Società fiduciaria – Vantaggi e svantaggi nell’immobiliare

La società fiduciaria vantaggi è una società che amministra i beni per conto di un terzo soggetto in virtù di un contratto di mandato senza rappresentanza

La società fiduciaria è una società che amministra i beni per conto di un  terzo soggetto in virtù di un contratto di mandato senza rappresentanza al fine di agire per conto del fiduciante o mandante senza utilizzare il suo nome. Tale tipologia di società è disciplinata dalla legge 23/11/1939 n. 1966 e dal D.M. 16 gennaio 1995.

Obblighi della società fiduciaria

Il fiduciante è libero di revocare l’incarico alla società in qualsiasi momento;

Il fiduciante ha l’obbligo di non operare direttamente a nome della fiduciaria, cosicché consente alla fiduciaria di recedere dal contratto di mandato in qualsiasi momento.

Il fiduciante deve fornire e garantire i mezzi necessari e utili affinché si possa svolgere l’incarico.

Alla società fiduciaria è vietato cedere il contratto.

Occorre determinare il compenso, le condizioni e i criteri al fine di determinare il suo importo.

Il fiduciante ha l’obbligo di stabilire per iscritto le sue direttive per esercitare i sui diritto, nonché è obbligato a redigere il rendiconto.

Ricorre alla società fiduciaria per interposizione fittizia

Il signor Rossi medico, detto fiduciante ha un esoso patrimonio costituito da beni immobili, un giorno decide di rivolgersi ad una società fiduciaria affinché amministri i suoi beni immobili, consistenti in strutture ad uso sanitario, ambulatori privati, nonché studi medici specialistici.

Alcuni di questi li concede in locazione e dai quali riscuote normali canoni periodici, in altri esercita la sua attività di medico.

Poiché in futuro teme di dover rispondere di eventuali danni professionali, pone in essere tutte le operazioni previste dalla normativa vigente, al fine di tutelare il suo patrimonio e di garantire a lui proprietario di restare anonimo e segreto, dunque decide di accordarsi con una persona di fiducia affinché si intesti formalmente i suoi beni che in realtà appartengono  a lui.

Pertanto opera  una sorta di interposizione fittizia, in cui la società fiduciaria investita da tale potere da parte del signor Rossi, subentra in tutti i generi rapporti civili, fiscali, tributari di spettanza del legittimo proprietario .

Società fiduciaria – Vincolo di riservatezza e principio di segretezza

La società fiduciaria impone una sorta di vincolo di riservatezza sull’identità del proprietario.  Tuttavia si tratta di una tutela che non assicura intromissioni da parte di terzi che vogliono rivendicare qualche diritto sul patrimonio, è il caso di creditori insoddisfatti che voglio far valere le loro pretese creditorie rivalendosi sul bene del proprietario, però non è possibile aggredire qualcosa di cui non si conosce l’esistenza.

La società fiduciaria  si impegna ad amministrare i beni in base ad un accordo con il fiduciante che le trasferisce la titolarità dei beni immobili, mobili, eredità, quote di partecipazione in società.

Inoltre operano una netta separazione tra il patrimonio della società fiduciaria e il patrimonio gestito in nome e per conto del fiduciante, cosicché i beni saranno soggetti solo alle azioni e pretese creditorie del fiduciante non anche dei creditori della società fiduciaria.

I creditori del soggetto fiduciante, avranno molte difficoltà ad individuare i beni del fiduciante  debitore gestiti  dalla società fiduciaria, grazie al principio del segreto fiduciario.

Poiché non esiste una specifica regolamentazione, la dottrina e la giurisprudenza, individuano  il rapporto tra le due parti in un patto fiduciario in forza del quale il fiduciante trasferisce un proprio diritto alla società fiduciaria, e successivamente la società fiduciaria assume l’obbligo verso il fiduciante di ritrasferirgli il diritto.

Pertanto dal patto fiduciario nasce sia un diritto di amministrare i beni immobili in nome e per conto  del fiduciante sia un obbligo di ritrasferire i beni al fiduciante stesso.

Qualora la società fiduciaria  non adempie agli obblighi previsti dal patto fiduciario il fiduciante  può agire e chiedere il risarcimento dei danni , oppure può rivendicare il proprio bene affinché lo stesso ritorni nella sua piena disponibilità con ripercussioni a danno del terzo acquirente.

La legge 23/11/1939 n. 1966 della società fiduciaria

La legge 23/11/1939 n. 1966 all’art. 1 dispone che  “Sono società fiduciarie e di revisione e sono soggette alla presente legge quelle che, comunque denominate, si propongono sotto forma di impresa, di assumere l’amministrazione dei beni per conto di terzi, l’organizzazione e la revisione contabile di aziende e la rappresentanza dei portatori di azioni e di obbligazioni”  e secondo l’art. 6 sono tali anche le società fiduciarie che abbiano per oggetto la gestione fiduciaria di beni conferiti da terzi, corrispondendo utili della gestione; inoltre esistono anche le società fiduciarie inquadrabili come le SIM secondo il TUF (D. Lgs. n. 58/1998) che si occupano di collocare portafogli di investimento mediante intestazione fiduciaria .

La Società Fiduciaria disciplinata dall’art. 1 summenzionato  non ha il potere di disporre liberamente del bene o del diritto affidatole in amministrazione dal fiduciante, diversamente, invece l’art. 6 della stessa legge succitata, dispone che la società fiduciaria che si occupa della gestione dei beni e dei diritti, ne acquista la piena disponibilità e può disporne liberamente infatti può decidere anche di venderli a terzi e con l’utile conseguito può decidere di fare nuovi acquisti nell’interesse del conferente, prerogativa esclusa alla società fiduciaria disciplinata dall’ art. 1.

Trasferimento fiduciario di Immobili

Quando il fiduciante chiede l’intervento di una Società fiduciaria l’intestazione fiduciaria del bene immobile priva il fiduciante dei suoi beni immobili, la titolarità degli stessi viene attribuita formalmente e intestata alla Società Fiduciaria;

Il reddito fondiario prodotto dall’immobile viene tassato.

Qualora la società fiduciaria pone in essere delle operazioni dalle quali si originano   plusvalenze sull’immobile, queste sono soggette a tassazione;

Quando il patto fiduciario termina il fiduciante rientra nella titolarità e possesso dei propri beni e diritti.

Adempimenti fiscali società fiduciaria

 Il contratto fiduciario, quale atto avente ad oggetto prestazioni a contenuto patrimoniale, deve essere sottoposto a registrazione con aliquota del 3% applicata sulla commissione percepita dalla Società Fiduciaria;

Poiché la proprietà del bene rimane in capo all’effettivo proprietario, il reddito fondiario è tassato in capo al fiduciante, il quale è anche tenuto a presentare la dichiarazione.

Nella propria dichiarazione fiscale il fiduciante potrà inserire la posta reddituale nell’apposito quadro non menzionando il riferimento, che sarà evidenziato in sede di eventuale verifica, ciò al fine di tutelare il principio di riservatezza che sta alla base del contratto  fiduciario;

La società fiduciaria sarà tenuta a pagare l’IMU a decorrere dalla data dell’intestazione;

Le eventuali plusvalenze conseguite faranno carico all’effettivo proprietario-fiduciante quale reale percettore della fonte di reddito da esporre nella dichiarazione;

la società fiduciaria non sarà tenuta ad osservare alcun adempimento in materia di dichiarazione fiscale, in merito al ricavato dagli immobili intestati fiduciariamente.

Regime di trasparenza fiscale della società fiduciaria

 I fiducianti possono decidere di avvalersi del regime di trasparenza di cui agli articoli 115 e 116 del DPR n. 917/86, a condizione che abbiano le percentuali di voti e utili previsti dalla norma, e che, indipendentemente,  dal numero dei soci persone fisiche che la stessa fiduciaria rappresenta, non vi sia l’obbligo di ritenuta sui dividendi.

La Società fiduciaria comunicherà alla partecipata la volontà dei fiducianti di volersi avvalere del regime di trasparenza e che gli stessi abbiano i requisiti previsti dalla norma.

La partecipata deve trasmettere alla Società fiduciaria l’attestazione delle quote di reddito che risultano imputabili ai soci, la Società fiduciaria a sua volta dovrà comunicare ai soci la quota di reddito imputabile a ciascuno.

Le società fiduciarie devono compilare il quadro SK della dichiarazione del sostituto d’imposta (modello 770) inerente alle quote di reddito dei soci, fornendo all’Amministrazione finanziaria i dati relativi agli effettivi possessori dei redditi derivanti da partecipazioni ad esse intestate.

Disciplina IVA società fiduciaria

Per quanto riguarda le operazioni di cessione di titoli, valori mobiliari ed altri strumenti finanziari  poste in essere dalla società fiduciaria sono esenti dall’Iva ai sensi dell’articolo 10, n. 4 del DPR n. 633/1972.

Infatti rientrano nell’ordinario svolgimento del mandato conferito dal rapporto fiduciario, dunque sono operazioni strumentali all’ amministrazione dei beni, in quanto per ogni singola operazione di cessione la società fiduciaria riceve un preciso incarico dal fiduciante.

Profili civilistici società fiduciaria e separazione tra proprietà

Dal lato civilistico, in materia di società fiduciarie il legislatore opera  una netta  separazione tra proprietà ed intestazione.

In particolare, l’art. 1, ultimo comma, del R.D. n. 239/1942, stabilisce che: “le società fiduciarie che abbiano intestato al proprio nome titoli azionari appartenenti a terzi sono tenute a dichiarare le generalità degli effettivi proprietari dei titoli stessi”.

Inoltre l’Amministrazione finanziaria ha la facoltà di richiedere alla società fiduciaria i dati identificativi dei soci effettivi nei termini previsti dall’art. 32, primo comma, n. 7, del D.P.R. n. 600/1973.

Viene così meno il principio di riservatezza e segretezza sancito dal patto fiduciario e inerente alla natura dello stesso.

In conclusione  appare doveroso citare alcuni casi in cui il segreto fiduciario non è applicabile.

Il D.L.143/2001 prevede che, in rispetto alla normativa antiriciclaggio, le società fiduciarie hanno l’obbligo di segnalare i nominativi dei fiducianti  e le eventuali operazioni sospette; il D.Lgs. 58/1998 gli artt. 17 e 115 del TUF ha previsto i poteri ispettivi in capo alla CONSOB alla Banca d’Italia; inoltre gli artt. 61 e 80 stabiliscono l’obbligo per le società fiduciarie di specifici doveri di informazioni alla CONSOB; il DPR 600/1973  e il DPR 633/72 in merito all’ accertamento fiscale attribuiscono all’Amministrazione finanziaria specifici poteri di ispezione sulle attività detenute dalle società fiduciarie e sui nominativi dei relativi fiducianti.

Questi e tanti altri casi valuteremo insieme per consigliarti sul da farsi nel caso in cui tu voglia affidare i tuoi beni a società fiduciarie e voglia avvalerti del principio di segretezza e riservatezza.

Inoltre con l’intestazione fiduciaria il fiduciante trasferisce alla società fiduciaria l’intestazione dell’immobile, ma la proprietà dello stesso resta del fiduciante.

Alla società fiduciaria spetta una titolarità formale, mentre il fiduciante mantiene l’appartenenza sostanziale.  

Se, i creditori del fiduciante riescono a provare che lui è il proprietario reale anche se il bene è intestato formalmente alla società fiduciaria il bene potrà essere oggetto di esecuzione forzata o pignoramento da  parte dei creditori.

Non esitare a contattarci per una consulenza immediata nel caso in cui tu voglia trasferire la proprietà di un immobile ad un soggetto al quale sei legato da un rapporto fiduciario e proprio in funzione di questo rapporto  lo acquisisce e ne diventa intestatario o titolare .

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