Come chiudere gli Airbnb fantasma a Roma – Un po di consigli per il Comune intero

Roma vuole limitare gli affitti brevi? Allora deve cominciare dagli appartamenti fantasma.

Sono gli alloggi nei quali non esiste una vera accoglienza. L’ospite riceve un codice, una fotografia del portone e poche istruzioni automatiche. Arriva con le valigie, spesso di sera, e rimane sul marciapiede cercando un ingresso che non trova. Se chiama, risponde un numero lontano, un messaggio registrato oppure nessuno.

Questa non è ospitalità. È una consegna anonima di chiavi.

Combattere in modo indiscriminato tutti gli affitti brevi sarebbe invece controproducente. Metterebbe sullo stesso piano gli operatori professionali, che assistono gli ospiti, danno lavoro e rispettano gli adempimenti, e chi gestisce appartamenti senza controllo, presenza o responsabilità.

Roma non ha bisogno di penalizzare chi ha trasformato l’ospitalità in una professione seria. Deve eliminare dal mercato turistico chi danneggia i visitatori, i condomìni e la reputazione della città.

Il vero problema non è l’affitto breve, ma l’ospitalità senza responsabili

Un appartamento turistico ben gestito non è soltanto una porta con una serratura elettronica.

Prima dell’arrivo servono informazioni chiare. Al check-in occorre verificare chi entra nell’immobile. Durante il soggiorno deve esserci qualcuno in grado di intervenire. Alla partenza bisogna controllare l’alloggio, raccogliere eventuali segnalazioni e gestire correttamente pulizie e manutenzione.

Un operatore professionale conosce il quartiere, spiega come raggiungere la casa e aiuta l’ospite quando il volo è in ritardo. Interviene se si rompe una caldaia, se manca l’acqua calda o se una chiave non funziona. Ricorda le regole condominiali e impedisce che una difficoltà diventi una recensione negativa sulla struttura e, indirettamente, su Roma.

L’Airbnb fantasma, espressione che può descrivere gli alloggi anonimi presenti su qualsiasi piattaforma, funziona in modo opposto. Nessuno accoglie il turista. Nessuno controlla davvero l’accesso. Nessuno si assume immediatamente la responsabilità di ciò che accade.

Il risultato è un’offerta facile da aprire, ma difficile da controllare.

I turisti lasciati per strada non dimenticano Roma

L’arrivo è il momento più delicato del soggiorno. Un visitatore può non conoscere la lingua, avere il telefono scarico o non riuscire a utilizzare la connessione internet. I numeri civici romani non sono sempre facili da individuare. Alcuni palazzi hanno più scale, cortili interni o ingressi poco visibili.

In queste condizioni, un codice inviato automaticamente non sostituisce una persona.

Gli ospiti possono entrare nel palazzo sbagliato, disturbare i residenti, lasciare i bagagli sul marciapiede o aspettare a lungo davanti a un portone. Nei casi peggiori scoprono che il codice non funziona, che la chiave non è nella cassetta o che l’alloggio non corrisponde alle indicazioni ricevute.

Per il visitatore il problema non riguarda soltanto il proprietario. L’esperienza viene associata alla destinazione: “A Roma siamo rimasti per strada”, “A Roma nessuno ci ha aiutato”, “A Roma l’appartamento non esisteva”. La città perde fiducia prima ancora che il soggiorno cominci.

Il turista accolto bene, invece, comprende meglio il territorio, rispetta più facilmente le regole e ha un motivo in più per tornare. Per questo gli operatori professionali non devono essere considerati automaticamente un ostacolo. Possono essere parte della qualità turistica di Roma.

Il check-in non può ridursi all’invio di una fotografia

Il Comune non deve inventare nuovi obblighi prima di verificare il rispetto di quelli esistenti.

La normativa di pubblica sicurezza impone l’identificazione degli ospiti e la comunicazione delle generalità attraverso il servizio Alloggiati Web della Polizia di Stato.

Il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 9101 del 21 novembre 2025, ha confermato la necessità di una verifica “de visu” dell’identità. Il semplice caricamento di un documento, seguito dall’invio automatico del codice di una serratura o di una cassetta portachiavi, non offre da solo una verifica sufficiente.

Occorre essere precisi. L’identificazione visiva può essere effettuata personalmente oppure, quando la tecnologia lo consente in modo adeguato, mediante un collegamento video in tempo reale. Non tutto il check-in a distanza è quindi irregolare.

Il problema è il self check-in completamente anonimo, nel quale nessuno confronta realmente il volto dell’ospite con il documento e nessun responsabile segue l’arrivo.

Roma dovrebbe promuovere il check-in di persona come modello di qualità, soprattutto nelle strutture gestite professionalmente. Sul piano dei controlli, dovrebbe però colpire le condotte effettivamente irregolari: documenti raccolti senza verifica visiva, accessi automatici non tracciati, ospiti non registrati e assenza di un referente reperibile.

Il limite di 90 giorni non aggiusterebbe il tiro

Un limite di 90 giorni, o qualsiasi altra soglia applicata in modo indiscriminato, non colpirebbe necessariamente gli alloggi peggiori. Rischierebbe invece di far ritirare dal mercato proprio gli operatori più strutturati.

Come spiegato nell’approfondimento sui limiti agli affitti brevi a Roma, un tetto generalizzato di 90 notti non può essere trattato come una regola già efficace per tutta la città finché non viene approvato, pubblicato e definito nel suo ambito di applicazione.

Ma il problema è anche politico ed economico. Un limite uguale per tutti non distingue chi riscuote e riversa regolarmente il contributo di soggiorno da chi sfugge ai controlli. Non distingue chi impiega addetti al check-in, personale per l’assistenza, manutentori, imprese di pulizia, lavanderie e professionisti da chi automatizza tutto e scompare dopo aver inviato un codice.

Gli operatori regolari generano entrate per la città e lavoro locale. Un’organizzazione professionale sostiene stipendi, acquista servizi e presidia gli appartamenti. Se una restrizione rende economicamente insostenibile questa attività, i primi a uscire potrebbero essere proprio i soggetti più visibili, organizzati e controllabili.

Il modello completamente remoto e senza personale, invece, può non creare quasi nessun lavoro locale oltre a quello del gestore stesso. Riduce i costi al minimo, concentra il margine nelle mani di chi controlla gli annunci e scarica sull’ospite, sul condominio e sulla città le conseguenze dell’assenza di assistenza.

Non ogni gestione da remoto è irregolare. Ma quando il sistema è completamente automatico, privo di identificazione reale e senza un referente capace di intervenire, non produce ospitalità: produce soltanto margine privato.

Se Roma vuole correggere il mercato, deve separare queste due realtà. Una soglia di notti non lo fa. Un controllo puntuale sì.

I controlli devono essere a tappeto, ma guidati dai dati

Limitare il numero di notti consentite a tutti è una misura semplice da comunicare. Non è però altrettanto precisa.

Un limite generalizzato può colpire chi ha investito in personale, sicurezza e assistenza, senza far emergere gli alloggi realmente irregolari. Chi lavora nell’ombra potrebbe continuare a farlo spostando gli annunci, cambiando piattaforma o utilizzando prenotazioni dirette.

Roma dispone già di diversi strumenti amministrativi. Le pratiche ricettive transitano attraverso i servizi comunali, mentre il Codice identificativo nazionale deve essere richiesto ed esposto secondo la disciplina illustrata nelle FAQ della Banca dati delle strutture ricettive del Ministero del Turismo.

Il Comune dovrebbe incrociare in modo sistematico:

• annunci pubblicati sulle piattaforme;
• Codice identificativo nazionale;
• registrazioni e comunicazioni presentate al SUAR;
• dati relativi al contributo di soggiorno;
• comunicazioni degli ospiti alla pubblica sicurezza;
• segnalazioni dei condomìni;
• immobili che utilizzano accessi anonimi o cassette portachiavi;
• recapiti e reperibilità dei responsabili.

Il nuovo quadro europeo sulla raccolta e condivisione dei dati delle locazioni brevi, previsto dal Regolamento UE 2024/1028, può rendere più efficace questo lavoro.

Il controllo non dovrebbe limitarsi alla presenza di un codice nell’annuncio. Bisogna verificare che dietro quel codice esista una gestione reale.

Come riconoscere un Airbnb fantasma

Un singolo elemento non dimostra automaticamente un’irregolarità. La presenza contemporanea di più segnali dovrebbe però far partire una verifica.

Tra i principali indicatori ci sono l’assenza di un referente locale, l’invio automatico delle credenziali di accesso, la mancata identificazione visiva, le ripetute segnalazioni di ospiti bloccati all’esterno e l’utilizzo improprio di spazi pubblici o condominiali per lasciare le chiavi.

Altri segnali sono annunci privi dei codici obbligatori, numeri telefonici non raggiungibili, frequenti cambi di account e immobili che risultano attivi sulle piattaforme ma non nelle banche dati amministrative.

Il Comune potrebbe affiancare ai controlli documentali verifiche a campione durante gli orari di arrivo. Potrebbe inoltre chiedere ai gestori di conservare una registrazione amministrativa del check-in: data, ora, responsabile dell’identificazione e modalità utilizzata.

Non servirebbe conservare inutilmente immagini o video. Basterebbe una traccia verificabile che dimostri chi ha effettuato il controllo e come.

Prima si correggono gli errori, poi si sospendono gli irregolari

Un controllo efficace deve distinguere un errore amministrativo occasionale da un sistema costruito per evitare le regole.

Una comunicazione incompleta può essere corretta entro un termine breve. Un codice inserito male può essere aggiornato. Un gestore reperibile e collaborativo deve avere la possibilità di rimediare.

La risposta deve diventare più severa quando emergono violazioni sostanziali o ripetute:

• mancata identificazione degli ospiti;
• omissione delle comunicazioni obbligatorie;
• attività priva dei requisiti amministrativi;
• reiterata assenza di assistenza;
• accessi completamente anonimi;
• dichiarazioni false;
• prosecuzione dell’attività dopo una precedente contestazione.

In questi casi una semplice multa rischia di diventare un costo operativo. La misura realmente efficace è la sospensione dell’attività nell’immobile.

Due anni fuori dal mercato turistico per chi viola ripetutamente le regole

Roma dovrebbe chiedere gli strumenti normativi necessari per impedire che un appartamento gravemente irregolare torni online pochi giorni dopo una sanzione.

La proposta è una inibizione biennale dell’attività di locazione turistica, applicata all’immobile nei casi più gravi e reiterati. Dovrebbe essere prevista da una base normativa chiara, rispettare il principio di proporzionalità e garantire il diritto di difesa.

Non si tratterebbe di una penalizzazione automatica per ogni errore. Sarebbe una conseguenza per chi opera senza identificare gli ospiti, senza autorizzazioni o ignorando deliberatamente le contestazioni.

Durante i due anni il proprietario potrebbe utilizzare l’abitazione personalmente, venderla oppure destinarla, nel rispetto delle norme applicabili, alla locazione tradizionale o transitoria non turistica.

Questo produrrebbe un effetto più concreto di un divieto generalizzato. Gli alloggi professionali e conformi resterebbero attivi. Una parte degli immobili irregolari potrebbe invece tornare sul mercato residenziale.

Quasi il 50% delle case potrebbe essere chiuso? Prima bisogna misurarlo

L’ipotesi che controlli rigorosi possano far uscire dal mercato turistico quasi il 50% degli alloggi più fragili è politicamente forte. Oggi, però, non risulta supportata da un censimento pubblico completo di Roma Capitale.

Non deve quindi essere presentata come un dato acquisito. Può essere considerata uno scenario da verificare. Se il Comune ritiene che una quota molto elevata dell’offerta non rispetti le regole, dovrebbe dimostrarlo attraverso un audit pubblico, quartiere per quartiere.

Per dodici mesi Roma potrebbe pubblicare ogni mese il numero di annunci controllati, gli immobili privi dei requisiti, le irregolarità relative all’identificazione, le mancate comunicazioni degli ospiti, le sospensioni disposte e gli immobili successivamente destinati alla locazione residenziale.

Se le verifiche dimostrassero che nelle aree più problematiche le irregolarità si avvicinano davvero alla metà degli alloggi, il Comune avrebbe finalmente un dato solido sul quale intervenire. Se la percentuale fosse inferiore, avrebbe comunque individuato le strutture che danneggiano il mercato e la città.

Chi lavora bene deve essere riconoscibile

Controllare gli irregolari significa anche valorizzare gli operatori seri.

Roma potrebbe creare un protocollo volontario di ospitalità professionale. Per aderire, il gestore dovrebbe garantire identificazione corretta, assistenza in italiano e in almeno una lingua straniera, reperibilità durante il soggiorno, istruzioni chiare, rispetto del condominio e gestione tempestiva delle emergenze.

Gli operatori conformi potrebbero ottenere procedure amministrative più semplici e un riconoscimento pubblico verificabile. Non un bollino pubblicitario acquistabile, ma una certificazione legata a controlli reali.

In questo modo il turista potrebbe distinguere una gestione professionale da un appartamento anonimo. Anche i residenti saprebbero chi contattare in caso di problemi.

La professionalità non deve diventare il bersaglio della politica. Deve essere utilizzata per alzare il livello dell’intero settore. È lo stesso principio applicato da una gestione professionale degli affitti brevi a Roma: controllo operativo, assistenza agli ospiti e responsabilità verso il proprietario e la città.

La sfida non è scegliere tra residenti e turisti

Roma ha bisogno di più abitazioni accessibili per chi vive e lavora in città. Ha anche bisogno di un turismo organizzato, rispettoso e capace di produrre valore senza compromettere i quartieri.

Le due esigenze non si conciliano vietando indistintamente. Si conciliano facendo rispettare le regole e togliendo convenienza economica all’irregolarità.

Un appartamento gestito bene crea lavoro per addetti all’accoglienza, imprese di pulizia, manutentori, lavanderie e professionisti locali. Un alloggio fantasma comprime questi servizi, lascia soli i visitatori e trasferisce i problemi sui residenti.

Chi investe nella qualità non deve essere equiparato a chi invia un codice automatico e scompare. I proprietari che vogliono operare in modo ordinato possono conoscere i servizi dedicati alla gestione dell’immobile e valutare una struttura professionale adeguata.

L’appello al Comune di Roma

Sindaco, se vuole davvero ridurre gli affitti brevi, non cominci da chi accoglie gli ospiti, risponde alle telefonate, versa il contributo di soggiorno, sostiene posti di lavoro e interviene nelle emergenze.

Cominci dagli annunci senza requisiti. Dagli accessi anonimi. Dalle identità non verificate. Dagli appartamenti senza un responsabile. Dai turisti lasciati sul marciapiede con le valigie.

Incroci le banche dati. Organizzi controlli visibili. Pubblichi i risultati. Sospenda chi viola ripetutamente le regole e chieda una misura biennale per impedire che lo stesso immobile ricompaia immediatamente online.

Solo dopo potremo sapere quanti alloggi torneranno davvero alla locazione tradizionale. Potrebbero essere molti. Nelle aree con maggiore irregolarità potrebbero persino avvicinarsi allo scenario del 50%. Ma saranno i controlli a dimostrarlo, non una percentuale usata come slogan.

Roma non ha bisogno di meno ospitalità. Ha bisogno di meno ospitalità fantasma.

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