Aprire un B&B a Roma: requisiti e procedura 2026

Aprire un B&B a Roma significa avviare una struttura ricettiva extralberghiera, non semplicemente affittare una stanza. Nel Lazio il bed and breakfast offre alloggio e prima colazione, richiede la residenza del titolare o del gestore nella struttura e deve rispettare requisiti edilizi, igienico-sanitari e amministrativi specifici.

Prima di presentare la SCIA è essenziale verificare l’immobile e scegliere correttamente la tipologia ricettiva. Confondere B&B, guest house, casa vacanze e locazione turistica può produrre pratiche incoerenti, annunci non conformi e costi imprevisti.

La guida riepiloga la procedura applicabile a Roma nel 2026 sulla base delle fonti istituzionali disponibili. Requisiti e modulistica devono comunque essere ricontrollati con SUAR, tecnico e consulente fiscale prima dell’avvio.

Che cos’è un bed and breakfast nel Lazio

Il Regolamento regionale Lazio n. 8/2015, nel testo vigente, definisce il B&B come una struttura che eroga ospitalità e servizio di prima colazione. L’immobile deve disporre di un soggiorno con cucina o angolo cottura annesso.

I requisiti caratterizzanti sono:

• un massimo di quattro camere destinate agli ospiti;
• un massimo complessivo di otto posti letto, comunque subordinato alle metrature previste dall’Allegato 6;
• la residenza del titolare o del gestore nella struttura;
• una camera da letto riservata al titolare o gestore;
• il rispetto dei requisiti previsti per le abitazioni e delle norme edilizie e igienico-sanitarie;
• l’erogazione della prima colazione agli alloggiati.

Il dato delle quattro camere deriva dall’articolo 9 vigente, sostituito dal Regolamento regionale n. 5/2023. Alcune pagine informative meno recenti possono ancora riportare tre camere: in caso di divergenze va utilizzato il testo normativo aggiornato e va chiesta conferma al SUAR per la pratica concreta.

B&B, casa vacanze, guest house e locazione turistica: differenze

Bed and breakfast

Prevede residenza nella struttura, camera riservata al gestore e servizio di prima colazione. È una struttura ricettiva extralberghiera e si avvia mediante SCIA.

Casa e appartamento per vacanze

È un’abitazione arredata destinata ai turisti, senza somministrazione di alimenti e bevande e senza persone residenti o domiciliate al suo interno. Nel Lazio può essere gestita in forma imprenditoriale o non imprenditoriale nei limiti previsti dalla disciplina regionale.

Guest house o affittacamere

È gestita in forma imprenditoriale e può comprendere fino a sei camere, ubicate nel rispetto delle condizioni stabilite dal regolamento. Non richiede che il gestore risieda nella struttura.

Locazione turistica

È un contratto di locazione e non una struttura ricettiva: non consente di presentare l’offerta come B&B né di fornire servizi propri dell’attività ricettiva, come la prima colazione. La scelta deve seguire caratteristiche dell’immobile, servizi, organizzazione effettiva e progetto economico.

Requisiti dell’immobile da controllare prima della SCIA

Il fatto che il B&B non richieda, in linea generale, un cambio di destinazione d’uso non elimina i controlli tecnici. Prima di investire in lavori, arredi o portali è opportuno incaricare un tecnico di verificare:

• titolo di proprietà, locazione, comodato o altro titolo di disponibilità;
• corrispondenza tra stato dei luoghi, planimetria catastale e titoli edilizi;
• agibilità e regolarità urbanistico-edilizia, per quanto applicabile al caso;
• superficie e altezza di camere, soggiorno e locali di servizio;
• rapporti aeroilluminanti e requisiti igienico-sanitari;
• numero di posti letto consentito dalle metrature;
• conformità e sicurezza degli impianti;
• dotazioni minime funzionali e strutturali dell’Allegato 6;
• vie di esodo, segnaletica e ulteriori misure di sicurezza applicabili.

La capacità ricettiva non dipende soltanto dal limite teorico di otto posti letto: una camera troppo piccola può ridurre il numero autorizzabile. Per questo la verifica tecnica deve precedere il piano economico.

Condominio: comunicazione e regolamento

Quando l’immobile fa parte di un edificio con più unità, alla SCIA del B&B deve essere allegata l’attestazione della comunicazione formale inviata all’amministratore di condominio. La norma regionale richiede la comunicazione, non indica un’autorizzazione assembleare generalizzata.

Resta però necessario leggere il regolamento condominiale, soprattutto se di natura contrattuale, e verificare eventuali clausole sulle attività ricettive. Anche accessi, insegna, rumori, raccolta dei rifiuti e uso delle parti comuni devono essere organizzati per evitare conflitti.

Come aprire un B&B a Roma: procedura 2026

1. Verifica preliminare della tipologia

Confronta il progetto con i requisiti del B&B: residenza effettiva nella struttura, camera riservata, servizio di colazione e capacità massima. Se non intendi abitare nell’immobile, questa tipologia non è coerente.

2. Controllo tecnico e documentale

Fai verificare conformità dell’immobile, metrature e posti letto. Correggere difformità dopo la presentazione della pratica può comportare sospensioni, spese e perdita del periodo di apertura previsto.

3. Scelta della forma di esercizio

La disciplina regionale non impone una sola forma di gestione per il B&B. La scelta tra attività imprenditoriale e non imprenditoriale deve però riflettere continuità, organizzazione, servizi e modalità concrete di esercizio. Non è una qualifica che deriva automaticamente dal numero di camere: va valutata con un commercialista prima dell’avvio.

4. Presentazione della SCIA al SUAR

A Roma l’avvio passa dal competente Sportello Unico per le Attività Ricettive. La SCIA indica titolare o gestore, tipologia, denominazione, ubicazione, capacità ricettiva, servizi e periodo di apertura. La presentazione produce gli effetti previsti dalla disciplina amministrativa, ferma restando la possibilità di controlli e provvedimenti dell’amministrazione in caso di carenze.

5. Classificazione

Il B&B nel Lazio è classificato in categoria unica. La relativa autocertificazione e la documentazione richiesta devono essere coerenti con planimetria, dotazioni e capacità dichiarata.

6. CIR e registrazione regionale

Dopo l’avvio occorre completare la registrazione nella banca dati regionale Ross1000 Lazio e ottenere il Codice Identificativo Regionale. Il CIR deve essere utilizzato nelle comunicazioni e nella promozione secondo la disciplina regionale.

7. CIN tramite la BDSR

Il titolare o gestore deve acquisire anche il Codice Identificativo Nazionale tramite la Banca Dati Strutture Ricettive del Ministero del Turismo. Il CIN non sostituisce il CIR: entrambi restano necessari quando previsti e devono essere esposti e riportati negli annunci secondo le rispettive regole.

Documenti da preparare per la SCIA

L’articolo 14 del regolamento regionale indica per i B&B, tra gli allegati:

• planimetria catastale dell’unità immobiliare sottoscritta dall’interessato;
• dichiarazione di conformità della planimetria a quella depositata in catasto;
• indicazione dei dati catastali, superfici, altezze, posti letto, vani comuni e riservati;
• dichiarazione sulla disponibilità o sul possesso dei locali con gli estremi del titolo;
• attestazione della comunicazione formale all’amministratore di condominio, quando prevista;
• per le società, statuto, atto costitutivo e documentazione richiesta dalla disciplina antimafia.

La piattaforma comunale può richiedere ulteriori moduli, dichiarazioni e ricevute. Conviene quindi scaricare sempre la versione aggiornata della procedura SUAR, senza riutilizzare modelli salvati in passato.

Colazione, igiene e informazioni agli ospiti

La prima colazione è un elemento essenziale del B&B. Non va trattata come un servizio informale: alimenti, conservazione, preparazione, allergeni e informazioni al cliente devono rispettare la normativa igienico-sanitaria applicabile e le indicazioni delle autorità competenti.

La SCIA può abilitare, ove previsto, alla somministrazione di alimenti e bevande alle persone alloggiate, ma non autorizza automaticamente attività rivolte al pubblico esterno. Prima dell’apertura è opportuno definire con SUAR e autorità sanitaria quali adempimenti siano necessari in relazione a prodotti confezionati, preparazioni e organizzazione scelta.

La vecchia affermazione secondo cui colazione e pulizie debbano essere svolte esclusivamente da familiari non trova riscontro nel testo vigente consultato ed è stata eliminata.

Obblighi dopo l’apertura

Alloggiati Web

I dati degli ospiti devono essere trasmessi alla Polizia di Stato tramite il portale Alloggiati Web entro 24 ore dall’arrivo; per soggiorni inferiori alle 24 ore, entro 6 ore. Occorre richiedere preventivamente l’abilitazione e seguire le istruzioni della Questura di Roma.

Flussi turistici Ross1000 Lazio

Arrivi e presenze devono essere comunicati telematicamente alla Regione. La pagina regionale aggiornata nel luglio 2026 indica l’invio entro il mese successivo all’arrivo del cliente, attraverso Ross1000 Lazio.

Contributo di soggiorno

Il gestore deve registrarsi nei sistemi di Roma Capitale, riscuotere e rendicontare il contributo secondo le regole comunali vigenti, verificando importi, esenzioni e scadenze direttamente sul portale istituzionale.

Prezzi, targa e comunicazioni

Devono essere rispettati gli obblighi su tabella e cartellino prezzi, denominazione dichiarata, estremi della SCIA, classificazione, targa e informazioni pubblicate online. Gli annunci non devono attribuire alla struttura caratteristiche diverse da quelle dichiarate.

Assicurazione e sicurezza

Il regolamento regionale prevede un’assicurazione per la responsabilità civile verso i clienti e l’esposizione della segnaletica richiesta. Le misure concrete di sicurezza devono essere valutate in base all’immobile, agli impianti e alla normativa applicabile.

Quanto costa aprire un B&B a Roma

Non esiste un costo standard attendibile. Il budget può includere:

• diritti comunali e oneri della pratica;
• verifica tecnica e aggiornamenti documentali;
• eventuali lavori di regolarizzazione o adeguamento;
• impianti, sicurezza e dotazioni dell’Allegato 6;
• arredi, biancheria, attrezzature e prima colazione;
• assicurazione, software e commissioni dei portali;
• pulizie, lavanderia, manutenzione e assistenza agli ospiti;
• consulenza contabile e adempimenti fiscali.

Le vecchie stime generiche da 30 a 150 euro per la SCIA o da 300 a 1.000 euro per l’intero avvio sono state rimosse: senza conoscere stato dell’immobile e forma di gestione possono essere fuorvianti.

Errori da evitare

• presentare la SCIA prima della verifica urbanistica e catastale;
• scegliere il B&B senza voler trasferire la residenza nella struttura;
• calcolare otto posti letto senza controllare le metrature;
• confondere il CIR con il CIN o pubblicare annunci senza entrambi i codici richiesti;
• trascurare Alloggiati Web, Ross1000 o contributo di soggiorno;
• indicare servizi e capacità diversi da quelli dichiarati;
• ignorare regolamento condominiale e comunicazione all’amministratore;
• considerare automaticamente “non imprenditoriale” un’attività organizzata e continuativa.

Gestire professionalmente una struttura a Roma

Ottenere i codici e presentare la SCIA è soltanto l’inizio. Distribuzione sui portali, prezzi, comunicazione con gli ospiti, pulizie, manutenzione e controllo dei margini incidono sulla sostenibilità del progetto.

Chi desidera confrontare il B&B con altre formule può approfondire la gestione professionale di una casa vacanze a Roma e la gestione degli affitti brevi a Roma. I servizi dedicati ai proprietari aiutano inoltre a valutare posizionamento e organizzazione dell’immobile senza confondere tipologie ricettive differenti.

Domande frequenti

Posso aprire un B&B a Roma senza viverci?

No, la disciplina regionale vigente richiede la residenza del titolare o gestore nella struttura e una camera riservata al suo pernottamento.

Quante camere può avere un B&B nel Lazio?

Il testo vigente dell’articolo 9 indica fino a quattro camere per gli ospiti e comunque non più di otto posti letto, nel rispetto delle metrature dell’Allegato 6.

Serve il cambio di destinazione d’uso?

Il regolamento stabilisce che l’utilizzo dell’appartamento come B&B non comporta cambio di destinazione d’uso ai fini urbanistici. Restano obbligatori conformità edilizia, requisiti abitativi e igienico-sanitari.

La delibera condominiale deve autorizzare l’apertura?

La documentazione regionale richiede la comunicazione formale all’amministratore. Eventuali limiti ulteriori dipendono dal regolamento condominiale e dalla situazione concreta, da verificare professionalmente.

CIR e CIN sono la stessa cosa?

No. Il CIR è regionale, mentre il CIN è nazionale. Le FAQ ministeriali chiariscono che il CIN non sostituisce il codice regionale quando quest’ultimo è previsto.

Conclusioni

Per aprire un B&B a Roma nel 2026 bisogna partire dall’idoneità dell’immobile e dalla corretta classificazione. Residenza nella struttura, massimo quattro camere e otto posti letto, SCIA SUAR, CIR, CIN, Alloggiati Web e Ross1000 sono passaggi distinti che devono risultare coerenti.

Prima di sostenere spese, richiedi una verifica tecnica e confronta con SUAR e consulente fiscale la procedura aggiornata. Una pratica formalmente presentata non compensa un immobile non conforme o una forma di gestione scelta in modo errato.

Fonti istituzionali consultate

• Regione Lazio: Regolamento regionale n. 8/2015, testo vigente
• Regione Lazio: strutture ricettive e procedure
• Roma Capitale: FAQ sulle attività ricettive
• Ministero del Turismo: FAQ BDSR e CIN, aggiornate all’11 maggio 2026
• Regione Lazio: comunicazione dei flussi turistici e CIR
• Questura di Roma: Alloggiati Web