Cosa lasciare in una casa venduta e cosa portare via: regole e checklist

Aggiornato al 3 agosto 2026

Quando vendi casa devi consegnarla nello stato in cui si trovava al momento della vendita, insieme agli accessori e alle pertinenze, salvo accordi diversi. In pratica, impianti, finiture e componenti stabilmente destinati all’immobile normalmente restano; mobili ed effetti personali possono essere portati via.

La vera regola di sicurezza, però, è mettere tutto per iscritto già nella proposta o nel preliminare. Cucina, elettrodomestici da incasso, lampadari, climatizzatori e arredi su misura sono le voci che generano più contestazioni.

La regola legale sulla consegna dell’immobile

L’articolo 1477 del Codice civile stabilisce che la cosa deve essere consegnata nello stato in cui si trovava al momento della vendita e, salvo diversa volontà delle parti, con accessori e pertinenze. Gli articoli 817 e 818 disciplinano le pertinenze e prevedono che gli atti riguardanti il bene principale comprendano normalmente anche ciò che è destinato stabilmente al suo servizio o ornamento.

Queste regole non producono un elenco automatico valido per ogni casa. Contano la natura dell’oggetto, il modo in cui è installato, la sua funzione, ciò che era visibile e promesso durante la trattativa e, soprattutto, il contenuto dei documenti firmati.

Cosa deve normalmente rimanere in una casa venduta

Se il contratto non dispone diversamente, devono normalmente restare gli elementi strutturali, le finiture e gli impianti che formano o servono stabilmente l’immobile:

• porte, finestre, persiane, tapparelle, inferriate e relativi meccanismi;
• pavimenti, rivestimenti, battiscopa, sanitari e rubinetteria installata;
• impianto elettrico, prese, interruttori, quadro elettrico e punti luce fissi;
• impianto idraulico, caldaia, radiatori e riscaldamento a pavimento;
• climatizzatori fissi con split, unità esterne e collegamenti, se non esclusi espressamente;
• camino, stufa integrata e canne fumarie stabilmente installate;
• pannelli solari o fotovoltaici e componenti dell’impianto trasferito;
• citofono, videocitofono, antenna e impianti centralizzati o dedicati;
• tende da sole fissate, cancelli, recinzioni e illuminazione esterna stabile;
• chiavi, telecomandi e dispositivi necessari per accedere e utilizzare ciò che viene ceduto.

Il venditore non dovrebbe rimuovere un componente dopo la conclusione della vendita lasciando fori, cavi scoperti, impianti inutilizzabili o un immobile diverso da quello promesso.

Cosa si può normalmente portare via

In assenza di un accordo che li includa, il venditore può di regola rimuovere beni mobili ed effetti personali non stabilmente destinati alla casa:

• divani, tavoli, sedie, letti e mobili indipendenti;
• quadri, specchi appesi, tappeti, tende e oggetti decorativi;
• televisori e apparecchi audio non integrati;
• frigorifero, lavatrice, asciugatrice e piccoli elettrodomestici non incassati;
• lampade da terra e da tavolo;
• attrezzi, arredi da giardino mobili e barbecue non fissati;
• scatole, documenti ed effetti personali.

La casa va lasciata libera da persone e cose se così prevede il contratto. Non è corretto abbandonare mobili, materiali o rifiuti sostenendo che il compratore potrà smaltirli.

Cucina: resta o può essere portata via?

Dipende dal tipo di cucina e dagli accordi:

• cucina in muratura: normalmente resta, perché è incorporata e la rimozione modificherebbe finiture e funzionalità;
• cucina componibile: può essere un bene mobile anche se realizzata su misura; va indicato espressamente se è inclusa;
• piano di lavoro, lavello e mobili fissati: la loro qualificazione può essere discussa, soprattutto se la rimozione danneggia pareti o impianti;
• elettrodomestici da incasso: non vanno dati per scontati; forno, piano cottura, lavastoviglie e frigorifero devono comparire nell’inventario.

Scrivere semplicemente “cucina compresa” è poco preciso. È meglio indicare marca e modello degli elettrodomestici, stato d’uso e componenti esclusi.

Climatizzatori, lampadari e arredi su misura

Sono le tre categorie più ambigue:

• climatizzatori fissi: fanno parte di un impianto e normalmente restano, salvo esclusione concordata prima della vendita;
• lampadari e applique: possono essere beni mobili rimovibili, mentre faretti e illuminazione integrata sono più strettamente legati all’immobile;
• armadi e librerie su misura: il fissaggio alla parete non basta sempre a renderli parte della casa; occorre specificarne l’inclusione;
• allarme, telecamere e domotica: va chiarito quali dispositivi, sensori, centraline, licenze e account vengono trasferiti;
• wallbox per auto elettrica: essendo collegata all’impianto, inclusione, conformità e gestione dei servizi vanno definite per iscritto.

Se un oggetto ha valore affettivo o economico per il venditore, va escluso già nella proposta. Rimuoverlo dopo che fotografie, visite e accordi lo hanno presentato come compreso aumenta il rischio di contestazione.

Cosa scrivere nella proposta e nel preliminare

Il Consiglio Nazionale del Notariato raccomanda di definire prima del rogito tempi, modalità di consegna e presenza di arredi. Un allegato inventario rende l’accordo verificabile.

La clausola dovrebbe indicare:

• se l’immobile sarà consegnato libero da persone e cose;
• data e ora della consegna delle chiavi;
• elenco dei beni che restano, con fotografie se utile;
• elenco delle esclusioni richieste dal venditore;
• stato di funzionamento dichiarato degli impianti e degli elettrodomestici inclusi;
• obbligo di riparare i danni causati dalla rimozione di beni esclusi;
• eventuale trattenuta o deposito di una somma fino alla consegna;
• lettura dei contatori e gestione di volture o cessazioni;
• consegna di chiavi, telecomandi, codici, manuali e garanzie.

Esempio di clausola per mobili e accessori

“L’immobile sarà consegnato libero da persone e beni mobili, salvo quanto indicato nell’inventario allegato, che costituisce parte integrante dell’accordo. Restano compresi gli impianti e i relativi componenti fissi. Il venditore rimuoverà i beni esclusi senza arrecare danni e ripristinerà pareti, collegamenti e finiture prima della consegna.”

È un esempio informativo, da adattare con il professionista alla situazione concreta. Per cucina, elettrodomestici, arredi di pregio o impianti complessi è utile un allegato fotografico firmato da entrambe le parti.

Quando avviene la consegna delle chiavi

Di regola la consegna coincide con il rogito, ma le parti possono concordare una data precedente o successiva. Se il venditore rimane nell’immobile dopo il rogito, l’accordo deve disciplinare termine, responsabilità, utenze, eventuale corrispettivo, penale e garanzie.

Se la casa deve essere libera al rogito, è prudente effettuare un sopralluogo finale nelle 24-48 ore precedenti. La consegna può essere documentata con un verbale sottoscritto da venditore e acquirente.

Checklist del sopralluogo finale

• confrontare lo stato della casa con fotografie e inventario;
• verificare che i beni inclusi siano ancora presenti;
• controllare che le rimozioni non abbiano causato danni;
• provare caldaia, climatizzazione, tapparelle, citofono e apparecchi inclusi;
• annotare letture e numeri dei contatori;
• contare chiavi, telecomandi e badge;
• verificare cantina, soffitta, box, giardino e spazi accessori;
• fotografare gli ambienti vuoti e le letture dei contatori;
• firmare un verbale con eventuali riserve e termine per completare le attività.

Quali documenti deve consegnare il venditore

L’articolo 1477 prevede anche la consegna dei titoli e dei documenti relativi alla proprietà e all’uso della cosa venduta. In una compravendita immobiliare, l’elenco concreto viene definito con il notaio e può comprendere:

• atto di provenienza e documentazione della successione, se rilevante;
• attestato di prestazione energetica;
• documenti urbanistici e catastali utilizzati per l’atto;
• certificazioni e dichiarazioni disponibili sugli impianti;
• regolamento condominiale e informazioni dell’amministratore;
• manuali, libretti, manutenzioni e garanzie degli impianti trasferiti;
• contratti o credenziali da volturare, senza condividere password personali.

Il certificato di agibilità non è un oggetto da “lasciare in casa”: è un documento la cui esistenza, reperibilità e rilevanza devono essere verificate durante la preparazione della vendita.

Cosa fare se dopo il rogito manca qualcosa

Se l’acquirente trova la casa diversa da quanto pattuito, deve documentare subito lo stato con foto, video e verbale, conservare proposta, preliminare, annuncio e messaggi e contestare per iscritto la difformità. Il rimedio dipende dall’importanza del bene mancante, dal contenuto del contratto e dal danno causato.

Il venditore non dovrebbe entrare nuovamente nell’immobile o rimuovere beni dopo la consegna senza consenso. L’acquirente, a sua volta, non dovrebbe smaltire immediatamente oggetti controversi senza averli documentati e aver dato al venditore una possibilità ragionevole di intervenire.

Quattro esempi pratici

1. Il venditore porta via la caldaia

Se la caldaia faceva parte dell’impianto visto e venduto e non era stata esclusa, la rimozione altera lo stato dell’immobile e può costituire inadempimento.

2. La cucina componibile non è menzionata

Il compratore presume che resti perché compare nell’annuncio; il venditore vuole portarla via. Senza inventario la controversia è più probabile. L’inclusione andava chiarita prima della firma.

3. Il lampadario di design ha valore per il venditore

Il venditore può escluderlo, ma deve farlo per iscritto e, se necessario, sostituirlo lasciando il punto luce sicuro e funzionante secondo quanto concordato.

4. La casa viene consegnata piena di mobili

Se il contratto prevede la consegna libera da persone e cose, lasciare gli arredi non trasferisce automaticamente la proprietà né scarica sull’acquirente il costo dello sgombero.

Domande frequenti

I mobili su misura devono restare?

Non sempre. Dimensione e fissaggio non bastano da soli. È opportuno elencarli nel preliminare o nell’inventario.

Il venditore deve lasciare i lampadari?

Non esiste una risposta unica. Faretti integrati e impianti fissi normalmente restano; lampadari rimovibili vanno inclusi o esclusi espressamente.

Gli elettrodomestici da incasso sono compresi?

Non darlo per scontato. Devono essere indicati singolarmente, soprattutto se la cucina viene venduta arredata.

La casa deve essere pulita?

Dipende dal contratto, ma deve essere consegnata nello stato pattuito e senza beni o rifiuti non concordati. Una clausola sulla pulizia finale elimina dubbi.

Posso consegnare le chiavi dopo il rogito?

Sì, se acquirente e venditore lo concordano e disciplinano per iscritto data, uso dell’immobile, utenze, responsabilità e garanzie.

Fonti ufficiali

• Codice civile, articolo 1477 – consegna della cosa
• Codice civile, articolo 817 – pertinenze
• Codice civile, articolo 818 – regime delle pertinenze
• Consiglio Nazionale del Notariato – il contratto preliminare
• Consiglio Nazionale del Notariato – sicurezza nel preliminare immobiliare
• Consiglio Nazionale del Notariato – documenti per la compravendita

Le conseguenze dipendono dagli accordi firmati e dalla natura dei singoli beni. Questa guida è informativa e non sostituisce la verifica del contratto da parte del notaio o di un legale.

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