Requisiti casa vacanze a Roma nel 2026: guida completa

Ultimo aggiornamento: 3 agosto 2026

Per aprire una casa vacanze a Roma non basta che l’appartamento sia arredato e disponibile sulle piattaforme. La casa e appartamento per vacanze (CAV) è una struttura ricettiva extralberghiera disciplinata dalla Regione Lazio: servono requisiti abitativi e dotazioni precise, una SCIA telematica al SUAR di Roma Capitale, una relazione asseverata da un tecnico, la classificazione, gli adempimenti di pubblica sicurezza e, dopo l’avvio, il Codice Identificativo Nazionale (CIN).

Questa guida chiarisce che cosa controllare nel 2026, quali misure sono realmente previste e quali errori evitare. Le regole possono cambiare e la conformità dipende anche dalla storia urbanistica del singolo immobile: prima di sostenere costi, è prudente far verificare il caso concreto da un tecnico abilitato e da un consulente fiscale.

Requisiti casa vacanze a Roma: checklist essenziale

Che cos’è una casa vacanze secondo la normativa del Lazio

Nel Lazio le case e appartamenti per vacanze sono strutture ricettive composte da unità immobiliari arredate, destinate all’ospitalità dei turisti. Possono comprendere uno o più immobili situati nello stesso Comune, ma non possono offrire servizi centralizzati né somministrazione di alimenti e bevande. All’interno della CAV non possono risultare persone residenti o domiciliate.

La disciplina di riferimento è l’articolo 7 del Regolamento regionale Lazio n. 8/2015, nel testo coordinato, insieme ai requisiti dell’Allegato A4. La struttura viene classificata in prima o seconda categoria in base ai requisiti e alle dotazioni posseduti.

Forma imprenditoriale o non imprenditoriale

La regola amministrativa regionale è questa:

• con una o due CAV nello stesso Comune, il gestore può scegliere la forma non imprenditoriale oppure quella imprenditoriale;
• da tre appartamenti CAV nello stesso Comune, la gestione deve essere imprenditoriale.

Non è previsto un periodo minimo obbligatorio di chiusura per la CAV non imprenditoriale. Attenzione, però: la qualificazione amministrativa regionale non decide da sola il trattamento fiscale. Organizzazione, continuità, servizi e modalità effettive di gestione devono essere valutati separatamente.

Casa vacanze, alloggio turistico e locazione breve: le differenze

Molti problemi nascono dalla scelta del procedimento sbagliato. Le tre espressioni non sono sinonimi.

Chiamare “casa vacanze” qualsiasi appartamento pubblicato online può quindi portare a modulistica, obblighi e comunicazioni incoerenti. Prima si definisce il modello reale di attività; solo dopo si sceglie il procedimento.

Metrature minime e posti letto

L’Allegato A4 del regolamento regionale stabilisce misure specifiche. Non è corretto applicare numeri presi da regolamenti di altre Regioni o da guide non aggiornate.

L’eventuale letto a castello segue gli incrementi specifici di superficie o cubatura indicati nell’Allegato A4 ed è ammesso nei limiti previsti dallo stesso allegato. Non va sommato liberamente alla capacità dell’appartamento.

Letto aggiunto temporaneo

Su richiesta dell’ospite può essere installato un solo letto provvisorio in una camera doppia o in un monolocale; può essere utilizzato anche un divano letto nel soggiorno. Deve essere rimosso o privato dell’allestimento a letto quando l’ospite lascia l’appartamento e non entra nella capacità ricettiva ordinaria dichiarata.

Soggiorno e spazio comune

È richiesto un locale comune; il requisito può essere soddisfatto dal soggiorno dotato di angolo cottura. La distribuzione reale degli spazi, le altezze, l’aerazione e gli ulteriori requisiti igienico-sanitari ed edilizi devono comunque essere verificati sul singolo immobile.

Bagni, cucina, arredi e servizi obbligatori

Requisiti del bagno

Il bagno privato deve essere dotato almeno di lavabo, vasca o doccia, bidet, WC, specchio e cestino. Se gli spazi non consentono il bidet tradizionale, l’Allegato contempla il sistema WC-bidet con doccetta adiacente. Quando il bagno è comune, il rapporto previsto è almeno un bagno completo ogni cinque posti letto o frazione.

Questo dato non sostituisce la verifica tecnica: accessi, ventilazione, scarichi, interventi realizzati nel tempo e corrispondenza ai titoli edilizi possono incidere sull’idoneità.

Cucina e dotazioni dell’appartamento

La cucina o l’angolo cottura deve comprendere lavello, piano di cottura, forno oppure forno a microonde e frigorifero. La lavastoviglie è collegata alla prima categoria, non è un requisito universale per ogni CAV. Tra le dotazioni previste figurano anche lavatrice, connessione Wi-Fi, arredi adeguati ai posti letto, illuminazione da comodino e spazio guardaroba.

La dotazione televisiva e altri servizi variano con la categoria scelta. Per evitare una classificazione non sostenibile, conviene compilare la tabella ufficiale sulla base di ciò che è realmente presente, non di ciò che si prevede di acquistare in futuro.

Pulizia e biancheria

La CAV deve garantire il cambio della biancheria e la pulizia a ogni cambio di ospite. L’Allegato consente di mettere a disposizione dell’ospite il materiale necessario oppure di organizzare il servizio nei modi previsti dalla categoria. Non esiste una regola regionale generale che imponga la pulizia quotidiana di ogni CAV.

Categoria catastale, urbanistica e conformità dell’immobile

L’Allegato A4 ammette unità nelle categorie catastali del gruppo A, con esclusione di A/6, A/10 e A/11. Il regolamento regionale precisa inoltre che l’avvio della CAV non richiede, per questo solo fatto, un cambio di destinazione d’uso urbanistica.

Questo non significa che qualsiasi appartamento sia automaticamente regolare. La planimetria catastale non prova da sola la conformità urbanistico-edilizia. Il tecnico deve confrontare lo stato dei luoghi con i titoli depositati, controllare eventuali modifiche interne, destinazioni dei vani, superfici, impianti e ogni documento richiesto dal procedimento SUAR.

Agibilità, dichiarazioni di conformità degli impianti, eventuali dichiarazioni di rispondenza e certificazioni energetiche non hanno una risposta identica per ogni immobile. Vanno esaminate in base all’epoca dell’edificio, ai lavori eseguiti e agli allegati richiesti dalla procedura corrente. Non esiste una “scadenza decennale” generalizzata della dichiarazione di conformità degli impianti.

Requisiti di sicurezza per la casa vacanze

Per la CAV l’Allegato A4 richiede, tra le altre dotazioni, un apparecchio telefonico o mobile per le emergenze, una cassetta di primo soccorso, un estintore e la segnaletica del percorso antincendio. Sono inoltre previsti assistenza telefonica 24 ore su 24, informazioni utili per il turista e una targa esterna con il recapito di emergenza, nel rispetto degli eventuali vincoli applicabili all’edificio.

Manutenzione, collocazione e caratteristiche delle dotazioni devono essere definite secondo le norme tecniche applicabili e le indicazioni del professionista incaricato. Indicare in modo indistinto una periodicità fissa per qualsiasi estintore o impianto sarebbe fuorviante.

Rilevatori di gas e monossido: attenzione alla confusione

Le FAQ della Banca Dati Strutture Ricettive del Ministero del Turismo chiariscono che gli specifici obblighi dell’art. 13-ter, comma 7, relativi alle unità concesse in locazione breve o per finalità turistiche senza servizi aggiuntivi non si applicano automaticamente alle strutture ricettive, comprese le CAV. Queste restano soggette alla propria disciplina di sicurezza regionale e a ogni altra norma tecnica o antincendio applicabile.

La distinzione è importante: non autorizza a trascurare la sicurezza, ma evita di presentare come requisito CAV una disposizione nazionale rivolta a una fattispecie diversa. Un rilevatore può comunque essere opportuno o richiesto per altre ragioni; la valutazione va fatta sull’impianto e sull’immobile reali.

Come presentare la SCIA per una casa vacanze a Roma

A Roma le pratiche per le attività ricettive si trasmettono esclusivamente tramite il portale online di Roma Capitale, accedendo con SPID, CIE o CNS. Il percorso corrente è nell’area Procedimenti, sezione Attività ricettive, scegliendo la tipologia e la forma di gestione corrette. Non va utilizzato in modo generico un portale diverso solo perché impiegato da altri Comuni.

1. definire tipologia, forma di gestione, denominazione e categoria;
2. far verificare immobile, capacità ricettiva e documenti da un tecnico;
3. compilare la relazione tecnica sul modello SUAR e farla firmare digitalmente;
4. preparare dichiarazioni e allegati generati dal procedimento online;
5. creare e pagare la reversale per i diritti di istruttoria;
6. inviare la SCIA e conservare ricevuta, protocollo e fascicolo completo.

La pagina ufficiale SUAR di Roma Capitale indica la procedura telematica. Le FAQ SUAR riportano, alla data di aggiornamento di questa guida, un diritto di istruttoria di 250 euro per ogni immobile CAV avviato. Importi, moduli e allegati vanno sempre ricontrollati prima dell’invio.

La SCIA non è una domanda in attesa di “autorizzazione regionale” né un procedimento fondato sul silenzio-assenso dopo 60 giorni. Se completa, consente l’avvio dalla presentazione, ma l’amministrazione mantiene i poteri di controllo e può richiedere conformazioni o intervenire in presenza di carenze.

Denominazione e comunicazione al condominio

La denominazione non deve essere uguale o confondibile con quella di un’attività esistente e deve contenere la tipologia, per esempio “Casa Vacanza + nome”.

Per la CAV va allegata alla SCIA la copia della comunicazione di avvio inviata all’amministratore di condominio tramite modalità tracciabile. La normativa regionale non impone al SUAR di acquisire il consenso dell’assemblea. Rimane però distinta la questione civilistica: un regolamento condominiale di natura contrattuale contenente divieti chiari, il titolo di disponibilità dell’immobile o specifiche controversie possono richiedere un esame legale.

Adempimenti dopo l’apertura

L’invio della SCIA non conclude il lavoro. Prima di pubblicare gli annunci e accogliere ospiti occorre completare gli adempimenti collegati:

• registrazione regionale e flussi turistici: ottenere le credenziali e trasmettere arrivi e presenze attraverso il sistema regionale corrente, oggi collegato a RADAR;
• CIN: dopo il riconoscimento nei sistemi territoriali, richiedere il Codice Identificativo Nazionale tramite la BDSR con SPID o CIE;
• esposizione del CIN: mostrarlo all’esterno dell’edificio nel rispetto dei vincoli e inserirlo in ogni annuncio, online e offline;
• Alloggiati Web: comunicare alla Questura le generalità degli ospiti entro 24 ore dall’arrivo; per soggiorni inferiori a 24 ore, all’arrivo stesso;
• contributo di soggiorno: iscriversi al sistema di Roma Capitale, riscuotere, dichiarare e riversare quanto dovuto applicando tariffe ed esenzioni vigenti;
• prezzi e informazioni: esporre e pubblicare i prezzi praticati secondo le regole regionali e mantenere aggiornati recapiti e informazioni obbligatorie.

Il CIN non sostituisce SCIA, registrazione territoriale o codice locale: arriva dopo la regolarizzazione amministrativa. La mancata esposizione o l’assenza del CIN può comportare sanzioni; per questo va controllata anche la sua presenza negli annunci pubblicati da intermediari.

Tasse e partita IVA: perché non esiste una risposta automatica

È rischioso sostenere che una CAV paghi sempre la cedolare secca al 21%, che basti restare sotto un certo numero di mesi o che la partita IVA dipenda soltanto dal numero degli appartamenti. Sono affermazioni che confondono la disciplina amministrativa regionale con quella tributaria.

La CAV è una struttura ricettiva e prevede dotazioni e attività che vanno analizzate concretamente. Il commercialista deve valutare, tra l’altro:

• chi incassa i corrispettivi e a quale titolo dispone dell’immobile;
• quali servizi vengono realmente forniti agli ospiti;
• continuità, organizzazione, personale e numero delle unità gestite;
• inquadramento dei redditi, eventuale IVA, obblighi documentali e previdenziali;
• regime fiscale scelto e corretta deducibilità dei costi.

La possibilità regionale di gestire una o due CAV in forma non imprenditoriale non è uno “scudo” fiscale. Allo stesso modo, le regole fiscali delle locazioni brevi non possono essere trasferite automaticamente a una struttura ricettiva. La soluzione va definita prima dell’apertura e aggiornata quando cambia il modello di gestione.

Errori frequenti che possono bloccare o rendere fragile l’attività

• scegliere la CAV solo perché il nome è più attraente negli annunci;
• contare posti letto che le superfici non consentono;
• considerare la planimetria catastale come unica prova di regolarità;
• presentare la SCIA senza usare il modello tecnico aggiornato o senza firma digitale;
• confondere la notifica all’amministratore con un consenso condominiale sempre obbligatorio;
• applicare alla CAV obblighi pensati esclusivamente per la locazione breve, trascurando quelli regionali propri della struttura;
• pubblicare gli annunci prima di aver completato registrazioni e CIN;
• usare automaticamente la cedolare secca senza una verifica fiscale;
• dimenticare Alloggiati Web, flussi statistici o contributo di soggiorno.

Domande frequenti sui requisiti delle case vacanze

Serve la residenza del gestore nella casa vacanze?

No. Al contrario, all’interno di una CAV del Lazio non possono esservi persone residenti o domiciliate. È una differenza importante rispetto al B&B non imprenditoriale.

Una casa vacanze deve chiudere alcuni mesi l’anno?

No, non esiste più un periodo minimo generale di chiusura imposto alla CAV non imprenditoriale nel Lazio. Restano da rispettare gli adempimenti amministrativi e fiscali connessi alla gestione effettiva.

È obbligatoria la SCIA?

Sì, per avviare una CAV a Roma si presenta la SCIA telematica relativa alla forma imprenditoriale o non imprenditoriale scelta. L’alloggio per uso turistico segue invece il diverso procedimento di comunicazione previsto dal SUAR.

Il condominio deve approvare l’apertura?

Il procedimento amministrativo non richiede un consenso condominiale generalizzato, ma alla SCIA va allegata la comunicazione di avvio notificata all’amministratore. Eventuali divieti contenuti in un regolamento contrattuale devono essere valutati sul piano civilistico.

Posso trasformare una CAV non imprenditoriale in imprenditoriale con una semplice modifica?

Secondo le FAQ di Roma Capitale, occorre cessare l’attività non imprenditoriale e presentare una nuova SCIA di apertura in forma imprenditoriale con la documentazione prevista.

La casa vacanze può somministrare colazione o pasti?

No. La disciplina regionale della CAV esclude la somministrazione di alimenti e bevande e i servizi centralizzati. Se il progetto prevede servizi diversi, va valutata un’altra tipologia ricettiva e il relativo procedimento.

Prima di aprire: la verifica che evita costi inutili

La sequenza più sicura è: analisi del modello di ospitalità, verifica tecnica dell’immobile, controllo del titolo di disponibilità e del regolamento condominiale, simulazione economico-fiscale, scelta della categoria e solo infine presentazione della pratica. Invertire l’ordine può far acquistare arredi, assumere impegni con portali o stimare ricavi su posti letto che non saranno autorizzabili.

Propert può aiutarti a valutare il potenziale commerciale e operativo dell’immobile e a coordinare i professionisti necessari. Le verifiche urbanistiche, legali e fiscali devono essere sottoscritte dai rispettivi professionisti abilitati sul caso concreto.

Fonti ufficiali consultate

• Regione Lazio – Regolamento regionale n. 8/2015, testo coordinato
• Regione Lazio – Allegati ai requisiti delle strutture ricettive, incluso l’Allegato A4
• Roma Capitale – Sportello Unico Attività Ricettive
• Roma Capitale – FAQ sulle attività ricettive
• Ministero del Turismo – FAQ BDSR e CIN
• Polizia di Stato – Portale Alloggiati Web

Contenuto informativo aggiornato alla data indicata. Non costituisce parere legale, fiscale, urbanistico o antincendio e non sostituisce la verifica della modulistica vigente e della situazione concreta dell’immobile.