B&B non imprenditoriale a Roma: requisiti, tasse e limiti 2026

Aggiornato ad agosto 2026. A Roma è possibile gestire un B&B in forma non imprenditoriale, ma non basta chiamarlo “occasionale”. Il gestore deve risiedere realmente nella struttura, riservarsi una propria camera, offrire la prima colazione e rispettare i requisiti regionali. La capacità massima è di 3 camere e 6 posti letto, non 4 camere o 8 posti.

La forma amministrativa dichiarata nella SCIA e l’inquadramento fiscale devono essere coerenti con l’attività concreta. Se l’ospitalità è abituale e organizzata come impresa, la residenza nell’immobile non evita Partita IVA, Registro imprese e ulteriori obblighi.

B&B non imprenditoriale: requisiti 2026 in sintesi

Perché il B&B non è una locazione breve

Il B&B è una struttura ricettiva extralberghiera disciplinata dal Regolamento della Regione Lazio 7 agosto 2015, n. 8. Offre alloggio, prima colazione, pulizia giornaliera e altri servizi minimi. La locazione breve o turistica, invece, nasce da un contratto di locazione e non può comprendere servizi tipici della ricettività.

Questa distinzione produce conseguenze concrete:

• il B&B si avvia con SCIA ricettiva, non con la procedura prevista per un alloggio turistico;
• il B&B ha denominazione e classificazione in categoria unica;
• la colazione è parte essenziale dell’attività;
• i ricavi non sono canoni ai quali applicare la cedolare secca;
• la soglia di immobili prevista per le locazioni brevi non stabilisce quando un B&B diventa impresa.

Mescolare le due fattispecie porta a errori nella SCIA, nelle ricevute, nella dichiarazione dei redditi e nella comunicazione agli ospiti.

Residenza obbligatoria e camera riservata al gestore

Il titolare o gestore deve avere residenza e domicilio nell’abitazione e deve riservarsi una camera da letto con le superfici richieste dalla disciplina edilizia e igienico-sanitaria. L’obbligo emerge sia dall’articolo 9 sia dall’Allegato A6 del regolamento regionale.

La stanza del gestore:

• non può essere inclusa tra le tre camere destinate agli ospiti;
• non può essere usata come deposito fittizio mentre il gestore vive altrove;
• deve essere rappresentata coerentemente nella documentazione della SCIA;
• riduce la superficie effettivamente monetizzabile e va considerata nel conto economico.

La residenza è obbligatoria anche nella forma imprenditoriale. La differenza tra le due forme non consiste quindi nel poter vivere altrove.

Chi può aprire il B&B

Non è necessario essere proprietari. Il gestore può disporre dell’immobile in base a un titolo valido, per esempio proprietà, locazione, usufrutto, comproprietà o comodato. Il titolo deve consentire l’uso concreto e va dichiarato nella pratica.

In caso di locazione o comodato è prudente verificare espressamente:

• che il contratto consenta l’attività ricettiva e l’ospitalità a pagamento;
• eventuali autorizzazioni richieste dal proprietario;
• durata del titolo rispetto all’investimento;
• regolamento condominiale e limiti contrattuali;
• coerenza tra residenza del gestore e contratto.

Camere, posti letto e superfici minime

L’articolo 9 pone un limite generale di quattro camere e otto posti per i B&B; l’Allegato A6 distingue però la capacità delle due forme. Per il non imprenditoriale il massimo è di 3 camere e 6 posti letto. Per l’imprenditoriale è di 4 camere e 8 posti.

Il limite numerico è solo il tetto: la capacità autorizzabile può essere inferiore. L’Allegato A6 richiede:

• almeno 8 m² per la camera singola;
• almeno 14 m² per la camera doppia;
• 6 m² aggiuntivi per ogni ulteriore posto letto;
• una sala comune di almeno 14 m², utilizzabile anche per la colazione;
• nessun posto letto, neppure temporaneo, nel vano comune o soggiorno.

Il letto aggiunto previsto dalla tabella è temporaneo, va gestito nei limiti di superficie e non consente di superare la capacità dichiarata nella SCIA.

Quanti bagni servono?

Se il bagno è comune a più camere, per il B&B non imprenditoriale serve almeno un bagno ogni sei posti letto o frazione. La dotazione minima comprende lavabo, vasca o doccia, bidet, specchio e cestino. Un bagno privato esterno alla camera può essere considerato tale soltanto se destinato all’uso esclusivo di quella camera secondo le regole applicabili.

Soggiorno, cucina e destinazione d’uso

La struttura deve essere dotata di soggiorno con cucina o angolo cottura annesso. L’utilizzo come B&B non comporta, per la disciplina regionale, il cambio di destinazione d’uso ai fini urbanistici; l’immobile deve però rispettare i requisiti delle abitazioni e le norme edilizie e igienico-sanitarie.

“Nessun cambio d’uso” non significa “nessun controllo tecnico”. Prima della SCIA è opportuno verificare:

• titoli edilizi e stato legittimo;
• corrispondenza tra stato reale e planimetria;
• altezze, superfici, finestre e rapporti aeroilluminanti;
• agibilità e lavori successivi;
• impianti, strutture e destinazione catastale;
• numero effettivo di camere e posti autorizzabili.

Servizi obbligatori

Il B&B non imprenditoriale non è il semplice affitto di una stanza. L’Allegato A6 richiede almeno:

• prima colazione;
• pulizia giornaliera di camere e bagni;
• cambio giornaliero della biancheria da bagno;
• cambio della biancheria da letto ogni tre giorni o su richiesta;
• cambio della biancheria e pulizia a ogni cambio ospite;
• assistenza per manutenzione ed emergenze con reperibilità telefonica 24 ore;
• informazioni turistiche in italiano e inglese;
• targa, segnaletica e dotazioni previste.

Delegare a terzi attività tecniche o pulizie non trasforma da solo il B&B in impresa. Un’organizzazione stabile di personale, fornitori, turni e procedure può però diventare uno degli indici fiscali di abitualità e organizzazione.

Prima colazione e regole alimentari

La prima colazione non è facoltativa: senza questo servizio l’offerta non corrisponde alla tipologia B&B. La SCIA ricettiva abilita alla somministrazione alle persone alloggiate nei limiti previsti, ma non autorizza un ristorante aperto al pubblico.

Prodotti ammessi, preparazione, conservazione, allergeni, tracciabilità e procedure igieniche devono essere definiti in base al servizio concreto e alle indicazioni sanitarie applicabili. Promettere cucina espressa o servizi alimentari aggiuntivi senza averli verificati aumenta il rischio amministrativo e di responsabilità verso l’ospite.

SCIA per B&B non imprenditoriale a Roma

L’attività si avvia presentando telematicamente la SCIA allo Sportello Unico per le Attività Ricettive di Roma Capitale. La pratica indica tipologia, denominazione, forma di gestione, capacità, servizi e periodo di apertura.

Per il B&B il regolamento regionale richiede, tra gli allegati:

• planimetria catastale sottoscritta dall’interessato, con dichiarazione di conformità e indicazione di dati catastali, superfici, altezze, posti letto, vani comuni e vani riservati;
• dichiarazione sul possesso o sulla disponibilità dei locali e sugli estremi del titolo;
• attestazione della comunicazione formale all’amministratore, se l’immobile è in condominio;
• ulteriori dichiarazioni e allegati richiesti dalla modulistica vigente e dal caso concreto.

La SCIA consente l’avvio dalla presentazione se completa e veritiera, ma non equivale a un’approvazione preventiva: Comune e altri enti conservano i poteri di controllo e possono chiedere conformazioni o vietare la prosecuzione.

Quanto costa la SCIA?

La FAQ di Roma Capitale pubblica attualmente diritti di istruttoria pari a 300 euro per l’avvio di una struttura ricettiva fino a 250 m², esclusa la specifica tariffa delle case vacanze. Il vecchio riferimento a circa 50 euro non è affidabile. Prima del pagamento va sempre generata la reversale e verificato l’importo nel procedimento selezionato.

B&B in condominio

La comunicazione formale all’amministratore non è facoltativa: l’attestazione è prevista tra gli allegati della SCIA. Comunicare, però, non significa ottenere automaticamente il diritto di ignorare il regolamento condominiale.

Occorre distinguere:

• regolamento assembleare, che normalmente disciplina uso e parti comuni senza comprimere liberamente la proprietà esclusiva;
• regolamento contrattuale, che può contenere divieti o limitazioni opponibili se formulati in modo chiaro e correttamente richiamati o trascritti;
• obblighi generali su rumori, sicurezza, decoro e corretto uso delle parti comuni.

La SCIA non risolve una controversia privata con il condominio. Regolamento, atto di acquisto e note di trascrizione vanno letti prima di sostenere costi.

Sicurezza: quali obblighi si applicano davvero

L’Allegato A6 richiede per il B&B cassetta di primo soccorso, estintore e segnaletica del percorso antincendio nel rispetto della normativa vigente. Sono inoltre rilevanti impianti, manutenzione, vie di esodo e sicurezza dei locali.

La normativa nazionale sul CIN ha creato confusione. Le FAQ del Ministero del Turismo precisano che l’obbligo specifico dell’articolo 13-ter su rilevatori di gas, monossido ed estintori riguarda le unità concesse in locazione breve o turistica senza servizi aggiuntivi e non si applica, in quanto tale, a B&B e affittacamere. Ciò non elimina gli obblighi regionali e le altre regole di sicurezza della struttura.

Un rilevatore può comunque essere una misura prudenziale quando esiste il rischio, ma non va presentato come sostituto della verifica degli impianti o delle dotazioni imposte al B&B.

Assicurazione di responsabilità civile

Il regolamento regionale impone una polizza per i rischi di responsabilità civile verso i clienti. La normale copertura domestica può escludere l’ospitalità a pagamento.

La compagnia deve conoscere l’uso reale, il numero di camere e ospiti, la somministrazione della colazione, eventuali collaboratori e le attività offerte. Le protezioni commerciali dei portali non sostituiscono automaticamente la polizza della struttura.

CIN, codice regionale e annunci

Anche il B&B deve ottenere il Codice Identificativo Nazionale tramite la BDSR. Il CIN va esposto secondo le regole applicabili e indicato negli annunci, compresi quelli pubblicati sui portali.

Il CIN:

• non sostituisce la SCIA;
• non sostituisce automaticamente il codice o gli adempimenti regionali;
• non certifica la regolarità urbanistica;
• non decide se l’attività è fiscalmente occasionale;
• non sana dati difformi tra Comune, Regione e banca dati nazionale.

Ospiti, flussi turistici e contributo di soggiorno

Alloggiati Web

Le generalità degli ospiti devono essere trasmesse alla Questura tramite Alloggiati Web entro 24 ore dall’arrivo e immediatamente se il soggiorno dura meno di 24 ore. L’obbligo riguarda prenotazioni tramite portale e dirette.

Rilevazione statistica

Arrivi e presenze vanno comunicati alla Regione con il sistema e le scadenze vigenti, anche nei periodi senza movimento quando richiesto. I dati devono essere coerenti con disponibilità, capacità e giornate di apertura.

Contributo di soggiorno a Roma

Il gestore informa l’ospite, riscuote il contributo quando dovuto, registra pernottamenti ed esenzioni, presenta le comunicazioni e riversa le somme attraverso GECOS. Roma Capitale indica il versamento entro il sedicesimo giorno dalla fine di ciascun trimestre solare; tariffa, limite di notti ed esenzioni vanno controllati sulla pagina ufficiale del contributo di soggiorno.

Fiscalità del B&B non imprenditoriale

Quando l’attività è davvero occasionale e non organizzata come impresa, i proventi sono generalmente inquadrati tra i redditi diversi derivanti da attività commerciale non esercitata abitualmente, ai sensi dell’articolo 67 del TUIR. Il reddito imponibile segue le regole dell’articolo 71: dai compensi possono essere sottratte le spese specificamente inerenti, sostenute e documentate, non una percentuale forfettaria inventata dal gestore.

Il risultato confluisce nella tassazione IRPEF personale con le addizionali applicabili. Modalità di incasso, ricevute, eventuale imposta di bollo, commissioni dei portali e documentazione dei costi devono essere impostate con un commercialista.

La cedolare secca non si applica

La cedolare secca riguarda determinati redditi da locazione. Il B&B eroga ospitalità con prima colazione, pulizia giornaliera, biancheria e assistenza: i corrispettivi non sono semplici canoni di locazione.

Non si applicano quindi al B&B le aliquote 21% e 26% previste per le locazioni brevi. Scrivere “cedolare sul primo o secondo immobile B&B” crea un rischio fiscale diretto.

Quando serve la Partita IVA

Non esiste una soglia nazionale di ricavi che renda automaticamente non imprenditoriale il B&B e non esiste la regola “massimo due immobili”. L’analisi fiscale considera soprattutto abitualità, continuità, organizzazione e modalità concrete.

Possono indicare esercizio d’impresa:

• apertura sistematica e continuativa;
• organizzazione stabile di personale e fornitori;
• processi professionali strutturati;
• investimenti e mezzi organizzati in modo permanente;
• attività promossa ed esercitata con continuità economica;
• dimensione incompatibile con una prestazione saltuaria.

Nessun singolo indice decide sempre il caso. Anche l’uso di Booking o Airbnb è consentito dalla disciplina regionale e non prova da solo l’imprenditorialità; diventa rilevante nel quadro complessivo.

Nessuna chiusura regionale obbligatoria

Il regolamento laziale non impone oggi un periodo minimo di chiusura annuale al B&B non imprenditoriale: l’articolo sui periodi di chiusura è stato abrogato dopo il contenzioso amministrativo. Nella SCIA si indica comunque il periodo di apertura stagionale o annuale e le sospensioni straordinarie vanno comunicate nelle forme previste.

Questo non crea una presunzione fiscale di occasionalità. Un’apertura annuale molto organizzata può essere incompatibile con la forma non imprenditoriale anche se la Regione non obbliga a chiudere per un numero fisso di giorni.

B&B non imprenditoriale e imprenditoriale a confronto

Il passaggio alla forma imprenditoriale non si gestisce con una semplice modifica informale. Roma Capitale precisa che occorre cessare l’attività non imprenditoriale e presentare una nuova SCIA per la forma d’impresa, con documentazione coerente.

Checklist prima dell’avvio

1. Verificare residenza reale e camera riservata.
2. Misurare camere, sala comune e bagni.
3. Controllare titoli edilizi, stato di fatto, catasto e impianti.
4. Esaminare contratto di disponibilità e regolamento condominiale.
5. Definire colazione, pulizia, biancheria e assistenza 24 ore.
6. Confrontare l’organizzazione prevista con i criteri fiscali di occasionalità.
7. Preparare planimetria, dichiarazioni e comunicazione all’amministratore.
8. Presentare la SCIA telematica e conservare protocollo e fascicolo.
9. Attivare CIN, Alloggiati Web, flussi regionali e GECOS.
10. Stipulare la polizza RC e predisporre targa, prezzi, privacy e documenti fiscali.

Errori frequenti

• vendere quattro camere o otto posti nella forma non imprenditoriale;
• usare la camera del gestore per gli ospiti;
• dichiarare una residenza solo formale;
• applicare la cedolare secca ai ricavi del B&B;
• usare la soglia di due locazioni brevi per qualificare il B&B;
• ritenere obbligatori per il B&B i rilevatori previsti dall’articolo 13-ter per le locazioni, ignorando però gli obblighi regionali;
• dire che il CIN sostituisce SCIA e codice regionale;
• presentare la comunicazione all’amministratore come facoltativa;
• confondere assenza di chiusura obbligatoria e occasionalità fiscale;
• sottostimare colazione, pulizie giornaliere, assicurazione e tempo del gestore.

Domande frequenti

Posso aprire un B&B non imprenditoriale senza risiedere nella casa?

No. Nel Lazio il gestore deve avere residenza e domicilio nella struttura e riservarsi una camera da letto.

Quante camere posso affittare?

Massimo tre camere e sei posti letto. Superfici, bagni e distribuzione possono ridurre la capacità effettiva.

Devo chiudere alcuni mesi all’anno?

Non esiste oggi un periodo regionale minimo di chiusura. L’attività deve però restare coerente con la qualificazione fiscale non imprenditoriale.

Posso scegliere la cedolare secca?

No, non sui corrispettivi del B&B. La cedolare riguarda determinate locazioni, mentre il B&B presta servizi ricettivi.

Esiste un limite di ricavi senza Partita IVA?

Non c’è una soglia che risolva automaticamente il problema. Conta il modo abituale, continuativo e organizzato con cui l’attività viene svolta.

Il CIN sostituisce la SCIA?

No. Il CIN è un codice nazionale; l’abilitazione amministrativa deriva dalla SCIA e restano gli obblighi regionali e comunali.

Servono rilevatori di gas e monossido?

L’obbligo specifico dell’articolo 13-ter sulle locazioni non si applica come tale ai B&B, secondo il Ministero del Turismo. Restano le dotazioni di sicurezza regionali e ogni altra prescrizione applicabile all’immobile.

Conclusioni

Il B&B non imprenditoriale è sostenibile quando il gestore vive davvero nella casa, dispone di spazi compatibili e svolge l’attività senza un’organizzazione stabile d’impresa. A Roma la convenienza va calcolata su un massimo di tre camere e sei posti, sottraendo camera privata, colazione, pulizia giornaliera, portali, utenze, assicurazione, imposte e tempo.

Per valutare fattibilità dell’immobile, posizionamento e gestione di un B&B a Roma puoi richiedere un’analisi a Propert. L’inquadramento tecnico, legale, sanitario e fiscale definitivo deve essere confermato dai professionisti abilitati sul caso concreto.

Avvertenza: contenuto informativo aggiornato ad agosto 2026. Non costituisce consulenza legale, fiscale, previdenziale, urbanistica o sanitaria. Norme, modulistica, tariffe e procedure possono cambiare.

Fonti istituzionali

• Regione Lazio – Regolamento n. 8/2015, testo coordinato
• Regione Lazio – Allegato A6, requisiti B&B
• Roma Capitale – FAQ attività ricettive
• Roma Capitale – SUAR
• Ministero del Turismo – FAQ BDSR e sicurezza
• Normattiva – TUIR, D.P.R. 917/1986
• Roma Capitale – Contributo di soggiorno