquisto della casa distingue anche il trattamento fiscale di caparra e acconto. Prima di firmare, le parti devono far verificare importi e clausole dal professionista incaricato.
Imposte sull’acquisto della casa
Acquisto da privato o vendita esente IVA
Le imposte sull’acquisto della casa cambiano in base al venditore e ai benefici richiesti. Negli acquisti da privato, o da impresa con vendita esente IVA, l’imposta di registro ordinaria è generalmente del 9%, mentre le imposte ipotecaria e catastale sono fisse. Con i requisiti per le agevolazioni prima casa, l’imposta di registro scende generalmente al 2%.
L’imposta di registro prima casa non dipende soltanto dall’uso che l’acquirente immagina per l’immobile. Servono requisiti oggettivi e soggettivi, dichiarazioni nell’atto e rispetto delle condizioni successive. Il notaio deve esaminare il caso concreto.
Acquisto soggetto a IVA
Quando la cessione è soggetta a IVA, l’imposta si calcola sul prezzo. L’aliquota ordinaria per molte abitazioni è il 10%, quella agevolata prima casa è il 4% e per le categorie A/1, A/8 e A/9 può applicarsi il 22%. Le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono normalmente fisse. Le condizioni vanno verificate alla data dell’atto.
Prezzo-valore
Il sistema prezzo-valore può consentire, nelle vendite abitative soggette a imposta di registro e con acquirente persona fisica che non agisce nell’esercizio di impresa o professione, di calcolare l’imposta sul valore catastale invece che sul prezzo. L’acquirente deve richiederlo espressamente nell’atto e dichiarare comunque il corrispettivo reale.
Compravendita immobiliare a Roma
Roma richiede attenzione alla storia amministrativa dell’edificio. Fusioni, frazionamenti, verande, soppalchi e modifiche interne possono non coincidere con i titoli conservati negli archivi. Un tecnico locale può ricostruire la sequenza delle pratiche e indicare se una difformità è regolarizzabile.
Chi acquista per mettere a reddito l’abitazione deve valutare anche regolamento condominiale, destinazione urbanistica e modello di gestione. La futura redditività non sostituisce la due diligence. Propert offre servizi dedicati ai proprietari e segue la gestione professionale degli affitti brevi a Roma. Per immobili destinati all’ospitalità è utile confrontare anche la gestione della locazione turistica a Roma.
Checklist prima del rogito
- Verificare identità, poteri e stato civile delle parti.
- Controllare titolo di provenienza e continuità delle trascrizioni.
- Richiedere ispezione ipotecaria aggiornata.
- Confrontare stato reale, titoli edilizi e planimetria catastale.
- Controllare APE, agibilità e documenti degli impianti disponibili.
- Leggere regolamento, verbali e contabilità condominiale.
- Definire caparra, acconti, saldo e pagamenti tracciabili.
- Coordinare mutuo, perizia e cancellazione di eventuali ipoteche.
- Concordare consegna, chiavi, arredi e letture dei contatori.
- Far controllare proposta e preliminare prima della firma.
Domande frequenti
Il preliminare trasferisce la proprietà?
No. Il preliminare obbliga le parti a concludere il contratto definitivo. La proprietà passa con il rogito o con altro titolo idoneo.
La proposta accettata è vincolante?
Può esserlo se contiene gli elementi necessari e l’accettazione viene comunicata al proponente. Il compratore deve leggerla come un contratto, non come una semplice richiesta informativa.
Il preliminare deve essere registrato?
Sì. Il servizio RAP dell’Agenzia delle Entrate indica la registrazione entro 30 giorni dalla stipula. Registrazione e trascrizione producono effetti diversi.
Quando conviene trascrivere il preliminare?
La trascrizione è utile quando passa molto tempo prima del rogito, vengono versate somme importanti o esistono rischi legati al venditore. Il notaio valuta la protezione necessaria.
Chi sceglie il notaio?
Di regola lo sceglie l’acquirente, che normalmente sostiene il relativo costo. Le parti possono comunque concordare una soluzione diversa.
Il notaio controlla gli abusi edilizi?
Il notaio svolge i controlli giuridici e formali di sua competenza. La verifica tecnica dello stato dei luoghi e dei titoli comunali richiede normalmente un tecnico abilitato.
Catasto e urbanistica sono la stessa cosa?
No. Il Catasto ha principalmente funzione fiscale. La regolarità urbanistica deriva dai titoli edilizi e dalle norme applicabili all’immobile.
Si può vendere una casa con ipoteca?
Sì, in molti casi. La banca, il notaio e le parti devono però predisporre estinzione, cancellazione o altra procedura compatibile con il rogito.
Chi paga i lavori condominiali deliberati?
La risposta dipende dal tipo di spesa, dalla data della delibera e dagli accordi tra le parti. Il contratto deve disciplinare il punto in modo espresso.
L’APE è sempre necessario?
La disciplina prevede obblighi per gli edifici e le unità venduti, con specifiche esclusioni. Il tecnico e il notaio verificano se il caso rientra nell’obbligo.
Quanto dura una compravendita?
Non esiste una durata unica. Documenti completi e assenza di mutuo possono abbreviare i tempi; accessi agli atti, sanatorie e finanziamenti possono allungarli.
Si può comprare casa senza agibilità?
La mancanza del documento richiede una valutazione tecnica e contrattuale. L’acquirente deve conoscere cause, conseguenze e possibilità di regolarizzazione prima di impegnarsi.
Che cosa succede se la planimetria non corrisponde?
Il tecnico deve individuare la causa della differenza. Un semplice aggiornamento catastale non risolve automaticamente una difformità urbanistica.
Il prezzo-valore vale per ogni immobile?
No. Si applica in presenza di requisiti precisi, soprattutto alle abitazioni acquistate da persone fisiche in operazioni soggette a imposta di registro.
La caparra e l’acconto sono uguali?
No. La caparra tutela l’impegno contrattuale; l’acconto anticipa parte del prezzo. Il documento deve qualificare correttamente il pagamento.
Quando bisogna consegnare le chiavi?
Di solito al rogito, ma le parti possono concordare un momento diverso. L’accordo deve precisare responsabilità, utenze e stato dell’immobile.
Qual è il primo controllo per chi compra a Roma?
L’acquirente dovrebbe avviare insieme verifica della provenienza e accesso agli atti urbanistici. In questo modo riduce il rischio di scoprire difformità dopo la proposta.
Conclusioni
Una compravendita sicura nasce prima del rogito. Il venditore prepara documenti e conformità; l’acquirente verifica bene, finanziamento e costi; notaio e tecnico presidiano competenze diverse. La fretta nella proposta può costare più di qualche settimana dedicata ai controlli.
Propert aiuta i proprietari di Roma a valutare l’immobile e il suo possibile utilizzo prima di prendere decisioni operative. La valutazione gratuita richiede circa 50 secondi e offre un primo riferimento, senza promesse di rendimento e senza sostituire la consulenza tecnica, notarile o fiscale.
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