Rilevatori di gas e monossido negli affitti brevi: obblighi 2026

Risposta breve: dal 2025 le unità immobiliari concesse in locazione breve o per finalità turistiche devono essere dotate di rilevatori funzionanti di gas combustibili e monossido di carbonio e di estintori portatili a norma, sia quando la gestione è imprenditoriale sia quando non lo è. Il dispositivo combinato fumo e CO eventualmente fornito da Airbnb può essere utile, ma non dimostra automaticamente il rispetto di tutti gli obblighi: molti modelli rilevano fumo e monossido, non metano o GPL.

Non esiste inoltre un’altezza universale di 1,50 metri valida per ogni sensore. Il posizionamento dipende dal pericolo da rilevare, dal tipo di gas, dalle caratteristiche del locale e soprattutto dalle istruzioni del fabbricante e dell’installatore. Un dispositivo montato nel punto sbagliato, scaduto o con batteria scarica non rende l’alloggio sicuro e può non essere considerato funzionante.

La norma nazionale per locazioni brevi e turistiche

L’obbligo deriva dall’articolo 13-ter del decreto-legge 145/2023, convertito dalla legge 191/2023. La disciplina riguarda le unità abitative o porzioni di esse concesse mediante contratti di locazione breve o per finalità turistiche, cioè senza i servizi aggiuntivi propri di una struttura ricettiva, salvo quelli strettamente connessi all’uso dell’immobile.

Le FAQ BDSR del Ministero del Turismo, aggiornate all’11 maggio 2026, chiariscono che:

• l’obbligo vale per gestione imprenditoriale e non imprenditoriale;
• vale anche se si concede in locazione una sola stanza;
• riguarda anche le attività avviate prima dell’applicazione della disciplina;
• ogni appartamento deve avere i propri dispositivi, anche quando il condominio ha già estintori nelle parti comuni;
• per le locazioni imprenditoriali si aggiungono i requisiti di sicurezza degli impianti previsti dalla normativa statale e regionale;
• il rispetto dei requisiti di sicurezza è collegato alla dichiarazione resa per il CIN.

Le sanzioni sono applicabili dal 2 gennaio 2025. Non è quindi una raccomandazione della piattaforma, ma un obbligo nazionale già operativo.

Quali dispositivi servono davvero

Gas combustibile, monossido di carbonio e fumo sono pericoli differenti. Un apparecchio può rilevarne uno, due o più soltanto se il produttore lo dichiara espressamente nelle specifiche e nelle istruzioni.

La legge sulle locazioni menziona espressamente gas combustibili, monossido di carbonio ed estintori; non introduce, con la stessa formula, un obbligo nazionale generalizzato di allarme fumo per ogni locazione. Un allarme fumo resta però una misura di sicurezza fortemente raccomandabile e può essere richiesto da norme regionali, prescrizioni antincendio, classificazione della struttura, assicurazione o piattaforma.

Il dispositivo gratuito di Airbnb è sufficiente?

Airbnb dichiara di fornire agli host idonei, alle condizioni del programma, un allarme antincendio e rilevatore di monossido di carbonio combinato. Disponibilità, idoneità e caratteristiche del prodotto possono cambiare; riceverlo gratuitamente non trasferisce alla piattaforma la responsabilità della conformità dell’alloggio.

Prima di installarlo controlla sulla confezione e nel manuale:

• quali rischi rileva realmente;
• numero di modello, marcature e norme di prodotto dichiarate;
• ambienti e temperature di utilizzo;
• modalità e posizione di fissaggio;
• durata della batteria e procedura di test;
• data di fabbricazione, vita utile e segnale di fine vita;
• eventuali aree in cui non deve essere montato.

Se il dispositivo è soltanto fumo + CO e l’appartamento ha metano, GPL o un altro rischio di gas combustibile, occorre valutare anche un rilevatore adatto al gas presente. Allo stesso modo, un sensore di metano non sostituisce quello di CO.

L’annuncio Airbnb va aggiornato solo dopo aver installato e verificato i dispositivi. Se si dichiara online la presenza di un allarme non funzionante o assente, oltre al rischio per le persone si crea una discordanza fra servizio promesso e situazione reale.

Quando è possibile non installare i rilevatori di gas e CO

Il Ministero del Turismo prevede un’esenzione per le unità non dotate di impianto a gas e nelle quali sia escluso con certezza sia il rischio di rilascio incontrollato di gas combustibili sia quello di formazione di monossido di carbonio. Le due condizioni devono essere valutate insieme; non basta dire che il piano cottura è elettrico.

Prima di invocare l’esenzione, verifica l’intero immobile e le pertinenze collegate:

• caldaia, scaldabagno, stufa, camino o altra apparecchiatura a combustione;
• tubazioni, contatore o bombole di gas, anche se dichiarati non utilizzati;
• autorimessa comunicante o altra possibile fonte di gas di scarico;
• impianti condominiali o locali tecnici che possano incidere sull’unità;
• modifiche future alle apparecchiature offerte agli ospiti.

Se l’assenza del rischio non è evidente, fai eseguire una valutazione da un tecnico abilitato e conservala con la documentazione dell’alloggio. L’estintore resta comunque necessario: l’esenzione ministeriale riguarda i dispositivi di rilevazione, non il presidio antincendio.

Dove installare i rilevatori: perché non esiste una quota unica

La vecchia indicazione “a 1,50 metri da terra” non è una regola universale. Il metano tende a salire, il GPL tende ad accumularsi verso il basso e il monossido di carbonio ha un comportamento diverso. Cucina, caldaia, ventilazione, porte, soffitti, zone notte e ostacoli modificano inoltre l’efficacia del rilevamento.

Il Ministero richiama la norma tecnica UNI 11522 per installazione e manutenzione dei rilevatori fissi di gas combustibili e CO in ambienti domestici e similari. Le istruzioni del fabbricante e dell’installatore restano decisive. Senza conoscere modello, gas, apparecchi e planimetria non è sicuro indicare online una distanza standard.

Procedura corretta di posizionamento

1. Identifica le fonti: elenca gas disponibile, apparecchi a combustione, cucina, caldaia, camino, garage e locali collegati.
2. Identifica il sensore: leggi esattamente che cosa rileva e per quale ambiente è certificato.
3. Segui il manuale: rispetta altezza, distanze, orientamento e aree vietate indicate dal produttore.
4. Proteggi le zone notte: verifica che l’allarme sia udibile da tutte le camere a porte chiuse.
5. Evita zone inadatte: non collocare il dispositivo dove vapore, grasso, polvere, correnti d’aria o mobili ne compromettano il funzionamento, salvo diversa istruzione del produttore.
6. Testa dal punto di vista dell’ospite: controlla volume, visibilità delle istruzioni e facilità di evacuazione.
7. Documenta: conserva manuale, fattura, modello, seriale, data di installazione, test e scadenza.

Un unico apparecchio combinato può avere regole di posizionamento specifiche. Non separare componenti, non coprire griglie e non spostarlo per ridurre falsi allarmi senza verificare le istruzioni. Se cucina e camere sono distanti o l’alloggio ha più livelli, un solo sensore potrebbe non garantire una copertura adeguata.

Serve un tecnico specializzato?

Il decreto parla di “dispositivi” e non impone in ogni caso un impianto fisso progettato. Un rilevatore autonomo a batteria può quindi essere installato secondo il manuale quando prodotto e situazione lo consentono. Questo non rende accettabile un montaggio improvvisato.

Quando si realizza un vero impianto di rilevazione, si collega il sensore all’impianto elettrico, a un’elettrovalvola o a sistemi di sicurezza, entrano in gioco le regole sugli impianti. Il D.M. 37/2008 disciplina imprese abilitate e documentazione di conformità. In questi casi va incaricato un installatore qualificato.

È opportuno chiamare un tecnico anche quando non è chiara la tipologia di gas, sono presenti apparecchi vecchi, camini, caldaie interne, locali senza adeguata ventilazione, più piani o frequenti falsi allarmi. Il sensore non sostituisce manutenzione e conformità di caldaia, canna fumaria, ventilazione e impianto gas.

Estintori: caratteristiche, quantità e posizione

L’estintore deve essere dentro la singola unità locata: quello nell’androne condominiale non basta. Non va chiuso in un mobile, nascosto dietro tende o collocato dove un principio d’incendio può impedire di raggiungerlo.

La scelta dell’agente estinguente deve essere coerente con i rischi presenti e con le indicazioni di un tecnico antincendio o manutentore. Un estintore è destinato al principio d’incendio, non a combattere un fuoco sviluppato. Le istruzioni agli ospiti devono mettere al primo posto evacuazione, chiusura delle porte se possibile e chiamata ai soccorsi.

Manutenzione: il dispositivo deve essere funzionante

Installare una volta e dimenticare il sensore non è sufficiente. La norma richiede dispositivi funzionanti e la sicurezza deve poter essere dimostrata nel tempo. Predisponi un registro semplice per ogni appartamento, senza dati degli ospiti, con:

• marca, modello, seriale e posizione di ogni dispositivo;
• foto dell’installazione e copia del manuale;
• data di acquisto, installazione e fine vita prevista;
• test eseguito prima della prima apertura e controlli periodici;
• sostituzioni di batterie o dell’intero apparecchio;
• rapporti di manutenzione degli estintori;
• interventi su caldaie, impianti e canne fumarie;
• segnalazioni, falsi allarmi e azioni correttive.

Inserisci il test visivo e funzionale nella checklist fra due soggiorni, nei limiti previsti dal manuale. Non usare fiamme, gas o fumo improvvisato per provare i sensori. Utilizza il pulsante o la procedura indicata dal produttore e sostituisci immediatamente dispositivi danneggiati, scaduti o con segnalazioni anomale.

Istruzioni di emergenza per gli ospiti

Una guida di sicurezza deve essere breve, visibile e disponibile almeno in italiano e inglese. Indica indirizzo completo dell’alloggio, piano, vie di uscita, numero unico 112 e Vigili del Fuoco 115, posizione dell’estintore e contatto del gestore.

In caso di allarme CO o gas, l’ospite deve uscire, avvisare le altre persone e chiamare i soccorsi da un luogo sicuro. Non deve cercare la perdita, riaccendere apparecchi, azionare interruttori in presenza di odore di gas o rientrare finché l’area non sia stata dichiarata sicura. In caso di fumo o incendio, la priorità è evacuare e chiamare i soccorsi; l’estintore può essere usato solo su un principio d’incendio, mantenendo sempre una via di fuga libera.

Dopo un allarme reale non limitarti a cambiare batteria o silenziare il dispositivo. Sospendi l’ospitalità e fai verificare causa, impianti e apparecchi da soggetti qualificati prima di rimettere online l’alloggio.

B&B e affittacamere: obblighi diversi

Le FAQ ministeriali chiariscono che l’obbligo specifico dell’articolo 13-ter, comma 7, riguarda le locazioni brevi e turistiche senza servizi aggiuntivi, non direttamente B&B, affittacamere e altre strutture ricettive. Questo non significa che tali strutture possano essere prive di sicurezza: devono rispettare normativa regionale, requisiti di classificazione, regole antincendio e prescrizioni applicabili al caso concreto.

Se gestisci una struttura, consulta le guide aggiornate su come aprire un B&B e su come aprire un affittacamere a Roma. Non applicare automaticamente la checklist delle locazioni a una SCIA ricettiva: tecnico e SUAP/SUAR devono verificare l’insieme dei requisiti.

Sanzioni e responsabilità

Per una locazione breve o turistica priva di rilevatori funzionanti di gas combustibili e CO o di estintori conformi e correttamente ubicati, la sanzione amministrativa va da 600 a 6.000 euro per ciascuna violazione accertata. Per la gestione imprenditoriale restano anche le sanzioni relative alla sicurezza degli impianti; dichiarazioni non veritiere rese nella procedura CIN possono produrre ulteriori conseguenze.

La multa non è il rischio principale. Un incidente può generare responsabilità civili e, secondo condotta e conseguenze, anche penali. Conservare fatture e fotografie aiuta, ma non protegge se il dispositivo era scaduto, spento, inadatto o montato contro le istruzioni.

Verifica anche la polizza: massimali, esclusioni, obblighi di manutenzione e corrispondenza fra uso dichiarato e attività reale. La copertura assicurativa non sostituisce la prevenzione.

Checklist prima di pubblicare l’annuncio

1. Classifica correttamente l’attività come locazione o struttura ricettiva.
2. Ottieni i titoli locali e il CIN richiesti.
3. Censisci gas, apparecchi a combustione, garage e fonti di CO.
4. Documenta l’eventuale esenzione soltanto se assenza di gas e rischio sono certe.
5. Scegli rilevatore di gas adatto al combustibile presente.
6. Installa un rilevatore CO idoneo nelle posizioni previste dal manuale.
7. Valuta allarmi fumo adeguati anche quando non imposti dalla regola nazionale sulla locazione.
8. Installa estintori con capacità, carica, quantità e posizione corrette.
9. Affida impianti fissi o collegati a un’impresa abilitata.
10. Registra modelli, seriali, foto, test, scadenze e manutenzioni.
11. Prepara istruzioni di emergenza comprensibili agli ospiti.
12. Aggiorna l’annuncio solo dopo la verifica effettiva dei dispositivi.

Domande frequenti

Il rilevatore di monossido rileva anche il metano?

Non necessariamente. CO e gas combustibili sono rischi diversi. Devi leggere le specifiche del modello; se non dichiara espressamente il gas presente nell’alloggio, non considerarlo idoneo a quella funzione.

Ho soltanto piano a induzione: sono esente?

Non automaticamente. L’esenzione richiede un’unità senza impianto a gas e la certezza che non esistano rischi di gas combustibile o formazione di CO. Controlla caldaia, scaldabagno, camino, tubazioni, bombole, garage e locali collegati.

Un estintore condominiale è sufficiente?

No. Ogni appartamento locato deve avere il proprio estintore all’interno, anche se scale e androne sono già protetti.

Posso mettere il sensore a 1,50 metri?

Non come regola generale. La quota dipende da gas, modello, ambiente e istruzioni. Un valore letto online non sostituisce il manuale o la valutazione tecnica.

Quanti estintori servono in un appartamento su due piani?

Almeno uno per ogni piano, anche se la superficie totale è inferiore a 200 m². Resta inoltre il criterio di uno ogni 200 m² o frazione.

Airbnb è obbligata a inviarmi gratuitamente il dispositivo?

Airbnb presenta il programma per host idonei e lo sottopone a termini e disponibilità. Non fare dipendere la conformità dell’alloggio dalla spedizione: se il dispositivo richiesto non arriva o non copre tutti i rischi, devi procurarti presidi adeguati.

Devo conservare un certificato per il sensore?

Conserva almeno manuale, fattura, identificazione del modello, foto, date di test e sostituzione. Per un impianto fisso o collegato servono anche la documentazione e le dichiarazioni previste dalla disciplina degli impianti.

Un falso allarme permette di togliere le batterie?

No. Individua la causa e riposiziona o sostituisci il dispositivo secondo le istruzioni o con l’aiuto di un tecnico. Lasciare l’alloggio senza rilevazione funzionante espone persone e gestore a un rischio grave.

Conclusione

La sicurezza di un affitto breve non si risolve appendendo alla parete il primo sensore ricevuto. Occorre distinguere gas combustibile, CO e fumo, scegliere dispositivi adatti, installarli nel punto corretto, mantenere estintori e allarmi in efficienza e dare agli ospiti istruzioni semplici. La prova di conformità è un sistema mantenuto e documentato, non una casella selezionata sull’annuncio.

Contenuto aggiornato ad agosto 2026 e redatto a fini informativi. Per installazione, valutazione dell’esenzione, conformità degli impianti e prevenzione incendi è necessario fare riferimento alle istruzioni dei prodotti e a tecnici abilitati.

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