Tasse sull’affitto turistico a Roma: cedolare, IRPEF e obblighi

Le tasse sull’affitto turistico a Roma non si riducono a una sola aliquota. Il proprietario deve distinguere l’imposta sul reddito, la ritenuta applicata dalla piattaforma, il contributo di soggiorno riscosso dall’ospite e gli eventuali tributi collegati all’immobile.

Una persona fisica che concede uno o due appartamenti con contratti brevi può scegliere, se possiede i requisiti, tra cedolare secca e tassazione IRPEF ordinaria. Dal 1° gennaio 2026, chi destina alla locazione breve più di due appartamenti ricade invece nella presunzione legale di attività imprenditoriale. La posizione concreta deve sempre essere verificata con un commercialista, perché servizi offerti e organizzazione possono indicare un’attività d’impresa anche sotto tale soglia.

Quali tasse riguardano un affitto turistico a Roma

Il proprietario deve separare quattro voci. La prima riguarda il reddito prodotto dalla locazione. La seconda riguarda l’eventuale ritenuta operata dall’intermediario. La terza è il contributo di soggiorno pagato dall’ospite. La quarta comprende i tributi che dipendono dal possesso e dall’utilizzo dell’immobile, come IMU e TARI nei casi applicabili.

Queste voci non devono essere sommate in modo automatico. Il contributo di soggiorno, per esempio, non rappresenta un ricavo del proprietario quando viene correttamente riscosso per conto di Roma Capitale.

Quando un contratto è una locazione breve

L’articolo 4 del decreto-legge 50/2017 definisce la locazione breve come un contratto relativo a un immobile abitativo, di durata non superiore a 30 giorni, stipulato da persone fisiche fuori dall’esercizio d’impresa. Il contratto può includere la fornitura della biancheria e la pulizia dei locali.

La soglia dei 30 giorni riguarda ogni singolo contratto. Se le stesse parti stipulano più contratti e la durata complessiva supera 30 giorni nello stesso anno, possono scattare gli adempimenti di registrazione. Il proprietario deve quindi conservare date, nominativi e accordi anche quando usa Airbnb, Booking o un altro portale.

La denominazione usata nell’annuncio non decide il trattamento fiscale. Una CAV, un alloggio per uso turistico e una locazione breve appartengono a piani amministrativi e contrattuali diversi. Il Fisco valuta la natura del rapporto, il soggetto che percepisce il corrispettivo e l’organizzazione effettiva.

Cedolare secca al 21% o al 26%

La legge di bilancio 2024 ha stabilito l’aliquota del 26% per i redditi derivanti dalle locazioni brevi. Il contribuente può però applicare il 21% a una sola unità immobiliare, scelta nella dichiarazione dei redditi. L’agevolazione riguarda un immobile per ogni periodo d’imposta, non il primo annuncio pubblicato in ordine cronologico.

Dal 2026, il proprietario non imprenditore può quindi applicare:

• il 21% ai redditi di un appartamento scelto;
• il 26% ai redditi del secondo appartamento destinato alla locazione breve;
• il regime d’impresa quando destina alla locazione breve più di due appartamenti, per effetto della presunzione introdotta dalla legge n. 199/2025.

Il contribuente può scegliere l’immobile sul quale applicare il 21%. In genere conviene valutare quello che produce il reddito più alto, ma la scelta deve considerare comproprietà, periodi di locazione e dati presenti nelle Certificazioni Uniche.

Che cosa cambia dal 2026 per il numero di appartamenti

L’articolo 1, comma 17, della legge 30 dicembre 2025, n. 199, ha modificato il comma 595 della legge 178/2020. Dal periodo d’imposta 2026, la locazione breve si presume svolta in forma imprenditoriale quando riguarda più di due appartamenti.

La soglia conta gli appartamenti destinati alla locazione breve durante il periodo d’imposta. Il proprietario non deve confondere il numero degli immobili posseduti con il numero di quelli effettivamente utilizzati per i contratti brevi.

La soglia rappresenta una presunzione legale, ma non garantisce automaticamente la natura privata quando gli immobili sono uno o due. Personale, servizi alberghieri, mezzi organizzati e continuità possono indicare l’esercizio d’impresa anche con un numero inferiore. Un commercialista deve esaminare l’attività concreta.

Come si calcola la cedolare secca

La cedolare si applica al corrispettivo lordo della locazione. Le commissioni trattenute dalla piattaforma non riducono automaticamente la base imponibile. Anche le somme forfettarie per pulizia o biancheria possono entrare nel corrispettivo quando fanno parte del prezzo dovuto al locatore.

Il proprietario deve distinguere le spese anticipate o sostenute direttamente dall’ospite dai servizi inclusi nel prezzo. Deve inoltre separare il contributo di soggiorno, che viene riscosso per conto del Comune e non costituisce canone.

Esempio con un appartamento

Un appartamento produce 20.000 euro di corrispettivi lordi annuali. Se il proprietario sceglie la cedolare al 21%, l’imposta teorica ammonta a 4.200 euro. Il calcolo non considera eventuali acconti, ritenute già subite o crediti.

Esempio con due appartamenti

Il primo appartamento produce 20.000 euro e il secondo 12.000 euro. Il contribuente sceglie il primo per il 21%: l’imposta teorica è 4.200 euro. Sul secondo applica il 26%: l’imposta teorica è 3.120 euro. Il totale teorico è quindi 7.320 euro, prima di ritenute e conguagli.

Gli esempi spiegano il meccanismo e non sostituiscono il calcolo dichiarativo. Comproprietà, sublocazione e periodi a cavallo d’anno richiedono verifiche specifiche.

Perché la piattaforma trattiene il 21%

Gli intermediari che incassano o intervengono nel pagamento applicano una ritenuta del 21% sui canoni o corrispettivi lordi. La ritenuta resta al 21% anche quando il contribuente deve applicare la cedolare al 26% oppure sceglie la tassazione ordinaria.

Dal 2024 la ritenuta opera a titolo di acconto. Il proprietario deve confrontare la Certificazione Unica con gli importi presenti nella dichiarazione precompilata. Se l’imposta dovuta è superiore alla ritenuta, versa la differenza; se le ritenute risultano maggiori, può emergere un credito secondo le regole della dichiarazione.

Airbnb, Booking e gli altri operatori non svolgono sempre lo stesso ruolo in ogni prenotazione. Il proprietario deve controllare chi ha incassato il canone, chi ha emesso la CU e quale importo lordo è stato certificato.

La ritenuta del 21% non è sempre la tassa finale

Un errore frequente consiste nel considerare la somma trattenuta dalla piattaforma come imposta già definita. Il 21% costituisce invece un anticipo da confrontare con il regime scelto e con l’imposta complessiva.

Se il secondo appartamento richiede la cedolare al 26%, la piattaforma può avere trattenuto il 21%. Il proprietario deve quindi gestire in dichiarazione la differenza di cinque punti. Se sceglie l’IRPEF ordinaria, la ritenuta viene comunque scomputata secondo le regole fiscali applicabili.

Il titolare deve conservare CU, estratti dei portali, rendiconti delle prenotazioni e movimenti bancari. Questi documenti consentono di riconciliare importi lordi, commissioni e somme effettivamente accreditate.

Cedolare secca oppure IRPEF ordinaria

La cedolare sostituisce IRPEF e addizionali sul reddito assoggettato al regime. Per i contratti soggetti a registrazione sostituisce anche imposta di registro e bollo nei limiti previsti. Nei contratti brevi non registrati, questi ultimi costi normalmente non sorgono.

La tassazione ordinaria fa concorrere il reddito alla base IRPEF. L’imposta dipende dal reddito complessivo, dagli scaglioni, dalle addizionali e dalla situazione personale. La scelta non può essere fatta confrontando soltanto il 21% con la prima aliquota IRPEF.

Il commercialista deve simulare entrambe le opzioni usando i dati reali. Una percentuale più bassa può non compensare una base imponibile più ampia, mentre detrazioni personali e altri redditi possono modificare il confronto.

Si possono dedurre pulizie e commissioni?

Con la cedolare secca il proprietario non deduce dal canone le commissioni del portale, la gestione, le pulizie, le utenze o la manutenzione ordinaria. L’imposta si calcola sul corrispettivo rilevante ai fini fiscali e non sul margine netto rimasto sul conto.

Questo punto incide sul business plan. Un appartamento può generare 30.000 euro di prenotazioni ma sostenere costi elevati. L’aliquota fiscale non misura quindi il rendimento reale dell’immobile.

Nel regime d’impresa il trattamento dei costi cambia e dipende da contabilità, inerenza, documenti e regime fiscale. Il proprietario non deve applicare le regole dell’impresa a una locazione privata, né il contrario.

Come si dichiara il reddito dell’affitto turistico

Il proprietario o il titolare di un diritto reale indica normalmente il reddito fondiario nel quadro dedicato ai fabbricati. Il sublocatore o il comodatario indica invece il corrispettivo tra i redditi diversi, quando ricorrono le condizioni della disciplina delle locazioni brevi.

Dal 2025 il CIN entra nei dati delle Certificazioni Uniche delle locazioni brevi. Il contribuente deve controllare che codice, dati catastali e corrispettivi siano attribuiti all’immobile corretto.

La dichiarazione precompilata aiuta, ma non libera dal controllo. Prenotazioni dirette, errori della piattaforma o dati aggregati in modo incompleto possono richiedere integrazioni.

Quando il contratto deve essere registrato

Il singolo contratto di durata non superiore a 30 giorni non richiede normalmente la registrazione in termine fisso. L’obbligo può però nascere quando più contratti tra le stesse parti superano complessivamente 30 giorni nell’anno.

La registrazione può essere necessaria anche in caso d’uso. Il proprietario deve predisporre un accordo scritto chiaro, anche se non lo registra, per documentare durata, prezzo, ospiti, regole e responsabilità.

Le condizioni della piattaforma non sostituiscono sempre il contratto tra locatore e ospite. Una procedura ordinata riduce contestazioni e facilita la ricostruzione fiscale.

Acconto, saldo e scadenze

La cedolare segue il sistema di acconto e saldo. Le date concrete dipendono dal modello dichiarativo, dall’importo dovuto, dall’eventuale rateazione e dalle proroghe annuali. Per questo motivo non è corretto indicare il 30 giugno e il 30 novembre come due scadenze fisse valide in ogni situazione.

Il contribuente deve leggere il prospetto di liquidazione del 730 oppure le istruzioni del modello Redditi. I codici tributo comunemente utilizzati per la cedolare sono 1840, 1841 e 1842, ma il versamento deve essere predisposto sulla base della dichiarazione effettiva.

Nel primo anno può mancare una base storica per il metodo di calcolo dell’acconto. Il commercialista valuta se usare il metodo storico o quello previsionale e considera le ritenute già operate.

Contributo di soggiorno a Roma

Il contributo di soggiorno è dovuto dall’ospite, non rappresenta una tassa sul reddito del proprietario. Il gestore assume però obblighi di riscossione, comunicazione e riversamento, salvo i casi gestiti da una piattaforma convenzionata.

Roma Capitale applica tariffe diverse in base alla categoria. Per gli alloggi per uso turistico e le locazioni brevi la tariffa va verificata nel portale comunale; per le CAV la classificazione può incidere sull’importo. Il regolamento prevede esenzioni e un limite massimo di pernottamenti consecutivi.

Le comunicazioni e i riversamenti avvengono tramite GECOS secondo scadenze trimestrali. Il gestore deve controllare i soggiorni riscossi dalla piattaforma e quelli rimasti a proprio carico. La somma incassata per il Comune deve restare separata dai ricavi.

IMU, TARI e tributi collegati all’immobile

L’affitto turistico non cancella i tributi legati al possesso o all’occupazione dell’immobile. L’IMU dipende dalla categoria, dalla quota, dai mesi di possesso e dalle condizioni per l’eventuale esenzione dell’abitazione principale. La TARI dipende dall’uso e dalle regole di Roma Capitale.

Il proprietario non deve inserire un importo standard nel piano economico. Deve usare rendita catastale, aliquote comunali, superficie e situazione reale. Un cambio nell’utilizzo dell’appartamento può richiedere una dichiarazione o una variazione.

IMU e TARI non sono trattenute dalle piattaforme. Il titolare deve gestirle separatamente rispetto a cedolare e contributo di soggiorno.

Quando servono partita IVA e regime d’impresa

Dal periodo d’imposta 2026, più di due appartamenti destinati alla locazione breve determinano la presunzione di attività imprenditoriale. In questo caso la cedolare secca non si applica e il reddito segue le regole d’impresa.

L’organizzazione può anticipare la qualificazione imprenditoriale. Servizi alla persona, personale dedicato, reception, somministrazione di alimenti o una struttura operativa stabile richiedono un esame attento.

L’impresa può avere obblighi IVA, contabili, previdenziali e amministrativi. Non esiste una percentuale unica valida per tutte le attività. Forma giuridica, regime contabile e servizi modificano il risultato.

Locazione privata e struttura ricettiva non sono equivalenti

Una casa e appartamento per vacanze è una struttura ricettiva disciplinata dalla Regione Lazio. Un alloggio per uso turistico è una forma non organizzata con regole amministrative diverse. La locazione breve descrive invece un contratto e un regime fiscale nazionale.

Il proprietario deve coordinare i tre piani senza sovrapporli. La possibilità amministrativa di gestire una CAV non garantisce l’accesso alla cedolare. Allo stesso modo, la cedolare non sostituisce CIA, SCIA, CIN o altri adempimenti richiesti a Roma.

Prima dell’avvio conviene definire categoria, contratto e trattamento fiscale con professionisti diversi: tecnico, consulente amministrativo e commercialista.

Quanto accantonare per le tasse

Il proprietario deve partire dal corrispettivo lordo e non dal bonifico netto. Può predisporre un conto separato o un accantonamento periodico che consideri aliquota potenziale, ritenute, acconti e conguaglio.

Con un solo appartamento e cedolare al 21%, un accantonamento teorico pari al 21% del lordo rappresenta soltanto il punto di partenza. Il proprietario deve poi considerare se la piattaforma ha già trattenuto somme e se esistono altri redditi o immobili.

Il contributo di soggiorno deve essere separato subito. I costi di gestione, invece, devono entrare nel conto economico perché riducono il risultato netto anche quando non riducono la cedolare.

Checklist fiscale per il proprietario

1. Il proprietario identifica il tipo di attività e di contratto.
2. Il titolare conta gli appartamenti destinati alla locazione breve nel periodo d’imposta.
3. Il commercialista verifica natura privata o imprenditoriale.
4. Il proprietario confronta cedolare e tassazione ordinaria.
5. Il gestore separa corrispettivi, pulizie, commissioni e contributo di soggiorno.
6. Il titolare conserva contratti, prenotazioni, incassi e rendiconti.
7. Il proprietario controlla CU e ritenute delle piattaforme.
8. Il contribuente verifica CIN e dati catastali nella dichiarazione.
9. Il gestore riconcilia GECOS con i pernottamenti effettivi.
10. Il proprietario calcola separatamente IMU, TARI e costi operativi.

Errori fiscali frequenti

• Applicare il 21% a tutti gli appartamenti.
• Confondere la ritenuta della piattaforma con l’imposta definitiva.
• Calcolare la cedolare sull’accredito netto dopo le commissioni.
• Considerare il contributo di soggiorno un ricavo.
• Dimenticare le prenotazioni dirette non presenti nella CU.
• Usare la soglia di quattro appartamenti anche per il 2026.
• Ritenere automatica la natura privata con uno o due immobili.
• Confondere autorizzazione amministrativa e regime fiscale.
• Dedurre costi reali dalla base della cedolare senza fondamento.
• Non controllare CIN, dati catastali e quote di comproprietà.

Come una gestione professionale aiuta il proprietario

Un property manager non sostituisce il commercialista e non sceglie il regime fiscale. Può però produrre rendiconti ordinati, distinguere incassi e contributo di soggiorno, conservare i dati delle prenotazioni e ridurre le differenze tra portali e contabilità.

La gestione degli affitti brevi a Roma organizza prezzi, prenotazioni, ospiti e attività operative. Il proprietario che utilizza un alloggio non ricettivo può approfondire la gestione della locazione turistica a Roma. Per una struttura ricettiva è disponibile la gestione di case vacanze a Roma.

Prima di decidere, il proprietario può richiedere la valutazione gratuita dell’immobile in circa 50 secondi. La stima offre un primo confronto tra potenziale lordo e caratteristiche dell’abitazione, mentre il risultato netto richiede l’analisi di costi e imposte personali.

Domande frequenti sulle tasse dell’affitto turistico a Roma

La cedolare secca sugli affitti brevi è sempre al 21%?

No. Il 21% si applica a un solo immobile scelto dal contribuente. Il secondo appartamento destinato alla locazione breve sconta il 26%, se il contribuente resta fuori dall’attività d’impresa.

Dal 2026 quanti appartamenti posso affittare senza presunzione d’impresa?

La legge n. 199/2025 ha ridotto la soglia. Dal 2026, più di due appartamenti destinati alla locazione breve fanno presumere l’attività imprenditoriale.

Airbnb trattiene il 21% anche sul secondo immobile?

L’intermediario che incassa applica la ritenuta del 21% a titolo di acconto. Il contribuente calcola poi l’imposta effettiva in dichiarazione, compresa l’eventuale cedolare al 26%.

Le commissioni di Booking riducono la cedolare?

No, la commissione sostenuta dal proprietario non riduce automaticamente il corrispettivo lordo tassabile. Il titolare deve riconciliare importo pagato dall’ospite, commissione e accredito.

Le spese di pulizia entrano nella base imponibile?

Le somme forfettarie incluse nel prezzo della locazione possono entrare nel corrispettivo lordo. Il trattamento cambia quando l’ospite sostiene direttamente costi effettivi separati.

Il contributo di soggiorno è reddito del proprietario?

No, quando viene correttamente riscosso per conto di Roma Capitale. Il gestore deve separarlo dal canone e rispettare comunicazioni e riversamenti.

Una locazione di 30 giorni deve essere registrata?

Il singolo contratto non superiore a 30 giorni non richiede normalmente registrazione in termine fisso. Più contratti tra le stesse parti possono far superare la soglia annuale.

Posso scegliere ogni anno l’immobile al 21%?

Il contribuente individua l’unità nella dichiarazione relativa al periodo d’imposta. La scelta deve essere coerente con canoni, CU e dati dell’immobile.

La cedolare si applica anche al sublocatore?

La disciplina delle locazioni brevi consente l’opzione anche per determinati redditi del sublocatore o del comodatario. Questi importi confluiscono tra i redditi diversi e richiedono una compilazione specifica.

La comproprietà cambia il calcolo?

Sì. Ogni comproprietario dichiara secondo quota, titolo e regime scelto. La CU e i bonifici devono essere confrontati con la ripartizione effettiva.

Devo dichiarare una prenotazione pagata direttamente?

Sì. L’assenza della ritenuta o della CU non elimina il reddito. Il proprietario deve includere anche gli incassi diretti secondo le regole fiscali.

Posso dedurre la manutenzione dalla cedolare?

No. La cedolare non consente di ridurre il canone con i costi reali di manutenzione. Le agevolazioni edilizie seguono regole separate e non abbattono automaticamente il reddito locativo.

La CAV paga sempre la cedolare secca?

No. La categoria amministrativa non decide da sola il regime fiscale. Organizzazione e servizi possono qualificare il reddito come reddito d’impresa.

IMU e TARI sono comprese nella cedolare?

No. Cedolare, IMU e TARI sono tributi distinti. Il proprietario deve verificare gli obblighi comunali sulla base dell’immobile e del suo utilizzo.

Il CIN deve comparire nella dichiarazione?

Il CIN viene utilizzato nei dati fiscali delle locazioni brevi e nelle Certificazioni Uniche. Il contribuente deve controllarne la correttezza insieme ai dati catastali.

Quando si paga il saldo della cedolare?

La scadenza dipende dal modello, dal calendario fiscale e dalle eventuali proroghe. Il contribuente deve seguire il prospetto della dichiarazione e non una data generica trovata online.

Il property manager può fare la dichiarazione fiscale?

No, salvo che possieda una specifica abilitazione e riceva il relativo incarico. Il property manager prepara i rendiconti; il commercialista determina regime, imposte e dichiarazione.

Conclusioni

Le tasse sull’affitto turistico a Roma richiedono un calcolo ordinato. La cedolare può essere del 21% o del 26%, la ritenuta del portale resta al 21% come acconto e il contributo di soggiorno appartiene all’ospite. Dal 2026, più di due appartamenti fanno scattare la presunzione d’impresa.

Una gestione professionale riduce errori nei rendiconti, tempi morti e differenze tra prenotazioni e incassi. Propert aiuta i proprietari di Roma a organizzare la gestione operativa e a misurare il potenziale dell’abitazione. La valutazione gratuita richiede circa 50 secondi; la scelta fiscale resta affidata al commercialista sulla base della situazione personale.

Fonti istituzionali

• Legge 30 dicembre 2025, n. 199, soglia d’impresa dal 2026
• Agenzia delle Entrate, disciplina fiscale delle locazioni brevi
• Agenzia delle Entrate, aliquote del 21% e 26%
• Agenzia delle Entrate, redditi dei fabbricati e locazioni brevi
• Roma Capitale, Regolamento sul contributo di soggiorno
• Roma Capitale, servizi GECOS e contributo di soggiorno

Il contenuto fornisce informazioni generali e non costituisce consulenza fiscale o legale. Aliquote, scadenze e adempimenti devono essere verificati sul caso concreto e sui portali istituzionali prima della dichiarazione.