Dove conviene aprire un B&B in Italia? Guida ai trend 2026

Aprire una struttura ricettiva è il sogno di molti, ma la passione non basta, bisogna sapersi muovere, avere una strategia e, soprattutto, fare l’investimento giusto.

Se vuoi trasformare un immobile in Italia in una rendita sicura, devi per prima cosa scegliere dove comprare.

Per aiutarti in questa complessa decisione, analizziamo i dati del 2025 sul turismo in Italia e le nuove normative fiscali per capire dove investire oggi e massimizzare il profitto domani.

Analisi dei flussi turistici: chi viaggia in Italia?

Prima di scegliere la location, bisogna capire chi sono i clienti.

I dati Istat relativi al terzo trimestre 2025 mostrano un trend chiarissimo: il turismo domestico frena, quello internazionale vola.

Mentre gli arrivi di turisti italiani sono rimasti stabili o in leggero calo, gli arrivi dall’estero sono cresciuti del 5% rispetto all’anno precedente.

Durante l’estate 2025, i turisti stranieri hanno superato quelli residenti, rappresentando oltre il 53% del totale.

Questo significa che le zone più redditizie sono quelle capaci di attrarre clientela internazionale, che tende a soggiornare più a lungo e a spendere di più.

Fonte: Flussi turistici – III trimestre 2025 – Dati ISTAT

Le grandi città d’arte: una certezza

Roma, Firenze e Milano restano le locomotive del settore, una vera e propria certezza, sia grazie all’arte, sia grazie a fiere ed eventi.

A Roma, in particolare, la domanda è costante tutto l’anno, riducendo il rischio della stagionalità tipico delle zone balneari.

Tuttavia, investire nelle grandi città richiede attenzione.

Il mercato è competitivo e il turista medio (specialmente quello straniero alto-spendente) cerca “standard alberghieri“: pulizia impeccabile, ottime recensioni e assistenza professionale anche in altre lingue.

Non basta più avere un appartamento in centro, serve offrirlo con una qualità superiore per ottenere recensioni eccellenti.

Località balneari vs destinazioni emergenti

Se le coste rimangono le regine di luglio e agosto, i trend di viaggio per il 2026 indicati da piattaforme come Airbnb suggeriscono un cambio di rotta.

Ecco per quali tipo di località cresce l’interesse.

• Aree rurali e borghi “sperduti”: Il turismo lento e la ricerca di autenticità spingono i viaggiatori verso destinazioni meno affollate.
• Natura e detox: Casali e strutture immerse nel verde attirano chi cerca una pausa dallo stress urbano.

Qui i costi d’ingresso (acquisto immobile) sono spesso inferiori rispetto alle grandi città, ma la sfida è la visibilità e la logistica dei servizi.

Fonte: I trend di viaggio del 2026 secondo Airbnb: natura, autenticità e grandi eventi guidano le scelte dei viaggiatori

Fattori chiave per scegliere l’immobile giusto

Per capire dove conviene investire, valuta questi quattro pilastri.

1. Stagionalità: Una casa al mare lavora a pieno ritmo per 3-4 mesi. Un appartamento nel centro storico di Roma lavora 12 mesi l’anno.
2. Costi dell’immobile: Nelle zone emergenti acquisti a meno, ma potresti dover ristrutturare pesantemente per rendere l’immobile attrattivo.
3. Valorizzazione del territorio: C’è una rete di trasporti? Ci sono eventi culturali o grandi attrazione turistiche nelle vicinanze?
4. Tipo di clientela: Se punti al lusso, la location deve essere prestigiosa e ben collegata.

Leggi anche “Come arredare un bed and breakfast: guida pratica per proprietari“.

La nuova normativa 2026: cosa cambia per i proprietari

La Legge di Bilancio 2026 introduce una stretta fondamentale per chi opera negli affitti brevi.

È vitale conoscerla per non erodere i margini di guadagno.

Leggi anche “Differenza tra casa vacanze imprenditoriale e non imprenditoriale“.

La soglia imprenditoriale scende a 2 appartamenti

Dal 1° gennaio 2026, si presume l’attività imprenditoriale (con obbligo di apertura Partita IVA) se si destinano alle locazioni brevi più di 2 appartamenti per anno d’imposta.

Fino al 2025, la soglia era di 4 immobili.

Se gestisci da 3 appartamenti in su, dovrai sottostare a regimi fiscali e burocratici più complessi (iscrizione al Registro Imprese, INPS, SCIA commerciale).

Leggi anche “Definizione e significato di villa“.

Cedolare secca e tassazione

Sei seguito i dati relativi a chi resta entro la soglia dei 2 appartamenti (privati):

• L’aliquota della cedolare secca è confermata al 26%.
• È possibile applicare l’aliquota ridotta al 21% su un solo immobile a scelta del proprietario.

Diventa quindi strategico scegliere su quale immobile applicare l’aliquota ridotta (generalmente quello che genera più reddito) per ottimizzare il carico fiscale.

Regolarità e gestione: la vera sfida

Oltre alla scelta del luogo, il successo dipende dalla conformità normativa.

In regioni come il Lazio, per operare legalmente è necessario:

• Presentare la SCIA al Comune.
• Ottenere il CIN (Codice Identificativo Nazionale) da esporre in tutti gli annunci online.
• Gestire la tassa di soggiorno e le comunicazioni alla Questura (Portale Alloggiati).

Le sanzioni per chi opera in modo irregolare sono pesanti, e le piattaforme digitali applicano ritenute automatiche, rendendo l’evasione sempre più difficile e rischiosa.

Trasforma il tuo immobile in una rendita passiva

Capire dove conviene aprire un B&B è solo il primo passo.

La vera differenza la fa la gestione quotidiana del tuo immobile: prezzi dinamici, accoglienza, pulizie professionali e burocrazia impeccabile.

Se possiedi un immobile a Roma e vuoi massimizzare la rendita senza lo stress operativo di scadenze fiscali e gestione ospiti, affidati a chi conosce il mercato.

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