Documenti per vendere casa nel 2026: checklist completa per il rogito

Risposta breve: per vendere casa servono documenti del proprietario, titolo di provenienza, planimetria e visura catastale, titoli edilizi, verifica urbanistica, APE, documenti condominiali e informazioni su ipoteche o locazioni. L’elenco cambia se l’immobile proviene da successione o donazione, è occupato, ha un mutuo, comprende terreno oppure appartiene a una società.

Il metodo più sicuro è preparare il fascicolo prima di pubblicare l’annuncio. Aspettare la proposta espone a date di rogito irrealistiche, mutui sospesi e contestazioni su difformità che il venditore avrebbe dovuto conoscere.

Checklist aggiornata al 3 agosto 2026. Non tutti i documenti sono obbligatori in ogni vendita: notaio e tecnico devono definire l’elenco sul caso concreto.

Checklist rapida dei documenti per vendere casa

• documento d’identità e codice fiscale dei venditori;
• documenti su stato civile, matrimonio, unione civile o regime patrimoniale;
• atto di provenienza: acquisto, donazione, successione, divisione o provvedimento giudiziario;
• visura catastale storica e planimetria vigente;
• titoli edilizi, varianti, condoni, sanatorie e agibilità disponibile;
• relazione tecnica di conformità urbanistica e catastale;
• Attestato di prestazione energetica (APE) valido;
• visure ipotecarie e documenti per estinguere mutuo o cancellare ipoteca;
• dichiarazione dell’amministratore su pagamenti e liti condominiali;
• regolamento, tabelle, verbali recenti e delibere su lavori straordinari;
• contratto di locazione, registrazione, deposito e situazione dei pagamenti se occupato;
• dichiarazioni di conformità degli impianti disponibili;
• documenti fiscali su acquisto, lavori e bonus;
• eventuale certificato di destinazione urbanistica per terreni;
• procure, autorizzazioni o documenti societari quando necessari.

Quali documenti servono in ogni fase

Documenti personali del venditore

Persona fisica

• documento d’identità valido;
• codice fiscale o tessera sanitaria;
• indirizzo di residenza aggiornato;
• estratto dell’atto di matrimonio, certificato di stato libero o documenti dell’unione civile;
• indicazione del regime patrimoniale della famiglia;
• eventuali convenzioni matrimoniali, separazione o divorzio rilevanti;
• permesso di soggiorno e verifiche sulla reciprocità, se applicabili;
• procura notarile, se firma un rappresentante.

Il certificato di residenza non serve a stabilire quante persone vivono nell’appartamento. I documenti anagrafici permettono al notaio di identificare le parti e verificare capacità, stato civile e titolarità; l’eventuale occupazione dell’immobile si controlla con sopralluogo, contratti e dichiarazioni specifiche.

Società o ente

• visura camerale aggiornata;
• statuto e patti rilevanti;
• delibera o autorizzazione dell’organo competente, se necessaria;
• documenti del legale rappresentante;
• procure e poteri di firma;
• dati sul titolare effettivo e documentazione antiriciclaggio richiesta.

Il Consiglio Nazionale del Notariato pubblica una lista ufficiale dei documenti da fornire nella compravendita.

Titolo di provenienza dell’immobile

Il titolo spiega come il venditore è diventato proprietario. Può essere:

• atto di compravendita;
• donazione;
• dichiarazione di successione e documenti successori;
• divisione;
• decreto di trasferimento o sentenza;
• atto di assegnazione;
• usucapione accertata con provvedimento o altro titolo idoneo.

Il notaio usa il titolo per verificare continuità delle trascrizioni, quote, diritti di terzi, vincoli e provenienze rischiose. La sola visura catastale non prova la proprietà.

Immobile ereditato

Servono dichiarazione di successione, testamento se esiste, certificati e trascrizioni. Prima della vendita può essere necessaria la trascrizione dell’accettazione espressa o tacita dell’eredità per garantire la continuità nei registri immobiliari. Non aspettare il giorno del rogito per scoprirlo.

Immobile donato

La provenienza donativa richiede una valutazione notarile sulle possibili pretese dei legittimari, sui tempi trascorsi e sull’assicurabilità o finanziabilità. Non è automaticamente invendibile, ma va dichiarata subito alla banca e all’acquirente.

Visura, planimetria e conformità catastale

Per il rogito di fabbricati urbani l’articolo 29 della legge n. 52/1985 richiede identificazione catastale, riferimento alla planimetria e dichiarazione del venditore o attestazione tecnica sulla conformità allo stato di fatto. Il notaio verifica anche la corrispondenza tra intestazioni catastali e registri immobiliari.

Il fascicolo dovrebbe contenere:

• visura catastale attuale e storica;
• planimetria catastale vigente;
• eventuale elaborato planimetrico ed elenco subalterni;
• mappa catastale quando utile;
• ricevute di DOCFA, volture o correzioni;
• attestazione tecnica di conformità.

Se planimetria e casa non coincidono, non presentare subito un DOCFA: prima verifica la legittimità delle opere in Comune. La guida sui dati catastali non aggiornati descrive la sequenza corretta.

Documentazione urbanistica ed edilizia

Il tecnico deve ricostruire lo stato legittimo attraverso i titoli che hanno autorizzato costruzione e modifiche. In base all’epoca possono servire:

• licenza, concessione o permesso di costruire;
• DIA, SCIA, CILA e relative varianti;
• condoni e provvedimenti conclusivi;
• accertamenti di conformità e sanatorie;
• certificazioni di tolleranze costruttive o esecutive;
• fine lavori e collaudi;
• agibilità, segnalazione certificata di agibilità o documenti precedenti;
• autorizzazioni paesaggistiche, sismiche o di altri enti quando applicabili.

Una relazione tecnica non è obbligatoria allo stesso modo in tutta Italia, ma è fortemente consigliata: confronta stato reale, titoli comunali e Catasto prima che le parti si vincolino.

Se emerge una difformità, la soluzione può essere tolleranza, sanatoria, ripristino o modifica delle condizioni di vendita. Consulta la guida su vendita e abusi edilizi.

Agibilità: che cosa prova e che cosa non prova

L’agibilità riguarda condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico e conformità dell’opera secondo l’articolo 24 del D.P.R. n. 380/2001. Oggi si presenta normalmente come segnalazione certificata nei casi previsti.

Non è una certificazione generale di tutti gli impianti e la sua assenza non produce automaticamente la nullità di ogni compravendita. Può però incidere sull’utilizzabilità e sul valore del bene e deve essere comunicata. Il preliminare deve dire se esiste, manca, è da reperire o deve essere ottenuta.

La guida del Notariato Acquisto certificato distingue agibilità, impianti ed efficienza energetica.

APE: serve già per l’annuncio

Il proprietario deve rendere disponibile l’Attestato di prestazione energetica nelle trattative e consegnarlo all’acquirente. Gli annunci commerciali devono riportare gli indici e la classe energetica previsti. Nei contratti deve essere inserita la dichiarazione dell’acquirente di aver ricevuto informazioni e documentazione; una copia dell’APE è allegata nei casi stabiliti dalla legge.

Controlla:

• validità dell’attestato;
• correttezza di indirizzo, subalterno e dati tecnici;
• deposito nel sistema regionale;
• eventuali lavori o modifiche che richiedono un nuovo APE;
• classe e indici riportati nell’annuncio.

Nel Lazio usa il sistema e le regole regionali vigenti. L’obbligo nazionale deriva dall’articolo 6 del D.Lgs. n. 192/2005.

Impianti: dichiarazioni di conformità e libretti

Raccogli, se esistono:

• dichiarazioni di conformità o rispondenza degli impianti;
• libretto dell’impianto termico;
• rapporti di controllo e manutenzione;
• documenti di caldaia, climatizzazione, fotovoltaico o accumulo;
• certificazioni di ascensori o impianti privati pertinenti.

La mancanza di una vecchia dichiarazione non significa sempre che l’atto sia impossibile, ma non va nascosta. Il contratto deve descrivere lo stato degli impianti e la consegna dei documenti. Agibilità e APE non sostituiscono le dichiarazioni impiantistiche.

Condominio: dichiarazione dell’amministratore e verbali

Prima del rogito chiedi all’amministratore:

• situazione dei pagamenti ordinari e straordinari;
• rate scadute e debiti;
• liti in corso;
• lavori deliberati, appaltati o in discussione;
• fondi speciali;
• bonus edilizi, opzioni esercitate e documenti fiscali;
• regolamento e tabelle millesimali;
• verbali delle assemblee recenti;
• eventuali violazioni contestate all’unità.

L’acquirente risponde in solido con il venditore verso il condominio per i contributi dell’anno in corso e di quello precedente secondo l’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile. Nei rapporti tra venditore e compratore, la ripartizione delle spese straordinarie dipende da delibere e accordi: va scritta nel preliminare.

Il venditore resta obbligato solidalmente con l’acquirente finché non trasmette all’amministratore copia autentica dell’atto che determina il trasferimento. Organizza l’invio subito dopo il rogito.

Mutuo e ipoteca: non sono la stessa cosa

Il mutuo è il debito verso la banca; l’ipoteca è la garanzia iscritta sull’immobile. Per la vendita servono:

• copia del contratto di mutuo quando utile;
• conteggio estintivo aggiornato;
• verifica dell’ipoteca nei registri immobiliari;
• istruzioni per estinzione e cancellazione;
• eventuali atti di assenso o restrizione ipotecaria;
• documentazione di altre formalità pregiudizievoli.

Normalmente il prezzo viene utilizzato, secondo accordi notarili e bancari, per estinguere il debito e liberare l’immobile. L’acquirente non “si accolla” automaticamente il mutuo perché riceve una copia del contratto. L’accollo richiede un accordo specifico e la posizione del venditore verso la banca dipende dall’adesione liberatoria dell’istituto.

Visure ipotecarie e formalità pregiudizievoli

Il notaio esegue le ispezioni per controllare ipoteche, pignoramenti, domande giudiziali, sequestri, servitù e altri vincoli. Il venditore deve segnalare subito ciò che conosce e fornire i documenti per cancellazioni o definizioni.

Una vecchia ipoteca apparentemente “scaduta” non va ignorata. Occorre verificare durata, rinnovazione, debito e modalità formale di cancellazione. La visura catastale non mostra questi elementi: servono i registri immobiliari.

Casa locata o occupata

Se l’immobile è affittato, consegna:

• contratto completo e ricevute di registrazione;
• proroghe, risoluzioni o opzioni fiscali;
• deposito cauzionale e interessi maturati;
• situazione dei canoni e contestazioni;
• comunicazioni di disdetta;
• inventario e verbali;
• eventuali diritti di prelazione del conduttore.

La vendita non scioglie automaticamente la locazione opponibile. L’acquirente subentra nella posizione del locatore. La prelazione del conduttore non esiste in ogni locazione: dipende dal tipo di contratto e dalle condizioni previste dalla legge.

Se l’immobile è occupato senza contratto o vi sono persone diverse dal venditore, la situazione deve essere chiarita prima della proposta e disciplinata con una data di rilascio verificabile.

Documenti fiscali da conservare

Raccogli:

• prezzo e imposte dell’acquisto;
• fatture notarili e di mediazione;
• fatture e bonifici dei lavori incrementativi;
• documentazione di bonus edilizi e crediti ceduti;
• periodi di residenza e utilizzo come abitazione principale;
• costi di successione o donazione;
• eventuali rivalutazioni e imposte sostitutive;
• dati necessari per verificare una plusvalenza.

La vendita entro cinque anni può produrre plusvalenza salvo eccezioni; regole specifiche riguardano anche immobili interessati da interventi Superbonus conclusi da non più di dieci anni. Il notaio o commercialista deve valutare l’operazione prima di definire il netto atteso.

Documenti aggiuntivi per casi particolari

Che cosa controlla il notaio e che cosa controlla il tecnico

I ruoli si integrano. Il notaio non sostituisce il sopralluogo e il tecnico non certifica proprietà o libertà da ipoteche.

Procedura pratica prima di accettare una proposta

1. raccogli documenti personali e titolo di provenienza;
2. incarica il notaio e il tecnico in anticipo;
3. richiedi accesso agli atti e rilievo;
4. verifica Catasto, urbanistica, APE e impianti;
5. chiedi documenti a banca e amministratore;
6. controlla locazioni, vincoli e prelazioni;
7. risolvi difformità e aggiornamenti;
8. calcola costi fiscali, debito residuo e netto di vendita;
9. prepara un data room ordinato da condividere;
10. scrivi proposta e preliminare con date coerenti.

Errori da evitare

• Pubblicare l’annuncio senza APE o con classe copiata da un vecchio documento.
• Usare la visura catastale come prova di proprietà.
• Confondere planimetria catastale e conformità urbanistica.
• Dire che l’agibilità certifica tutti gli impianti.
• Consegnare il contratto di mutuo come se l’acquirente dovesse accollarselo.
• Omettere una provenienza da donazione o successione.
• Ignorare delibere condominiali già approvate.
• Promettere casa libera senza controllare occupanti e locazioni.
• Fissare il rogito prima della sanatoria o della cancellazione ipotecaria.
• Dimenticare cantina, soffitta, box o terreno compresi nel prezzo.

Domande frequenti

Quali sono i documenti indispensabili per iniziare a vendere?

Provenienza, planimetria, visura, titoli edilizi, relazione tecnica e APE. Servono per descrivere correttamente il bene prima dell’offerta.

L’agibilità è sempre obbligatoria per il rogito?

La sua assenza non determina automaticamente la nullità di ogni atto, ma è un elemento essenziale sull’utilizzabilità e deve essere verificato e dichiarato. Il caso va esaminato da tecnico e notaio.

Chi deve procurare la dichiarazione del condominio?

Il venditore la richiede all’amministratore e la consegna all’acquirente e al notaio insieme ai verbali e alle informazioni sulle spese straordinarie.

Con un mutuo in corso si può vendere?

Sì, predisponendo conteggio estintivo e cancellazione dell’ipoteca oppure un accollo espressamente concordato. L’accollo non è automatico.

La planimetria catastale basta per dimostrare che la casa è regolare?

No. Serve anche il confronto con i titoli edilizi comunali.

Quando bisogna coinvolgere il notaio?

Prima della proposta, soprattutto se vi sono donazione, successione, mutuo, vincoli, occupazione o difformità. Il Notariato raccomanda di proteggere già la fase preliminare.

Fonti ufficiali

• Consiglio Nazionale del Notariato — lista documenti per compravendita
• Consiglio Nazionale del Notariato — rogito e consegna
• Consiglio Nazionale del Notariato — agibilità, impianti ed efficienza
• Agenzia delle Entrate — controlli prima dell’acquisto
• Normattiva — articolo 29 della legge n. 52/1985

La checklist è informativa e non sostituisce il fascicolo richiesto dal notaio, la relazione del tecnico e la consulenza fiscale sul singolo trasferimento.

Vuoi preparare la vendita senza scoprire problemi dopo la proposta? Propert può aiutarti a organizzare il fascicolo e a coordinare tecnico, amministratore, banca e notaio. Contattaci per una verifica iniziale.