Aprire un affittacamere a Roma nel 2026: requisiti, SCIA e tasse

Risposta breve: nel Lazio una Guest house o affittacamere è una struttura ricettiva extralberghiera gestita in forma imprenditoriale. Non esiste quindi una versione “occasionale” dell’affittacamere che permetta, per questa specifica tipologia, di evitare Partita IVA e Registro delle imprese. A Roma l’avvio richiede la SCIA telematica al SUAR, la conformità dell’immobile, la documentazione tecnica, la classificazione regionale e tutti gli adempimenti fiscali e operativi previsti.

Il vecchio riferimento al REC non è più una regola generale per aprire un affittacamere. Se si offrono alimenti o bevande possono invece servire requisiti e adempimenti ulteriori, da verificare in base al servizio concreto. La scelta corretta non dipende dal nome usato nell’annuncio, ma da come è organizzata l’ospitalità: camere vendute separatamente, servizi, numero di immobili, continuità e struttura d’impresa.

Che cos’è una Guest house o affittacamere

La disciplina cambia da Regione a Regione. Questa guida riguarda in modo specifico Lazio e Roma; chi apre altrove deve consultare la normativa della propria Regione e del proprio Comune.

L’articolo 4 del Regolamento regionale Lazio n. 8/2015, nel testo coordinato, definisce Guest house o affittacamere le strutture situate in immobili gestite in forma imprenditoriale, nelle quali vengono forniti alloggio ed eventualmente servizi complementari. Nel Lazio le due espressioni indicano la stessa tipologia e la denominazione amministrativa completa è “Guest house o Affittacamere”.

La struttura può comprendere al massimo sei camere, collocate in non più di due appartamenti ammobiliati dello stesso stabile e accessibili dal medesimo ingresso su strada. Deve inoltre essere dotata di soggiorno e di cucina o angolo cottura annesso al soggiorno. Il numero effettivo di posti letto non si ricava soltanto dal limite delle camere: dipende dalle superfici, dai requisiti igienico-sanitari e dalle dotazioni previste per la categoria dichiarata.

La classificazione va da una a tre categorie. Non è un’etichetta commerciale scelta liberamente: nella SCIA si dichiara la categoria posseduta sulla base dei requisiti minimi funzionali e strutturali e delle tabelle regionali. Dichiarare una categoria superiore senza averne i requisiti può portare a declassamento e ad altri provvedimenti.

Affittacamere, B&B, casa vacanze e locazione turistica

Usare la tipologia sbagliata è uno degli errori più costosi. Il portale può chiamare genericamente l’alloggio “guest house”, ma il titolo amministrativo dipende dalla normativa locale e dall’attività reale. A Roma, vendere camere a clienti con prenotazioni distinte senza il titolo adatto può essere qualificato come esercizio abusivo di affittacamere.

Per confrontare nel dettaglio i requisiti del B&B puoi consultare la guida su come aprire un B&B nel 2026. Prima di scegliere il titolo, descrivi a tecnico e commercialista il modello reale: quante camere venderai, se gli ospiti potranno prenotarle separatamente, quali servizi offrirai e chi gestirà accoglienza, pulizie e assistenza.

Requisiti dell’immobile

Nel Lazio destinare appartamenti a Guest house o affittacamere non comporta, per la sola disciplina regionale, un cambio di destinazione d’uso ai fini urbanistici. Questa semplificazione non sana però difformità e non elimina gli altri controlli. L’immobile deve rispettare i requisiti previsti per le abitazioni, la normativa edilizia e igienico-sanitaria, la sicurezza, l’efficienza energetica e l’Allegato 1 del regolamento regionale.

Prima di firmare una locazione o iniziare lavori, un tecnico abilitato dovrebbe verificare almeno:

• conformità fra stato dei luoghi, titoli edilizi, planimetria e dati catastali;
• superficie utile, altezza, rapporti aeroilluminanti e capacità di ogni camera;
• numero, posizione e caratteristiche dei servizi igienici richiesti;
• soggiorno e cucina o angolo cottura annesso al soggiorno;
• impianti, dichiarazioni di conformità e prestazione energetica;
• accessibilità e superamento delle barriere secondo le norme applicabili all’edificio e all’intervento;
• sicurezza antincendio e titoli eventualmente necessari;
• vincoli urbanistici, paesaggistici o storico-artistici;
• legittimità delle opere previste sulle parti comuni.

Il fatto che una vecchia attività fosse già presente nell’appartamento non garantisce che il nuovo gestore possa riutilizzarne il titolo o che lo stato attuale sia conforme. Cambi di titolarità, gestione, categoria, capacità o lavori possono richiedere una nuova pratica o una variazione secondo le indicazioni del SUAR.

Condominio: comunicazione obbligatoria e limiti privati

Per gli immobili in condominio, il regolamento regionale richiede di allegare alla SCIA l’attestazione della comunicazione formale all’amministratore dell’attività che si intende svolgere. Le FAQ ufficiali del SUAR di Roma indicano come modalità PEC, raccomandata con ricevuta di ritorno o copia firmata per presa visione.

Comunicare non significa ottenere automaticamente il consenso del condominio. Il Comune non risolve nella SCIA eventuali controversie civilistiche: occorre esaminare il rogito e il regolamento, in particolare le clausole contrattuali che limitano le attività ricettive nelle proprietà esclusive. Vanno poi rispettate le regole su rumori, accessi, targhe, keybox, parcheggi e parti comuni.

Un approfondimento specifico è disponibile nella guida al B&B e alle attività ricettive in condominio. La regola prudente è verificare i documenti prima dell’investimento: la SCIA non rende inefficace un divieto contrattuale valido e l’assenso informale dell’amministratore non sostituisce una valutazione legale.

Come presentare la SCIA a Roma

A Roma le pratiche per le strutture ricettive sono trasmesse esclusivamente online attraverso lo Sportello Unico Attività Ricettive – SUAR. La SCIA è una segnalazione basata su dichiarazioni e asseverazioni: consente l’avvio secondo la legge, ma il Comune e gli altri enti possono effettuare controlli e adottare provvedimenti se requisiti o documenti non risultano corretti.

Per Guest house o affittacamere il regolamento regionale indica, tra gli allegati principali:

• planimetria in scala 1:50 o 1:100 firmata da un tecnico, con dati catastali, superfici, altezze, posti letto, vani comuni e riservati, pertinenze e superfici finestrate;
• relazione tecnica asseverata sulla conformità igienica, edilizia, urbanistica, energetica e di sicurezza;
• dichiarazione sul titolo di disponibilità dei locali, come proprietà, locazione, usufrutto o comodato;
• dichiarazioni e titoli in materia di sicurezza e prevenzione incendi;
• atto costitutivo, statuto e documentazione pertinente se il titolare è una società;
• attestazione della comunicazione all’amministratore di condominio, quando costituito;
• tabella di classificazione e dichiarazioni relative a capacità, servizi, apertura e denominazione;
• ricevuta dei diritti di istruttoria e gli ulteriori allegati richiesti dalla modulistica vigente.

La pratica deve corrispondere al progetto effettivo. Non indicare una camera, un bagno o un servizio che non sia realmente disponibile; non usare una vecchia planimetria se nel frattempo sono state eseguite opere. Il tecnico deve poter misurare e verificare lo stato dei luoghi, non limitarsi a riprodurre dati catastali.

Partita IVA, Registro imprese e codice ATECO

Poiché nel Lazio l’affittacamere è imprenditoriale, il titolare deve organizzare correttamente l’impresa. Per una ditta individuale l’avvio passa normalmente dalla Comunicazione Unica, che coordina attribuzione della Partita IVA, iscrizione al Registro imprese e adempimenti verso INPS e, quando dovuti, INAIL e SUAP. Dal 2026 le pratiche sono predisposte tramite DIRE o altre soluzioni abilitate; è prudente coordinare la pratica camerale con la SCIA ricettiva per evitare date o attività incoerenti.

Con la classificazione ATECO 2025, operativa dal 1° aprile 2025, i servizi di alloggio forniti da affittacamere rientrano normalmente nel codice 55.20.42 – Servizi di alloggio in camere, case e appartamenti per vacanze. Il codice va confermato in base alle attività realmente svolte e agli eventuali servizi ulteriori.

Il vecchio REC non è l’iscrizione da effettuare per aprire la struttura. Se il progetto include somministrazione di alimenti e bevande, però, la SCIA deve attestare anche i requisiti richiesti dalla normativa di settore; possono essere necessari adempimenti sanitari e professionali specifici. Non offrire colazione o altri pasti finché il commercialista, il tecnico e il SUAR non hanno verificato il corretto titolo.

Tasse di un affittacamere: forfettario o ordinario?

I ricavi dell’affittacamere nel Lazio sono reddito d’impresa, non redditi diversi da dichiarare occasionalmente nel 730. Il regime fiscale va scelto prima dell’avvio considerando ricavi attesi, costi, investimenti, personale e situazione personale del titolare.

Le regole ufficiali sono riepilogate dall’Agenzia delle Entrate sul regime forfettario. Il coefficiente del 40% non significa che lo Stato rimborsi il restante 60%: è il metodo forfettario per determinare il reddito imponibile, mentre i costi sostenuti restano economicamente a carico dell’impresa.

Nel regime IVA ordinario, l’Agenzia delle Entrate ha ricondotto le prestazioni proprie dell’attività di affittacamere all’aliquota del 10% quando ricorrono i relativi presupposti. Servizi autonomi, commissioni estere, acquisti intracomunitari e rapporti con le piattaforme richiedono però una gestione contabile specifica.

Fatture, corrispettivi e marca da bollo

Non è corretto affermare che basti sempre una “ricevuta non fiscale in duplice copia”. Il documento da emettere dipende dal regime fiscale, dal cliente, dal canale di incasso e dagli obblighi di fatturazione o certificazione dei corrispettivi. La fattura elettronica è ormai richiesta anche ai forfettari nei casi previsti.

La marca da bollo da 2 euro oltre 77,47 euro riguarda determinati documenti non soggetti a IVA, come tipicamente le fatture del forfettario, e non si applica automaticamente a ogni pagamento o ricevuta dell’affittacamere. Va gestita secondo le regole del documento emesso, anche con modalità virtuale per le fatture elettroniche.

Contributi previdenziali e assicurazione

L’inquadramento INPS va definito sulla base della forma d’impresa e del ruolo effettivamente svolto dal titolare. I contributi possono comprendere quote minime e quote sul reddito; l’importo non coincide con l’imposta sostitutiva. La posizione INAIL dipende da organizzazione, persone impiegate e attività soggette. Personale, collaboratori familiari e appalti di pulizia devono essere contrattualizzati correttamente.

CIN, Alloggiati Web, flussi e contributo di soggiorno

Dopo il titolo amministrativo, l’apertura non è completa senza gli adempimenti operativi:

• CIN: il Codice identificativo nazionale si richiede attraverso la Banca dati nazionale e va esposto e riportato negli annunci secondo le FAQ del Ministero del Turismo;
• pubblica sicurezza: le generalità delle persone alloggiate vanno trasmesse alla Questura tramite Alloggiati Web nei termini di legge, anche per soggiorni molto brevi;
• flussi statistici: arrivi e presenze devono essere comunicati telematicamente alla Regione Lazio tramite il sistema indicato dagli enti competenti;
• contributo di soggiorno: a Roma il gestore deve registrarsi, riscuotere quando dovuto, rilasciare documentazione, rendicontare e riversare secondo le scadenze comunali vigenti;
• prezzi e informazioni: tariffe, servizi, capacità e denominazione devono essere gestiti secondo le regole regionali e comunali applicabili;
• privacy: documenti e dati degli ospiti vanno trattati soltanto per finalità legittime, con tempi di conservazione e accessi adeguati.

Non usare foto del documento dell’ospite come archivio informale e non condividere credenziali permanenti di portone o gestionali. Occorrono procedure per accessi, incidenti, reclami, oggetti smarriti e assistenza fuori orario.

Servizi consentiti e somministrazione di alimenti

La Guest house può offrire servizi complementari, ma ogni servizio modifica rischi, costi e adempimenti. Pulizia e cambio biancheria, deposito bagagli, trasferimenti, colazione, vendita di prodotti o noleggi non vanno aggiunti all’annuncio prima di aver verificato il titolo.

Se si somministrano alimenti o bevande, entrano in gioco requisiti igienico-sanitari, procedure HACCP, allergeni, tracciabilità e gli eventuali requisiti professionali previsti. Il fatto che la colazione sia compresa nel prezzo non rende automaticamente irrilevante la disciplina alimentare. Anche l’uso di prodotti confezionati deve essere coerente con la pratica presentata.

I servizi forniti da soggetti esterni devono essere regolati da contratti e fatture. Affidare le pulizie o la colazione a terzi non elimina la responsabilità del gestore verso ospiti e autorità per la corretta organizzazione della struttura.

Procedura operativa in 12 passi

1. Definisci il modello: camere separate, servizi, apertura annuale o stagionale, gestione diretta o con personale.
2. Verifica la tipologia: conferma che Guest house o affittacamere sia il titolo adatto e non B&B, CAV o alloggio turistico.
3. Analizza il mercato: stima occupazione e ricavo netto dopo portali, pulizie, utenze, contributi, imposte e manutenzioni.
4. Controlla l’immobile: fai svolgere accesso agli atti e sopralluogo tecnico prima di acquisto, locazione o lavori.
5. Esamina il condominio: leggi rogito e regolamento e pianifica la comunicazione formale all’amministratore.
6. Progetta gli interventi: adegua camere, bagni, impianti, sicurezza e dotazioni alla categoria dichiarata.
7. Scegli la forma d’impresa: ditta individuale o società, con simulazione fiscale e previdenziale.
8. Apri le posizioni: Partita IVA, Registro imprese, INPS, eventuale INAIL e domicilio digitale tramite le procedure competenti.
9. Prepara la SCIA: raccogli planimetria, relazione asseverata, titoli, dichiarazioni, classificazione e ricevute.
10. Ottieni le credenziali operative: CIN, Alloggiati Web, sistema regionale dei flussi e portale del contributo di soggiorno.
11. Configura amministrazione e privacy: prezzi, documenti fiscali, contabilità, informativa, contratti e procedure per i dati.
12. Pubblica solo dopo le verifiche: nome, categoria, capacità, servizi e codici dell’annuncio devono coincidere con il titolo.

Errori da evitare

• Aprire come “affittacamere non professionale” nel Lazio.
• Confondere REC, Registro imprese e numero REA.
• Presentare la SCIA senza un controllo urbanistico e una relazione tecnica reale.
• Vendere camere separate con prenotazioni autonome usando un titolo di locazione turistica.
• Dichiarare sei camere senza verificare superfici, bagni, posti letto e categoria.
• Ignorare la comunicazione formale all’amministratore di condominio.
• Applicare la cedolare secca come se i ricavi fossero canoni di locazione.
• Considerare il forfettario sempre più conveniente senza calcolare costi e contributi.
• Rilasciare documenti “non fiscali” senza una procedura definita dal commercialista.
• Offrire colazione o altri servizi non inclusi nella SCIA e nei requisiti posseduti.
• Dimenticare CIN, Alloggiati Web, flussi regionali o contributo di soggiorno.

Domande frequenti

Posso aprire un affittacamere senza Partita IVA nel Lazio?

No. La normativa regionale definisce Guest house o affittacamere come struttura gestita in forma imprenditoriale. Per un’attività non imprenditoriale bisogna verificare se un’altra tipologia sia realmente compatibile con modalità e servizi previsti, senza usarla per aggirare i requisiti.

Serve ancora l’iscrizione al REC?

Non esiste un obbligo generale di iscrizione al vecchio REC per aprire l’affittacamere. Servono invece Partita IVA, Registro imprese e gli adempimenti dell’impresa. Per alimenti e bevande vanno verificati separatamente requisiti professionali e sanitari.

Quante camere posso avere?

Nel Lazio il massimo è sei camere in non più di due appartamenti ammobiliati dello stesso stabile, accessibili dal medesimo ingresso su strada. Il numero reale di camere e posti letto può essere inferiore in base a superfici e requisiti tecnici.

Devo vivere nella struttura?

La residenza del titolare o gestore nella struttura è un requisito del B&B laziale, non la regola generale indicata per la Guest house o affittacamere. Restano da rispettare destinazione, titolo di disponibilità e requisiti degli spazi.

Posso applicare la cedolare secca?

Non ai ricavi della struttura ricettiva imprenditoriale come se fossero semplici canoni di locazione. La tassazione segue il reddito d’impresa e il regime fiscale scelto o applicabile.

Il forfettario tassa il 40% degli incassi?

Per le attività del gruppo ATECO 55 il coefficiente è normalmente il 40%: su quel reddito, al netto dei contributi deducibili secondo le regole, si applica l’imposta sostitutiva. I costi reali non sono dedotti uno per uno, quindi il vantaggio va calcolato sul caso concreto.

Posso iniziare appena invio la SCIA?

La SCIA consente l’avvio nei termini della disciplina amministrativa, ma soltanto se dichiarazioni, allegati e requisiti sono completi e veritieri. I controlli successivi possono portare a richieste, sospensione o divieto di prosecuzione in caso di irregolarità.

Serve il consenso del condominio?

La normativa regionale non impone al Comune di accertare un consenso generale del condominio, ma richiede la comunicazione formale all’amministratore. Un regolamento contrattuale valido può comunque porre limiti civilistici, da esaminare prima dell’avvio.

Posso offrire la colazione?

Solo dopo aver verificato che servizio, locali e gestore possiedano i requisiti amministrativi, igienico-sanitari e professionali necessari e che la SCIA lo riporti correttamente. Non va considerata un’aggiunta informale.

Conclusione

Aprire un affittacamere a Roma significa avviare una vera impresa ricettiva. Il percorso corretto unisce fattibilità commerciale, verifica tecnica dell’immobile, forma societaria, SCIA, classificazione, fiscalità e procedure quotidiane. La priorità non è compilare velocemente un modulo, ma fare in modo che immobile, modello operativo, annunci e documenti raccontino tutti la stessa attività.

Contenuto aggiornato ad agosto 2026 e riferito principalmente a Lazio e Roma. Normativa, modulistica, soglie fiscali e procedure possono cambiare; prima dell’avvio fai verificare il caso da tecnico, commercialista e, in presenza di limiti condominiali, avvocato.

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