Aggiornato al 3 agosto 2026. A Roma, alloggio per uso turistico e locazione turistica non indicano, nella pratica amministrativa capitolina, due attività diverse: Roma Capitale usa le espressioni come equivalenti per la forma di ospitalità disciplinata dall’articolo 12-bis del Regolamento regionale Lazio. La casa e appartamento per vacanze (CAV), invece, è una struttura ricettiva extralberghiera con regole, requisiti e procedura propri.
Questa distinzione determina quale pratica presentare, quali servizi si possono offrire e come descrivere correttamente l’immobile. Non decide però, da sola, il trattamento fiscale: forma amministrativa regionale, natura del contratto e qualificazione tributaria vanno esaminate su piani distinti.
Indice della guida
La differenza in una tabella
| Profilo | Alloggio per uso turistico / locazione turistica | Casa e appartamento per vacanze (CAV) |
|---|---|---|
| Natura | Altra forma di ospitalità, non classificata | Struttura ricettiva extralberghiera |
| Gestione nel Lazio | Solo occasionale, non organizzata e non imprenditoriale | Non imprenditoriale oppure imprenditoriale |
| Numero di unità | Massimo due appartamenti nel medesimo Comune | Da tre CAV nel medesimo Comune la gestione regionale deve essere imprenditoriale |
| Servizi | Nessun servizio accessorio o turistico ulteriore rispetto a quanto già in uso nell’abitazione | Ospitalità regolata dai requisiti regionali della CAV; vietati servizi centralizzati e somministrazione di alimenti e bevande |
| Residenza nell’unità | Può riguardare un’abitazione o parte di essa, nel rispetto dei requisiti previsti | Nella CAV non possono esservi persone residenti o domiciliate |
| Denominazione e classificazione | Né denominazione ricettiva né classificazione | Denominazione e classificazione previste |
| Pratica iniziale a Roma | CIA telematica al SUAR | SCIA telematica al SUAR |
| Piattaforme online | Consentite, ma non trasformano la locazione in CAV | Consentite |
| Fiscalità | Dipende dal contratto, dal soggetto e dall’organizzazione concreta | La dicitura “non imprenditoriale” regionale non attribuisce automaticamente la cedolare secca |
La sintesi deriva dalle FAQ ufficiali del SUAR di Roma Capitale e dal testo coordinato del Regolamento regionale Lazio n. 8/2015, come modificato.
Alloggio turistico e locazione turistica sono la stessa cosa?
Nel linguaggio comune “alloggio turistico” descrive l’immobile, mentre “locazione turistica” richiama il contratto. A Roma, tuttavia, le due espressioni vengono ricondotte alla stessa fattispecie amministrativa: le “altre forme di ospitalità – alloggi per uso turistico” dell’articolo 12-bis.
Si tratta di unità immobiliari ad uso abitativo, o di parti di esse, con soggiorno e cucina o angolo cottura. L’ospitalità deve essere occasionale, non organizzata e non imprenditoriale, senza prestazioni accessorie o turistiche ulteriori rispetto a quelle già in uso nell’abitazione. Il titolare può utilizzare Airbnb, Booking o altre piattaforme: il canale di vendita, da solo, non modifica la categoria giuridica.
La pagina della Regione dedicata agli alloggi per uso turistico chiarisce anche che non si possono usare nella pubblicità denominazioni riservate alle strutture ricettive, come “casa vacanze”, “B&B”, “affittacamere” o “albergo”, se l’attività non appartiene realmente a quella tipologia.
Locazione turistica e locazione breve non sono sinonimi perfetti
La finalità turistica descrive la causa del soggiorno e il tipo di contratto. La locazione breve è invece una definizione nazionale, soprattutto fiscale, riferita ai contratti di durata non superiore a 30 giorni stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio d’impresa, inclusi determinati servizi strettamente connessi.
Roma Capitale colloca l’alloggio per uso turistico nella macroarea delle locazioni brevi, ma distingue le locazioni brevi con finalità diversa. Queste ultime possono essere soggette al contributo di soggiorno senza diventare, per ciò solo, attività ricettive o alloggi per uso turistico soggetti alla CIA del SUAR.
| Espressione | Che cosa descrive | Errore da evitare |
|---|---|---|
| Alloggio per uso turistico | Fattispecie amministrativa regionale e comunale | Chiamarlo CAV senza averne titolo |
| Locazione turistica | Rapporto di godimento con finalità turistica; a Roma è anche il nome corrente dell’alloggio turistico | Confonderla automaticamente con un’attività ricettiva |
| Locazione breve | Categoria nazionale riferita a contratti fino a 30 giorni e al relativo regime fiscale | Usare i 30 giorni come limite universale di ogni contratto turistico |
| CAV | Struttura extralberghiera disciplinata dalla Regione Lazio | Ritenere che sia sempre imprenditoriale o che possa somministrare alimenti |
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Che cos’è una casa vacanze nel Lazio
La denominazione normativa corretta è casa e appartamento per vacanze. È una struttura ricettiva collocata in una o più abitazioni arredate nello stesso territorio comunale. Può essere gestita in forma non imprenditoriale o imprenditoriale; la gestione imprenditoriale diventa obbligatoria quando le CAV sono tre o più nel medesimo Comune.
La CAV è priva di servizi centralizzati e non può somministrare alimenti e bevande. Deve rispettare i requisiti minimi strutturali e funzionali dell’Allegato 4 del regolamento regionale. Nell’unità non possono esservi persone residenti o domiciliate. Secondo la normativa regionale, l’uso come CAV non richiede di per sé un cambio di destinazione urbanistica, ma l’immobile deve essere conforme alla disciplina edilizia, igienico-sanitaria e impiantistica applicabile.
La CAV non equivale quindi a “qualsiasi appartamento pubblicato online”. È una precisa tipologia extralberghiera, con denominazione, classificazione, capacità ricettiva dichiarata e adempimenti propri.
La presenza di pulizie o biancheria decide la categoria?
Non basta una singola voce per classificare l’attività. Nelle locazioni brevi la disciplina fiscale ammette, tra gli elementi strettamente connessi all’uso dell’immobile, la fornitura iniziale di biancheria e la pulizia dei locali. Anche utenze, Wi-Fi e aria condizionata non trasformano automaticamente il contratto in servizio alberghiero.
Il problema nasce quando il modello offre durante il soggiorno prestazioni personali o turistiche organizzate: pulizie periodiche su richiesta, somministrazione, transfer propri, tour, reception continuativa o altri servizi non meramente accessori alla locazione. In quel caso non è prudente continuare a presentare l’operazione come semplice alloggio turistico: occorre verificare quale attività ricettiva o imprenditoriale sia realmente esercitata.
Per la CAV valgono i servizi e gli standard previsti dalla disciplina regionale e dalla classificazione. Anche qui non è corretta la vecchia formula “CAV uguale albergo”: la Regione vieta servizi centralizzati e somministrazione di alimenti e bevande.
CIA o SCIA a Roma: quale pratica serve
Alloggio per uso turistico: CIA
Per avviare un alloggio per uso turistico a Roma occorre trasmettere una Comunicazione di Inizio Attività (CIA) telematica al SUAR. Le FAQ di Roma indicano dichiarazioni sul possesso dei requisiti, documento di identità e ricevuta dei diritti di istruttoria. Dal 1° gennaio 2026 sono in vigore nuove tariffe comunali: l’importo va verificato nella pagina aggiornata, non copiato da vecchi articoli.
Casa vacanze: SCIA
Per una CAV occorre la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA), con la documentazione prevista per la specifica forma, imprenditoriale o non imprenditoriale. La procedura è online nella sezione “Attività Ricettive” del portale SUAR di Roma Capitale.
Locazione esercitata in forma imprenditoriale
L’articolo 13-ter del decreto-legge n. 145/2023 richiede una SCIA comunale anche per chi esercita locazioni brevi o turistiche in forma imprenditoriale. Questa fattispecie nazionale non va sovrapposta all’alloggio per uso turistico del Lazio, che può essere gestito solo in forma occasionale, non organizzata e non imprenditoriale. Se l’operatività è d’impresa, la corretta qualificazione va definita prima di presentare la pratica.
Quanti appartamenti si possono gestire
Esistono soglie diverse, con funzioni diverse:
- Alloggio per uso turistico nel Lazio: massimo due appartamenti nel territorio dello stesso Comune.
- CAV nel Lazio: da tre case o appartamenti per vacanze nel medesimo Comune la gestione è obbligatoriamente imprenditoriale.
- Locazioni brevi ai fini fiscali dal 2026: il regime fiscale dedicato è riconosciuto soltanto se nell’anno si destinano alla locazione breve non più di due appartamenti; oltre tale soglia opera la presunzione di attività imprenditoriale.
Le tre regole non sono intercambiabili. In particolare, restare sotto una soglia numerica non garantisce che l’attività sia fiscalmente privata: organizzazione, continuità, servizi, mezzi impiegati e modalità effettive di esercizio possono rendere imprenditoriale anche un’attività con meno unità. L’aggiornamento nazionale è riepilogato dall’Agenzia delle Entrate nella pagina sulle locazioni brevi.
Fiscalità: che cosa cambia davvero
La fiscalità non discende automaticamente dal nome usato sul portale comunale. Bisogna verificare chi concede l’immobile, a quale titolo, quale contratto viene concluso, quanti immobili sono coinvolti e se esiste un’organizzazione imprenditoriale.
Locazione breve del privato
Quando ricorrono i requisiti della locazione breve non imprenditoriale, la persona fisica può scegliere la tassazione ordinaria oppure la cedolare secca. L’aliquota della cedolare è il 26%, ridotta al 21% per una sola unità immobiliare scelta dal contribuente. L’eventuale ritenuta del 21% applicata dall’intermediario è un acconto: non prova che l’imposta finale sia sempre pari al 21%.
Dal 2026 questo regime è limitato a non più di due appartamenti destinati a locazione breve nel periodo d’imposta. Per un quadro mirato è utile anche la guida aggiornata sugli affitti brevi senza partita IVA a Roma.
CAV non imprenditoriale
La possibilità regionale di gestire una CAV in forma non imprenditoriale è una qualificazione amministrativa, non una concessione fiscale. Non rende automaticamente applicabile la cedolare secca e non elimina la necessità di qualificare correttamente il reddito. Una CAV offre ospitalità come struttura ricettiva: il trattamento tributario va verificato sul caso concreto con un commercialista, tenendo conto del titolo sull’immobile e dell’attività effettivamente svolta.
Attività imprenditoriale
Quando l’attività è impresa entrano in gioco partita IVA, iscrizioni, regime contabile, previdenza e disciplina delle imposte indirette applicabile. Non è corretto affermare in astratto che ogni CAV applichi sempre IVA al 10% o che il regime forfettario sia sempre disponibile: aliquota, accesso al regime e deducibilità dipendono dalle operazioni e dai requisiti del soggetto.
CIR e CIN: servono a entrambe le forme
Il CIR è il codice regionale del Lazio ed è propedeutico al rilascio del CIN nazionale. Il CIR ha sostituito il precedente CISE e si gestisce attraverso ROSS 1000. Le istruzioni sono nella pagina regionale sul Codice identificativo regionale.
Il CIN riguarda strutture ricettive e immobili destinati a locazione breve o turistica. Deve essere esposto all’esterno dello stabile, nel rispetto di eventuali vincoli, e indicato in ogni annuncio. Il codice non sostituisce la CIA, la SCIA, il CIR o gli altri adempimenti locali. La procedura e le casistiche aggiornate sono nelle FAQ ufficiali della BDSR. Per un approfondimento operativo consulta anche la guida Propert sul CIN negli affitti brevi.
Sicurezza: non applicare la stessa checklist a tutto
Per le unità concesse in locazione breve o per finalità turistiche, anche non imprenditoriali, la normativa nazionale richiede rilevatori funzionanti di gas combustibili e monossido di carbonio, oltre a estintori portatili a norma. L’esonero dal rilevatore di gas riguarda l’unità priva di impianto a gas nella quale sia escluso con certezza il relativo rischio; l’obbligo relativo al monossido va valutato separatamente secondo le indicazioni ministeriali.
Gli estintori devono rispettare caratteristiche, collocazione e quantità previste dalla legge: almeno uno ogni 200 metri quadrati o frazione e, in ogni caso, almeno uno per piano. Le FAQ BDSR specificano però che questa disciplina nazionale delle locazioni non si applica automaticamente alle strutture ricettive extralberghiere, per le quali restano fermi gli obblighi regionali e le altre norme di sicurezza. Per una CAV bisogna quindi usare la checklist pertinente alla struttura e alla SCIA, non copiare quella della semplice locazione.
Questura e comunicazione degli ospiti
Sia l’alloggio turistico sia la CAV devono rispettare l’articolo 109 TULPS. Le generalità degli ospiti vanno inviate tramite Alloggiati Web entro 24 ore dall’arrivo; per soggiorni inferiori alle 24 ore, la Questura di Roma indica il termine di sei ore dall’arrivo. L’obbligo riguarda tutti gli alloggiati, compresi i minori.
La comunicazione non autorizza l’attività e non sostituisce CIA, SCIA, codici o flussi statistici. Le credenziali si richiedono secondo la procedura indicata nella pagina Alloggiati Web della Polizia di Stato.
Flussi turistici: ROSS 1000 Lazio
I titolari e i gestori delle strutture ricettive e degli alloggi per uso turistico devono comunicare arrivi e presenze attraverso ROSS 1000 Lazio. Le istruzioni regionali 2026 indicano il sistema come unico applicativo per i flussi e precisano termini e modalità di invio. È opportuno registrare anche i periodi senza movimento quando richiesto dal sistema e conservare riscontro delle trasmissioni.
La fonte da consultare è la pagina della Regione sulla comunicazione dei flussi turistici e CIR. Alloggiati Web e ROSS 1000 hanno finalità diverse: il primo è un adempimento di pubblica sicurezza, il secondo una rilevazione statistica regionale.
Contributo di soggiorno a Roma
Il pernottamento di non residenti nelle strutture ricettive, negli alloggi per uso turistico e negli altri immobili destinati a locazione breve rientra nel presupposto del contributo di soggiorno, salvo le esenzioni previste. Gestori e soggetti che incassano o intervengono nel pagamento possono avere obblighi di informazione, riscossione, comunicazione e versamento.
Roma Capitale indica il versamento entro il sedicesimo giorno dalla fine di ciascun trimestre. Tariffe, esenzioni e responsabilità possono cambiare: vanno controllate nella pagina ufficiale sul contributo di soggiorno di Roma Capitale, senza affidarsi a importi copiati da articoli datati.
Come scegliere tra alloggio turistico e CAV
| Se il progetto prevede… | Verifica prioritaria |
|---|---|
| Pura messa a disposizione dell’abitazione, senza servizi turistici, in forma occasionale e non organizzata | Alloggio per uso turistico / locazione turistica con CIA |
| Una struttura extralberghiera con denominazione, classificazione e requisiti regionali | CAV con SCIA |
| Tre o più CAV nello stesso Comune | CAV in forma imprenditoriale |
| Locazioni organizzate come impresa, ma senza voler aprire una struttura ricettiva | SCIA nazionale per locazione imprenditoriale e verifica della compatibilità con la disciplina locale |
| Servizi ricorrenti durante il soggiorno o attività accessorie strutturate | Riesame completo della categoria: la semplice locazione potrebbe non essere corretta |
Prima della pratica conviene controllare titolo di disponibilità dell’immobile, conformità urbanistica e catastale, agibilità ove richiesta, impianti, regolamento condominiale, numero di unità, servizi reali e modalità di gestione. La scelta non dovrebbe partire dalla forma “più semplice”, ma dal modello che verrà esercitato davvero.
Errori che espongono a contestazioni
- Presentare una SCIA da CAV quando l’attività è un alloggio turistico, o una CIA quando il modello è ricettivo.
- Chiamare “casa vacanze” un alloggio turistico negli annunci.
- Ritenere che Airbnb o Booking determinino la categoria dell’attività.
- Confondere il limite regionale di due unità con la soglia fiscale nazionale.
- Considerare automaticamente non imprenditoriale un’attività organizzata solo perché riguarda uno o due immobili.
- Applicare la cedolare secca a una CAV senza verificare la natura del reddito.
- Dimenticare che CIR e CIN sono distinti e che il CIN non sostituisce le pratiche locali.
- Inviare gli ospiti soltanto a ROSS 1000 oppure soltanto ad Alloggiati Web.
- Usare vecchie tariffe del contributo di soggiorno o vecchi importi dei diritti SUAR.
FAQ
Per l’alloggio turistico a Roma serve la SCIA?
No. Roma Capitale richiede una CIA telematica al SUAR per l’alloggio per uso turistico. La SCIA è prevista per le strutture ricettive come la CAV e, in base alla disciplina nazionale, per le locazioni esercitate in forma imprenditoriale.
Una CAV deve sempre avere partita IVA?
No, la normativa regionale ammette CAV non imprenditoriali; da tre CAV nel medesimo Comune la gestione deve essere imprenditoriale. La qualificazione fiscale non dipende però soltanto dal numero o dall’etichetta regionale e va verificata sul caso concreto.
Posso chiamare “casa vacanze” il mio alloggio turistico?
No. La Regione Lazio vieta agli alloggi per uso turistico di usare denominazioni proprie delle strutture ricettive. Negli annunci è preferibile descrivere l’unità come appartamento o alloggio in locazione turistica, riportando CIR e CIN.
Il limite delle locazioni brevi è ancora quattro appartamenti?
No. Dal periodo d’imposta 2026 il regime fiscale delle locazioni brevi è riconosciuto entro il limite di due appartamenti per anno; oltre opera la presunzione di imprenditorialità. Questo dato non sostituisce le soglie e le regole regionali.
Entro quanto tempo si comunicano gli ospiti?
Entro 24 ore dall’arrivo tramite Alloggiati Web; entro sei ore quando il soggiorno dura meno di 24 ore. È un adempimento diverso dalla comunicazione dei flussi statistici a ROSS 1000.
Il CIN basta per essere in regola?
No. Il CIN identifica la struttura o l’unità e deve essere esposto e pubblicato, ma non sana difformità, non sostituisce CIR, CIA o SCIA e non elimina gli obblighi di sicurezza, Questura, flussi, contributo di soggiorno e fiscalità.
Conclusione
A Roma la prima correzione da fare è terminologica: alloggio turistico e locazione turistica sono, nel percorso SUAR, la stessa forma di ospitalità; la CAV è invece una struttura ricettiva extralberghiera. Da questa distinzione discendono CIA o SCIA, limiti regionali, servizi e modalità di presentazione al pubblico. Fiscalità e imprenditorialità richiedono poi un’analisi separata del caso reale.
Se devi scegliere la forma corretta prima di pubblicare l’immobile o vuoi riallineare una gestione già attiva, richiedi a Propert una verifica preliminare della configurazione operativa.
Avvertenza: contenuto informativo aggiornato alle fonti consultate il 3 agosto 2026. Non costituisce consulenza legale, fiscale, urbanistica o amministrativa e non sostituisce le verifiche sul singolo immobile con SUAR, Regione Lazio, tecnico abilitato, commercialista o professionista legale.
Vuoi sapere quanto puoi guadagnare con gli affitti brevi a Roma?
Ci vogliono 50 secondi per scoprire quanto puoi guadagnare dagli affitti brevi e le relative comparazioni con gli affitti tradizionali e il relativo valore di Mercato. Valutazione automatica con dati reali Booking.com e Airbnb. Clicca sul pulsante inizia ora
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