Occupancy Rate: cos’è e come calcolarlo

L’occupancy rate (tasso di occupazione) è una metrica fondamentale nel settore immobiliare e dell’ospitalità.

Misura la percentuale di unità occupate rispetto al totale delle unità disponibili in un determinato periodo.

Per chi gestisce case vacanze, B&B o hotel, comprendere questo indicatore significa avere il controllo sulla redditività del proprio patrimonio.

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Punti chiave

Di troverai i punti chiave dell’occupancy rate, una panoramica completa ed esaustiva sull’argomento.

Significato

L’occupancy rate indica quante camere o unità sono state prenotate rispetto al totale disponibile.

Se per esempio il tuo appartamento ha 30 giorni disponibili in un mese e 21 sono stati prenotati, l’occupancy rate è del 70%.

Periodo di riferimento

Il tasso di occupazione può essere calcolato su base giornaliera, settimanale, mensile o annuale.

I proprietari di case vacanze, in genere, analizzano questo dato su base mensile per identificare alta e bassa stagione, adeguando di conseguenza le strategie di pricing.

Rapporto con altre metriche

L’occupancy rate è strettamente collegato al RevPAR (Revenue Per Available Room) e all’ADR (Average Daily Rate).

Mentre l’ADR misura la tariffa media per notte prenotata, il RevPAR combina sia il tasso di occupazione che l’ADR per fornire una visione completa della performance economica dell’immobile.

RevPAR = ADR x Occupancy Rate

Ad esempio: se vendi le notti a una media di €150 (ADR), ma l’appartamento è occupato solo per il 70% del mese, il RevPAR sarà €105.

Questo dimostra che un prezzo alto non garantisce automaticamente un rendimento ottimale se l’occupazione è bassa.

Come si calcola il tasso di occupazione

La formula è semplice e diretta:

Occupancy Rate (%) = (Numero di notti prenotate / Numero totale di notti disponibili) x 100

Esempio pratico

Supponiamo che tu possieda un bilocale in zona Monti con disponibilità di affitto per tutto il mese di giugno (30 giorni).

Durante questo periodo, l’appartamento è stato prenotato per 24 notti.

Calcolo:

• Notti prenotate: 24
• Notti totali disponibili: 30
• Occupancy Rate = (24 / 30) x 100 = 80%

Un tasso di occupazione dell’80% è considerato eccellente per il mercato degli affitti brevi a Roma, soprattutto nei mesi di alta stagione.

Perché è importante

L’occupancy rate è cruciale per diversi motivi.

• Misura della performance reale: Un gestore improvvisato potrebbe vantare tariffe elevate, ma se l’immobile resta vuoto per metà mese, il rendimento effettivo sarà deludente. Il tasso di occupazione smaschera immediatamente queste inefficienze.
• Benchmarking competitivo: Il tuo immobile a Campo de’ Fiori sta performando quanto immobili simili nella stessa zona? Il confronto si fa sull’occupancy rate. Se la media di zona è 75% e tu sei al 55%, c’è un problema di gestione, presentazione o visibilità online.
• Strategia di pricing dinamico: Il tasso di occupazione ti guida nell’adozione di un pricing dinamico. Durante eventi come il Giubileo, l’obiettivo di molti è stato alzare la tariffa media mantenendo alta l’occupazione. Nei periodi di bassa stagione, l’obiettivo in genere è massimizzare l’occupazione anche a tariffe ridotte.
• Pianificazione finanziaria: Conoscere il proprio tasso di occupazione storico permette di fare previsioni accurate sui ricavi futuri, pianificare manutenzioni e gestire i flussi di cassa in modo più efficiente.

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Applicazioni principali

Ovviamente, in questo articolo il focus sono gli “affitti brevi“, con particolare attenzione verso le “Case Vacanza“, ma l’occupancy rate riguarda anche altri settori che, per rendere ancora più completa questa panoramic, andremo ad analizzare.

Hotel

Nel settore alberghiero, l’occupancy rate è uno dei KPI più monitorati.

Per esempio, un hotel a Roma con 100 camere che registra 85 camere occupate ha un tasso di occupazione dell’85%.

Questo dato influenza decisioni operative come il dimensionamento dello staff, la pianificazione delle ristrutturazioni e le strategie di marketing.

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Immobiliare (affitti brevi e turistici)

Per i proprietari di case vacanze, l’occupancy rate determina la redditività dell’investimento.

Un appartamento nel Centro Storico con un tasso costantemente superiore al 70% rappresenta un investimento sano.

Tassi inferiori al 50% richiedono interventi immediati: miglioramento delle foto, ottimizzazione della descrizione dell’annuncio, riduzione delle tariffe o maggiore visibilità sulle OTA come Booking.com e Airbnb.

Ambiente di lavoro (uffici e coworking)

Gli spazi di coworking, molto comuni nelle grandi città, utilizzano l’occupancy rate per misurare l’utilizzo delle postazioni.

Un tasso elevato indica forte domanda e possibilità di espansione, mentre un tasso basso suggerisce la necessità di rivedere l’offerta o il pricing.

Call center

Anche i call center monitorano l’occupancy rate per misurare l’efficienza operativa, calcolando la percentuale di tempo in cui gli operatori sono attivamente impegnati in chiamate rispetto al tempo totale disponibile.