Aprire un alloggio a uso turistico a Roma: requisiti e procedura

Aprire un alloggio a uso turistico a Roma significa locare un’abitazione a turisti senza trasformarla in una struttura ricettiva. Il proprietario non offre colazione, reception o altri servizi tipici di un B&B, di un affittacamere o di una casa vacanze. Per la forma non imprenditoriale, Roma Capitale richiede una Comunicazione di Inizio Attività (CIA) telematica al SUAR, non una SCIA.

La scelta della categoria viene prima dell’annuncio. Un errore iniziale può rendere incoerenti il contratto, i servizi, i codici identificativi e gli adempimenti fiscali. Questa guida spiega la procedura pratica per Roma e distingue ciò che compete al Comune, alla Regione Lazio e alle autorità nazionali.

Che cos’è un alloggio a uso turistico nel Lazio

L’articolo 12-bis del Regolamento regionale Lazio n. 8/2015 disciplina gli alloggi per uso turistico, chiamati anche locazioni turistiche. La Regione li definisce come abitazioni, o parti di esse, nelle quali il titolare offre ospitalità in modo occasionale, non organizzato e non imprenditoriale, senza prestazioni accessorie o turistiche ulteriori rispetto a quelle già presenti nell’abitazione.

Il proprietario può usare piattaforme come Airbnb o Booking.com, ma non può presentare l’alloggio come B&B, affittacamere, guest house o casa vacanze. L’alloggio non riceve una denominazione commerciale né una classificazione ricettiva. La pubblicità deve descrivere correttamente una locazione turistica.

Alloggio turistico, casa vacanze e locazione breve: le differenze

La durata del soggiorno non basta per scegliere la categoria. Il proprietario deve valutare il modo concreto in cui concede l’immobile, il numero di unità, l’organizzazione e i servizi. Se il progetto prevede attività continuativa, personale, servizi ricettivi o un’organizzazione d’impresa, occorre verificare con SUAR, tecnico e commercialista una formula diversa.

Quando si può aprire senza partita IVA

La normativa regionale consente l’alloggio turistico non imprenditoriale in un massimo di due appartamenti nello stesso Comune. L’attività deve restare occasionale, non organizzata e priva di servizi turistici accessori. Questo limite non rappresenta una soglia fiscale automatica: la partita IVA dipende anche da continuità, organizzazione e modalità effettive di esercizio.

Il proprietario non dovrebbe dedurre che due immobili escludano sempre l’impresa. Prima di iniziare conviene descrivere per iscritto il modello operativo a un commercialista: immobili utilizzati, periodi di apertura, servizi, collaboratori, canali di vendita e modalità d’incasso. Il parere deve riguardare il caso concreto, non soltanto il numero degli appartamenti.

Requisiti dell’immobile a Roma

L’alloggio deve rispettare i requisiti previsti per le abitazioni e la normativa edilizia e igienico-sanitaria. La destinazione turistica, in questa forma, non richiede un cambio di destinazione d’uso. Il titolare deve però controllare che lo stato reale dell’appartamento corrisponda ai titoli urbanistici e ai dati dichiarati.

• Titolo di disponibilità: proprietà, locazione o altro titolo valido che consenta l’uso dell’immobile.
• Conformità edilizia: distribuzione interna, superfici, impianti e opere devono risultare regolari.
• Requisiti abitativi: cucina o angolo cottura, soggiorno e locali devono rispettare le condizioni previste per l’abitazione.
• Sicurezza: l’unità deve avere i dispositivi richiesti per le locazioni turistiche e brevi.
• Regole condominiali: il proprietario deve leggere il regolamento contrattuale e prevenire disturbi nelle parti comuni.

Il SUAR non svolge un controllo tecnico preventivo di fattibilità. Se esistono dubbi su planimetria, agibilità, impianti o lavori eseguiti, il proprietario deve chiedere una verifica a un tecnico prima di inviare la pratica.

Come aprire un alloggio a uso turistico a Roma

1. Definire il modello corretto

Il proprietario deve decidere se offre una semplice locazione oppure un’attività ricettiva. L’alloggio turistico non può includere somministrazione di alimenti e bevande. Non può essere pubblicizzato con la denominazione di una struttura extralberghiera.

2. Controllare immobile e documenti

Il titolare raccoglie il documento di identità, il titolo di disponibilità e i dati dell’abitazione. Il portale SUAR indica le dichiarazioni e gli allegati richiesti dalla procedura vigente. Il proprietario conserva copie coerenti di planimetria, titoli edilizi, documentazione degli impianti e dispositivi di sicurezza.

3. Presentare la CIA online al SUAR

Per la forma non imprenditoriale, Roma Capitale richiede una CIA telematica. La pratica comprende le dichiarazioni sul possesso dei requisiti, la copia del documento di identità e la ricevuta dei diritti di istruttoria. Le FAQ comunali indicano un diritto di istruttoria di 80 euro per l’avvio dell’alloggio a uso turistico. L’importo va controllato nuovamente prima del pagamento perché il Comune può aggiornarlo.

La trasmissione avviene soltanto online attraverso il servizio SUAR di Roma Capitale. La ricevuta protocollata prova l’invio e deve essere conservata insieme agli allegati.

4. Trasmettere la pratica alla Regione Lazio

La Regione Lazio richiede l’invio della copia della CIA completa di protocollo e data di accettazione, insieme al modello privacy, all’indirizzo PEC indicato nella pagina regionale dedicata agli alloggi turistici. Il titolare deve usare l’indirizzo e la modulistica pubblicati al momento dell’invio.

5. Ottenere CIR e CIN

Il CIR identifica l’alloggio nella banca dati regionale. Il CIN è il codice nazionale ottenuto attraverso la Banca Dati Strutture Ricettive del Ministero del Turismo. Il CIN non sostituisce il CIR: quando entrambi sono previsti, il titolare deve usarli secondo le rispettive regole.

Il proprietario deve indicare i codici negli annunci e deve esporre il CIN all’esterno dello stabile con modalità compatibili con eventuali vincoli condominiali, urbanistici e paesaggistici. Il codice non sana una pratica errata e non sostituisce la CIA.

6. Attivare Alloggiati Web

L’articolo 109 del TULPS estende l’obbligo di comunicare le generalità degli ospiti anche alle locazioni brevi. La Polizia di Stato richiede l’invio tramite Alloggiati Web entro 24 ore dall’arrivo; se il soggiorno dura meno di 24 ore, l’invio deve avvenire all’arrivo. Il titolare deve richiedere le credenziali prima di ospitare la prima persona.

Il proprietario raccoglie solo i dati necessari e li tratta nel rispetto della disciplina sulla protezione dei dati personali. Non deve creare archivi informali di documenti senza una base e una procedura adeguate.

7. Attivare flussi turistici e contributo di soggiorno

Il titolare comunica arrivi e presenze attraverso il sistema regionale indicato dalla Regione Lazio. La mancata comunicazione dei flussi può generare sanzioni amministrative. A Roma il responsabile del contributo di soggiorno deve inoltre gestire dichiarazioni, riscossione e riversamento secondo il regolamento comunale, tenendo conto di eventuali accordi con le piattaforme.

Roma Capitale usa la piattaforma GECOS per le comunicazioni. Le scadenze e le esenzioni possono cambiare: il gestore deve consultare il servizio comunale prima di ogni adempimento e non deve affidarsi soltanto alle impostazioni automatiche del portale di prenotazione.

Sicurezza: rilevatori ed estintori

L’articolo 13-ter del decreto-legge n. 145/2023 impone dispositivi di rilevazione di gas combustibili e monossido di carbonio funzionanti, oltre a estintori portatili a norma, per le unità locate per finalità turistiche o con contratti brevi, anche in forma non imprenditoriale. Le FAQ del Ministero precisano che l’esonero dai rilevatori può riguardare immobili privi di impianto a gas soltanto quando sia escluso con certezza anche il rischio di monossido di carbonio.

L’estintore deve avere capacità estinguente minima 13A e carica minima di 6 kg o 6 litri. La regola prevede almeno un estintore ogni 200 metri quadrati o frazione e comunque almeno uno per piano. Il proprietario deve collocarlo in posizione accessibile e visibile e deve mantenerlo efficiente secondo la regola dell’arte e le istruzioni del produttore.

Quali servizi si possono offrire

L’alloggio turistico resta una locazione. Il proprietario può mettere a disposizione ciò che serve per usare normalmente l’abitazione e, quando il contratto rientra nella locazione breve, i servizi strettamente connessi ammessi dalla disciplina nazionale, come la fornitura iniziale di biancheria, la pulizia dei locali, le utenze, il Wi-Fi e l’aria condizionata.

Il titolare non deve organizzare colazioni, somministrazione di cibi o bevande, transfer, escursioni, reception continuativa o altri servizi tipici di una struttura ricettiva. Se tali servizi fanno parte del progetto, la categoria amministrativa deve essere rivalutata prima dell’avvio.

Si possono affittare singole camere?

Le FAQ di Roma Capitale chiariscono che non è lecito usare l’alloggio turistico per accettare prenotazioni separate di camere da parte di ospiti diversi. L’ospitalità deve riferirsi a una prenotazione unitaria dell’appartamento o della porzione legittimamente destinata all’uso, con fruizione degli spazi previsti. La vendita ripetuta di camere separate può essere qualificata come attività abusiva di affittacamere.

Contratto, registrazione e fiscalità

Il proprietario usa un contratto coerente con la locazione turistica. I contratti di durata non superiore a 30 giorni non richiedono la registrazione singola se ricorrono le condizioni previste dalla normativa fiscale; i soggiorni più lunghi seguono regole diverse. La somma delle durate con lo stesso conduttore durante l’anno e le particolarità del caso possono modificare l’obbligo.

Il reddito deve essere dichiarato. L’eventuale cedolare secca, la ritenuta operata dagli intermediari e la necessità di partita IVA dipendono dal soggetto, dal contratto e dal modo in cui l’attività viene esercitata. Il proprietario deve far verificare l’impostazione da un commercialista, soprattutto quando usa più immobili, lavora con delegati o offre prestazioni aggiuntive.

Costi da prevedere prima dell’apertura

Il proprietario non dovrebbe basare il progetto soltanto sul prezzo medio per notte. Il calcolo deve sottrarre costi ricorrenti, periodi vuoti, manutenzione, commissioni e imposte. Una valutazione della gestione degli affitti brevi a Roma aiuta a confrontare ricavi potenziali e lavoro richiesto.

Errori frequenti da evitare

• Inviare una SCIA quando la pratica corretta è la CIA per l’alloggio non imprenditoriale.
• Usare nell’annuncio le parole B&B, affittacamere o casa vacanze senza il relativo titolo.
• Affittare camere a prenotazioni separate come se l’alloggio fosse una guest house.
• Confondere CIR e CIN o pensare che i codici sostituiscano la pratica comunale.
• Aprire l’annuncio prima di avere completato gli adempimenti di sicurezza e pubblica sicurezza.
• Ignorare flussi turistici e contributo di soggiorno perché la piattaforma incassa alcuni importi.
• Dare per scontata l’assenza di partita IVA senza valutare l’organizzazione effettiva.
• Offrire servizi turistici accessori incompatibili con la semplice locazione.

Checklist prima del primo ospite

1. Confermare che l’alloggio turistico sia la categoria coerente.
2. Verificare titolo di disponibilità e regolarità dell’abitazione.
3. Controllare regolamento condominiale e gestione delle parti comuni.
4. Installare e documentare i dispositivi di sicurezza richiesti.
5. Presentare la CIA online e conservare protocollo e ricevuta.
6. Trasmettere la documentazione alla Regione Lazio secondo le istruzioni vigenti.
7. Ottenere CIR e CIN e inserirli negli annunci.
8. Attivare Alloggiati Web, flussi regionali e GECOS.
9. Predisporre contratto, informativa privacy e procedura per gli ospiti.
10. Far verificare fiscalità e organizzazione da un professionista.

Gestione professionale dell’alloggio turistico a Roma

La procedura amministrativa rappresenta soltanto l’inizio. Il proprietario deve coordinare annunci, prezzi, messaggi, check-in, pulizie, manutenzione e adempimenti. Chi non vuole seguire ogni passaggio può valutare una gestione professionale della locazione turistica a Roma o confrontarla con la gestione di una casa vacanze a Roma, che riguarda una categoria ricettiva diversa.

Propert affianca i proprietari nella valutazione operativa dell’immobile e nella gestione degli affitti brevi a Roma. La valutazione gratuita richiede circa 50 secondi e aiuta a capire se l’abitazione, la zona e il modello scelto sono coerenti con gli obiettivi del proprietario, senza promesse di rendimento garantito.

Domande frequenti

Per aprire un alloggio turistico a Roma serve la SCIA?

No, per l’alloggio a uso turistico non imprenditoriale Roma Capitale indica una CIA telematica. La SCIA riguarda le attività ricettive e le forme imprenditoriali previste dalla disciplina applicabile.

Quanto costa la CIA per un alloggio turistico a Roma?

Le FAQ del SUAR indicano 80 euro di diritti di istruttoria per l’avvio. Il titolare deve verificare l’importo e la procedura di pagamento sul portale prima dell’invio.

Serve la partita IVA per un solo appartamento?

Non automaticamente. La forma regionale è non imprenditoriale, ma la qualificazione fiscale dipende da continuità, organizzazione, servizi e situazione personale. Un commercialista deve esaminare il caso concreto.

Quanti alloggi turistici si possono gestire a Roma?

La disciplina regionale ammette l’ospitalità non imprenditoriale in un massimo di due appartamenti nello stesso Comune. Altri elementi possono comunque rendere necessaria una diversa impostazione.

Posso chiamare l’annuncio casa vacanze?

No, se l’immobile è registrato come alloggio a uso turistico. La denominazione casa vacanze identifica una struttura ricettiva diversa e richiede il relativo percorso amministrativo.

Il CIN sostituisce il CIR?

No. Il CIN è nazionale e il CIR è regionale. Il Ministero chiarisce che gli obblighi relativi ai codici regionali restano validi.

Dove devo indicare il CIN?

Il CIN va indicato negli annunci e reso visibile all’esterno dello stabile con modalità rispettose dei vincoli applicabili. Il titolare deve seguire anche le regole regionali sul CIR.

È obbligatorio installare un estintore?

Sì, per le locazioni brevi e turistiche. Serve almeno un estintore per piano e ogni 200 metri quadrati o frazione, con le caratteristiche indicate dalle FAQ ministeriali.

Servono rilevatori di gas e monossido?

Sì, in via generale. L’esonero dai rilevatori riguarda solo gli immobili nei quali sia escluso con certezza il rischio indicato dal Ministero.

Posso offrire la colazione?

No. L’alloggio turistico non prevede somministrazione di alimenti e bevande né servizi tipici di una struttura ricettiva.

Posso affittare due camere a due prenotazioni diverse?

No. Roma Capitale chiarisce che l’alloggio turistico non può essere usato come un affittacamere con prenotazioni separate delle camere.

Devo comunicare gli ospiti alla Questura?

Sì. I dati vanno inviati tramite Alloggiati Web entro 24 ore dall’arrivo o all’arrivo stesso quando il soggiorno dura meno di 24 ore.

Devo comunicare anche i flussi turistici?

Sì. Il titolare trasmette arrivi e presenze mediante il sistema regionale indicato dalla Regione Lazio, anche se usa una piattaforma di prenotazione.

Chi versa il contributo di soggiorno?

Il responsabile deve verificare chi incassa il contributo, quali dati comunica e quali somme riversa. Gli accordi con i portali non eliminano automaticamente tutti gli obblighi del titolare.

Il contratto sotto 30 giorni va registrato?

In generale il singolo contratto non richiede registrazione quando dura non più di 30 giorni e ricorrono le condizioni di legge. Durate cumulate e casi particolari richiedono una verifica fiscale.

Il regolamento di condominio può incidere?

Sì. Il proprietario deve controllare il regolamento contrattuale e deve comunque rispettare quiete, sicurezza e uso corretto delle parti comuni.

Quanto tempo serve per aprire?

Non esiste un termine unico. I tempi dipendono dalla regolarità dell’immobile, dalla preparazione degli allegati, dall’invio della CIA e dall’attivazione di codici e portali. Conviene non accettare prenotazioni finché il percorso non è completo.

Fonti ufficiali e aggiornamenti

• Regione Lazio: alloggi per uso turistico e adempimenti
• Regolamento regionale Lazio n. 8/2015, testo vigente
• Roma Capitale: FAQ del SUAR
• Roma Capitale: procedura telematica SUAR
• Ministero del Turismo: FAQ su CIN e sicurezza
• Polizia di Stato: Servizio Alloggiati Web

Le informazioni hanno finalità divulgativa. Regole, modulistica, importi e prassi possono cambiare; il proprietario deve controllare le pagine istituzionali e chiedere assistenza professionale per il proprio caso.