Aprire un B&B nel 2026: normativa, requisiti e tasse

Aprire un B&B significa avviare una struttura ricettiva con pernottamento e prima colazione, non una semplice locazione. Non esiste un’unica disciplina nazionale che stabilisca per tutta Italia camere, posti letto, residenza del gestore o giorni di chiusura: questi requisiti dipendono dalla Regione, mentre fisco, pubblica sicurezza, CIN, privacy e regole d’impresa seguono anche norme statali.

Questa guida, aggiornata al 3 agosto 2026, spiega il metodo valido in Italia e dedica un capitolo distinto a Lazio e Roma. In questo modo non si confondono i requisiti regionali con criteri fiscali che valgono sull’intero territorio nazionale.

Che cos’è un bed and breakfast

Il B&B è una struttura ricettiva extralberghiera che offre alloggio e servizio di prima colazione secondo la disciplina territoriale applicabile. La denominazione non dipende dal nome scelto sull’annuncio: contano servizi, organizzazione e titolo amministrativo.

Le Regioni e le Province autonome stabiliscono, tra l’altro:

• numero massimo di camere e posti letto;
• obbligo o meno di residenza o dimora del titolare;
• gestione imprenditoriale, non imprenditoriale o entrambe;
• periodi di apertura e possibili interruzioni;
• superfici, bagni, spazi comuni e dotazioni minime;
• modalità di somministrazione della prima colazione;
• classificazione, codice regionale e procedura amministrativa;
• comunicazione dei prezzi e dei flussi turistici.

Per questo la vecchia legge 135/2001 non può essere usata come un manuale operativo nazionale. Il progetto va controllato sulla fonte regionale vigente e sul portale del Comune nel quale si trova l’immobile.

B&B, affittacamere, casa vacanze e locazione turistica

La distinzione incide su titolo, destinazione, servizi, fisco e sanzioni. Chiamare “locazione” un’attività con colazione, riassetto durante il soggiorno, reception e organizzazione professionale non rende applicabili la cedolare secca o le regole degli affitti brevi. Per il quadro romano puoi consultare la nostra guida sulla normativa degli affitti brevi a Roma, mantenendo separate le due attività.

Prima verifica: la disciplina regionale

Prima di acquistare arredi o pubblicare un annuncio occorre trovare:

1. legge regionale sul turismo;
2. regolamento sulle strutture extralberghiere;
3. eventuali modifiche successive e allegati tecnici;
4. pagina aggiornata del SUAP o dello sportello ricettivo comunale;
5. modulistica di classificazione e sanitaria;
6. regolamento comunale sull’imposta di soggiorno.

Una pagina riassuntiva non sempre incorpora immediatamente le ultime modifiche. Nel Lazio, per esempio, alcune schede informative riportano ancora tre camere, mentre il regolamento regionale 5/2023 ha sostituito l’articolo 9 e ne consente fino a quattro. Per un articolo legale è quindi necessario leggere l’atto modificativo e controllare la data.

Requisiti dell’immobile

Una planimetria catastale o la categoria abitativa non bastano. Prima della SCIA un tecnico dovrebbe verificare:

• titolo di proprietà, locazione, comodato o altro diritto che consente l’uso;
• eventuale consenso del proprietario e compatibilità con il contratto;
• stato legittimo e conformità edilizia dell’unità;
• agibilità e requisiti igienico-sanitari;
• altezze, superfici, rapporti aeroilluminanti e capienza delle camere;
• numero e caratteristiche dei bagni;
• conformità di impianti elettrico, gas, riscaldamento e climatizzazione;
• sicurezza antincendio e dotazioni richieste dalla normativa applicabile;
• accessibilità e barriere architettoniche;
• regolarità di eventuali piscina, terrazza, cucina e insegna.

Se la legge regionale stabilisce che il B&B non comporta cambio di destinazione d’uso, questo non sana abusi e non elimina i requisiti delle abitazioni. Lo stato dei luoghi deve coincidere con i titoli edilizi e con quanto dichiarato nella pratica.

Condominio

Occorre leggere il regolamento condominiale, in particolare se è di natura contrattuale e contiene divieti specifici sull’uso ricettivo. Vanno inoltre rispettati parti comuni, quiete, sicurezza, raccolta rifiuti e indicazioni sull’accesso degli ospiti. Una clausola generica non produce sempre gli stessi effetti: il testo, la provenienza e la sua opponibilità devono essere valutati da un legale.

Come aprire un B&B: procedura pratica

1. Scegli la tipologia corretta: confronta B&B, guest house, casa vacanze e locazione turistica.
2. Decidi il modello fiscale: occasionale oppure impresa, in base a fatti e organizzazione.
3. Fai controllare l’immobile: urbanistica, igiene, capienza, impianti e condominio.
4. Predisponi la pratica: planimetrie, asseverazioni, disponibilità dell’immobile, requisiti soggettivi e classificazione.
5. Presenta la SCIA: allo sportello telematico competente, insieme agli eventuali procedimenti collegati.
6. Completa sanità e sicurezza: colazione, HACCP se richiesto, allergeni, antincendio, lavoro e assicurazione.
7. Ottieni codici e accessi: codice regionale, CIN, Alloggiati Web e portale statistico.
8. Configura imposta di soggiorno: registrazione, esenzioni, incasso, riversamento e dichiarazioni.
9. Prepara documenti commerciali: prezzi, condizioni, privacy, ricevute o fatture.
10. Pubblica gli annunci: soltanto con capacità, servizi e codici coerenti con il titolo.

SCIA: che cosa autorizza e che cosa non sana

La Segnalazione Certificata di Inizio Attività consente l’avvio quando il richiedente possiede tutti i requisiti e allega quanto previsto. Non significa che qualsiasi pratica caricata online renda l’attività automaticamente regolare.

Se il progetto richiede un’autorizzazione paesaggistica, un titolo edilizio, una valutazione antincendio o un altro atto presupposto, la SCIA ricettiva non lo sostituisce. L’amministrazione può controllare dichiarazioni e documenti, chiedere conformazioni o vietare la prosecuzione nei casi previsti. Dichiarazioni false espongono anche alle conseguenze del DPR 445/2000.

Per l’impresa, gli adempimenti verso Registro delle imprese, Agenzia delle Entrate, INPS e INAIL possono transitare attraverso la Comunicazione Unica. Questa procedura non sostituisce però la SCIA ricettiva e non si applica nello stesso modo alla gestione realmente non imprenditoriale.

Il caso Lazio nel 2026

Nel Lazio il riferimento è il regolamento regionale 7 agosto 2015, n. 8, come modificato. L’articolo 9 è stato sostituito dal regolamento regionale 28 giugno 2023, n. 5.

Camere, posti letto e residenza

Dal 30 giugno 2023 il B&B laziale può avere:

• massimo 4 camere destinate agli ospiti;
• massimo 8 posti letto complessivi, comunque calcolati in base alla metratura dell’Allegato 6;
• un soggiorno con annesso angolo cottura o cucina;
• residenza del titolare o gestore nella struttura;
• una camera da letto riservata al titolare o gestore.

L’immobile deve rispettare requisiti abitativi, edilizi, igienico-sanitari e minimi funzionali dell’Allegato 6. L’uso come B&B non comporta cambio di destinazione d’uso ai fini urbanistici, ma resta necessario che l’unità sia regolare e idonea.

Impresa o gestione non imprenditoriale

La disciplina regionale consente di inquadrare il B&B in forma imprenditoriale o non imprenditoriale, nel rispetto delle norme fiscali. Non esiste più un periodo regionale obbligatorio di inattività che, da solo, determini la natura occasionale. È un punto importante: la scelta inserita nella pratica non vincola l’Agenzia delle Entrate se l’attività, nei fatti, è continuativa e organizzata come impresa.

SCIA a Roma

A Roma la SCIA va trasmessa telematicamente allo Sportello Unico per le Attività Ricettive (SUAR). Roma Capitale richiede dichiarazioni sui requisiti, documentazione tecnica e funzionale e ricevuta dei diritti di istruttoria. L’accesso ai servizi online avviene con SPID, CIE o CNS.

La pratica deve riflettere la disciplina aggiornata a quattro camere; se il portale o un modello mostra dati diversi, è opportuno chiedere conferma al SUAR senza modificare autonomamente la portata della norma.

Classificazione, codice regionale e prezzi

I B&B del Lazio sono classificati in categoria unica. La classificazione è gestita nell’ambito del procedimento comunale e la Regione mantiene il sistema identificativo territoriale. Il gestore deve inoltre esporre in modo visibile i prezzi all’ingresso e nelle camere e renderli verificabili sul proprio sito o pagina web, secondo le regole regionali.

Prima colazione, igiene e allergeni

La prima colazione è parte dell’attività di B&B. Modalità e prodotti ammessi cambiano in base alla Regione e agli adempimenti sanitari. Non è corretto affermare, per tutta Italia, che siano consentiti soltanto prodotti confezionati oppure che sia sempre possibile preparare dolci nella cucina domestica.

Prima dell’apertura bisogna chiarire con SUAP e ASL:

• se è richiesta notifica sanitaria;
• quale formazione alimentare deve avere il gestore;
• se serve un piano o manuale HACCP;
• quali alimenti possono essere preparati o somministrati;
• come gestire allergeni, rintracciabilità, conservazione e temperature;
• se la cucina domestica soddisfa i requisiti applicabili;
• come dichiarare servizi aggiuntivi o colazioni per clienti non alloggiati.

Offrire cibo senza rispettare il titolo può trasformare il servizio e aumentare rischio sanitario e fiscale. Le informazioni sugli allergeni devono essere disponibili prima della somministrazione.

CIN e codici regionali

Il titolare di una struttura ricettiva deve ottenere il Codice Identificativo Nazionale (CIN) tramite la Banca Dati Strutture Ricettive del Ministero del Turismo. Il codice va:

• esposto all’esterno dello stabile, rispettando eventuali vincoli;
• indicato in ogni annuncio, ovunque pubblicato;
• comunicato correttamente ai portali e agli intermediari.

Il CIN non sostituisce SCIA, classificazione o codice regionale. Se i dati della struttura non compaiono nella BDSR o sono errati, bisogna seguire la procedura di segnalazione prevista e allineare prima l’anagrafica territoriale.

Alloggiati Web, flussi statistici e imposta di soggiorno

Comunicazione alla Questura

Le generalità degli ospiti devono essere trasmesse alla Questura esclusivamente tramite Alloggiati Web entro 24 ore dall’arrivo; per soggiorni inferiori alle 24 ore, all’arrivo stesso. Non si inviano copie dei documenti “per le ordinarie verifiche”: si acquisiscono i dati necessari, si effettua l’identificazione prevista e si trasmettono con il canale ufficiale.

Le credenziali vanno richieste alla Questura competente. La comunicazione riguarda anche cittadini italiani e minori secondo le modalità tecniche del portale.

Statistica regionale

La comunicazione statistica è distinta da Alloggiati Web. Nel Lazio arrivi e presenze vengono trasmessi tramite Ross 1000-Lazio secondo tempi e modalità indicati dalla Regione. Inviare i dati alla Questura non assolve questo obbligo.

Imposta di soggiorno

Il gestore deve verificare il regolamento comunale: tariffa, esenzioni, registrazione, ricevute, riversamenti e dichiarazione annuale. Il denaro riscosso non è un ricavo del B&B e deve essere gestito separatamente. Importi e scadenze possono cambiare, quindi non vanno copiati da articoli datati.

B&B senza partita IVA: quando è possibile

La gestione senza partita IVA è possibile soltanto quando la normativa regionale ammette la forma non imprenditoriale e l’attività è realmente occasionale, non abituale e priva di un’organizzazione d’impresa. Non esiste una soglia nazionale di camere, giorni o ricavi che garantisca automaticamente l’assenza di impresa.

Per valutare l’abitualità contano, nel complesso:

• continuità dell’apertura e ripetizione dei soggiorni;
• organizzazione di mezzi, personale e servizi;
• investimenti e struttura commerciale;
• presenza costante su portali e campagne promozionali;
• numero di camere e modalità di gestione;
• modalità con cui l’attività è concretamente svolta.

La residenza del gestore, l’aiuto dei familiari o una dichiarazione di “non imprenditorialità” non bastano da soli. Se l’attività è professionale e continuativa, servono partita IVA, iscrizioni e contabilità coerenti.

Come si tassano i ricavi del B&B

Gestione occasionale non imprenditoriale

Quando sussistono davvero i presupposti, i proventi possono rientrare nei redditi diversi derivanti da attività commerciale non esercitata abitualmente, ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera i), del TUIR. L’articolo 71 consente di determinare il reddito come differenza tra corrispettivi percepiti e spese specificamente inerenti alla loro produzione, effettivamente sostenute e documentate.

Non tutte le spese domestiche sono deducibili integralmente. Utenze promiscue, arredi, manutenzioni e costi pluriennali richiedono una valutazione prudente; non si devono inventare percentuali o ammortamenti senza un fondamento applicabile. La dichiarazione concreta va compilata con riferimento alle istruzioni dell’anno e al modello utilizzato.

Il gestore deve conservare una ricostruzione completa di pagamenti, prenotazioni e spese e rilasciare la quietanza quando richiesta. L’uso di ricevute non fiscali numerate progressivamente rende gli incassi verificabili, ma non trasforma l’attività in impresa. Se una ricevuta relativa a un’operazione fuori campo IVA supera 77,47 euro, può essere dovuta l’imposta di bollo di 2 euro secondo il DPR 642/1972. Questa non è una “ritenuta d’acconto”: il vecchio articolo confondeva due istituti diversi.

Gestione imprenditoriale

Se il B&B è esercitato abitualmente e con organizzazione d’impresa, i proventi sono reddito d’impresa. In genere occorrono:

• partita IVA e codice attività corretto;
• iscrizione al Registro delle imprese;
• posizione previdenziale e assicurativa applicabile;
• fatturazione o certificazione dei corrispettivi secondo le regole vigenti;
• contabilità, liquidazioni e dichiarazioni fiscali;
• adempimenti per dipendenti e collaboratori.

Le prestazioni ricettive sono normalmente soggette all’IVA del 10 per cento quando ricorrono i presupposti della voce applicabile; servizi autonomi possono avere un trattamento diverso. Se il contribuente possiede i requisiti del regime forfettario della legge 190/2014, può valutarlo con il commercialista. Non va scelto sulla base del solo limite di ricavi: cause ostative, forma giuridica, spese e contributi possono cambiarne la convenienza.

Niente cedolare secca sul servizio di B&B

La cedolare secca riguarda redditi da locazione in presenza dei requisiti di legge. Il B&B eroga ospitalità con prima colazione e altri servizi ricettivi: il suo corrispettivo non è un semplice canone di locazione. Presentarlo fiscalmente come affitto breve è un errore, anche se le prenotazioni arrivano da Airbnb o Booking.

Documenti e registri da organizzare

Costi da stimare prima di aprire

Il costo dipende dalla distanza fra lo stato attuale dell’immobile e i requisiti. Nel business plan vanno separati:

• regolarizzazione edilizia e progettazione;
• bagni, impianti, sicurezza e accessibilità;
• arredi, biancheria e dotazioni obbligatorie;
• colazione, pulizie e lavanderia;
• portali, sito, fotografie e sistemi di prenotazione;
• commissioni, pagamenti elettronici e software;
• commercialista, assicurazione, tributi e contributi;
• energia, manutenzione e sostituzioni;
• tempo del gestore o costo del personale;
• stagionalità e giorni senza occupazione.

Il ricavo lordo delle piattaforme non è il guadagno. Per confrontare B&B e locazione turistica bisogna simulare risultato netto, tempo di lavoro, rischio normativo e capacità di mantenere il servizio di colazione.

Errori che espongono a sanzioni

• usare limiti di un’altra Regione;
• aprire con una planimetria catastale ma senza verifica edilizia;
• ritenere che la SCIA sani automaticamente ogni irregolarità;
• indicare tre camere nel Lazio senza considerare la modifica del 2023 oppure pubblicizzarne più di quattro;
• scegliere “non imprenditoriale” sulla pratica e ignorare l’abitualità fiscale;
• applicare la cedolare secca a ricavi comprensivi di colazione e servizi;
• chiamare ritenuta d’acconto la marca da bollo da 2 euro;
• inviare copie dei documenti anziché utilizzare correttamente Alloggiati Web;
• confondere comunicazione alla Questura e statistica regionale;
• pubblicare annunci senza CIN o con capacità diversa dalla SCIA;
• offrire alimenti senza verificare notifica, igiene e allergeni;
• dimenticare imposta di soggiorno e prezzi esposti.

Domande frequenti

Posso aprire un B&B in una casa in affitto?

Può essere possibile se il contratto e il proprietario consentono l’uso, la normativa regionale ammette il titolo di disponibilità e l’immobile possiede i requisiti. Serve una verifica preventiva, non basta il consenso informale.

Posso gestirlo senza risiedere nell’immobile?

Dipende dalla Regione. Nel Lazio il titolare o gestore deve avere la residenza nella struttura e riservarsi una camera da letto.

Quante camere posso usare nel Lazio?

Il regolamento regionale 5/2023 consente fino a quattro camere e otto posti letto complessivi, nel rispetto delle superfici previste. Alcune schede non aggiornate possono ancora indicarne tre.

La forma non imprenditoriale evita sempre la partita IVA?

No. Deve essere ammessa dalla Regione e corrispondere a un’attività concretamente occasionale e non organizzata. La qualificazione fiscale dipende dai fatti.

Devo applicare una ritenuta sopra 77,47 euro?

No. Quella soglia riguarda in determinati casi l’imposta di bollo di 2 euro sui documenti non soggetti a IVA; non crea una ritenuta d’acconto sul pagamento dell’ospite.

Airbnb trattiene già le tasse del B&B?

Le trattenute e le comunicazioni del portale non sostituiscono il corretto inquadramento dell’attività, la dichiarazione dei redditi, l’IVA quando dovuta e gli altri adempimenti.

Il CIN sostituisce il codice regionale?

No. Il Ministero chiarisce che il CIN non elimina gli obblighi e i codici territoriali previsti. Entrambi devono essere correttamente associati alla struttura.

Fonti ufficiali

• Regione Lazio, regolamento 28 giugno 2023, n. 5, modifica vigente sui B&B;
• Regione Lazio: strutture ricettive extralberghiere, classificazione e codici;
• Roma Capitale: FAQ del SUAR sulle attività ricettive;
• Portale nazionale Impresa in un giorno per individuare il SUAP competente;
• Ministero del Turismo: FAQ BDSR e CIN;
• Polizia di Stato: Alloggiati Web;
• Regione Lazio: comunicazione dei flussi con Ross 1000-Lazio;
• TUIR, DPR 917/1986 su Normattiva, articoli 67 e 71;
• Agenzia delle Entrate: istruzioni modello 730/2026;
• Agenzia delle Entrate: imposta di bollo e soglia di 77,47 euro.

Il contenuto è informativo e non sostituisce la verifica della disciplina regionale, il controllo tecnico dell’immobile o la consulenza fiscale e legale sul caso concreto. Requisiti, moduli, tributi e procedure possono cambiare.

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