Proposta irrevocabile d’acquisto: durata, mutuo e caparra

Aggiornato al 3 agosto 2026.

La proposta irrevocabile d’acquisto immobiliare è un’offerta scritta che il potenziale compratore si impegna a mantenere ferma fino a una data precisa. Non è una semplice prenotazione: se contiene gli elementi essenziali e viene accettata dal venditore, con comunicazione dell’accettazione al proponente può formarsi un vero contratto preliminare.

Prima di firmare bisogna quindi controllare immobile, prezzo, durata, assegno, mutuo, documenti, provvigione e conseguenze dell’inadempimento. Non esiste una durata legale fissa di 30 giorni e una formula generica come “salvo mutuo” può non offrire la protezione attesa.

Che cos’è una proposta irrevocabile d’acquisto

L’articolo 1329 del Codice civile consente al proponente di obbligarsi a mantenere ferma la proposta per un determinato periodo. Durante quel periodo una revoca è inefficace. Il venditore, invece, resta libero di rifiutare, accettare integralmente o formulare una controproposta.

La proposta deve distinguere due scadenze:

• il termine fino al quale l’offerta rimane irrevocabile;
• il termine e la modalità con cui l’accettazione deve giungere a conoscenza dell’acquirente.

Non esiste il termine legale di 30 giorni

Il Codice civile non impone che ogni proposta resti ferma per 30 giorni. La durata viene scelta nel documento e deve essere ragionevole rispetto ai controlli richiesti. Un termine mancante o ambiguo può compromettere la pretesa irrevocabilità e generare contenzioso. Giorno, ora e canale di comunicazione vanno indicati espressamente.

Quando nasce il contratto

In base all’articolo 1326, il contratto si conclude quando il proponente ha conoscenza dell’accettazione dell’altra parte, salvo regole specifiche applicabili. L’accettazione deve essere conforme alla proposta: una modifica di prezzo, data del rogito o altra condizione è normalmente una nuova proposta che l’acquirente può accettare o rifiutare.

Nei moduli di agenzia è frequente la clausola secondo cui la proposta, una volta accettata e comunicata, vale come contratto preliminare. In quel momento entrambe le parti possono essere vincolate, anche se il documento prevede un successivo “compromesso” più dettagliato.

La proposta non trasferisce la proprietà

Il preliminare obbliga a stipulare il definitivo; la proprietà passa con il rogito notarile. Questo non rende l’accordo preliminare facoltativo: in caso di inadempimento, la parte adempiente può utilizzare i rimedi previsti dal contratto e dalla legge, compresa, quando ne ricorrono i presupposti, l’esecuzione in forma specifica ai sensi dell’articolo 2932.

Proposta, opzione, preliminare e rogito

Cosa deve contenere la proposta

1. Dati completi di acquirente e proprietari, quote e poteri di firma.
2. Identificazione dell’immobile, pertinenze e dati catastali.
3. Titolo di provenienza e situazione ipotecaria dichiarata.
4. Prezzo e modalità di pagamento tracciabili.
5. Natura della somma consegnata: deposito, caparra o acconto.
6. Termine di irrevocabilità e comunicazione dell’accettazione.
7. Data del preliminare successivo, se serve, e data del rogito.
8. Data di consegna, stato di occupazione e beni compresi.
9. Condizioni sospensive, per esempio mutuo o verifica documentale.
10. Dichiarazioni urbanistiche, catastali, condominiali ed energetiche.
11. Riparto delle spese, provvigione e conseguenze dell’inadempimento.

I dati catastali identificano il bene ma non provano, da soli, proprietà e regolarità urbanistica. Prima di vincolarsi è opportuno coinvolgere il notaio e, per la conformità tecnica, un professionista abilitato.

Assegno allegato: deposito, caparra o acconto?

La funzione della somma dipende dalla clausola e dal momento del contratto. Prima dell’accettazione, l’assegno è spesso custodito come deposito fiduciario e non è ancora incassabile dal venditore. Dopo il perfezionamento, il modulo può prevedere che diventi caparra confirmatoria o acconto sul prezzo.

Intestazione e custodia dell’assegno

Il documento deve indicare beneficiario, custode, divieto di consegna prima dell’accettazione e momento in cui il titolo può essere incassato. Un assegno destinato al prezzo o alla caparra è normalmente intestato al venditore, non all’agenzia, salvo che esista una diversa causa di pagamento chiaramente documentata. Vanno conservate copia e ricevuta di deposito.

Come funziona la caparra confirmatoria

L’articolo 1385 non attribuisce automaticamente ogni assegno alla caparra: serve un contratto concluso e una qualificazione chiara. Se una parte è inadempiente, l’altra può recedere secondo la norma, trattenendo la caparra ricevuta o chiedendo il doppio di quella versata. In alternativa può domandare adempimento o risoluzione con risarcimento secondo le regole ordinarie.

Non è corretto sommare automaticamente il doppio della caparra e un ulteriore risarcimento: il rimedio scelto e il testo contrattuale determinano ciò che può essere richiesto. Una semplice decisione di “cambiare idea” dopo il preliminare non equivale a un recesso gratuito.

Se il venditore non accetta

Se il termine scade senza accettazione, non si forma il preliminare e il deposito deve essere restituito secondo il modulo. Il venditore non deve pagare il doppio di una somma che non è mai diventata caparra in un contratto concluso.

Condizione sospensiva per il mutuo

Una proposta non condizionata resta vincolante anche se la banca nega il finanziamento. Per collegare l’efficacia all’ottenimento del mutuo serve una condizione sospensiva scritta in modo preciso. La formula “salvo buon fine mutuo” è insufficiente se non chiarisce evento, importo, termine e obblighi dell’acquirente.

Elementi da specificare

• importo minimo o percentuale del finanziamento;
• termine entro cui deve arrivare la delibera indicata nel contratto;
• eventuali requisiti sul tipo di delibera e sulla perizia;
• obbligo dell’acquirente di presentare domanda completa e collaborare;
• prova dell’esito negativo della banca;
• destino del deposito e termine di restituzione;
• effetti su provvigione, registrazione e altre scadenze.

Una clausola può essere sospensiva oppure risolutiva, con conseguenze differenti. Non va copiata da un fac-simile senza verificarne il coordinamento con il resto della proposta.

Esempio logico di clausola mutuo

“L’efficacia del contratto è sospensivamente condizionata all’ottenimento, entro il [data], di un finanziamento non inferiore a euro [importo]. L’acquirente presenterà domanda completa entro [termine] e comunicherà l’esito documentato. In caso di mancato avveramento non imputabile all’acquirente, il deposito sarà restituito entro [giorni], ferme le disposizioni fiscali applicabili.”

È uno schema illustrativo, non una clausola pronta per la firma. Devono essere definiti significato di “ottenimento”, banca, perizia, tasso eventualmente rilevante, comunicazioni e comportamento contrario a buona fede.

Condizione per documenti e regolarità tecnica

Scrivere “salvo verifica documenti” senza elencarli lascia incertezza. Se l’offerta viene fatta prima della due diligence, la condizione può indicare documenti da consegnare, professionista incaricato, difformità considerate rilevanti e termine per la verifica.

Controlli essenziali

• provenienza, titolarità e poteri del venditore;
• ipoteche, pignoramenti, domande giudiziali e servitù;
• titoli edilizi, agibilità quando pertinente e conformità urbanistica;
• coerenza catastale e planimetria;
• spese condominiali, lavori deliberati e contenziosi;
• locazioni, comodati, prelazioni e disponibilità al rogito;
• APE e impianti;
• vincoli culturali, paesaggistici o convenzionali.

La clausola deve stabilire se un’irregolarità sospende l’efficacia, obbliga il venditore a sanare o consente una diversa soluzione. Il termine per il rogito deve essere compatibile con le attività necessarie.

Provvigione dell’agenzia immobiliare

Ai sensi dell’articolo 1755, il mediatore ha diritto alla provvigione quando l’affare è concluso per effetto del suo intervento. Una proposta accettata e comunicata che contiene un preliminare completo può far maturare la provvigione prima del rogito.

Se il contratto è sottoposto a condizione sospensiva, l’articolo 1757 collega il diritto alla provvigione all’avveramento della condizione. Modulo, incarico e natura della clausola devono però essere letti insieme. Finanziamento negato e mancato rogito non cancellano automaticamente la provvigione se la proposta era incondizionata o la clausola aveva altra funzione.

Clausole predisposte dall’agenzia

Nei formulari standard alcune condizioni possono richiedere specifica approvazione ai sensi degli articoli 1341 e 1342 del Codice civile; se l’acquirente è consumatore, rileva anche la disciplina delle clausole vessatorie. Firma separata e modulo depositato non rendono corretta qualsiasi previsione: il contenuto resta controllabile.

Registrazione della proposta accettata

Quando accettazione e proposta contengono gli elementi sufficienti a formare un preliminare, l’accordo deve essere registrato entro 30 giorni dal perfezionamento. Il termine non è la durata dell’irrevocabilità: è un adempimento fiscale successivo alla conclusione. Se interviene un mediatore, l’agente ha obblighi di registrazione per gli accordi conclusi grazie alla propria attività nei casi previsti.

Una condizione sospensiva non consente di ignorare automaticamente la registrazione. Il modello RAP contempla gli atti sospesi e la successiva comunicazione dell’avveramento della condizione.

Imposte dal 1° gennaio 2025

Per i preliminari stipulati dal 2025 sono dovute l’imposta fissa di registro di 200 euro e l’imposta di bollo secondo forma e dimensione dell’atto. Su caparre confirmatorie e acconti di prezzo non soggetti a IVA si applica lo 0,5%, oppure la minore imposta applicabile al definitivo. La riforma ha quindi eliminato, per questi preliminari, la precedente aliquota del 3% sugli acconti non soggetti a IVA.

Se l’acconto riguarda una vendita soggetta a IVA, è normalmente fatturato con IVA e l’imposta di registro è fissa; la caparra, non essendo corrispettivo, segue la propria disciplina. La qualificazione della somma deve essere coerente tra contratto, fattura e registrazione.

Registrazione e trascrizione non sono la stessa cosa

La trascrizione del preliminare è particolarmente utile quando passa molto tempo prima del rogito, si versa una somma elevata, il venditore ha creditori o l’operazione è complessa. Richiede atto pubblico o scrittura privata autenticata e l’intervento del notaio.

Cosa succede se una parte non adempie

Il primo passo è verificare se il contratto si è perfezionato, se le condizioni si sono avverate e chi è inadempiente. Le possibili tutele comprendono diffida, recesso con caparra, risoluzione, risarcimento ed esecuzione in forma specifica. Non sono rimedi automaticamente cumulabili.

Acquirente inadempiente

Se esiste una caparra confirmatoria, il venditore non inadempiente può scegliere il rimedio previsto dall’articolo 1385 oppure agire secondo le regole ordinarie. Il mancato mutuo non giustifica l’acquirente se non esiste una condizione efficace o se il mancato avveramento dipende dal suo comportamento contrario agli obblighi assunti.

Venditore inadempiente

L’acquirente può valutare il doppio della caparra tramite recesso oppure chiedere esecuzione o risoluzione con danni. Se vuole ottenere l’immobile, la possibilità di una sentenza ex articolo 2932 dipende da validità, completezza dell’accordo e adempimenti dell’acquirente.

Errori da evitare

• firmare prima di aver visto provenienza e documenti tecnici;
• confondere il termine di irrevocabilità con un termine legale di 30 giorni;
• considerare ogni assegno una caparra già operativa;
• usare “salvo mutuo” senza evento, importo e scadenza;
• credere che un secondo preliminare renda non vincolante il primo accordo;
• ignorare il momento in cui matura la provvigione;
• non disciplinare arredi, occupazione e consegna;
• confondere registrazione fiscale e trascrizione;
• accettare correzioni del venditore come se fossero un’accettazione conforme.

Domande frequenti

Posso ritirare la proposta prima della scadenza?

Se è validamente irrevocabile, la revoca nel periodo indicato è inefficace. Se non è irrevocabile, si applicano le regole sulla revoca e sul momento in cui giunge l’accettazione. Va letto il documento concreto.

Se non ricevo risposta entro il termine?

La proposta scade secondo le sue condizioni e il deposito deve essere restituito. Un’accettazione tardiva può valere solo se il proponente decide di considerarla efficace nei modi previsti dalla legge.

La proposta accettata va sempre registrata?

Va registrata quando l’accordo contiene gli elementi sufficienti a formare un preliminare. Una semplice proposta non accettata non è, per questo solo fatto, un preliminare da registrare.

La banca che rifiuta il mutuo libera sempre l’acquirente?

No. Serve una condizione sospensiva efficace e il rispetto degli obblighi indicati. Senza clausola, il rischio del finanziamento resta normalmente sull’acquirente.

È meglio far controllare la proposta dal notaio?

Sì, soprattutto prima di firmare. Il controllo successivo può arrivare quando l’acquirente è già vincolato. Per aspetti urbanistici serve anche un tecnico; per clausole e contenziosi può servire un avvocato.

Conclusione

La proposta irrevocabile è uno degli atti più delicati dell’acquisto: pochi fogli possono già fissare prezzo, obblighi, caparra e provvigione. Il documento deve avere una scadenza chiara, condizioni misurabili e controlli compatibili con i tempi.

Prima di sottoscrivere, fai verificare l’operazione dai professionisti competenti. Per una valutazione commerciale e gestionale dell’immobile puoi contattare Propert.

Gli esempi sono esclusivamente informativi e non costituiscono un modello contrattuale né consulenza legale, notarile o fiscale.

Fonti ufficiali

• Normattiva – Codice civile: articoli 1326, 1329, 1385, 1755, 1757 e 2932
• Consiglio Nazionale del Notariato – La proposta d’acquisto
• Consiglio Nazionale del Notariato – Il contratto preliminare
• Consiglio Nazionale del Notariato – Garanzia preliminare e trascrizione
• Agenzia delle Entrate – Prima dell’acquisto: preliminare, registrazione e imposte
• Agenzia delle Entrate – Registrazione del preliminare con modello RAP
• Agenzia delle Entrate – Circolare 2/E del 14 marzo 2025 sulla riforma dell’imposta di registro