Caparra o acconto nella compravendita immobiliare: guida 2026

Aggiornato al 3 agosto 2026.

La differenza tra caparra e acconto è nella funzione della somma versata. L’acconto è un anticipo sul prezzo; la caparra confirmatoria rafforza il contratto e stabilisce una tutela specifica se una parte è inadempiente. Chiamare una somma “caparra” o “acconto” non è un dettaglio: cambia ciò che può essere chiesto, trattenuto o restituito e incide sulla registrazione fiscale del preliminare.

Nella compravendita immobiliare la qualificazione deve risultare chiaramente dalla proposta accettata o dal contratto preliminare. Non basta ciò che le parti pensavano informalmente e non ogni vendita mancata dà diritto a trattenere la somma o a riceverne il doppio.

Caparra e acconto a confronto

Che cos’è l’acconto sul prezzo

L’acconto è un pagamento anticipato di una parte del prezzo pattuito. Se il rogito viene stipulato, la somma è sottratta dal saldo. Non ha, da sola, la funzione di liquidare in anticipo il danno da inadempimento.

Se il contratto non produce più effetti e manca un titolo per trattenere il denaro, l’acconto deve essere restituito. Non è però corretto dire che venga sempre restituito “per qualsiasi motivo”: se una parte è inadempiente, l’altra può chiedere esecuzione o risoluzione e risarcimento del danno secondo le regole ordinarie. Un credito per danni deve essere riconosciuto, provato o determinato secondo contratto e legge; l’acconto non diventa automaticamente una penale.

Quando il testo non qualifica chiaramente la somma, la sua natura può diventare oggetto di contestazione. La giurisprudenza richiede una volontà non equivoca per attribuire la funzione di caparra confirmatoria: scrivere soltanto “deposito”, “anticipo” o “somma alla proposta” è fonte di rischio.

Che cos’è la caparra confirmatoria

La caparra confirmatoria è disciplinata dall’articolo 1385 del Codice civile. Viene consegnata al momento della conclusione del contratto o secondo quanto validamente pattuito e svolge due funzioni:

• conferma la serietà dell’impegno assunto;
• offre alla parte non inadempiente un rimedio rapido, alternativo ai rimedi ordinari.

Se il contratto viene eseguito, la caparra deve essere restituita oppure imputata alla prestazione dovuta; nella compravendita viene normalmente conteggiata nel prezzo al rogito. Non è tecnicamente corretto dire che “si trasforma” in acconto: viene imputata al prezzo secondo l’accordo.

Se è inadempiente chi ha versato la caparra

La parte che l’ha ricevuta può recedere dal contratto e trattenerla. Per esempio, se l’acquirente rifiuta senza una giustificazione contrattuale di stipulare il rogito, il venditore può valutare questo rimedio.

Se è inadempiente chi ha ricevuto la caparra

La parte che l’ha versata può recedere ed esigere il doppio. Per esempio, se il venditore rifiuta ingiustificatamente di trasferire l’immobile, l’acquirente può valutare la richiesta prevista dall’articolo 1385.

Il doppio della caparra non è automatico

Non basta che la vendita “si blocchi”. Deve esistere un contratto efficace, la somma deve essere qualificata come caparra confirmatoria e l’altra parte deve essere responsabile di un inadempimento non trascurabile. Recesso, contestazione e richiesta devono essere formulati correttamente; se i fatti sono controversi, può essere necessario un accertamento.

La parte non inadempiente ha un’alternativa: invece del recesso con ritenzione o doppio della caparra, può chiedere l’esecuzione del contratto oppure la risoluzione e il risarcimento secondo le regole ordinarie. Le due strade non vanno sommate liberamente: con il rimedio della caparra il danno è liquidato forfettariamente; scegliendo esecuzione o risoluzione, il danno segue le regole generali e deve essere dimostrato.

Caparra penitenziale: è un istituto diverso

La caparra penitenziale, prevista dall’articolo 1386 del Codice civile, è il corrispettivo di un diritto di recesso già attribuito dal contratto. Chi esercita il recesso perde la caparra data oppure restituisce il doppio di quella ricevuta.

Qui non si discute necessariamente di inadempimento: una parte esercita un diritto di sciogliersi previsto in anticipo. Se il contratto non concede espressamente quel diritto, non basta chiamare la somma “penitenziale” per poter abbandonare liberamente l’operazione.

Quando la proposta accettata diventa un preliminare

Una proposta di acquisto completa, una volta comunicata l’accettazione del venditore, può già contenere gli elementi di un contratto preliminare e vincolare entrambe le parti. Non bisogna aspettare il documento chiamato “compromesso” per leggere con attenzione la disciplina della somma consegnata.

Prima di firmare devono essere chiari:

• prezzo, immobile, pertinenze e soggetti;
• se la somma è deposito fiduciario, acconto, caparra confirmatoria o penitenziale;
• quando l’assegno può essere consegnato o incassato;
• quando la proposta diventa efficace e come viene comunicata l’accettazione;
• eventuali condizioni sospensive;
• data del preliminare integrativo e del rogito;
• conseguenze di ritardi, documenti mancanti e inadempimento;
• regolarità urbanistica e catastale, ipoteche, occupazione e condominio.

Per controllare il fascicolo, usa anche la nostra checklist dei documenti per vendere casa. Se il venditore ha un finanziamento ancora aperto, va definito come estinguerlo seguendo la guida per vendere casa con mutuo in corso.

Mutuo dell’acquirente e condizione sospensiva

La frase “acquisto salvo mutuo” è troppo generica. Se l’acquirente dipende dal finanziamento, il contratto può essere sottoposto a condizione sospensiva ai sensi dell’articolo 1353 del Codice civile. Occorre indicare almeno:

• importo minimo del mutuo;
• termine entro il quale deve essere ottenuto;
• documenti che l’acquirente deve presentare e tempi di collaborazione;
• che cosa prova il rifiuto o la mancata delibera;
• chi custodisce la somma e quando può essere incassata;
• che cosa accade se la condizione non si avvera;
• effetti su provvigione, scadenze e restituzione dei documenti.

Se la condizione sospensiva non si avvera senza comportamento contrario a buona fede, il mancato rogito non coincide automaticamente con un inadempimento dell’acquirente: normalmente la somma deve essere restituita secondo la clausola. Se invece una parte impedisce in mala fede l’avveramento della condizione, l’articolo 1359 può produrre conseguenze diverse.

La stessa attenzione serve per condizioni relative a vendita di un altro immobile, autorizzazione giudiziaria, regolarizzazione edilizia o cancellazione di un vincolo. Una condizione scritta male sposta il rischio sulla caparra e può trasformare un problema tecnico in contenzioso.

Quanto deve essere la caparra?

La legge non stabilisce una percentuale obbligatoria per le compravendite tra privati. Importi del 5% o 10% sono prassi, non regole. La somma deve essere valutata considerando prezzo, tempi del rogito, lavori da regolarizzare, rischio di mutuo, eventuale vendita concatenata e capacità delle parti di sostenerne le conseguenze.

Una caparra molto bassa può non disincentivare il ripensamento; una molto alta può esporre entrambe le parti a un rischio sproporzionato. Prima di versarla, devono essere svolti almeno i controlli essenziali su proprietà, ipoteche, planimetria, titoli edilizi, APE, condominio e identità dei firmatari.

Pagamento tracciabile e ricevuta

Usa bonifico o assegno con dati verificabili e conserva copia del mezzo di pagamento. Nel contratto indica importo, data, beneficiario, funzione della somma e, se già disponibili, estremi del pagamento. Non consegnare denaro a un soggetto diverso dal venditore senza una chiara autorizzazione e una disciplina scritta della custodia.

Se l’assegno resta presso l’agenzia fino all’accettazione o all’avveramento di una condizione, specifica che si tratta di deposito e quando potrà essere consegnato. La funzione di una somma può cambiare nel momento indicato dal contratto: la sequenza deve essere leggibile senza ricostruzioni verbali.

Registrazione e imposte del preliminare nel 2026

Il contratto preliminare deve essere registrato entro 30 giorni dalla sottoscrizione. La registrazione è un adempimento fiscale e non va confusa con la trascrizione nei Registri immobiliari.

L’aliquota unica dello 0,5% per caparre e acconti non soggetti a IVA si applica ai preliminari stipulati dal 1° gennaio 2025. È una modifica importante: molte guide online riportano ancora il precedente 3% sugli acconti.

La tassazione precisa dipende dal fatto che il venditore sia privato o impresa, dal regime IVA della vendita, dalla qualificazione della somma e dall’imposta dovuta sul definitivo. Le imposte proporzionali versate sono normalmente imputate all’imposta principale del rogito nei limiti previsti; eventuali eccedenze e rimborsi vanno gestiti secondo la procedura fiscale applicabile.

La registrazione può essere richiesta anche con il servizio telematico RAP dell’Agenzia delle Entrate. Quando il preliminare è ricevuto o autenticato dal notaio, provvede il professionista.

Registrazione e trascrizione non sono la stessa cosa

La registrazione assolve l’obbligo fiscale e attribuisce data certa nei casi previsti, ma non prenota l’acquisto. La trascrizione nei Registri immobiliari, invece, richiede un atto pubblico o una scrittura privata autenticata e protegge l’acquirente rispetto a determinati atti o formalità successivi del venditore.

La trascrizione va valutata soprattutto quando tra preliminare e rogito passa molto tempo, la caparra o gli acconti sono elevati, il venditore è esposto a rischi patrimoniali, l’immobile è in costruzione oppure esistono operazioni concatenate. Il notaio può spiegare durata, effetti e costi della tutela.

Tre esempi pratici

1. L’acquirente cambia idea senza una clausola di recesso

Se il contratto è efficace, la somma è caparra confirmatoria e il rifiuto costituisce inadempimento rilevante, il venditore può recedere e trattenerla oppure scegliere i rimedi ordinari. Non può chiamare “caparra” dopo il fatto una somma che il testo definiva acconto.

2. La banca rifiuta il mutuo previsto da una vera condizione sospensiva

Se la clausola è valida, il termine è rispettato e l’acquirente ha collaborato in buona fede, il mancato finanziamento può impedire l’efficacia definitiva del vincolo senza attribuire colpa. La somma segue quanto scritto e normalmente viene restituita; non si applica automaticamente la perdita della caparra.

3. Il venditore non può trasferire l’immobile come promesso

Se il problema gli è imputabile e integra inadempimento, l’acquirente che ha versato la caparra può valutare recesso e doppio oppure esecuzione o risoluzione con danni ordinari. Una difformità sanabile, un ritardo minimo o una condizione ancora pendente non producono automaticamente lo stesso risultato: contano contratto, gravità e comportamento delle parti.

Errori da evitare

• usare “caparra”, “acconto”, “deposito” e “anticipo” come sinonimi;
• credere che ogni vendita mancata faccia perdere la caparra;
• chiedere il doppio senza accertare contratto efficace e inadempimento;
• sommare il rimedio della caparra a ulteriori danni senza scegliere la corretta tutela;
• confondere caparra confirmatoria e penitenziale;
• scrivere “salvo mutuo” senza importo, termine e prova della richiesta;
• versare somme importanti prima dei controlli sull’immobile;
• omettere beneficiario, causale e condizioni di incasso;
• applicare ancora il 3% agli acconti non IVA dei preliminari dal 2025;
• confondere registrazione fiscale e trascrizione immobiliare.

Domande frequenti

Se il contratto non dice nulla, la somma è caparra?

Non conviene presumere che lo sia. La funzione di caparra confirmatoria deve risultare in modo chiaro; formule ambigue possono portare a qualificare la somma come acconto e aprire una controversia.

L’acconto viene sempre restituito se il rogito non si fa?

Va restituito quando viene meno il titolo per trattenerlo, ma l’eventuale inadempimento può dare luogo a esecuzione, risoluzione e danni secondo le regole ordinarie. L’acconto non è però perso automaticamente.

Il venditore deve sempre restituire il doppio della caparra?

No. Il doppio è il rimedio previsto se chi ha ricevuto la caparra è inadempiente e l’altra parte esercita correttamente il recesso ex articolo 1385. Una condizione non avverata, un accordo di scioglimento o un fatto non imputabile seguono regole diverse.

La caparra diventa acconto al rogito?

Se il contratto viene adempiuto, viene restituita o imputata al prezzo. Nella pratica è normalmente sottratta dal saldo, ma mantiene la propria qualificazione originaria per gli effetti prodotti prima del rogito.

Posso subordinare l’acquisto all’ottenimento del mutuo?

Sì, con una condizione sospensiva formulata in modo preciso. Una generica indicazione non chiarisce importo, scadenza, obblighi dell’acquirente e destino della somma.

Caparra e acconto hanno ancora aliquote fiscali diverse?

Per i preliminari dal 1° gennaio 2025, caparra e acconto non soggetto a IVA sono entrambi tassati allo 0,5% nei limiti dell’imposta del definitivo. Gli acconti soggetti a IVA seguono invece il regime IVA.

Quando conviene trascrivere il preliminare?

Quando il tempo fino al rogito o il rischio è rilevante: somme elevate, immobile in costruzione, venditore esposto a creditori o operazioni complesse. La decisione va presa con il notaio prima della firma o del versamento.

Fonti ufficiali

• Normattiva, Codice civile: articoli 1353, 1359, 1385, 1386 e 1453
• Consiglio Nazionale del Notariato, la caparra e l’acconto
• Consiglio Nazionale del Notariato, Garanzia preliminare
• Agenzia delle Entrate, contratto preliminare e imposte
• Agenzia delle Entrate, modello RAP per il preliminare, aggiornato dicembre 2025
• Agenzia delle Entrate, circolare n. 2/E del 14 marzo 2025

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Avvertenza: contenuto informativo generale, aggiornato alla data indicata. Non costituisce consulenza legale, notarile o fiscale e non sostituisce l’esame del contratto e del caso concreto da parte di professionisti abilitati.