Quanto si guadagna con una casa vacanze a Roma nel 2026?

Quanto si guadagna con una casa vacanze a Roma? Non esiste un importo medio affidabile per ogni immobile. Il risultato dipende da tariffa effettivamente venduta, notti occupate, durata media dei soggiorni, costi, gestione e regime fiscale. Un appartamento che incassa 4.000 euro in un mese non produce automaticamente 4.000 euro di profitto.

Per una stima seria servono tre passaggi: definire la categoria legale corretta, calcolare il ricavo su dodici mesi e trasformarlo in netto sottraendo ogni costo e imposta. Le cifre di questa guida sono esempi aritmetici, non medie di mercato né promesse di rendimento.

Ultimo controllo normativo: 3 agosto 2026.

Prima distinzione: “casa vacanze” generica o CAV

Nel linguaggio comune, casa vacanze indica qualsiasi appartamento offerto ai turisti. Nel Lazio, invece, le Case e Appartamenti per Vacanze, o CAV, sono una specifica tipologia di struttura ricettiva extralberghiera. Non coincidono con l’alloggio per uso turistico né con la sola locazione breve fiscale.

Le FAQ del SUAR di Roma Capitale distinguono CAV e alloggio turistico. La Regione Lazio ricorda che le CAV sono prive di servizi centralizzati e somministrazione di alimenti e bevande, hanno requisiti abitativi e sono classificate.

La formula del ricavo lordo

Per prima cosa calcola soltanto il ricavo dell’alloggio:

Ricavo lordo annuo = ADR effettivo × notti vendute

Notti vendute = notti realmente disponibili × tasso di occupazione

L’ADR è il ricavo medio per notte venduta, al netto di sconti che riducono il prezzo dell’alloggio ma prima dei costi operativi. Non usare la tariffa più alta mostrata nell’annuncio e non conteggiare come disponibili le notti bloccate per uso personale o lavori.

Il contributo di soggiorno riscosso dall’ospite non è ricavo. Anche cauzioni restituibili e somme incassate per conto di terzi devono restare separate. Per approfondire il calcolo consulta la guida all’ADR negli affitti brevi.

Tre scenari illustrativi

Questi scenari mostrano l’effetto matematico di ADR e occupazione su 365 notti disponibili. Non rappresentano dati medi di Roma e non descrivono uno specifico quartiere.

Un piano d’impresa non dovrebbe basarsi sullo scenario sostenuto. Usa quello prudente per verificare la tenuta dei costi fissi e quello centrale soltanto se supportato da comparabili realmente simili per zona, capienza, piano, ascensore, qualità, recensioni e periodo.

Dal lordo al netto: tutte le voci

La formula completa è:Netto proprietario = ricavi dell’alloggio − costi di vendita − costi dei soggiorni − costi fissi − gestione − manutenzione − imposte e oneri del proprietario

Un esempio numerico completo

Immagina, solo a fini didattici, 226 notti vendute a 150 euro: il lordo dell’alloggio è 33.900 euro. Se la durata media è tre notti, si generano circa 75 turnover. Il costo di pulizia va quindi calcolato su 75 soggiorni, non su 226 notti.

Supponiamo queste voci puramente ipotetiche:

• 4.068 euro tra piattaforme e pagamenti;
• 4.875 euro per 75 pulizie e cicli biancheria non ribaltati all’ospite;
• 3.000 euro di utenze e connessione;
• 2.400 euro tra manutenzione, consumabili, assicurazione e software.

Il margine operativo prima di gestione, valore del lavoro e imposte sarebbe 19.557 euro. Se deleghi, devi poi sottrarre il compenso secondo la base prevista dal mandato; se gestisci da solo, attribuisci un costo alle ore. Infine applica la fiscalità corretta. Cambiando anche una sola ipotesi, il risultato varia sensibilmente.

Questo è il motivo per cui “200 euro per 23 notti uguale 4.600 euro di guadagno” è sbagliato: 4.600 euro sono un ricavo lordo mensile ipotetico, non un profitto.

Occupazione: il denominatore conta

L’occupazione va calcolata sulle notti messe realmente in vendita. Se blocchi agosto per uso personale, quelle notti non sono disponibili; ma il mancato ricavo resta un costo-opportunità nel confronto con un affitto lungo.

Analizza ogni mese separatamente. Una media annuale può nascondere che il margine dipende da poche settimane. Controlla anche:

• finestra media di prenotazione;
• cancellazioni e rimborsi;
• durata media del soggiorno;
• giorni vuoti tra due prenotazioni;
• soggiorni minimi e massimi;
• ricavo per notte disponibile;
• quota di prenotazioni dirette e relativo costo di acquisizione.

Il costo dei turnover

Due immobili con lo stesso ADR e la stessa occupazione possono avere margini diversi. Con soggiorni medi di due notti servono molti più cicli di pulizia, biancheria, controllo e assistenza rispetto a soggiorni di cinque notti.

Calcola il costo per partenza includendo trasporto, lavanderia, materiali, controllo qualità, reintegro e gestione degli imprevisti. Se la pulizia è addebitata all’ospite, verifica quanto incassi, quanto paghi e come l’importo viene trattato fiscalmente: non presumere che sia neutro.

Fiscalità 2026: il 21% non vale automaticamente

Per le locazioni brevi di persone fisiche fuori dall’impresa, dal 2026 il regime è riconosciuto soltanto se nell’anno vengono destinati a tale finalità non più di due appartamenti. La cedolare ha aliquota del 26%, ridotta al 21% per un immobile scelto dal contribuente in dichiarazione; l’eventuale secondo resta al 26%.

Dal terzo appartamento opera la presunzione di attività imprenditoriale. Anche sotto soglia, organizzazione e servizi concreti possono incidere sulla qualificazione.

Una CAV del Lazio è però una struttura ricettiva: non applicare automaticamente la disciplina della semplice locazione breve. Forma imprenditoriale o non imprenditoriale, abitualità, servizi e posizione del titolare vanno esaminati dal commercialista. La pagina dell’Agenzia delle Entrate riporta il regime nazionale aggiornato.

CAV non imprenditoriale e imprenditoriale nel Lazio

A Roma, una CAV può essere gestita in forma non imprenditoriale se il numero non supera due nel territorio comunale; con tre o più CAV la gestione è obbligatoriamente imprenditoriale. Tuttavia il numero non è l’unico criterio: un’attività organizzata e non occasionale può richiedere il regime d’impresa anche con meno unità.

La CAV deve rispettare requisiti strutturali e funzionali, classificazione e procedimento SUAR. Non può essere usata come etichetta per un alloggio turistico privo del relativo titolo. Questi elementi hanno costi di avvio e gestione da inserire nel budget.

CIN, sicurezza, ospiti e flussi

La redditività presuppone la conformità. CIN, dispositivi di sicurezza, Alloggiati Web, flussi regionali e contributo di soggiorno richiedono procedure e responsabilità. Le FAQ BDSR del Ministero del Turismo, aggiornate all’11 maggio 2026, spiegano l’ambito nazionale.

Per rilevatori ed estintori consulta la guida Propert sulla sicurezza negli affitti brevi. Costi di installazione, verifiche e sostituzioni entrano nel conto economico; non sono optional di marketing.

Contributo di soggiorno e TARI

Il contributo di soggiorno pagato dall’ospite non aumenta il margine. Il responsabile deve riscuotere, comunicare, dichiarare e riversare secondo le regole applicabili, verificando che cosa esegue la piattaforma. Roma Capitale indica il versamento entro il sedicesimo giorno dalla fine di ciascun trimestre.

La pagina ufficiale sul contributo di soggiorno è la fonte da controllare. Anche la TARI può differire in base alla categoria e all’uso dell’immobile: usa la posizione comunicata a Roma Capitale, non la bolletta di un’altra abitazione come stima definitiva.

Gestione diretta o delegata

Confronta il netto dopo il compenso e chiedi che cosa comprende: distribuzione, pricing, messaggi, check-in, pulizie, manutenzione, adempimenti e rendiconto. La guida sul costo di gestione di una casa vacanze aiuta a leggere le offerte.

Investimenti iniziali: calcolare il rientro

Arredi, lavori e fotografie possono migliorare il prodotto, ma “più rifiniture uguale più guadagno” non è una regola. Per ogni intervento annota costo, vita utile, impatto atteso su ADR o occupazione e scenario in cui si ripaga.

Mesi di rientro = investimento iniziale ÷ margine mensile aggiuntivo realistico

Se l’incremento è soltanto ipotetico, trattalo come zero nello scenario prudente. Prima vengono conformità, sicurezza, climatizzazione, acustica e manutenzione; poi elementi estetici.

Come stimare la domanda senza copiare gli annunci

I prezzi visibili sui portali sono richieste, non transazioni concluse. Crea un gruppo di immobili comparabili per microzona, capienza, qualità, piano, ascensore e punteggio. Osserva il calendario per più mesi, ma ricorda che una data non disponibile può essere venduta oppure bloccata.

Usa dati consuntivi dell’immobile quando esistono. Se non esistono, applica scenari prudenti e aggiorna la previsione dopo 30, 90 e 180 giorni. Eventi eccezionali non vanno trasformati in tariffa annuale.

Confronto con l’affitto lungo

Confronta netto con netto e lo stesso periodo. Per il lungo considera canone effettivo, sfitto, manutenzione, gestione, imposte e rischio di insolvenza. Per il breve includi ogni voce della tabella, il valore del tempo e la volatilità.

La guida Affitti brevi a Roma: convengono davvero nel 2026? sviluppa il confronto e il punto di pareggio. La scelta giusta può essere breve, lungo, transitorio o vendita: dipende dall’obiettivo e dall’immobile.

Errori che gonfiano la previsione

• chiamare profitto il fatturato della piattaforma;
• usare 23 notti al mese per tutti i mesi senza prova;
• applicare un 30% in più rispetto al lungo come regola;
• usare sempre il 21% senza verificare regime e numero di immobili;
• ignorare turnover, utenze, manutenzione e tempo;
• confondere CAV, alloggio turistico e locazione breve;
• escludere giorni bloccati e lavori dal costo-opportunità;
• considerare certa una maggiore occupazione con il property manager;
• trattare contributo di soggiorno come ricavo;
• basarsi sul mese migliore o sul prezzo di listino.

Domande frequenti

Quanto rende al mese una casa vacanze a Roma?

Non esiste una media utile per ogni immobile. Moltiplica ADR effettivo per notti vendute e sottrai costi, gestione e imposte. Un singolo mese non rappresenta il risultato annuale.

Con 200 euro a notte e 23 notti guadagno 4.600 euro?

Incassi 4.600 euro lordi dall’alloggio nello scenario ipotizzato. Il guadagno è ciò che resta dopo commissioni, soggiorni, utenze, gestione, manutenzione e fiscalità.

La cedolare secca è sempre al 21%?

No. Nel 2026, nel regime privato delle locazioni brevi, il 21% riguarda un immobile scelto in dichiarazione; il 26% si applica all’eventuale secondo. La CAV richiede una valutazione fiscale distinta.

Delegare aumenta sempre il profitto?

No. Può aumentare ricavi o ridurre errori, ma ha un costo. Confronta il netto documentato e definisci la base della commissione.

Le pulizie pagate dall’ospite sono irrilevanti?

No. Devi confrontare incasso e costo, verificare le commissioni applicate e il trattamento fiscale dell’importo.

Quale dato devo controllare ogni mese?

Almeno ADR, occupazione, ricavo per notte disponibile, durata media, costo per soggiorno e margine netto proprietario.

Conclusione

La risposta seria a “quanto si guadagna” è un conto economico, non una percentuale. Parti da ricavi effettivi, costruisci uno scenario prudente e separa CAV, alloggio turistico e locazione breve. Se il progetto regge solo con 23 notti al mese e prezzi di picco, non è ancora sostenibile.

Chiedi a Propert una stima preliminare dei ricavi e dei costi del tuo immobile a Roma: le ipotesi vengono dichiarate e il risultato resta una previsione, non una garanzia.

Avvertenza: contenuto informativo aggiornato al 3 agosto 2026. Non sostituisce consulenza fiscale, legale, tecnica o amministrativa. Regime e adempimenti vanno verificati sul caso concreto.