Spese di compravendita immobiliare: chi paga notaio, tasse e agenzia

Aggiornato al 3 agosto 2026.

Nella compravendita immobiliare, notaio e imposte d’acquisto sono normalmente a carico dell’acquirente, mentre il venditore sostiene i costi necessari a documentare e rendere trasferibile ciò che ha promesso, oltre ai propri consulenti e alle eventuali imposte sulla plusvalenza. La provvigione dell’agenzia può spettare a entrambe le parti.

La regola dell’articolo 1475 del Codice civile riguarda le spese del contratto di vendita e quelle accessorie, salvo patto diverso. Non significa che qualsiasi spesa tecnica o legale debba essere pagata dal compratore. Occorre distinguere il tipo di costo, chi ha conferito l’incarico e gli accordi scritti.

Chi paga le spese di compravendita: tabella rapida

“Di regola” non significa che il costo possa essere spostato informalmente all’ultimo momento. Ogni deroga va concordata prima, preferibilmente già in proposta o preliminare.

Che cosa dice l’articolo 1475 del Codice civile

L’articolo 1475 stabilisce che le spese del contratto di vendita e le altre accessorie sono a carico del compratore, se non è stato pattuito diversamente. La norma spiega perché nella prassi l’acquirente sostiene rogito e imposte connesse all’acquisto.

La disposizione è derogabile nei rapporti economici tra le parti. Venditore e acquirente possono concordare una ripartizione diversa, ma il loro patto non modifica automaticamente gli obblighi che la legge attribuisce verso Agenzia delle Entrate, Comune, condominio o professionisti.

Spese della vendita e “spese legali”

L’espressione “spese legali” è troppo generica. La parcella del notaio per il trasferimento rientra normalmente nei costi dell’acquirente; l’avvocato incaricato dal venditore per risolvere una successione è invece a carico del venditore. Il tecnico scelto dall’acquirente per una due diligence indipendente viene pagato dall’acquirente.

Chi sceglie e paga il notaio

La scelta del notaio è libera e, nella compravendita ordinaria, spetta normalmente all’acquirente, che sostiene il costo dell’atto. Il professionista non deve essere imposto dall’agenzia, dalla banca o dal venditore.

Il notaio rimane imparziale: verifica identità, capacità, provenienza, formalità ipotecarie, dati catastali, regime patrimoniale e aspetti fiscali del trasferimento. Essere scelto e pagato dall’acquirente non lo trasforma nel consulente di una sola parte.

Che cosa comprende il preventivo notarile

• onorario e IVA;
• imposte di registro, ipotecaria e catastale oppure imposte fisse;
• tasse, visure, bolli e spese vive;
• eventuale atto di mutuo;
• eventuali atti o verifiche ulteriori richiesti dal caso.

È utile chiedere un preventivo con separazione tra compenso professionale e somme anticipate per tasse. Confrontare soltanto il totale può essere fuorviante perché la parte fiscale è stabilita dalla legge.

Se la parcella del notaio non viene pagata

Non è corretto affermare che il notaio possa sempre chiedere il proprio onorario indifferentemente a entrambe le parti. Il credito professionale dipende dall’incarico e dal rapporto instaurato. Distinte sono le responsabilità solidali che la legge può prevedere per l’imposta di registro.

Il patto “paga l’acquirente” regola i rapporti interni, ma non elimina le responsabilità tributarie previste per contraenti e pubblico ufficiale. Per evitare equivoci, preventivo, incarico e ripartizione devono essere scritti.

Imposte a carico dell’acquirente

Le imposte cambiano in base al venditore, al regime IVA e ai requisiti “prima casa”.

L’imposta di registro proporzionale ha un minimo di 1.000 €. Nelle vendite soggette a registro, un acquirente persona fisica può chiedere il sistema prezzo-valore per abitazioni e pertinenze quando ricorrono le condizioni: la base fiscale è collegata al valore catastale, mentre il prezzo effettivo deve comunque essere dichiarato nell’atto.

Prima casa non significa abitazione principale

L’agevolazione sull’acquisto dipende da categoria catastale, Comune, residenza e immobili già posseduti. Le categorie A/1, A/8 e A/9 sono escluse. “Abitazione principale” è invece un concetto utilizzato, tra l’altro, per IMU e detrazioni: i due termini non vanno scambiati.

Costi del mutuo

Se l’acquirente finanzia l’operazione, sostiene normalmente:

• istruttoria bancaria;
• perizia dell’immobile;
• atto notarile di mutuo e iscrizione ipotecaria;
• imposta sostitutiva sul finanziamento, se applicabile;
• polizza incendio e scoppio richiesta dalla banca;
• eventuale mediatore creditizio.

Questi costi sono distinti dal rogito di compravendita. Un preventivo realistico deve includere entrambi gli atti e considerare che la banca può richiedere documenti o regolarizzazioni ulteriori.

Costi normalmente a carico del venditore

Documenti e certificazioni

Il venditore deve mettere a disposizione titolo di provenienza, documentazione catastale e urbanistica, APE e dati condominiali necessari. Ottenere copie, aggiornare un attestato scaduto o ricostruire una pratica può generare costi.

Regolarità urbanistica e catastale

Se lo stato reale non corrisponde ai titoli o alla planimetria, la vendita può bloccarsi. Quando il venditore ha promesso un immobile regolare e conforme, sostiene normalmente tecnico, pratiche, sanzioni e lavori necessari per poterlo trasferire come pattuito.

Non ogni difformità è sanabile e non ogni correzione catastale risolve un problema urbanistico. Prima di mettere in vendita è utile una verifica tecnica, senza attendere il sopralluogo del perito della banca.

Ipoteca e finanziamento residuo

Se esiste un mutuo, il venditore deve organizzare estinzione e cancellazione dell’ipoteca o un’altra soluzione accettata dall’acquirente e dalla banca. La cancellazione semplificata può essere gratuita dopo l’estinzione nei casi previsti, ma conteggio estintivo e tempi vanno verificati.

Spese condominiali arretrate

Il venditore dovrebbe saldare quanto di propria competenza e fornire la dichiarazione dell’amministratore. L’acquirente può rispondere in solido con il venditore per i contributi dell’anno in corso e di quello precedente; per questo al rogito si disciplinano pendenze, lavori deliberati e conguagli.

Il venditore resta inoltre obbligato verso il condominio fino a quando viene trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento, secondo la disciplina condominiale.

Chi paga l’agenzia immobiliare

L’articolo 1755 del Codice civile riconosce al mediatore la provvigione da ciascuna parte quando l’affare è concluso per effetto del suo intervento, se non esiste un accordo diverso. La percentuale non è fissata da una tariffa nazionale: dipende da incarico, accordi, usi locali e servizio.

Venditore e acquirente possono quindi avere entrambi una fattura, anche con importi differenti. Occorre controllare:

• quando matura la provvigione;
• percentuale o importo fisso;
• IVA;
• eventuali servizi inclusi;
• clausole di esclusiva, recesso e rimborso spese;
• identità del mediatore e iscrizione prevista dalla legge.

Detrazione per l’acquirente

Chi acquista un immobile da adibire ad abitazione principale può detrarre dall’IRPEF il 19% dei compensi pagati all’intermediario, su un importo massimo di 1.000 €, se ricorrono i requisiti fiscali. Pagamento e fattura devono essere correttamente documentati.

Avvocato e consulente tecnico: chi li paga

Ogni parte paga il professionista che incarica. L’acquirente può scegliere un avvocato per esaminare proposta, preliminare, servitù o locazioni; il venditore può incaricarne uno per successioni, comproprietà, occupanti o contenziosi. La stessa logica vale per architetto, geometra, ingegnere e commercialista.

Se le parti affidano congiuntamente un’attività, devono stabilire in anticipo la ripartizione. In una causa, invece, il giudice può porre le spese processuali a carico della parte soccombente: è un tema diverso dai costi ordinari della vendita.

Spese del preliminare

Il contratto preliminare deve essere registrato. Imposta fissa, bollo e imposte su caparra o acconti vengono normalmente anticipate secondo quanto concordato e, per alcune componenti, scomputate dall’imposta principale dovuta al definitivo.

Quando vi sono somme elevate, tempi lunghi o rischi sul venditore, è prudente stipulare il preliminare dal notaio e trascriverlo. Il costo aumenta, ma la trascrizione protegge l’acquirente da ipoteche e pignoramenti successivi e può evitare perdite molto maggiori.

Deposito del prezzo dal notaio

Una parte, normalmente l’acquirente, può chiedere che il saldo resti depositato sul conto dedicato del notaio fino alla trascrizione del rogito e alla verifica dell’assenza di formalità pregiudizievoli sopravvenute. Il costo dell’attività va inserito nel preventivo e può essere oggetto di accordo.

Il deposito è particolarmente utile quando tra firma e trascrizione esiste un rischio concreto o quando parte del prezzo deve servire a cancellare gravami e pagare creditori.

Plusvalenza immobiliare del venditore

Il venditore non paga imposte di acquisto, ma può realizzare una plusvalenza imponibile. La regola generale riguarda le cessioni a titolo oneroso entro cinque anni dall’acquisto o costruzione, con eccezioni, tra cui immobili acquisiti per successione e abitazione principale del cedente o dei familiari per la maggior parte del periodo.

Dal 2024 esiste inoltre una disciplina specifica per la prima cessione di immobili interessati da interventi agevolati con Superbonus, se avviene entro dieci anni dalla conclusione dei lavori, con eccezioni e regole particolari sul calcolo dei costi.

Quando la plusvalenza è imponibile, in presenza dei requisiti il venditore può chiedere al notaio l’applicazione dell’imposta sostitutiva del 26% invece della tassazione ordinaria. La verifica deve essere fatta prima del rogito, ricostruendo acquisto, lavori, uso e documenti.

Un budget completo per l’acquirente

Il prezzo non è il costo totale. Prima di firmare, l’acquirente dovrebbe stimare:

Una riserva per imprevisti evita che tutte le risorse vengano assorbite da prezzo e caparra, lasciando scoperti imposte, lavori urgenti o differenze della perizia bancaria.

Checklist per il venditore

1. verifica provenienza e soggetti che devono firmare;
2. fai controllare conformità urbanistica e planimetria;
3. aggiorna l’APE;
4. chiedi all’amministratore situazione pagamenti e lavori;
5. ottieni il conteggio estintivo del mutuo;
6. ricostruisci costi e date per l’eventuale plusvalenza;
7. leggi l’incarico di mediazione e la provvigione;
8. indica nel preliminare chi paga ogni costo negoziabile.

Errori frequenti

1. chiamare “spese legali” tutte le voci senza distinguerle;
2. pensare che l’articolo 1475 obblighi l’acquirente a pagare i consulenti del venditore;
3. confondere parcella notarile e imposte riscosse dal notaio;
4. considerare sempre gratuita la cancellazione di qualsiasi ipoteca;
5. ignorare provvigione e IVA nel budget;
6. rinviare la conformità alla settimana del rogito;
7. non verificare plusvalenza ordinaria o Superbonus;
8. affidarsi ad accordi verbali sulla ripartizione dei costi.

Domande frequenti

Il venditore deve pagare metà notaio?

Non per legge. Il costo del contratto è normalmente dell’acquirente, ma le parti possono accordarsi diversamente.

Chi paga il tecnico per la conformità?

Il venditore paga normalmente la verifica e le pratiche necessarie a consegnare l’immobile come promesso. L’acquirente paga il proprio tecnico indipendente. È possibile un accordo diverso, purché consapevole e lecito.

Chi paga l’agenzia?

Il mediatore può avere diritto alla provvigione da entrambe le parti se l’affare si conclude grazie al suo intervento. Incarico e accordi possono disciplinare importi diversi.

Il notaio può essere scelto dall’agenzia?

L’agenzia può suggerire un professionista, ma la scelta è libera e spetta normalmente all’acquirente. Anche la banca non può imporre il notaio.

Il venditore paga sempre una tassa sulla plusvalenza?

No. La plusvalenza è imponibile soltanto nelle fattispecie previste. Periodo di possesso, provenienza, abitazione principale e lavori Superbonus possono cambiare il risultato.

In sintesi

L’acquirente sostiene di regola notaio, imposte d’acquisto e costi del mutuo. Il venditore sostiene documentazione, regolarizzazioni necessarie, gravami propri ed eventuale plusvalenza. Provvigioni e consulenti seguono incarichi e accordi.

La ripartizione va scritta prima del preliminare e non confusa con la responsabilità verso Fisco o terzi. Un preventivo analitico evita che tasse, onorari e anticipazioni vengano sommati in una cifra incomprensibile.

Richiedi a Propert una valutazione e una checklist documentale per vendere il tuo immobile a Roma

Fonti ufficiali e professionali

• Codice civile, articolo 1475 – spese della vendita
• Consiglio Nazionale del Notariato: dalla proposta al rogito
• Agenzia delle Entrate: imposte sull’acquisto di una casa
• Agenzia delle Entrate: detrazione delle provvigioni immobiliari
• Consiglio Nazionale del Notariato: deposito del prezzo
• Agenzia delle Entrate: Circolare 13/E/2024 sulle plusvalenze Superbonus

Contenuto informativo aggiornato alla data indicata. Costi e responsabilità dipendono dall’atto, dagli incarichi e dalla situazione dell’immobile; notaio, tecnico e consulente fiscale devono verificare il caso concreto.