Affitti brevi – Tassazione cedolare secca – Come funziona

L’affitto breve tramite portali online è diventato una scelta popolare per molti proprietari di immobili che desiderano ottenere un reddito supplementare. Tuttavia gestire gli aspetti fiscali di questi affitti può sembrare complicato. Un’opzione fiscale che merita attenzione è la cedolare secca che offre una modalità semplificata per dichiarare i redditi derivanti dall’affitto applicando un’aliquota fissa del 21% sui canoni di locazione esentando il proprietario dalle addizionali comunali e regionali e dall’irpef sui redditi da affitto.

Capire le diverse piattaforme di affitto online

le piattaforme di affitto online come airbnb o booking offrono ai proprietari di immobili una vetrina globale per le loro proprietà. Tuttavia è fondamentale comprendere come queste piattaforme gestiscono i pagamenti e le tasse. Mentre alcune potrebbero trattenere una ritenuta d’acconto sul canone per conto del proprietario altre potrebbero semplicemente addebitare una commissione per il servizio offerto senza agire come sostituti d’imposta. Questa distinzione è cruciale per determinare come dichiarare i redditi e quali importi inserire nella dichiarazione dei redditi.

Passaggi per la dichiarazione dei redditi con cedolare secca

una volta optato per la cedolare secca è importante sapere come e dove dichiarare questi redditi nella dichiarazione dei redditi annuale. Per compilare correttamente il modello Redditi PF, in particolare il rigo RB1 e la colonna 14, è fondamentale seguire alcune indicazioni specifiche riguardanti i redditi derivanti da fabbricati e le relative imposte. Di seguito, una guida dettagliata.

Compilazione del Rigo RB1

Il rigo RB1 è utilizzato per dichiarare i redditi di un immobile specifico. Ecco i passaggi da seguire:

• Inserire i dati identificativi dell’immobile, inclusi indirizzo e codice catastale.
• Riportare la rendita catastale dell’immobile. Questa rendita deve essere rivalutata del 5% per il calcolo dell’imponibile.
• Indicare il tipo di utilizzo dell’immobile (abitazione principale, locato, ecc.). Se l’immobile è locato, è necessario specificare se è soggetto a cedolare secca o a tassazione ordinaria.

Compilazione della Colonna 14

La colonna 14 è dedicata all’indicazione dell’imposta sostitutiva o dell’imponibile. Ecco come procedere:

• Imposta sostitutiva: Se l’immobile è locato con cedolare secca, indicare l’ammontare dell’imposta sostitutiva. Questo importo è calcolato sulla base del canone di locazione percepito.
• Imponibile: Se non si applica la cedolare secca, riportare l’imponibile calcolato sulla rendita catastale rivalutata. Questo valore è determinato considerando eventuali deduzioni o esenzioni applicabili.

Concetti Essenziali

La rendita catastale è il valore attribuito a un immobile ai fini fiscali. Per il calcolo dell’imponibile, è necessario rivalutare questa rendita del 5%. Questo valore verrà utilizzato per determinare l’ammontare dell’imposta dovuta.
Il canone di locazione è l’importo che il proprietario riceve per l’affitto dell’immobile. Questo valore è cruciale per calcolare l’imposta sostitutiva nel caso di locazione con cedolare secca. È importante registrare correttamente il canone per evitare errori nella dichiarazione dei redditi

Implicazioni della scelta della cedolare secca

optare per la cedolare secca comporta alcune scelte strategiche per il proprietario dell’immobile. Questa scelta influisce non solo sull’aliquota fiscale applicabile ma anche sulla possibilità di dedurre spese e commissioni. Ad esempio le commissioni pagate ai portali di affitto potrebbero non essere sempre deducibili.

Vantaggi della cedolare secca

• Aliquota Fissa: La cedolare secca prevede un’imposta fissa del 21% o del 10% per affitti a canone concordato, a fronte di un’aliquota IRPEF progressiva che può essere più alta per i redditi elevati.
• Esenzione da Imposte: I proprietari non devono pagare l’imposta di registro e l’imposta di bollo sui contratti di locazione, riducendo i costi amministrativi.
• Semplicità di Gestione: La registrazione della cedolare secca è semplice e può essere effettuata al momento della registrazione del contratto, rendendo il processo più snello.
• Stabilità del Canone: Scegliendo la cedolare secca, il proprietario rinuncia agli aumenti del canone di affitto per tutta la durata del contratto, il che può essere vantaggioso in periodi di inflazione.

Svantaggi della cedolare secca

• Limitazioni sugli Aumenti: Una volta scelta la cedolare secca, il proprietario non può aumentare il canone di affitto, nemmeno per adeguamenti ISTAT, il che potrebbe risultare svantaggioso in un contesto di inflazione crescente.
• Perdita di Detrazioni: Non è possibile dedurre oneri e spese legate all’immobile, come le spese per la manutenzione, il che potrebbe portare a un carico fiscale maggiore nel complesso.
• Convenienza Variabile: La cedolare secca può essere più vantaggiosa per i proprietari con redditi elevati, mentre per quelli con redditi più bassi potrebbe non risultare altrettanto conveniente, specialmente se il reddito complessivo è inferiore a determinate soglie.
• Impatto sull’ISEE: Il reddito da locazione è considerato al 100% per il calcolo dell’ISEE, il che potrebbe influire negativamente su eventuali agevolazioni o prestazioni sociali

Gestione di commissioni e spese

una delle questioni più delicate nella gestione degli affitti brevi è come trattare le commissioni pagate alle piattaforme di affitto e altre spese legate alla proprietà affittata. La deducibilità di queste spese può variare a seconda di diversi fattori incluso il regime fiscale scelto dal proprietario.

Regime fiscale ordinario vs cedolare secca

Nel regime ordinario, i profitti da affitti brevi incidono sul reddito imponibile IRPEF. Non si possono dedurre le commissioni pagate alle piattaforme come Booking o Airbnb.
Optando per la cedolare secca al 21%, le imposte si pagano sul canone lordo, senza poter dedurre alcun costo come le commissioni. Tuttavia, la cedolare secca risulta spesso più conveniente rispetto all’IRPEF ordinaria.

Trattamento delle commissioni

Le commissioni trattenute dalle piattaforme di prenotazione (es. Booking, Airbnb) fanno parte dei ricavi che vanno dichiarati nel quadro RB del modello REDDITI.
Se si ha partita IVA, le commissioni sono indeducibili sia in regime ordinario che in cedolare secca.
Per giustificare gli importi ricevuti tramite bonifico dalle piattaforme, si possono utilizzare le ricevute rilasciate per le commissioni.

Altre spese deducibili

Oltre alle commissioni, si possono dedurre altre spese legate all’immobile affittato, come utenze, assicurazioni, manutenzioni ordinarie.
Per sfruttare al meglio le deduzioni, è consigliabile tenere una contabilità separata per l’attività di affitto breve

Conclusione

in conclusione affittare una proprietà tramite portali online offre opportunità uniche ma richiede anche una gestione attenta degli aspetti fiscali. La scelta della cedolare secca può semplificare notevolmente il processo ma è essenziale comprendere tutti i dettagli e le implicazioni.