Alloggio turistico a Roma: regole e procedura 2026

Ultimo aggiornamento: 3 agosto 2026.

Un alloggio turistico a Roma è una forma di ospitalità non classificata che, secondo la disciplina del Lazio, deve essere svolta in modo occasionale, non organizzato e non imprenditoriale, senza servizi accessori o turistici ulteriori rispetto a quelli normalmente presenti nell’abitazione.

Non è sinonimo di casa vacanze, B&B o di qualsiasi affitto inferiore a trenta giorni. La scelta della categoria determina procedura, servizi consentiti, adempimenti e trattamento fiscale. Nel 2026 la sequenza corretta, in sintesi, è: verificare modello e immobile, presentare la comunicazione al SUAR, attivare Ross1000 e CIR, acquisire il CIN, ottenere Alloggiati Web, organizzare contributo di soggiorno e flussi, quindi pubblicare gli annunci.

Questa guida ricostruisce il percorso operativo con fonti istituzionali. Non sostituisce la verifica sul singolo immobile con tecnico, commercialista e uffici competenti.

Che cos’è l’alloggio per uso turistico nel Lazio

La Regione Lazio definisce gli alloggi per uso turistico, detti anche locazioni turistiche, come unità immobiliari adibite ad abitazione o parti di esse, dotate di soggiorno con angolo cottura o cucina. L’ospitalità deve avere queste caratteristiche:

• occasionale, non organizzata e non imprenditoriale;
• senza servizi accessori o turistici ulteriori rispetto a quelli già in uso nell’abitazione;
• anche per un solo pernottamento;
• in non più di due appartamenti nel territorio dello stesso Comune;
• senza somministrazione di alimenti e bevande;
• nel rispetto dei requisiti edilizi, igienico-sanitari e abitativi.

L’alloggio non è soggetto a classificazione e non può promuoversi usando denominazioni riservate ad altre tipologie, come “B&B”, “casa vacanze”, “affittacamere”, “guest house” o “albergo”. Il nome nell’annuncio deve descrivere l’immobile senza attribuirgli una categoria che non possiede.

Alloggio turistico, locazione breve e casa vacanze: le differenze

Le FAQ del SUAR di Roma Capitale chiariscono anche una distinzione spesso ignorata: la locazione turistica ricade nella macrocategoria delle locazioni brevi quando dura non più di trenta giorni, ma una locazione breve può avere finalità diversa da quella turistica. In quest’ultimo caso non è soggetta alla CIA turistica presso il SUAR, pur potendo restare assoggettata al contributo di soggiorno.

La durata, da sola, non trasforma quindi ogni contratto breve in “alloggio turistico Roma”.

Il limite regionale di due alloggi e la soglia fiscale 2026 non sono la stessa cosa

Nel Lazio il limite di due appartamenti nello stesso Comune appartiene alla definizione regionale dell’alloggio per uso turistico non imprenditoriale. Dal periodo d’imposta 2026, una norma statale distinta riconosce il regime fiscale delle locazioni brevi soltanto se sono destinati a tale finalità non più di due appartamenti per periodo d’imposta; oltre la soglia opera una presunzione di attività imprenditoriale.

La modifica è contenuta nell’articolo 1, comma 17, della Legge 30 dicembre 2025, n. 199, che ha sostituito “quattro appartamenti” con “due appartamenti” nell’articolo 1, comma 595, della Legge n. 178/2020.

I due criteri non vanno sommati o usati in modo intercambiabile:

• la regola regionale definisce la tipologia e guarda agli alloggi nello stesso Comune;
• la regola statale riguarda il regime fiscale delle locazioni brevi per ciascun periodo d’imposta;
• l’organizzazione concreta può essere rilevante anche prima di superare una soglia numerica;
• dal terzo appartamento non è corretto continuare a presentare l’attività come alloggio turistico non imprenditoriale.

Prima di avviare più unità fai coordinare l’inquadramento amministrativo, civilistico e fiscale: la sola partita IVA non converte automaticamente una tipologia regionale in un’altra.

Requisiti dell’immobile prima della pratica

La normativa regionale afferma che l’uso come alloggio turistico non richiede cambio di destinazione d’uso, ma questo non sana difformità e non rende idoneo ogni appartamento. Prima della CIA verifica almeno:

• titolo di proprietà o altro titolo che consenta legittimamente la disponibilità e la locazione;
• stato legittimo urbanistico-edilizio e coerenza della planimetria;
• destinazione residenziale e requisiti previsti per le abitazioni;
• agibilità, condizioni igienico-sanitarie, aerazione e impianti per quanto applicabile;
• presenza di soggiorno con angolo cottura o cucina;
• capienza coerente con superfici, distribuzione e requisiti dell’abitazione;
• regolamento condominiale, titoli contrattuali e uso delle parti comuni;
• eventuali lavori, autorizzazioni o vincoli sull’edificio;
• sicurezza degli accessi e manutenzione degli impianti.

Roma Capitale precisa che, se l’alloggio turistico riguarda soltanto una parte dell’unità, gli ospiti devono comunque poter fruire del soggiorno con angolo cottura o cucina. Non basta mettere a disposizione una camera isolata e chiamarla “alloggio turistico parziale”.

Servizi consentiti: il confine da non superare

La locazione mette a disposizione l’immobile; non deve trasformarsi nei fatti in un servizio ricettivo organizzato. Per l’alloggio turistico regionale sono vietati la somministrazione di alimenti e bevande e i servizi accessori o turistici ulteriori rispetto a quelli già normalmente presenti nell’abitazione.

La presenza di arredi, utenze, biancheria iniziale o pulizia collegata alla consegna può avere un trattamento diverso da servizi continuativi resi durante il soggiorno. Colazione, pulizia giornaliera, cambio biancheria ricorrente, transfer, tour, reception organizzata o somministrazione possono modificare la qualificazione dell’attività.

Non esiste una lista commerciale che risolva ogni caso. Prima di aggiungere un servizio chiedi una valutazione coordinata, perché lo stesso elemento può avere effetti amministrativi, fiscali, previdenziali e assicurativi.

Procedura 2026 per aprire un alloggio turistico a Roma

1. Definisci il modello prima di compilare moduli

Stabilisci chi concede l’immobile, quante unità saranno destinate alla locazione, quali servizi saranno offerti, come saranno gestite e chi incasserà. Se l’attività è imprenditoriale o ricettiva, la CIA dell’alloggio turistico non è la pratica corretta.

2. Completa la due diligence tecnica e contrattuale

Acquisisci titoli, planimetrie e regolamento condominiale; fai ispezionare l’immobile da un tecnico abilitato. Se sei conduttore o comodatario, verifica che il titolo consenta effettivamente la sublocazione o l’ospitalità prevista.

3. Predisponi i requisiti di sicurezza

Installa e documenta i dispositivi richiesti dalla disciplina nazionale sulle locazioni turistiche e brevi. Non limitarti a un acquisto online: posizione, quantità, conformità, manutenzione e rischio effettivo devono essere valutati correttamente.

4. Presenta la CIA telematica al SUAR

Per l’alloggio turistico non imprenditoriale, Roma Capitale richiede una Comunicazione di Inizio Attività telematica al SUAR. Secondo le FAQ comunali, la pratica comprende dichiarazioni sui requisiti, documento di identità e ricevuta dei diritti di istruttoria. L’accesso avviene tramite SPID, CIE o CNS nel portale indicato dal SUAR.

5. Registra l’alloggio in Ross1000 e acquisisci il CIR

La banca dati regionale attribuisce il Codice Identificativo Regionale. Dal 21 maggio 2025 i flussi turistici del Lazio sono gestiti tramite Ross1000, non più tramite il precedente applicativo Radar.

6. Richiedi il CIN nella BDSR

Il CIR è propedeutico all’acquisizione del Codice Identificativo Nazionale tramite la Banca Dati Strutture Ricettive del Ministero del Turismo. Controlla che dati dell’unità, titolare e codici siano allineati.

7. Ottieni le credenziali Alloggiati Web

Attiva il servizio della Questura territorialmente competente prima di ricevere ospiti. Non rimandare la richiesta alla prima prenotazione.

8. Organizza contributo di soggiorno e flussi

Configura GECOS, Ross1000, procedure di incasso, esenzioni, riconciliazione e calendario delle scadenze. Definisci chi esegue materialmente ogni invio, ma conserva un controllo documentato.

9. Pubblica annunci coerenti

Riporta CIR e CIN, usa la tipologia corretta, descrivi soltanto servizi consentiti e indica prezzo e condizioni in modo trasparente. Le piattaforme sono canali commerciali: non sostituiscono gli adempimenti del titolare.

CIA e SCIA: quale pratica serve

Nel 2026 le FAQ di Roma Capitale indicano diritti di istruttoria pari a 80 euro per l’avvio dell’alloggio turistico, 50 euro per la modifica e 21 euro per la cessazione; per la SCIA di locazione breve imprenditoriale indicano 100 euro per l’avvio. Sono tariffe amministrative soggette a modifica: verifica l’importo nel portale prima di generare la reversale.

Sicurezza: rilevatori ed estintori

Le FAQ BDSR del Ministero del Turismo, aggiornate all’11 maggio 2026, indicano che le unità destinate a locazione breve o per finalità turistiche, sia imprenditoriali sia non imprenditoriali, devono essere dotate di dispositivi funzionanti per la rilevazione di gas combustibili e monossido di carbonio e di estintori portatili a norma.

Il Ministero precisa che l’obbligo riguarda anche la locazione di una sola porzione dell’unità e che i dispositivi devono trovarsi nella singola unità, anche se lo stabile possiede già estintori. Le FAQ contemplano un’esclusione per i rilevatori quando l’immobile non ha impianto a gas ed è escluso con certezza il rischio di gas combustibili o formazione di monossido: è una valutazione di sicurezza, non una casella da spuntare senza controllo competente.

Conserva schede tecniche, fatture, istruzioni, controlli e scadenze. Il CIN è collegato a una dichiarazione sulla sussistenza dei requisiti di sicurezza: una dichiarazione inesatta non viene sanata dalla successiva pubblicazione del codice.

CIR e CIN: due codici, funzioni diverse

Il CIR della Regione Lazio è obbligatorio per strutture ricettive e alloggi per uso turistico ed è propedeutico al CIN. Il CIN nazionale identifica in modo univoco la struttura o l’immobile.

• verifica la coerenza tra CIA, anagrafica Ross1000, CIR e BDSR;
• riporta i codici negli annunci e nelle comunicazioni promozionali secondo le regole applicabili;
• esponi il CIN all’esterno dello stabile nel rispetto delle disposizioni nazionali e degli eventuali vincoli;
• aggiorna o chiudi correttamente le posizioni in caso di modifica o cessazione.

Il codice non è una licenza di qualità e non prova da solo la conformità complessiva dell’immobile. Per gli adempimenti e le sanzioni puoi consultare la guida sul CIN negli affitti brevi.

Alloggiati Web: tempi e procedura interna

La Questura di Roma indica l’invio delle generalità tramite Alloggiati Web entro 24 ore dall’arrivo, oppure entro 6 ore per soggiorni inferiori alle 24 ore. Identifica gli ospiti con documenti validi e usa il portale della Polizia di Stato; non sostituire l’invio con una registrazione nel gestionale o nella piattaforma di prenotazione.

Predisponi una procedura per:

• verifica dell’identità e raccolta sicura dei dati;
• invio entro il termine anche per arrivi serali e festivi;
• gestione dei minori e dei gruppi secondo le istruzioni ufficiali;
• conservazione delle ricevute nel rispetto delle regole applicabili;
• indisponibilità del portale e procedura alternativa indicata dalla Questura.

Delegare il check-in non elimina la necessità di controllare che l’invio sia stato eseguito.

Ross1000 e comunicazione dei flussi turistici

La Regione Lazio richiede la comunicazione degli arrivi e delle presenze. Dal 21 maggio 2025 l’invio avviene esclusivamente tramite Ross1000 Lazio.

Alloggiati Web e Ross1000 hanno finalità diverse e non si sostituiscono. Il primo risponde agli obblighi di pubblica sicurezza; il secondo raccoglie i flussi statistici regionali. Anche se il gestionale esporta entrambi, verifica destinatario, periodo e ricevuta.

Contributo di soggiorno a Roma

Il servizio ufficiale di Roma Capitale include nel presupposto del contributo i pernottamenti di non residenti presso strutture ricettive, alloggi per uso turistico e altri immobili destinati alla locazione breve, tenendo conto delle esenzioni previste.

Il responsabile del pagamento deve gestire informazione, riscossione, comunicazione, dichiarazione e versamento. Roma Capitale indica il versamento entro il sedicesimo giorno dalla fine di ciascun trimestre solare; resta inoltre la dichiarazione annuale prevista dalla disciplina nazionale.

Non inserire nel contratto una frase generica come unica procedura. Configura:

• tariffa e numero massimo di pernottamenti applicabili alla tipologia;
• esenzioni e relativi documenti;
• incassi effettuati direttamente o dal portale;
• quadratura tra prenotazioni, GECOS e contabilità;
• scadenze trimestrali e dichiarazione annuale.

Contratto e registrazione

La finalità turistica deve risultare dal rapporto contrattuale e le condizioni devono essere disponibili prima del soggiorno. Indica almeno parti, immobile, date, corrispettivo, deposito, utenze, regole, responsabilità e cancellazione.

Per i contratti di durata non superiore a trenta giorni, l’obbligo di registrazione va verificato considerando anche i rapporti conclusi nell’anno tra le stesse parti. La guida dell’Agenzia delle Entrate ricorda che, se la durata complessiva supera trenta giorni, occorre registrare il contratto. Non usare quindi la singola prenotazione come unico parametro.

Conserva contratto, estratti dei canali, ricevute, fatture o documenti fiscali applicabili e riconciliazione degli incassi.

Fiscalità 2026: cedolare secca e attività d’impresa

L’Agenzia delle Entrate indica per le locazioni brevi una cedolare secca ordinaria del 26%, ridotta al 21% per i redditi riferiti a una sola unità immobiliare scelta dal contribuente in dichiarazione. Dal 2026 il regime è riconosciuto soltanto se si destinano alla locazione breve non più di due appartamenti nel periodo d’imposta.

Queste aliquote non significano che ogni incasso di un alloggio turistico sia automaticamente tassato al 21% o al 26%. Occorre verificare soggetto, titolo sull’immobile, natura del reddito, servizi, organizzazione, numero di unità e opzione esercitata. Con la cedolare non si deducono analiticamente i costi di pulizia, commissioni, utenze o gestione.

Quando un intermediario incassa o interviene nel pagamento può applicare una ritenuta del 21%; l’effetto della ritenuta e il saldo in dichiarazione dipendono dal regime scelto. Costruisci il budget su ricavi al netto dei costi e poi calcola separatamente il risultato fiscale con il commercialista.

Costi da mettere nel budget

Checklist prima del primo annuncio

• Tipologia amministrativa e fiscale confermate per iscritto dai professionisti.
• Titolo di disponibilità, conformità e requisiti abitativi verificati.
• Servizi compatibili con la locazione, senza denominazioni ricettive improprie.
• CIA SUAR inviata e ricevuta archiviata.
• Ross1000 attivo e CIR acquisito.
• CIN acquisito, esposto e inserito negli annunci.
• Rilevatori ed estintori conformi, installati e manutenuti.
• Alloggiati Web attivo con procedura per invio nei termini.
• GECOS, contributo di soggiorno e calendario dichiarazioni configurati.
• Contratto, privacy, pagamenti e documentazione fiscale definiti.
• Assicurazione coerente con l’uso e con il ruolo del gestore.
• Responsabili e deleghe operative tracciati.

Errori che rendono fragile la gestione

• Chiamare “casa vacanze” un alloggio turistico non classificato.
• Credere che due appartamenti escludano sempre l’attività d’impresa.
• Presentare la CIA senza controllare l’immobile.
• Offrire colazione o servizi continuativi incompatibili con il modello.
• Confondere CIR e CIN o pubblicare prima di acquisirli.
• Usare il gestionale come prova dell’invio ad Alloggiati o Ross1000.
• Affidare alla piattaforma tutti gli obblighi sul contributo di soggiorno.
• Applicare la cedolare al 21% a ogni unità e dedurre costi non ammessi.
• Dimenticare modifiche e cessazione delle posizioni amministrative.

Per il quadro sanzionatorio aggiornato, consulta l’approfondimento sulle multe per affitti brevi irregolari a Roma.

Domande frequenti

Posso aprire un alloggio turistico a Roma senza partita IVA?

Sì, se il caso rispetta davvero la tipologia regionale occasionale, non organizzata e non imprenditoriale e l’inquadramento fiscale è coerente. Il numero di unità non è l’unico indicatore: servizi e organizzazione concreta devono essere valutati.

Posso gestire tre appartamenti come privato dal 2026?

La disciplina fiscale delle locazioni brevi presume l’attività imprenditoriale oltre due appartamenti per periodo d’imposta. Inoltre, la tipologia regionale di alloggio turistico consente al massimo due appartamenti nello stesso Comune. Il progetto va quindi impostato in altra forma, con gli adempimenti applicabili.

Serve la SCIA per un alloggio turistico non imprenditoriale?

A Roma, per la tipologia non imprenditoriale il SUAR richiede la CIA telematica. La SCIA riguarda le strutture ricettive e le locazioni brevi o turistiche svolte in forma imprenditoriale.

Posso fornire la colazione?

No: per l’alloggio turistico regionale è vietata la somministrazione di alimenti e bevande. Se vuoi offrire colazione devi verificare una tipologia diversa e i relativi requisiti.

Il CIN sostituisce il CIR?

No. Nel Lazio il CIR regionale resta obbligatorio ed è propedeutico all’acquisizione del CIN nazionale.

Devo inviare gli ospiti sia ad Alloggiati Web sia a Ross1000?

Sì, sono flussi distinti con finalità e destinatari diversi: pubblica sicurezza per Alloggiati Web e statistica turistica per Ross1000.

Il contratto sotto trenta giorni non si registra mai?

Non automaticamente. Va considerata anche la durata complessiva dei rapporti con lo stesso conduttore nell’anno e ogni particolarità del contratto. Fai verificare il caso.

Valutazione prima dell’avvio

Il risultato di una pre-analisi professionale deve dire se il progetto è compatibile con l’alloggio turistico non imprenditoriale, richiede una struttura ricettiva o una forma d’impresa, oppure non è fattibile nell’immobile scelto. Se vuoi coordinare fattibilità, procedura e gestione operativa, richiedi a Propert una valutazione preliminare dell’alloggio.

Avvertenza: contenuto informativo aggiornato alla data indicata. Non costituisce consulenza legale, fiscale, tecnica o amministrativa. Norme, tariffe, procedure e prassi possono cambiare; verifica sempre il caso concreto con SUAR, Regione, Questura, Agenzia delle Entrate e professionisti abilitati.