Aprire una casa vacanze a Roma nel 2026: SCIA, requisiti e procedura

Risposta breve: per aprire una vera casa e appartamento per vacanze (CAV) a Roma devi verificare i requisiti dell’immobile, presentare una SCIA telematica al SUAR di Roma Capitale, completare la classificazione prevista dal Lazio e poi ottenere CIR e CIN. Prima di ospitare devi inoltre organizzare Alloggiati Web, comunicazioni statistiche, contributo di soggiorno, sicurezza e fiscalità.

La CAV è una struttura ricettiva extralberghiera. Se vuoi limitarti a concedere un appartamento arredato senza servizi ricettivi, la categoria corretta potrebbe essere l’alloggio per uso turistico, che in forma non imprenditoriale segue la CIA e non la SCIA. Scegliere la pratica sbagliata è il primo problema da evitare.

Guida aggiornata al 3 agosto 2026. Modulistica, diritti e procedure possono cambiare: prima dell’invio controlla sempre il portale SUAR e il testo regionale vigente.

Che cos’è una casa e appartamento per vacanze nel Lazio

Il regolamento del Lazio definisce le CAV come strutture destinate ad abitazione, arredate per l’uso dei turisti e collocate in uno o più stabili nello stesso Comune. Possono essere gestite in forma imprenditoriale o non imprenditoriale.

Una CAV:

• non può avere persone residenti o domiciliate al suo interno;
• è priva di servizi centralizzati;
• non può somministrare alimenti e bevande;
• deve rispettare i requisiti minimi strutturali e funzionali regionali;
• deve essere conforme alla normativa edilizia e igienico-sanitaria;
• non richiede, per la sola qualifica di CAV, un cambio di destinazione d’uso urbanistica, fermo restando il controllo della situazione concreta dell’immobile.

La fonte principale è l’articolo 7 del regolamento regionale Lazio n. 8/2015 nel testo coordinato.

Prima decisione: CAV o alloggio per uso turistico?

Il nome scelto su Airbnb o Booking non decide la categoria. Contano pratica amministrativa, contratto, servizi e organizzazione. Se hai dubbi, consulta anche la guida sulle case vacanze senza partita IVA a Roma e sulla differenza tra CAV e alloggio turistico.

Quante CAV puoi aprire senza forma imprenditoriale

Nel Lazio la gestione può essere non imprenditoriale per una o due CAV, se l’attività concreta conserva i caratteri richiesti. Quando le case e appartamenti per vacanze sono tre o più, la gestione è obbligatoriamente imprenditoriale.

Il limite numerico non basta per escludere la partita IVA. Anche una o due unità gestite con organizzazione stabile, professionalità, continuità e modalità tipiche d’impresa richiedono una valutazione fiscale autonoma. Non esiste una soglia di incassi che garantisca automaticamente la gestione privata.

Requisiti dell’immobile da controllare prima della SCIA

Conformità urbanistica e catastale

Planimetria, stato di fatto, titoli edilizi e dati catastali devono essere coerenti. Eventuali verande, soppalchi, spostamenti di pareti, cambi d’uso o ampliamenti non regolarizzati vanno verificati prima della pratica. Il fatto che la CAV non richieda in generale un cambio di destinazione d’uso non sana difformità preesistenti.

Requisiti igienico-sanitari e capacità ricettiva

Superfici, altezze, rapporti aeroilluminanti, servizi igienici e numero di posti letto devono rispettare le norme applicabili e i parametri dichiarati. La capienza non si decide in base al numero di letti che entrano fisicamente nell’appartamento: va calcolata sulla documentazione tecnica.

Impianti e utenze

Devono essere verificati impianti elettrico, gas, acqua calda e fredda, riscaldamento quando necessario e relative dichiarazioni o documenti disponibili. Una SCIA non sostituisce la conformità e la sicurezza degli impianti.

Arredi, cucina e dotazioni

La CAV deve essere arredata e dotata di quanto necessario alla permanenza degli ospiti, alla preparazione e al consumo dei pasti e alla pulizia. L’Allegato A4 regionale sui requisiti minimi delle CAV elenca dotazioni strutturali e funzionali e va letto insieme alla modulistica vigente.

Pulizia, biancheria e assistenza

La disciplina regionale prevede, tra l’altro, pulizia e cambio della biancheria a ogni cambio di cliente e un servizio di assistenza o emergenza con reperibilità telefonica, anche delegabile a soggetti specializzati. Queste prestazioni non autorizzano servizi centralizzati o somministrazione di alimenti e bevande, vietati per la CAV.

Regolamento condominiale

Controlla il regolamento contrattuale e gli atti di acquisto. Un divieto specifico e opponibile può limitare attività ricettive o determinate modalità d’uso. Le clausole generiche vanno interpretate sul caso concreto; non affidarti a una lettura informale.

Documenti da preparare per la SCIA

Roma Capitale indica che la SCIA deve contenere dichiarazioni sul possesso dei requisiti, documentazione tecnica e funzionale e ricevuta dei diritti di istruttoria. In base alla situazione possono essere necessari o richiesti:

• documento di identità e dati del titolare o dell’impresa;
• titolo di proprietà, contratto o altro titolo di disponibilità dell’immobile;
• dati catastali e planimetria;
• relazione tecnica e asseverazioni di un professionista abilitato;
• dichiarazioni sulla conformità edilizia, urbanistica e igienico-sanitaria;
• documentazione degli impianti;
• prospetto della capacità ricettiva e distribuzione dei posti letto;
• autocertificazione o scheda di classificazione con i requisiti dichiarati;
• eventuali dichiarazioni antimafia e requisiti morali per l’attività imprenditoriale;
• ricevuta del pagamento dei diritti di istruttoria;
• procura, se la pratica è inviata da un intermediario.

Non esiste un elenco universale valido per ogni appartamento. Usa la versione aggiornata del procedimento e fai predisporre gli elaborati tecnici da un professionista che abbia visionato l’immobile.

Come presentare la SCIA al SUAR di Roma

1. Accedi al servizio telematico: usa SPID, CIE o CNS sul portale indicato da Roma Capitale.
2. Seleziona la tipologia corretta: casa e appartamento per vacanze, specificando forma imprenditoriale o non imprenditoriale.
3. Inserisci i dati: titolare, ubicazione, unità, capacità ricettiva, periodi di apertura e ulteriori informazioni richieste.
4. Allega documenti e asseverazioni: ogni file deve corrispondere alla situazione reale e alla modulistica vigente.
5. Paga i diritti: verifica importo e modalità aggiornati; non usare cifre prese da guide datate.
6. Firma e invia: conserva ricevuta, protocollo, riepilogo e tutti gli allegati trasmessi.

La SCIA consente di regola l’avvio dalla presentazione, ma l’amministrazione mantiene i poteri di controllo e può chiedere integrazioni o adottare provvedimenti se mancano i requisiti. Prima di accettare prenotazioni verifica che la pratica sia stata correttamente protocollata e che siano completi anche gli adempimenti successivi.

Consulta le FAQ ufficiali di Roma Capitale sulle attività ricettive e la pagina del SUAR — Sportello unico attività ricettive.

CIR e CIN dopo la pratica amministrativa

Codice identificativo regionale

Il CIR identifica la struttura nella banca dati regionale. Segui la procedura pubblicata dalla Regione Lazio e verifica che i dati coincidano con quelli della SCIA. La pagina ufficiale è dedicata al Codice identificativo regionale delle strutture ricettive.

Codice identificativo nazionale

Il CIN si ottiene tramite la Banca dati delle strutture ricettive. Deve essere esposto e indicato negli annunci secondo la normativa nazionale. Il CIN non sostituisce SCIA, CIR, conformità dell’immobile o altri obblighi locali. Le FAQ del Ministero del Turismo sulla BDSR spiegano procedura, esposizione e casi particolari.

Sicurezza antincendio e dispositivi obbligatori

Le unità destinate a locazioni brevi o turistiche devono rispettare gli obblighi nazionali sui dispositivi di sicurezza collegati al CIN. Verifica, in base alla configurazione reale dell’immobile:

• rilevatori funzionanti per gas combustibili e monossido di carbonio nei casi previsti;
• estintori portatili in numero, posizione e caratteristiche conformi;
• manutenzione e controllo periodico delle dotazioni;
• istruzioni di emergenza comprensibili agli ospiti;
• impianti e vie di esodo privi di ostacoli o pericoli.

Le FAQ ministeriali contengono precisazioni ed eccezioni: non acquistare dispositivi casuali senza verificare standard, collocazione e situazione dell’alloggio.

Alloggiati Web: comunicare gli ospiti alla Questura

Prima del primo arrivo devi ottenere le credenziali per Alloggiati Web. I dati delle persone ospitate devono essere trasmessi entro 24 ore dall’arrivo; per soggiorni inferiori alle 24 ore, entro 6 ore. La SCIA non invia automaticamente i nominativi alla Questura.

Conserva le ricevute digitali nei termini previsti e organizza una procedura che funzioni anche nei fine settimana. La Questura di Roma pubblica indicazioni per richiesta e utilizzo del servizio.

Flussi turistici e contributo di soggiorno

La CAV deve comunicare arrivi e presenze attraverso il sistema statistico indicato dalla Regione, rispettando le scadenze anche quando non vi sono movimenti se la procedura lo richiede.

Devi inoltre gestire il contributo di soggiorno di Roma Capitale:

• applicare la tariffa corretta per la categoria e il periodo;
• riconoscere solo le esenzioni previste e conservarne la documentazione;
• rilasciare la ricevuta o evidenziare correttamente l’importo;
• presentare dichiarazioni e comunicazioni richieste;
• riversare le somme nei termini.

Tariffe e procedure possono cambiare. Consulta sempre la pagina aggiornata sul contributo di soggiorno di Roma Capitale.

Partita IVA e tasse della CAV

La forma non imprenditoriale ammessa dal regolamento regionale non equivale a esenzione fiscale. Il reddito va dichiarato e qualificato sulla base del rapporto effettivo, dei servizi e dell’organizzazione.

Non applicare automaticamente la cedolare secca a una CAV. La cedolare riguarda contratti di locazione; la CAV è una struttura ricettiva extralberghiera e può produrre una diversa categoria di reddito. Se l’attività è abituale e organizzata, occorre valutare partita IVA, codice attività, iscrizioni e contribuzione.

Dal 2026 la presunzione fiscale d’impresa scatta dal terzo appartamento destinato alla locazione breve. Per le CAV, anche la regola amministrativa regionale rende obbligatoria la forma imprenditoriale da tre unità. I due criteri hanno ambiti diversi e vanno coordinati.

Quanto costa aprire una CAV a Roma

Non esiste un costo fisso valido per tutti. Il budget deve comprendere almeno:

• diritti di istruttoria SUAR nella misura vigente;
• tecnico per verifica, planimetrie, relazione e asseverazioni;
• eventuali lavori di conformità edilizia o impiantistica;
• arredi, dotazioni minime e biancheria;
• dispositivi di sicurezza ed eventuale manutenzione;
• assicurazione adeguata;
• commercialista e adempimenti dell’eventuale impresa;
• software, serrature, pulizie e organizzazione operativa;
• costi dei portali, fiscalità e contributo di soggiorno da gestire separatamente.

Diffida da preventivi che promettono l’apertura con una cifra standard senza controllare l’immobile. Una difformità tecnica può incidere molto più dei diritti amministrativi.

Tempi di apertura: da che cosa dipendono

La velocità non dipende solo dall’invio della SCIA. Prima servono verifica documentale, sopralluogo, eventuali regolarizzazioni, predisposizione degli allegati e configurazione degli adempimenti successivi. CIR, CIN, Alloggiati Web e sistemi locali possono avere passaggi separati.

Un cronoprogramma realistico deve prevedere:

1. due diligence tecnica e scelta della categoria;
2. correzione di eventuali criticità;
3. preparazione e invio della SCIA;
4. attivazione di codici e portali;
5. allestimento e sicurezza;
6. pubblicazione dell’annuncio solo quando l’operatività è completa.

Errori che possono bloccare o esporre a sanzioni

• Aprire una CAV quando l’attività reale è una semplice locazione turistica, o viceversa.
• Usare una planimetria catastale senza verificare la conformità urbanistica.
• Dichiarare più posti letto di quelli consentiti dalle superfici.
• Ospitare persone residenti o domiciliate nell’unità qualificata come CAV.
• Offrire colazione o somministrare alimenti e bevande.
• Presentare la SCIA e dimenticare CIR, CIN, Alloggiati Web o flussi statistici.
• Credere che il CIN regolarizzi automaticamente l’immobile.
• Usare il netto del portale come base fiscale senza controllare lordo e ritenute.
• Aprire senza aver letto il regolamento condominiale contrattuale.
• Affidarsi a fac-simile o tariffe non aggiornati.

Checklist finale prima del primo ospite

• Categoria CAV confermata sulla base dei servizi reali.
• Forma imprenditoriale o non imprenditoriale verificata.
• Titolo di disponibilità e regolamento condominiale controllati.
• Conformità edilizia, catastale, igienico-sanitaria e impiantistica verificata.
• Capacità ricettiva calcolata da un tecnico.
• SCIA completa inviata e protocollata.
• CIR e CIN ottenuti, esposti e inseriti negli annunci.
• Dispositivi di sicurezza installati e controllati.
• Alloggiati Web attivo con procedura interna per le scadenze.
• Comunicazioni statistiche configurate.
• Contributo di soggiorno configurato con tariffa ed esenzioni corrette.
• Regime fiscale validato dal commercialista.
• Contratto, ricevute, annuncio e servizi coerenti con la CAV dichiarata.

Domande frequenti

Serve la SCIA per una casa vacanze a Roma?

Sì. La CAV è una struttura ricettiva extralberghiera e l’avvio passa dalla SCIA telematica al SUAR. La CIA è prevista per l’alloggio per uso turistico non imprenditoriale.

Posso aprire una CAV in un appartamento residenziale?

Il regolamento regionale prevede che le CAV siano strutture destinate ad abitazione e non richiedano, per questa sola qualifica, un cambio di destinazione d’uso. Restano indispensabili conformità urbanistica, edilizia, catastale e igienico-sanitaria e il controllo di eventuali vincoli.

Posso vivere nella casa vacanze?

No. Il regolamento del Lazio stabilisce che all’interno della CAV non possano esservi persone residenti o domiciliate.

Posso offrire la colazione?

No. La CAV non può somministrare alimenti e bevande. Se il modello prevede colazione o altri servizi tipici, occorre valutare una categoria ricettiva diversa e i relativi requisiti.

Posso aprire due CAV senza partita IVA?

La disciplina regionale ammette fino a due CAV in forma non imprenditoriale, ma la partita IVA dipende anche da abitualità, organizzazione e modalità concrete. Il numero da solo non garantisce l’esonero.

La SCIA è sufficiente per pubblicare su Airbnb?

No. Servono anche gli altri adempimenti applicabili, tra cui CIR, CIN, sicurezza, Alloggiati Web, statistiche e contributo di soggiorno. L’annuncio deve riportare i codici richiesti.

Fonti ufficiali

• Regione Lazio — regolamento n. 8/2015, testo coordinato
• Regione Lazio — Allegato A4, requisiti minimi CAV
• Roma Capitale — FAQ sulle attività ricettive
• Roma Capitale — SUAR
• Ministero del Turismo — FAQ BDSR e CIN
• Questura di Roma — Alloggiati Web

Questa guida offre informazioni generali e non sostituisce la verifica tecnica, amministrativa, legale e fiscale del singolo immobile.

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