Aprire un agriturismo nel 2026: requisiti, SCIA e fiscalità

Per aprire un agriturismo non basta possedere una casa in campagna. L’attività può essere esercitata da un imprenditore agricolo e deve rimanere connessa a un’azienda agricola reale, la cui attività di coltivazione, allevamento o silvicoltura conserva il carattere prevalente secondo i criteri regionali. Ospitalità, ristorazione, degustazioni ed esperienze rurali sono attività complementari, non un modo per trasformare un normale affittacamere in “agriturismo”.

Questa guida, aggiornata al 3 agosto 2026, distingue le regole nazionali dagli adempimenti regionali e approfondisce il Lazio, territorio di riferimento di Propert. Prima di investire, il progetto va validato con agronomo, tecnico edilizio, SUAP, ASL e commercialista.

Che cos’è un agriturismo secondo la legge

La norma quadro è la legge 20 febbraio 2006, n. 96, non la “legge 63/2006”. L’articolo 2 definisce attività agrituristiche le attività di ricezione e ospitalità esercitate dagli imprenditori agricoli di cui all’articolo 2135 del Codice civile, anche in forma societaria o associata, attraverso l’utilizzazione dell’azienda e in rapporto di connessione con la coltivazione del fondo, la silvicoltura e l’allevamento.

La legge comprende:

• ospitalità in alloggi o in spazi aperti destinati alla sosta dei campeggiatori;
• somministrazione di pasti e bevande costituiti prevalentemente da prodotti propri e da prodotti di aziende agricole della zona, secondo le regole regionali;
• degustazioni di prodotti aziendali, compresa la mescita del vino;
• attività ricreative, culturali, didattiche, sportive, escursionistiche e di ippoturismo finalizzate a valorizzare territorio e patrimonio rurale.

Le Regioni stabiliscono criteri di connessione e prevalenza, limiti ricettivi, requisiti degli immobili, composizione dell’offerta gastronomica, classificazione e procedura amministrativa. Per questo una guida che indichi un solo numero di camere, pasti o una scadenza nazionale è fuorviante.

Agriturismo, B&B e casa vacanze non sono sinonimi

La denominazione “agriturismo” è riservata agli operatori abilitati. Usarla nell’insegna o negli annunci senza i requisiti espone a contestazioni e sanzioni. L’acquisto di un casale, da solo, non attribuisce alcun diritto a esercitare l’attività.

Il requisito decisivo: connessione e prevalenza agricola

L’azienda deve svolgere effettivamente coltivazione, silvicoltura o allevamento. La parte agrituristica deve utilizzare risorse, fabbricati, prodotti e organizzazione aziendale in un rapporto autentico con quella agricola.

Nel Lazio la legge regionale 14/2006 misura normalmente la prevalenza confrontando il tempo-lavoro medio convenzionale necessario per le attività agricole tradizionali con quello delle attività multifunzionali. Le tabelle regionali traducono colture, allevamenti, posti letto, pasti e servizi in ore di lavoro. Nelle aree montane, svantaggiate o protette può operare il coefficiente correttivo previsto dalla legge.

Il progetto deve quindi partire da un piano aziendale credibile. Aumentare camere o coperti può rompere l’equilibrio di prevalenza e richiedere una variazione del titolo. Non è sufficiente mantenere formalmente una piccola produzione agricola se, nella sostanza e secondo i parametri applicabili, l’ospitalità domina l’organizzazione.

Chi può esercitare l’attività

Può esercitare l’agriturismo l’imprenditore agricolo individuale o associato che rispetta i requisiti nazionali e regionali. La forma societaria è ammessa dalla legge quadro, ma cambia il trattamento tributario e previdenziale. Possono partecipare alle attività l’imprenditore, i familiari di cui all’articolo 230-bis del Codice civile e i lavoratori dell’azienda agricola nei limiti previsti.

Prima dell’avvio occorre normalmente strutturare:

• posizione di imprenditore agricolo e iscrizione corretta al Registro delle imprese;
• partita IVA e codici attività coerenti;
• fascicolo aziendale aggiornato, terreni e titoli di conduzione documentati;
• posizioni INPS e INAIL applicabili;
• titolarità o disponibilità degli immobili e delle aree;
• requisiti morali e professionali richiesti per le attività svolte;
• eventuale iscrizione o aggiornamento nell’elenco regionale degli operatori abilitati.

La qualifica di imprenditore agricolo professionale (IAP) o di coltivatore diretto può essere rilevante per altri benefici e procedure, ma non va confusa automaticamente con ogni requisito agrituristico. Il SUAP e il consulente agricolo devono verificare il caso.

Come aprire un agriturismo: procedura in 10 passaggi

1. Definisci il progetto agricolo: colture, allevamenti, superfici, manodopera, investimenti e calendario.
2. Scegli i servizi: alloggio, pasti, degustazioni, agricampeggio, fattoria didattica o attività ricreative.
3. Calcola la prevalenza: applica i parametri regionali prima di progettare camere e coperti.
4. Verifica gli immobili: titolo, urbanistica, edilizia, agibilità, vincoli e destinazione.
5. Valida gli impianti e la sicurezza: elettrico, gas, acqua, scarichi, antincendio, lavoro e accessibilità.
6. Prepara la parte sanitaria: notifica sanitaria, procedure HACCP, locali e formazione degli addetti.
7. Completa la pratica regionale: relazione agronomica, elenco degli abilitati, classificazione e altri allegati.
8. Presenta la pratica al SUAP: SCIA o procedimento previsto, con eventuali atti di assenso presupposti.
9. Attiva gli adempimenti ricettivi: CIN, Alloggiati Web, flussi statistici, imposta di soggiorno se prevista.
10. Imposta contabilità e prezzi: regime fiscale, corrispettivi, fatture, tariffe e comunicazioni periodiche.

La SCIA non sana irregolarità e non sostituisce autorizzazioni paesaggistiche, antincendio, ambientali o altri assensi necessari. Se mancano presupposti essenziali, l’amministrazione può vietare la prosecuzione dell’attività e applicare sanzioni.

La procedura nel Lazio

Nel Lazio le fonti principali sono la legge regionale 2 novembre 2006, n. 14 nel testo vigente e il regolamento regionale 23 aprile 2021, n. 8. L’avvio passa dal SUAP del Comune competente secondo le procedure regionali di semplificazione.

La pratica di avvio o variazione deve documentare anche la prevalenza. Il regolamento prevede una relazione tecnico-agronomica firmata da un tecnico competente oppure, nei casi consentiti, dichiarata dall’imprenditore sotto la propria responsabilità. La relazione descrive attività, capacità ricettiva, periodi, strutture, superficie agricola, colture, allevamenti, fabbricati e ore di lavoro agricole e agrituristiche. Non è richiesta quando le informazioni sono contenute in un Piano di Utilizzazione Aziendale (PUA) presentato secondo la normativa regionale.

Dopo l’esito positivo delle verifiche, l’amministrazione procedente comunica i dati alla Regione per l’aggiornamento dell’elenco dei soggetti abilitati. Poiché competenze e flussi operativi possono essere organizzati attraverso il SUAP e accordi amministrativi, è prudente chiedere al Comune la sequenza aggiornata prima di depositare la pratica.

Limiti ricettivi attuali nel Lazio

La legge regionale vigente prevede, come limiti massimi generali:

• fino a 70 posti letto, nel rispetto della capacità aziendale calcolata;
• per l’agricampeggio, fino a 12 piazzole e un massimo di 30 ospiti;
• fino a 80 pasti giornalieri, con il possibile superamento soltanto alle condizioni autorizzative e di compensazione mensile previste dalla legge.

Questi numeri non costituiscono un diritto automatico: la capacità effettiva può essere inferiore per prevalenza agricola, superficie, immobili, requisiti igienici, urbanistica o vincoli. Per camere, unità abitative, spazi aperti e servizi il regolamento regionale stabilisce misure e dotazioni specifiche.

Prodotti e somministrazione nel Lazio

I pasti devono rappresentare e valorizzare produzioni aziendali e territorio regionale. I prodotti propri possono essere integrati secondo le categorie e gli accordi ammessi dalla legge; provenienza e acquisti devono risultare dalla contabilità e la lista delle pietanze deve riportare origine e provenienza secondo il regolamento.

Nel Lazio l’uso della cucina domestica dell’abitazione dell’imprenditore è consentito per la somministrazione fino a 10 posti pasto giornalieri. Fino a 15 posti pasto la cucina deve rispettare i requisiti previsti per i locali abitativi e le ulteriori condizioni applicabili. Non è una regola nazionale né un’esenzione da igiene, tracciabilità e autocontrollo.

Immobili, PUA e conformità edilizia

Il fabbricato deve essere nella disponibilità dell’impresa e utilizzabile secondo le regole regionali. Nel Lazio sono impiegati, in primo luogo, locali nell’abitazione dell’imprenditore ubicata sul fondo ed edifici esistenti collegati all’azienda. Per numerose ipotesi la legge richiede il PUA, compreso l’uso agrituristico di determinati edifici rurali o di immobili con diversa destinazione.

Prima di sostenere spese servono:

• accesso agli atti edilizi e ricostruzione dello stato legittimo;
• verifica di destinazione urbanistica, vincoli e compatibilità del progetto;
• confronto tra stato dei luoghi, catasto e titoli;
• agibilità o requisiti che consentono il deposito della pratica applicabile;
• verifica di scarichi, approvvigionamento idrico, potabilità e smaltimento rifiuti;
• progettazione dell’accessibilità e abbattimento delle barriere;
• valutazione antincendio quando l’attività rientra nel DPR 151/2011;
• conformità degli impianti e sicurezza di piscine, aree gioco e spazi esterni.

Catasto rurale e destinazione agricola non dimostrano da soli conformità edilizia o idoneità ricettiva. Una SCIA commerciale non regolarizza un ampliamento abusivo e un contributo pubblico non sostituisce i titoli urbanistici.

Requisiti sanitari e ristorazione

Chi prepara o somministra alimenti deve rispettare il pacchetto europeo sull’igiene, le disposizioni nazionali e regionali e i controlli dell’ASL. In concreto occorrono, secondo l’attività:

• notifica sanitaria tramite SUAP;
• manuale e procedure di autocontrollo HACCP proporzionati al processo;
• formazione degli addetti secondo le regole regionali;
• gestione di allergeni, rintracciabilità, temperature e conservazione;
• acqua potabile e controlli quando l’approvvigionamento non è da acquedotto;
• separazione dei flussi e locali adeguati per lavorazione, deposito, rifiuti e personale;
• procedure specifiche per trasformazioni, macellazione aziendale o prodotti di origine animale.

La provenienza agricola del cibo non esonera dalle norme sanitarie. Anche degustazioni, colazioni, asporto e consegna devono rientrare nel titolo e nelle procedure applicabili.

CIN, ospiti, statistiche e prezzi

Codice Identificativo Nazionale

Il titolare di una struttura ricettiva deve ottenere il CIN tramite la Banca Dati Strutture Ricettive del Ministero del Turismo. Il codice va esposto all’esterno dello stabile, nel rispetto di vincoli urbanistici e paesaggistici, e indicato in ogni annuncio, compresi sito proprio e portali.

Il CIN non sostituisce iscrizione regionale, SCIA, classificazione o eventuale codice locale: presuppone che i dati della struttura siano correttamente presenti nei sistemi territoriali.

Alloggiati Web

Le generalità degli ospiti devono essere comunicate alla Questura esclusivamente tramite Alloggiati Web entro 24 ore dall’arrivo; se il soggiorno dura meno di 24 ore, la comunicazione va effettuata all’arrivo. L’obbligo riguarda anche gli agriturismi e non può essere sostituito dalla comunicazione statistica.

Flussi turistici nel Lazio

Arrivi e presenze vanno trasmessi anche al sistema statistico regionale. La pagina ufficiale della Regione Lazio indica oggi Ross 1000-Lazio; il gestore deve registrarsi e rispettare le scadenze vigenti. Alloggiati Web e flussi statistici hanno finalità diverse e richiedono entrambi attenzione.

Tariffe e imposta di soggiorno

Periodi di apertura e prezzi vanno comunicati o resi pubblici secondo le procedure regionali e comunali. Nel Lazio le imprese devono esporre o rendere noti al pubblico, anche tramite il sito web, i prezzi praticati nell’anno e i relativi periodi di apertura. Va inoltre verificata l’imposta di soggiorno del Comune: presupposto, importi, esenzioni, dichiarazioni e riversamenti dipendono dal regolamento locale.

Fiscalità dell’agriturismo nel 2026

Dire che “tutti i redditi dell’agriturismo sono redditi agricoli” è scorretto. L’attività è connessa a quella agricola sul piano civilistico, ma ai fini delle imposte sui redditi e dell’IVA esiste un regime speciale, con esclusioni e possibilità di opzione.

Regime forfettario dell’articolo 5 della legge 413/1991

Per i soggetti ammessi, in particolare imprenditori individuali e società di persone da verificare nel caso concreto, il reddito imponibile dell’attività agrituristica si determina applicando un coefficiente di redditività del 25 per cento ai ricavi al netto dell’IVA. Questo non significa pagare un’imposta del 25 per cento: il 25 per cento è la base reddituale forfettaria, sulla quale si applicano poi le imposte proprie del contribuente.

Le società di capitali e gli enti commerciali esclusi dalla disposizione determinano normalmente il reddito in modo analitico. Inoltre, componenti come plusvalenze o altre operazioni possono richiedere un trattamento separato. Il regime dell’articolo 5 non va confuso con il “regime forfettario” dei piccoli contribuenti previsto dalla legge 190/2014.

IVA: detrazione forfettaria, non aliquota al 50 per cento

L’articolo 34-bis del DPR 633/1972 prevede per le attività agrituristiche un regime IVA con detrazione forfettaria pari al 50 per cento dell’IVA relativa alle operazioni imponibili. Non è un’aliquota IVA del 50 per cento e non equivale a dedurre metà delle fatture di acquisto.

Pernottamento e somministrazione di alimenti e bevande sono normalmente assoggettati all’aliquota del 10 per cento quando ricorrono le condizioni delle relative voci della Tabella A. Servizi autonomi, vendite di prodotti, attività ricreative e pacchetti possono seguire aliquote o regimi diversi. L’aliquota ordinaria vigente è il 22 per cento, non il 20 per cento riportato nel vecchio articolo.

Opzione per il regime ordinario

È possibile optare per la determinazione ordinaria di reddito e IVA secondo le regole applicabili. L’opzione è normalmente vincolante per almeno un triennio. Può convenire quando costi deducibili, investimenti e IVA sugli acquisti sono elevati, ma va simulata su più anni: un investimento iniziale non rende automaticamente migliore il regime ordinario.

Altri adempimenti fiscali e previdenziali

• fatturazione elettronica e memorizzazione/trasmissione dei corrispettivi secondo le operazioni svolte;
• corretta separazione contabile fra attività agricola, agrituristica e ulteriori servizi;
• contributi previdenziali e assicurativi dell’imprenditore e dei lavoratori;
• ritenute, lavoro dipendente e sicurezza sul lavoro;
• IMU e tributi locali in base a ruralità, utilizzo e situazione degli immobili;
• IRAP ed eventuali altri tributi in funzione della forma giuridica e della disciplina vigente.

Il piano economico deve essere costruito su ricavi al netto di IVA e commissioni, tasso di occupazione prudente, costo del lavoro, materie prime, manutenzione del fondo, energia, portali, assicurazioni e stagionalità.

Documenti da preparare

Quanto costa aprire un agriturismo

Non esiste un costo standard. Le voci che incidono maggiormente sono acquisto o disponibilità dei terreni, recupero degli edifici, PUA e progettazione, vincoli paesaggistici, impianti, depurazione e acqua, cucine e laboratori, camere, accessibilità, antincendio, piscina, attrezzature agricole, personale e capitale circolante.

Prima del business plan occorre distinguere:

• opere indispensabili per la conformità;
• investimenti agricoli che generano la prevalenza;
• allestimenti strettamente ricettivi;
• servizi opzionali che aumentano complessità e autorizzazioni;
• eventuali contributi, con vincoli di destinazione e tempi da rispettare.

Un bando non rende sostenibile un progetto debole. Va verificato se le spese sono ammissibili, quando possono iniziare, quali garanzie servono e per quanto tempo beni e attività restano vincolati.

Errori che possono bloccare l’apertura

• comprare un casale contando di chiamarlo agriturismo senza un’impresa agricola adeguata;
• usare la legge nazionale ignorando limiti e procedure regionali;
• confondere catasto rurale, conformità edilizia e idoneità ricettiva;
• dimensionare camere e ristorante prima di calcolare la prevalenza agricola;
• presentare una SCIA senza gli atti presupposti;
• usare prodotti acquistati senza rispettare provenienza e tracciabilità regionali;
• applicare automaticamente il coefficiente reddituale del 25 per cento a ogni forma societaria;
• trattare il 50 per cento di detrazione IVA come aliquota o deduzione di costi;
• dimenticare CIN, Alloggiati Web e comunicazioni statistiche;
• pubblicizzare servizi, posti o periodi non compresi nel titolo.

Domande frequenti

Posso aprire un agriturismo senza essere agricoltore?

No. È necessario essere imprenditore agricolo e rispettare connessione e prevalenza previste dalla legge e dalla Regione. Se manca il presupposto agricolo, bisogna valutare un’altra tipologia ricettiva.

Quanti ettari servono?

Non esiste una soglia nazionale valida per ogni progetto. Contano colture, allevamenti, produttività, ore-lavoro, servizi e parametri regionali. Nel Lazio la capacità si calcola attraverso la relazione agronomica e le tabelle applicabili.

Posso aprire il ristorante anche a clienti esterni?

La somministrazione deve rientrare nell’attività agrituristica, nei limiti autorizzati e nelle regole regionali su prodotti e pasti. Non va confusa con un ristorante ordinario aperto senza collegamento con l’azienda agricola.

La SCIA permette di iniziare subito?

La SCIA è lo strumento di avvio, ma soltanto quando sussistono tutti i requisiti e sono acquisiti gli eventuali atti presupposti. La procedura concreta e i controlli cambiano in base a Regione, Comune e progetto.

Il reddito imponibile è sempre il 25 per cento dei ricavi?

No. Il coefficiente riguarda i soggetti ammessi al regime speciale della legge 413/1991. Forma giuridica, opzione per l’ordinario e componenti ulteriori possono cambiare la base imponibile.

Il CIN sostituisce la SCIA?

No. Il CIN identifica la struttura nella banca dati nazionale, ma non autorizza l’attività e non sostituisce titoli regionali e comunali.

Fonti ufficiali

• Legge 20 febbraio 2006, n. 96 su Normattiva;
• Legge regionale Lazio 2 novembre 2006, n. 14, testo vigente;
• Regolamento regionale Lazio 23 aprile 2021, n. 8;
• Regione Lazio: diversificazione delle attività agricole e modulistica;
• Legge 30 dicembre 1991, n. 413 su Normattiva, articolo 5;
• DPR 633/1972 su Normattiva, articolo 34-bis;
• Agenzia delle Entrate, risposta n. 228/2020;
• Ministero del Turismo: FAQ BDSR e CIN;
• Polizia di Stato: Alloggiati Web;
• Regione Lazio: comunicazione dei flussi turistici con Ross 1000-Lazio.

Il contenuto è informativo e non sostituisce la verifica del progetto da parte di SUAP, Regione, ASL, tecnico abilitato, agronomo e consulente fiscale. Norme e procedure possono cambiare e devono essere controllate alla data della pratica.

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