Cedolare secca affitti brevi 2026: aliquote, limiti e calcolo

Aggiornato al 3 agosto 2026. Per gli affitti brevi la cedolare secca resta disponibile, ma dal periodo d’imposta 2026 il perimetro si restringe: il regime fiscale delle locazioni brevi è riconosciuto soltanto se il contribuente destina a questa formula non più di due appartamenti nell’anno.

L’aliquota è il 26%, ridotta al 21% per i redditi riferiti ai contratti di locazione breve di una sola unità immobiliare scelta dal contribuente in dichiarazione. La ritenuta del 21% eventualmente applicata da Airbnb, Booking, un’agenzia o un altro intermediario è invece un acconto: non coincide necessariamente con l’imposta finale.

Cedolare secca affitti brevi 2026: schema rapido

La fonte primaria di consultazione pratica è la pagina aggiornata dell’Agenzia delle Entrate sulle locazioni brevi e la cedolare secca.

Che cos’è la cedolare secca

La cedolare secca è un regime opzionale che sostituisce, sul reddito assoggettato, l’IRPEF e le addizionali regionale e comunale. Per i contratti soggetti a registrazione sostituisce anche l’imposta di registro e di bollo; molti contratti brevi, se ne ricorrono le condizioni, non hanno comunque obbligo di registrazione.

“Opzionale” significa che il contribuente può confrontare la cedolare con la tassazione ordinaria. La percentuale più bassa non è sempre sufficiente per decidere: nella tassazione ordinaria incidono aliquota marginale, deduzioni e detrazioni personali; con la cedolare, invece, il canone non si somma al reddito complessivo ai fini dell’IRPEF, ma resta rilevante per alcuni indicatori e agevolazioni previsti dalla legge.

La cedolare non è un condono, non sostituisce la dichiarazione dei redditi e non rende privata un’attività che, per modalità concrete, è esercitata come impresa.

Che cosa si intende per locazione breve

L’articolo 4 del decreto-legge n. 50/2017 definisce locazioni brevi i contratti:

• aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo situati in Italia, comprese le relative pertinenze e anche porzioni dell’abitazione;
• di durata non superiore a 30 giorni;
• stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa;
• conclusi direttamente oppure tramite intermediari immobiliari o portali telematici;
• che possono comprendere la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali.

La durata di 30 giorni identifica il contratto breve ai fini di questa disciplina. Non va trasformata in un limite generale di ogni locazione con finalità turistica: un contratto turistico può avere durata diversa, ma cambiano registrazione e trattamento fiscale.

Quali immobili rientrano

La disciplina riguarda immobili abitativi appartenenti alle categorie catastali da A/1 ad A/11, esclusa A/10, e le pertinenze locate congiuntamente. Un ufficio A/10, un negozio o un immobile situato all’estero non entra nel regime italiano delle locazioni brevi descritto qui.

Conta l’uso abitativo effettivamente oggetto del contratto. Il nome commerciale dell’annuncio — “suite”, “holiday home”, “residence” — non modifica la categoria catastale né la natura giuridica del rapporto.

Chi può applicare la cedolare

Proprietario o titolare di un diritto reale

Il caso più comune è la persona fisica che concede l’abitazione al di fuori dell’impresa e dichiara reddito fondiario. L’opzione si esercita secondo le regole della dichiarazione relativa all’anno in cui sono maturati i canoni.

Sublocatore e comodatario

La disciplina delle locazioni brevi estende la cedolare anche ai corrispettivi derivanti da sublocazione e ai contratti onerosi conclusi dal comodatario. In questi casi il reddito non è necessariamente fondiario e viene dichiarato in quadri diversi da quelli usati dal proprietario. Non bisogna quindi copiare meccanicamente la compilazione del quadro B o RB.

Soggetti esclusi

La cedolare sulle locazioni brevi non si applica ai corrispettivi percepiti nell’esercizio di impresa, arte o professione, né alle società. Se il modello è imprenditoriale, la tassazione segue le regole del reddito d’impresa anche quando l’immobile è formalmente intestato a una persona fisica.

Servizi ammessi e servizi incompatibili

La guida dell’Agenzia delle Entrate sulle locazioni brevi ricomprende i servizi strettamente connessi all’uso dell’immobile, come:

• fornitura iniziale di biancheria;
• pulizia dei locali;
• utenze;
• Wi-Fi;
• aria condizionata.

Non rientrano invece nel perimetro tipico della semplice locazione servizi che richiedono un’organizzazione ulteriore, come colazione o somministrazione di alimenti e bevande, auto a noleggio, guide turistiche o interpreti. Quando tali prestazioni fanno parte dell’offerta, occorre rivalutare sia la natura del contratto sia l’eventuale attività ricettiva o imprenditoriale.

La corretta forma amministrativa locale è un controllo separato: a Roma, per esempio, alloggio per uso turistico e CAV hanno procedure diverse. La guida sulle differenze tra locazione turistica e casa vacanze a Roma spiega il confine tra CIA e SCIA.

Aliquote 2026: 21% e 26%

Una sola unità in affitto breve

Se nel periodo d’imposta è destinata alla locazione breve una sola unità e ricorrono le altre condizioni, i relativi redditi possono essere assoggettati alla cedolare del 21%.

Due unità in affitto breve

Con due appartamenti l’aliquota ordinaria del regime breve è il 26%, ma il contribuente può applicare il 21% ai redditi dei contratti riferiti a una delle due unità. L’altra resta al 26%.

Come scegliere l’unità al 21%

La scelta viene indicata in dichiarazione dei redditi, non nel pannello del portale e non al momento di ogni prenotazione. In assenza di ragioni particolari, applicare il 21% all’unità con il corrispettivo imponibile maggiore riduce l’imposta complessiva. Il confronto va comunque eseguito sui dati fiscali reali, soprattutto in presenza di comproprietà, periodi parziali o differenti titoli di disponibilità.

Esempio di calcolo con due appartamenti

Ipotizziamo, in modo semplificato, due unità per le quali il contribuente sceglie la cedolare:

Se il 21% fosse applicato all’appartamento B e il 26% all’A, l’imposta sarebbe 11.580 euro. La scelta sull’unità con base maggiore produce quindi, in questo esempio, un risparmio di 600 euro. Il calcolo non considera acconti, comproprietà, altri redditi o rettifiche e non è una simulazione personalizzata.

La base imponibile è il corrispettivo lordo

Uno degli errori più costosi consiste nel dichiarare il netto accreditato dal portale. La cedolare si calcola sui canoni o corrispettivi lordi dovuti per il contratto. La commissione trattenuta al locatore da una piattaforma o da un intermediario non riduce, in via ordinaria, la base imponibile della cedolare.

Se l’ospite paga 1.000 euro di corrispettivo e il portale accredita 850 euro dopo aver trattenuto 150 euro di commissioni imputate al locatore, il dato fiscale non diventa automaticamente 850 euro. Occorre riconciliare contratto, estratto del portale, certificazione dell’intermediario e movimenti bancari.

Il contributo di soggiorno riscosso separatamente per conto del Comune non è il corrispettivo della locazione; deve però essere gestito e rendicontato secondo le regole comunali.

Spese deducibili: il limite della cedolare

Con la cedolare secca non si sottraggono analiticamente dalla base:

• commissioni OTA e del property manager;
• pulizie e lavanderia;
• utenze e connessione Internet;
• manutenzioni e riparazioni;
• arredi, assicurazioni e materiali di consumo;
• interessi del mutuo.

Queste spese restano decisive per misurare il rendimento economico, ma non riducono il corrispettivo tassato con la cedolare. Per questo un’aliquota fissa non equivale a una tassa sull’utile. La convenienza va confrontata con la situazione fiscale complessiva e, quando il modello è organizzato, con l’eventuale gestione d’impresa.

Ritenuta del 21%: acconto, non imposta definitiva

Gli intermediari e i portali che incassano o intervengono nel pagamento devono applicare una ritenuta del 21% sui canoni e corrispettivi lordi, versarla e certificarla. Dal 2024 la ritenuta è espressamente a titolo d’acconto, come chiarito dalla circolare n. 10/E dell’Agenzia delle Entrate.

Riprendendo l’esempio dei 48.000 euro, una ritenuta uniforme del 21% ammonterebbe a 10.080 euro. L’imposta teorica finale è 10.980 euro: prima di altri conguagli resterebbero 900 euro. È esattamente il 5% applicato ai 18.000 euro dell’unità tassata al 26%.

Se un portale non applica la ritenuta, ciò non rende esente il reddito. Il contribuente deve comunque dichiarare i corrispettivi e pagare l’imposta dovuta.

Che cosa cambia dal terzo appartamento nel 2026

Fino al 2025 la presunzione numerica di imprenditorialità era collegata a più di quattro appartamenti. La legge di bilancio 2026 ha abbassato il perimetro: il regime fiscale delle locazioni brevi è applicabile soltanto entro due appartamenti destinati a questa formula nel periodo d’imposta.

Dal terzo appartamento non è corretto limitarsi ad applicare il 26%. Occorre configurare l’attività come impresa e valutare almeno:

• apertura della partita IVA e codice attività;
• iscrizione al Registro delle imprese e posizione previdenziale, quando dovute;
• regime contabile e fatturazione;
• SCIA per locazione imprenditoriale prevista dalla normativa nazionale;
• disciplina regionale e comunale della specifica forma di ospitalità;
• effetti su imposte dirette, IVA e contributi.

Il limite numerico non è l’unico criterio. Un’organizzazione professionale, continuativa e strutturata può essere impresa anche con una o due unità. Per un quadro dedicato consulta l’analisi sugli affitti brevi senza partita IVA nel 2026.

Un immobile breve e uno a lungo termine

La soglia dei due appartamenti riguarda quelli destinati alle locazioni brevi nel periodo d’imposta. Un’abitazione concessa con un normale contratto residenziale di lunga durata segue la disciplina propria e non diventa “seconda unità breve” soltanto perché lo stesso proprietario affitta brevemente un altro immobile.

Le aliquote della cedolare per i contratti residenziali ordinari non vanno confuse con il 21% e 26% delle locazioni brevi. È possibile che lo stesso contribuente abbia quadri e regole diverse nella medesima dichiarazione.

Dichiarazione dei redditi: anno corretto e quadri

I redditi prodotti nel 2026 si dichiarano nel 2027. Il proprietario utilizza normalmente il quadro B del modello 730 o il quadro RB del modello Redditi Persone Fisiche; sublocatore e comodatario dichiarano invece redditi diversi nei quadri pertinenti.

Prima dell’invio bisogna riconciliare:

• corrispettivi lordi per immobile e per contratto;
• Certificazioni Uniche rilasciate dai portali o intermediari;
• ritenute effettivamente operate;
• periodi di possesso e percentuali di comproprietà;
• eventuali contratti non intermediati;
• unità scelta per l’aliquota del 21%.

La dichiarazione precompilata è un punto di partenza, non una garanzia che tutti i dati esteri, diretti o rettificati siano completi.

Saldo e acconto della cedolare

La cedolare segue le scadenze previste per l’IRPEF. L’acconto è pari al 100% dell’imposta dell’anno precedente ed è dovuto quando supera 51,65 euro:

• in unica soluzione entro il 30 novembre, se inferiore a 257,52 euro;
• in due rate, normalmente 40% entro il termine del saldo e 60% entro il 30 novembre, se pari o superiore a 257,52 euro.

Il saldo è normalmente dovuto entro il 30 giugno dell’anno successivo, con possibilità di pagamento entro i successivi 30 giorni applicando la maggiorazione prevista. Le date possono essere prorogate e vanno verificate per l’anno di versamento nella pagina dell’Agenzia su come si paga la cedolare secca.

Per una nuova locazione iniziata nel 2026, il metodo storico può non generare acconto nello stesso anno se manca un’imposta precedente; questo non elimina il saldo che emergerà dalla dichiarazione 2027. Il metodo previsionale richiede prudenza perché un versamento insufficiente può produrre sanzioni e interessi.

Obblighi che la cedolare non sostituisce

La scelta fiscale non esonera dagli adempimenti dell’attività. A seconda del Comune e della forma utilizzata possono servire:

• CIA o SCIA locale;
• CIR regionale e CIN nazionale;
• esposizione del CIN e indicazione negli annunci;
• rilevatori ed estintori previsti per le locazioni brevi o turistiche;
• comunicazione degli ospiti ad Alloggiati Web;
• flussi statistici regionali;
• contributo di soggiorno e relative dichiarazioni;
• registrazione del contratto quando dovuta.

Le FAQ BDSR del Ministero del Turismo riepilogano CIN, sicurezza e SCIA delle locazioni imprenditoriali. Il regime fiscale non sana un immobile o un’attività amministrativamente irregolare.

Cedolare o tassazione ordinaria: confronto corretto

La tassazione ordinaria non consente al proprietario privato di trattare l’immobile come un’impresa e dedurre liberamente tutte le spese. Il confronto va svolto sulla dichiarazione completa, non sottraendo costi a piacere dal canone.

Errori frequenti da evitare

• Applicare il 21% a entrambe le unità.
• Considerare la ritenuta del portale come imposta definitiva.
• Dichiarare il payout netto invece del corrispettivo lordo.
• Deducere commissioni, pulizie e utenze dalla base della cedolare.
• Credere che dal terzo appartamento basti passare al 26%.
• Confondere il numero di annunci con una verifica fiscale delle unità.
• Usare i quadri del proprietario per redditi da sublocazione o comodato.
• Dichiarare nel 2026 redditi prodotti nel 2026 anziché nella dichiarazione 2027.
• Ignorare contratti diretti perché non compaiono nella CU del portale.
• Ritenere che cedolare, CIN o ritenuta sostituiscano gli adempimenti locali.

FAQ sulla cedolare secca 2026

Con un solo appartamento l’aliquota è sempre 21%?

Il 21% è applicabile se il contratto rientra nelle locazioni brevi, il soggetto opera fuori dall’impresa e sceglie la cedolare. Non è automatico: il reddito deve essere dichiarato e l’opzione correttamente esercitata.

Con due appartamenti posso scegliere quale tassare al 21%?

Sì. La scelta viene effettuata in dichiarazione. In genere conviene verificare l’unità con base imponibile più elevata, ma comproprietà e altre particolarità possono modificare il calcolo.

La commissione Airbnb o Booking riduce la cedolare?

No, la commissione addebitata al locatore non è una deduzione analitica dalla base della cedolare. Occorre partire dal corrispettivo lordo del contratto, non dall’accredito netto.

Se il portale trattiene il 21%, devo ancora dichiarare?

Sì. La ritenuta è un acconto e va riconciliata nella dichiarazione. Per l’unità al 26% può emergere un ulteriore 5%, oltre a eventuali altre differenze.

Dal terzo immobile posso restare privato pagando il 26%?

No. Dal 2026 il regime fiscale delle locazioni brevi è limitato a due appartamenti; dal terzo opera la presunzione di imprenditorialità. Va impostata la gestione d’impresa e verificata la disciplina amministrativa applicabile.

Le spese di pulizia addebitate all’ospite sono imponibili?

Se costituiscono parte del corrispettivo dovuto al locatore per il contratto breve, concorrono al lordo. La pulizia acquistata dal locatore, invece, resta un costo gestionale non deducibile analiticamente dalla cedolare.

Il property manager può scegliere l’unità al 21%?

No. Il property manager può produrre rendiconti e documentazione, ma la scelta fiscale appartiene al contribuente e viene espressa nella dichiarazione dei redditi.

Checklist prima della dichiarazione

1. Conta gli appartamenti effettivamente destinati a locazione breve nell’anno.
2. Verifica che l’attività non sia organizzata come impresa.
3. Raggruppa corrispettivi lordi e ritenute per singola unità.
4. Confronta CU, estratti portali, contratti diretti e banca.
5. Seleziona consapevolmente l’unità da assoggettare al 21%.
6. Non sottrarre costi gestionali dalla base della cedolare.
7. Verifica saldo, acconti e anno corretto di dichiarazione.
8. Fai controllare sublocazioni, comodati, comproprietà e casi misti.

Conclusione

Nel 2026 la cedolare secca rimane utile, ma richiede tre controlli essenziali: massimo due appartamenti nel regime breve, 21% soltanto su una unità scelta e calcolo sul corrispettivo lordo. Ritenute dei portali, costi di gestione e qualifica imprenditoriale devono essere verificati separatamente.

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Avvertenza: contenuto informativo basato sulle fonti disponibili al 3 agosto 2026. Non costituisce consulenza fiscale, legale o amministrativa e non sostituisce l’esame della posizione personale da parte di un commercialista o altro professionista abilitato.