Quartieri Migliori dove Aprire un B&B a Roma | Guida 2026

Se stai pensando di aprire un b&b a Roma, la prima domanda che ti sarai fatto è: “In quale quartiere conviene investire?“.

Lavoro da anni come property manager nella Capitale e ti posso dire che la zona giusta rende molto più semplice avviare un’attività di successo.

Se hai deciso di acquistare una casa vacanze per ricavarne una buona rendita, in questa guida ti mostro i quartieri migliori dove aprire un b&b a Roma, con dati aggiornati al 2025/2026, rendimenti reali e consigli pratici per orientarti.

Questo articolo è stato realizzato come un vero e proprio “case study” utilizzando fonti che troverai al termine del testo e che potrai consultare. Inoltre, ho anche inserito consigli basati sull’esperienza del “Team Propert”.

Leggi anche “Dove conviene aprire un B&B in Italia? Guida ai trend 2026“.

Il Mercato Turistico Romano: I numeri del 2025

Prima di entrare nel dettaglio delle zone, lascia che ti dia un quadro della situazione.

Roma ha chiuso il 2025 con numeri record:

• 22,9 milioni di arrivi (di cui 12 milioni dall’estero)
• 52,92 milioni di presenze totali
• +3,42% rispetto al 2024

Il dato più interessante per chi vuole aprire un b&b?

La permanenza media è salita a 4,1 notti, il doppio rispetto al periodo pre-pandemia.

Questo significa soggiorni più lunghi e meno turnover per la tua struttura.

Il turismo a Roma ha generato 13,3 miliardi di euro nel 2025.

Una torta enorme, e tu puoi prenderne una fetta.

Leggi anche “Affitti brevi a Roma: conviene davvero? Pro, contro e novità“.

I 7 Quartieri Migliori dove Aprire un B&B a Roma

Di seguito presentiamo un’analisi sui quartieri migliori dove aprire un B&B a Roma nel 2026, al termine dell’articolo troverai tutte le fonte.

Leggi anche “Come arredare un bed and breakfast: guida pratica per proprietari“.

1. Centro Storico (Piazza Navona, Pantheon, Campo de’ Fiori, Fontana di Trevi)

Il cuore pulsante del turismo romano.

Cosa devi sapere:

• Prezzi immobili: 7.000-8.000 €/mq
• Domanda: altissima tutto l’anno
• Tariffe per notte: tra le più alte della città

Le zone con più prenotazioni turistiche a Roma sono proprio il centro storico, Trastevere e l’area del Vaticano.

Non è un caso.

Pro:

• Flusso turistico quasi costante 365 giorni l’anno
• Puoi applicare tariffe premium
• Vicinanza a tutte le attrazioni principali

Contro:

• Costi di acquisto o affitto molto elevati
• Concorrenza agguerrita
• Normative sempre più stringenti

Il mio consiglio: Se hai un immobile di famiglia nel centro storico, non pensarci due volte. Se devi comprare, valuta bene i numeri: l’investimento iniziale è importante.

2. Prati e Vaticano

Il quartiere elegante a due passi da San Pietro. Durante il Giubileo è stato una zona d’oro.

Cosa devi sapere:

• Prati è il quartiere più richiesto d’Italia per investimenti immobiliari (indice di domanda 6,9)
• Valore medio immobile: circa 606.000 euro
• Accesso al credito bancario: fino all’80%

Pro:

• Vicinanza a San Pietro e Musei Vaticani
• Zona residenziale sicura e tranquilla
• Ottimi collegamenti (Metro A – Lepanto, Ottaviano)
• Target: famiglie e pellegrini con buona capacità di spesa

Contro:

• Prezzi immobiliari elevati
• Meno “atmosfera romana” rispetto a Trastevere o Monti

Il mio consiglio: Se punti a una clientela di famiglie e turisti religiosi, Prati è perfetto.

La zona mantiene una domanda stabile anche fuori stagione.

3. Trastevere

Il quartiere “bohémien” che tutti i turisti vogliono visitare.

Famoso da sempre, grazie a Instagram e TikTok è diventato un’icona mondiale.

Cosa devi sapere:

• Affitto settimanale medio: fino a 1.500 euro
• Prezzi immobili: 5.000-8.000 €/mq
• Domanda: altissima, soprattutto nei weekend

Trastevere continua a essere uno dei quartieri più richiesti, con prezzi per notte elevati, specialmente nei fine settimana.

Pro:

• Atmosfera autentica e romantica
• Forte attrattiva per turisti internazionali (americani in particolare)
• Ristorazione tipica a ogni angolo
• Vita notturna vivace

Contro:

• Prezzi di affitto/acquisto medio-alti
• Rumore notturno da gestire
• Parcheggio? Dimenticalo

Il mio consiglio: Trastevere funziona benissimo per coppie e giovani viaggiatori.

Se trovi un appartamento negli interni di corte (non su strada), hai fatto bingo: meno rumore, stessa magia.

4. Monti

Il rione trendy tra Colosseo e Termini.

È uno dei quartieri migliori per chi compra la prima casa vacanze.

Cosa devi sapere:

• Affitto settimanale medio: circa 1.000 euro
• Forte attrattiva grazie alla vicinanza al Colosseo
• Quartiere in crescita costante

Pro:

• Atmosfera bohémien e artistica
• A due passi da Colosseo e Fori Romani
• Metro Cavour (Linea B) a portata di mano
• Prezzi più accessibili rispetto al Centro Storico

Contro:

• Prezzi in aumento (affrettati)
• Alcune zone rumorose

Il mio consiglio: Monti è il compromesso perfetto tra posizione centrale e costi gestibili.

Ideale se vuoi iniziare senza svenarti.

5. San Giovanni

Il quartiere è stato una vera sorpresa del 2025, ottenendo una notevole crescita nelle ricerche immobiliari.

Cosa devi sapere:

• San Giovanni si è affermato come il quartiere più richiesto del 2025
• Prezzi immobili: 4.200-5.300 €/mq
• Tempi di vendita tra i più rapidi di Roma

Pro:

• Basilica di San Giovanni in Laterano (meta giubilare)
• Prezzi decisamente inferiori rispetto al centro
• Metro A e Metro C (San Giovanni)
• Quartiere vivo e ben servito

Contro:

• Meno “scenografico” del centro storico
• Target turistico leggermente diverso

Il mio consiglio: San Giovanni è perfetto se vuoi entrare nel mercato con un investimento relativamente più contenuto.

Con il Giubileo, la Basilica ha attirato un flusso costante di pellegrini.

6. Testaccio

Il quartiere romano “DOC”, sempre più amato dai turisti che cercano autenticità, cucina tipica romana e movida.

Cosa devi sapere:

• Prezzi relativamente accessibili
• Clientela giovane e alternativa
• Atmosfera autenticamente romana

Pro:

• Fascino genuino (qui mangiano i romani veri)
• Prezzi immobiliari più bassi del centro
• Vita notturna e gastronomia eccellente
• Buoni collegamenti

Contro:

• Meno attrazioni turistiche “classiche”
• Alcune zone possono essere rumorose

Il mio consiglio: Se il tuo target sono giovani viaggiatori, foodie e chi cerca la “Roma vera”, Testaccio è una scelta intelligente.

7. Garbatella-Ostiense

Il quartiere emergente con il miglior potenziale di crescita.

Cosa devi sapere:

• Terzo posto nel ranking di domanda immobiliare nazionale (5,2 punti)
• Ex zona industriale oggi tra le più trendy di Roma
• Mercato in forte ascesa

Pro:

• Riqualificazione urbana in corso
• Vicinanza all’Università Roma Tre (domanda studenti + famiglie in visita)
• Prezzi ancora accessibili
• Metro B (Garbatella, Basilica San Paolo)

Contro:

• Meno centrale rispetto alle altre zone
• Richiede un posizionamento marketing specifico

Il mio consiglio: Se ragioni sul lungo termine, Garbatella è un investimento intelligente.

I prezzi saliranno, è solo questione di tempo.

I Numeri Reali: Quanto si Guadagna?

Passiamo ai numeri, quelli veri.

Perché le aspettative sono una cosa, la realtà un’altra.

Tasso di Occupazione

• Media Roma 2025: circa 70%
• Media nazionale affitti brevi: 55-56%
• Valori realistici per una buona gestione: 65-75%

Tariffe Medie

• ADR (tariffa media per notte): 90-200 euro (dipende dalla zona e dalla stagione)
• Centro storico e Trastevere: fascia alta
• Monti, San Giovanni, Testaccio: fascia media

Rendimenti Lordi vs Netti

Qui devi fare attenzione, perché i numeri lordi possono ingannarti.

Un affitto breve a Roma può generare circa 20.000 euro lordi all’anno, contro i 11.394 euro di un affitto tradizionale.

Sembra molto meglio, giusto?

Ma attenzione ai costi:

• Pulizie tra un ospite e l’altro
• Commissioni OTA (15-20%)
• Manutenzione straordinaria
• Utenze più alte
• Cedolare secca (21% o 26% dal secondo immobile)

Secondo uno studio di SoloAffitti, dopo tutte le spese, un affitto breve a Roma lascia in tasca circa 9.870 euro netti, contro gli 11.552 euro di un affitto lungo con contratto 3+2.

Cosa significa per te?

L’affitto breve conviene solo se:

• Sei in una zona ad alta domanda
• Mantieni un’occupazione sopra il 70%
• Gestisci i costi in modo efficiente

Leggi anche “Differenza tra casa vacanze imprenditoriale e non imprenditoriale“.

L’Effetto Giubileo: cosa è successo davvero

Se hai aperto un b&b pensando di arricchirti con il Giubileo, potresti essere rimasto deluso.

I numeri ufficiali dicono che nei primi cinque mesi del 2025 sono arrivati oltre 5,5 milioni di pellegrini.

Un milione al mese, non male.

Ma il “boom” atteso non c’è stato per tutti:

• Tasso di occupazione fermo al 70% (sotto le aspettative)
• Molti proprietari hanno guadagnato meno del previsto
• Le zone non centrali hanno sofferto di più

La lezione?

Il Giubileo premia chi è vicino alle mete religiose (San Pietro, San Giovanni in Laterano, Santa Maria Maggiore, San Paolo fuori le Mura).

Se sei in periferia senza collegamenti, i pellegrini non arrivano da te.

Checklist: come scegliere il quartiere giusto

Prima di decidere dove aprire il tuo b&b, rispondi a queste domande.

1. Qual è il tuo budget?

• Alto → Centro Storico, Prati, Trastevere
• Medio → Monti, San Giovanni
• Contenuto → Testaccio, Garbatella

2. Chi è il tuo target?

• Coppie romantiche → Trastevere, Monti
• Famiglie → Prati, San Giovanni
• Giovani e backpacker → Testaccio, Monti
• Pellegrini → Prati, San Giovanni

3. Quanto tempo puoi dedicare alla gestione?

• Poco → affidati a un property manager
• Molto → puoi gestire in autonomia, ma preparati a lavorare

4. Hai già un immobile o devi comprare/affittare?

• Se hai già un immobile, valuta la zona con occhio critico
• Se devi comprare, considera il potenziale di crescita

I Miei 5 Consigli da Property Manager

Dopo anni di esperienza, ecco cosa ti dico.

1. Non sottovalutare i collegamenti – La vicinanza alla metro fa la differenza. Termini, Re di Roma e San Giovanni sono esplosi proprio per questo.
2. Fai i conti giusti – Il lordo inganna. Calcola sempre pulizie, commissioni, manutenzione e tasse prima di decidere.
3. La gestione professionale paga – Il 25% degli immobili a Roma è gestito da operatori specializzati. Non è un caso: ottimizzano prezzi e occupazione.
4. Non inseguire il turista “mordi e fuggi” – I pellegrini spesso cercano soluzioni low-cost e permanenze brevi. Il turista leisure spende di più e resta più a lungo.
5. Pensa al lungo termine – I quartieri emergenti (San Giovanni, Garbatella) oggi costano meno, ma cresceranno. Se puoi permetterti di aspettare, l’investimento si rivaluta.

Conclusione

I quartieri migliori dove aprire un b&b a Roma nel 2025/2026 sono:

• Per chi ha budget alto: Centro Storico, Prati, Trastevere
• Per chi cerca il miglior rapporto qualità-prezzo: Monti, San Giovanni
• Per chi investe sul futuro: Testaccio, Garbatella

Roma resta una delle città più visitate al mondo, con una domanda turistica costante tutto l’anno.

Ma il mercato è diventato più selettivo: vince chi sceglie la zona giusta, gestisce in modo professionale e tiene i costi sotto controllo.

Fonti utilizzate:

• ISTAT – Flussi turistici 2025
• Roma Capitale – Dati ufficiali turismo 2025
• Il Messaggero – Boom turisti Roma 2025
• RomaToday – Guadagni affitti brevi Roma
• RomaToday – Quartieri dove comprare casa
• Idealista – Mercato immobiliare lusso Roma 2025
• Bovi RE – Roma quartieri su cui puntare 2026
• Mondore – Migliori quartieri Roma 2025
• Idea HBS – Dove aprire affittacamere Roma
• Vatican News – Giubileo pellegrini 2025
• Il Sole 24 Ore – Affitti brevi aliquota 26%
• Ruralis – Guadagni affitti brevi 2025
• Propert – Stima guadagni casa vacanze