Vendere un immobile indiviso: tutto quello che dobbiamo sapere a riguardo

Cosa è un immobile indiviso

Si parla di immobile indiviso quando un qualsiasi appartamento, una villa, garage o qualsiasi tipo di fabbricato è di proprietà di più persone. Il caso più classico riguarda gli immobili oggetto di successione ereditaria al momento della morte del proprietario, successione regolata dagli articoli 565-586 del codice civile. Tu adesso sei proprietario di una parte di un appartamento e tutti gli eredi lo vogliono vendere. A questo punto tu devi scegliere le cose giuste da fare per arrivare alla vendita nel più breve tempo possibile e con la massima soddisfazione da parte di tutti. Ecco il percorso da seguire.

La dichiarazione di successione riguardante l’appartamento

Questo è il primo atto necessario da fare presso l’Agenzia delle Entrate, senza questo documento nessuno potrà mettere in vendita l’immobile. In questa prima fase gli eredi potranno capire esattamente la quota di appartamento che spetta ad ognuno. Questa quota diventerà denaro il giorno della vendita dell’immobile indiviso.

L’accordo di tutti per la vendita di un immobile indiviso

Una cosa fondamentale che deve esserci è l’accordo di tutti alla vendita, soprattutto sul prezzo. Quando l’agenzia immobiliare effettua la valutazione gratuita dell’immobile tu e gli altri eredi dovete comprendere il reale valore dell’appartamento ed individuare una linea comune da seguire. Certamente tu puoi vendere da solo la tua parte di appartamento, ma il valore sarà molto inferiore rispetto a quando l’appartamento verrà venduto per intero. Inoltre in caso di eredità gli altri eredi hanno il diritto di prelazione sulla vendita. Infine ogni tipo di disaccordo insanabile porterebbe al ricorso ad un tribunale, con la relativa vendita all’asta dell’appartamento. Una sconfitta per tutti, tua e degli altri comproprietari.

A chi affidare la vendita dell’appartamento: una scelta precisa

Nel caso della comproprietà di un immobile indiviso, come per la successione ereditaria, la cosa più sbagliata da fare è di affidarsi a più agenzie. Tu come gli altri, in una città grande come può essere Roma, hai sicuramente un amico a cui affidare la vendita, ma questo agente non è amico degli altri e questo può scatenare gelosie, antipatie che faranno sorgere problemi quando si dovrà vendere per davvero. Ti consigliamo di trovare insieme agli altri comproprietari un agente o un’agenzia immobiliare (hai capito, bene una sola) fuori dalle vostre conoscenze per affidargli la vendita. Normalmente si conferisce il mandato (regolato dall’art. 1703 del Codice Civile). Nel caso ci sia il rischio di non trovare un accordo tra i comproprietari, tu puoi chiedere di fare una vera procura a vendere (articolo 1387 c.c. e seguenti) dove la persona incaricata (nei limiti descritti nella procura stessa) può procedere direttamente alla vendita. Questi però sono casi molto rari.

La giusta agenzia per vendere un appartamento

Come già scritto sopra la scelta di chi deve occuparsi della vendita è fondamentale. Ogni agente valuta l’appartamento gratis e da la sua opinione sul valore dell’immobile. Se è ovvio che per l’agente immobiliare l’importante è vendere, d’altra parte vendere facendo scontenti i venditori non conviene neanche a lui. Sta a lui fare una chiara e corretta valutazione del prezzo e dei tempi di vendita ed a te ed agli altri eredi comprendere che non si può chiedere la luna all’agente immobiliare. Il mediatore, lo dice la parola, ha il compito di di mediare gli interessi di chi compra e di chi vende. Nel caso di un immobile oggetto di eredità sarà impossibile fare tutti contenti, compreso tu, ma in questo caso sta soprattutto ai venditori fare uno sforzo di comprensione, l’uno nei confronti dell’altro, per arrivare finalmente alla vendita.

La vendita dell’immobile indiviso è fatta, chi divide i soldi?

Il bravo agente immobiliare ha trovato un buon acquirente e il prezzo di vendita è quello giusto. Adesso è il momento di firmare il contratto di vendita dell’appartamento e tu vuoi avere il denaro che ti spetta nel più breve tempo possibile. Ok, ma chi fa i conti? Intanto, per pura comodità, di solito gli acconti versati dal compratore vengono divisi equamente tra i comproprietari. Per quanto riguarda il pagamento finale sarà il notaio, presa visione della dichiarazione di successione, a comunicare all’acquirente le diverse quote che spettano ad ognuno degli eredi e verificherà gli importi al momento della firma del contratto di vendita. In questo modo tutti gli eredi avranno la garanzia di avere quello che gli spetta.

Vendere un immobile indiviso si può

Come hai capito la vendita di un appartamento diviso tra più eredi non è difficile, basta seguire il giusto iter ed essere flessibili e pronti al compromesso, soprattutto con gli altri eredi. Il primo passo da fare, dopo la dichiarazione di successione, è di individuare la giusta agenzia immobiliare che faccia una corretta valutazione gratuita dell’immobile e una chiara consulenza per illustrare il valore e le potenzialità di vendita dell’immobile. In questa fase la parola d’ordine è fiducia. Fiducia nell’agente immobiliare che fa il suo lavoro e lo fa al meglio, non per far scontento qualcuno. Quindi richiedere a chi sa valutare gli immobili un incontro è solo il miglior modo di cominciare la fase di vendita dell’immobile. Poi il mercato immobiliare darà le sue risposte chiare ed inequivocabili.