Certificato di agibilità 2026: SCA, vendita e procedura a Roma

Aggiornato ad agosto 2026. Oggi, per gli interventi recenti, si parla più correttamente di Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA o S.C.Ag.): il Comune non rilascia più ordinariamente un certificato dopo una domanda, ma riceve una segnalazione corredata dalle attestazioni del tecnico e dai documenti previsti.

L’agibilità riguarda sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico, impianti e conformità dell’opera al progetto presentato. È importante per utilizzare, vendere o finanziare un immobile, ma non va confusa con il catasto, con lo stato legittimo urbanistico o con una sanatoria edilizia.

Certificato di agibilità e SCA: cosa sono

L’articolo 24 del D.P.R. 380/2001, Testo Unico dell’Edilizia, collega l’agibilità alla sussistenza delle condizioni di:

• sicurezza dell’edificio;
• igiene e salubrità;
• risparmio energetico;
• sicurezza e conformità degli impianti;
• conformità dell’opera al progetto presentato.

Dal 2016 il D.Lgs. 222 ha sostituito, per le nuove procedure, il rilascio del certificato e l’attestazione di agibilità con la Segnalazione Certificata di Agibilità. I vecchi certificati validamente rilasciati non perdono efficacia solo perché oggi lo strumento ha un nome e un meccanismo diversi.

Agibilità e abitabilità sono ancora diverse?

Nel linguaggio storico, “abitabilità” era usato soprattutto per le abitazioni e “agibilità” per altri immobili. Il Testo Unico e la riforma del 2016 hanno ricondotto la materia all’agibilità e alla relativa segnalazione certificata.

In una compravendita di un edificio datato è comunque normale trovare un documento chiamato certificato di abitabilità, certificato di agibilità, attestazione per silenzio-assenso o un’altra forma coerente con la disciplina vigente al tempo. Non va scartato per il solo nome: occorre verificarne data, oggetto, unità interessate, elaborati e lavori successivi.

Quando è obbligatoria la Segnalazione Certificata di Agibilità

La SCA va presentata per:

1. nuove costruzioni;
2. ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
3. interventi su edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico o sugli impianti.

Il termine è di 15 giorni dalla conclusione dei lavori di finitura. Non ogni CILA o intervento interno impone automaticamente una nuova SCA: bisogna verificare se le opere incidono sulle condizioni indicate dall’articolo 24. La guida S.C.Ag. 2026 di Roma Capitale cita, tra i casi da valutare, variazioni distributive che influiscono su tali condizioni, accorpamenti e frazionamenti.

Agibilità totale, parziale e della singola unità

L’agibilità può riguardare l’intero intervento oppure, alle condizioni di legge:

• un singolo edificio o una porzione funzionalmente autonoma;
• una singola unità immobiliare;
• una parte completata mentre il resto dell’intervento è ancora in corso.

Per edifici o porzioni devono essere realizzate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria relative all’intervento, completate e collaudate le strutture connesse e certificati gli impianti delle parti comuni. Per la singola unità devono risultare completate e collaudate le strutture connesse, certificati gli impianti e ultimate le parti comuni e le urbanizzazioni dichiarate funzionali.

Un certificato riferito all’intero fabbricato non risolve automaticamente il problema di un appartamento modificato successivamente. Al contrario, una SCA riferita a una singola unità va letta insieme alla situazione delle parti comuni rilevanti.

Cosa serve per presentare la SCA

La pratica è predisposta con l’intervento del direttore dei lavori o di un professionista abilitato, che attesta sotto la propria responsabilità la sussistenza delle condizioni di agibilità. La documentazione varia in base all’immobile e ai lavori, ma il quadro nazionale comprende normalmente:

• attestazione del direttore dei lavori o di altro professionista abilitato;
• certificato di collaudo statico o dichiarazione di regolare esecuzione quando prevista;
• dichiarazioni relative alla conformità alle norme sull’accessibilità e sul superamento delle barriere architettoniche;
• estremi dell’aggiornamento catastale oppure dichiarazione che le opere non hanno comportato modifiche del classamento;
• dichiarazioni di conformità degli impianti o documentazione alternativa ammessa dalla disciplina applicabile;
• documentazione energetica e ulteriori allegati richiesti dal caso concreto;
• ricevute, deleghe e diritti di segreteria previsti dall’amministrazione competente.

Un elenco generico non basta per depositare la pratica: epoca di costruzione, strutture, prevenzione incendi, ascensori, scarichi, condono, destinazione d’uso e tipologia dell’intervento possono richiedere allegati ulteriori.

Procedura a Roma nel 2026: deposito tramite SUET

Roma Capitale ha modificato la procedura: dal 2 marzo 2026 le S.C.Ag. devono essere redatte e trasmesse tramite SUET al Dipartimento Attuazione Urbanistica. Il precedente invio tramite PEC non è più la modalità ordinaria ammessa.

1. Il proprietario o avente titolo incarica un tecnico abilitato.
2. Il tecnico ricostruisce i titoli edilizi, verifica i lavori e individua il perimetro dell’agibilità.
3. Si raccolgono collaudi, attestazioni, catasto, impianti e allegati applicabili.
4. La pratica viene compilata sulla piattaforma SUET.
5. I diritti di segreteria sono generati e pagati all’interno della piattaforma tramite PagoPA.
6. Il soggetto indicato come “capofila” effettua l’invio e la conferma.
7. SUET restituisce la ricevuta protocollata e il modulo generato, disponibili nel fascicolo documentale.

Le istruzioni e gli allegati aggiornati sono pubblicati nella sezione ufficiale SCIA per Agibilità – Modulistica di Roma Capitale.

Da quando produce effetti?

La SCA opera dalla presentazione completa e protocollata, ferma la possibilità di controlli e provvedimenti dell’amministrazione. Non bisogna confondere una bozza salvata, il solo pagamento o il caricamento degli allegati con l’effettivo invio: a Roma il protocollo viene generato dopo l’azione del capofila.

Quanto costa a Roma?

Il costo non è uguale per tutte le pratiche. La pagina comunale indica attualmente, per le modifiche senza aumento di cubatura, diritti di segreteria di 150 euro; in caso di aumento di cubatura si aggiungono i diritti calcolati sulla nuova volumetria. Vanno poi considerati compenso professionale, accessi agli atti, eventuali verifiche, collaudi, aggiornamenti e lavori necessari.

Un preventivo serio può essere formulato solo dopo avere esaminato fascicolo edilizio, opere eseguite e documentazione disponibile.

Sanzioni per la presentazione tardiva

La mancata presentazione nel termine comporta una sanzione amministrativa da 77 a 464 euro. Roma Capitale pubblica questa articolazione:

Pagare la sanzione non rende agibile un immobile privo dei requisiti e non sana opere abusive. La pratica deve comunque essere completa e tecnicamente sostenibile.

Agibilità, conformità urbanistica e catasto: le differenze

Uno degli errori più pericolosi è usare la SCA come sinonimo di “immobile totalmente regolare”. Sono verifiche collegate, ma non sovrapponibili.

• Agibilità: riguarda le condizioni dell’articolo 24 e la conformità dell’opera al progetto richiamato nella segnalazione.
• Stato legittimo: si ricostruisce attraverso titoli edilizi, eventuali sanatorie, tolleranze e disciplina dell’articolo 9-bis del D.P.R. 380/2001.
• Catasto: ha funzione principalmente fiscale e la planimetria catastale non prova da sola la legittimità edilizia.

Una SCA depositata non cancella una veranda abusiva, un cambio d’uso non autorizzato o una diversa distribuzione priva del titolo necessario. Prima di vendere è utile una verifica separata di titoli, stato dei luoghi e planimetria; su questo tema vedi anche la guida alla planimetria non conforme nella vendita.

Cosa cambia con il Decreto Salva Casa

Il D.L. 69/2024, convertito dalla legge 105/2024, ha modificato anche l’articolo 24. In presenza delle condizioni previste, il tecnico può asseverare la conformità igienico-sanitaria per:

• locali con altezza interna inferiore a 2,70 metri, fino al limite minimo di 2,40 metri;
• alloggi monostanza inferiori ai precedenti standard, fino a 20 m² per una persona e 28 m² per due persone, compresi i servizi.

Non si tratta di un’autorizzazione generalizzata per rendere abitabile qualsiasi micro-appartamento. L’asseverazione richiede il rispetto delle condizioni stabilite dai commi 5-bis e 5-ter, compresa l’adattabilità, e deve essere collegata a un progetto di recupero o a soluzioni alternative idonee a garantire condizioni igienico-sanitarie adeguate.

Le linee di indirizzo pubblicate dal Ministero delle Infrastrutture sul Salva Casa aiutano a leggere la nuova disciplina. Soprattutto, il Salva Casa non trasforma la SCA in una sanatoria: eventuali difformità devono essere prima inquadrate e, quando possibile, regolarizzate con il procedimento corretto.

Un immobile senza agibilità si può vendere?

La mancanza del documento non determina automaticamente la nullità dell’atto notarile. È quindi possibile stipulare in alcune situazioni, ma questo non significa che l’assenza sia irrilevante o che possa essere taciuta.

Il venditore ha normalmente l’obbligo di consegnare la documentazione relativa all’agibilità. Le conseguenze della mancanza dipendono da più fattori:

• quanto promesso nel preliminare e nel rogito;
• se l’acquirente è stato informato in modo chiaro e ha accettato consapevolmente;
• se manca solo il documento oppure anche i requisiti sostanziali per ottenerlo;
• se il difetto è sanabile e con quali costi e tempi;
• la destinazione concreta per la quale l’immobile è stato acquistato;
• l’incidenza su mutuo, valore e utilizzabilità.

La giurisprudenza può riconoscere rimedi come adempimento, riduzione del prezzo, risarcimento o risoluzione nei casi più gravi, ma l’“aliud pro alio” non scatta automaticamente per ogni certificato mancante. È necessario valutare il contratto e l’idoneità sostanziale del bene. Il Consiglio Nazionale del Notariato conferma che l’assenza non impedisce di per sé la stipula, pur dovendo essere regolata con attenzione.

Agibilità e mutuo bancario

La legge non impone a tutte le banche una risposta identica. L’istituto può richiedere certificato o SCA, valutarne l’assenza nella perizia, subordinare l’erogazione alla regolarizzazione oppure non finanziare l’operazione.

Una delibera reddituale positiva non risolve il problema tecnico: l’approvazione definitiva dipende anche dall’immobile offerto in garanzia. Per questo la verifica andrebbe avviata prima di fissare termini troppo brevi nella proposta d’acquisto.

Agibilità e locazione, affitti brevi o attività ricettiva

L’immobile deve poter essere legittimamente utilizzato in condizioni di sicurezza secondo la destinazione dichiarata. Tuttavia, l’agibilità non sostituisce i requisiti specifici richiesti per locazioni, case vacanze, B&B o affittacamere.

Destinazione d’uso, requisiti regionali, SCIA ricettiva, CIN, sicurezza antincendio, impianti e regolamento condominiale restano verifiche autonome. Un appartamento con agibilità non è automaticamente autorizzato per qualsiasi attività.

Come verificare l’agibilità di un immobile a Roma

1. Raccogli vecchio certificato, domande, SCA, ricevute e protocolli disponibili.
2. Verifica esattamente edificio, scala, piano, interno e consistenza cui il documento si riferisce.
3. Controlla se dopo il documento sono stati eseguiti lavori o cambi d’uso.
4. Consulta l’Archivio Licenze Agibilità, Abitabilità ed Uso di Roma Capitale.
5. Quando necessario, richiedi copia o visura del fascicolo.
6. Fai confrontare titoli, progetto, stato attuale, catasto, impianti e documentazione strutturale da un tecnico.
7. Se manca l’agibilità, verifica se ricorrono le condizioni per depositare oggi una SCA.

La pagina Agibilità di Roma Capitale riporta procedura, sanzioni, archivio, costi di visura e collegamenti alla modulistica vigente.

Edifici costruiti prima del 1934

A Roma, per le costruzioni ultimate prima dell’entrata in vigore del Regio Decreto 1265/1934, non oggetto successivamente degli interventi rilevanti indicati dall’articolo 24, la guida comunale precisa che non è necessario richiedere il certificato se risultano conformi al titolo edilizio oppure, in assenza, alla planimetria catastale di impianto del 1939-1942.

Non basta quindi dichiarare genericamente “ante 1934” o “ante 1967”. Occorrono prova dell’epoca, verifica delle trasformazioni successive e coerenza documentale. La data 1967 riguarda altri aspetti della disciplina edilizia e non costituisce un’esenzione generale dall’agibilità.

La SCA scade?

Non ha una scadenza periodica come un documento da rinnovare ogni pochi anni. Può però non descrivere più la situazione attuale se intervengono opere che incidono sulle condizioni dell’articolo 24, un cambio di destinazione d’uso o altre trasformazioni rilevanti.

Inoltre, impianti, ascensori, prevenzione incendi e altre discipline possono prevedere controlli, manutenzioni o rinnovi propri. L’assenza di scadenza della SCA non elimina questi obblighi.

Errori frequenti

• chiamare l’agibilità “prova definitiva della regolarità urbanistica”;
• credere che la planimetria catastale sostituisca titoli edilizi e SCA;
• presentare una segnalazione per sanare opere abusive;
• utilizzare a Roma la vecchia procedura PEC dopo il 2 marzo 2026;
• ritenere obbligatoria una nuova SCA dopo qualsiasi lavoro minimo;
• omettere modifiche eseguite dopo il vecchio certificato;
• supporre che ogni immobile ante 1967 sia esente;
• promettere l’agibilità nel preliminare senza una verifica tecnica;
• considerare automaticamente nullo ogni rogito privo di agibilità;
• presentare il Salva Casa come condono automatico.

Domande frequenti

Chi presenta la SCA?

Il titolare del permesso di costruire, chi ha presentato la SCIA edilizia o i loro successori o aventi causa, con l’attestazione del direttore dei lavori o di un professionista abilitato. A Roma l’invio SUET è effettuato dal soggetto indicato come capofila.

Il Comune deve rilasciare un nuovo certificato?

Per la procedura attuale no: si presenta una Segnalazione Certificata di Agibilità. L’amministrazione conserva poteri di controllo; la ricevuta protocollata e la pratica completa sono essenziali.

Una casa catastalmente conforme è anche agibile?

Non necessariamente. Il catasto non certifica sicurezza, impianti, salubrità o stato legittimo edilizio.

L’assenza dell’agibilità blocca sempre il rogito?

No, non rende automaticamente invalida la vendita. Deve però essere dichiarata e disciplinata con piena consapevolezza; se mancano anche i requisiti sostanziali, le conseguenze possono essere gravi.

Posso presentare la SCA se ci sono difformità?

Il tecnico deve prima ricostruire lo stato legittimo e verificare se le difformità sono tollerate, regolarizzabili o non sanabili. La SCA non è lo strumento per sanarle.

Quanto tempo serve?

La segnalazione produce effetti dal deposito completo, ma il lavoro preliminare può richiedere accessi agli atti, collaudi, certificazioni, aggiornamenti o opere. Non esiste un tempo affidabile uguale per tutti gli immobili.

Conclusioni

Nel 2026 l’agibilità va letta come parte di una due diligence immobiliare, non come un semplice foglio da recuperare all’ultimo momento. A Roma la novità operativa più importante è il deposito esclusivo tramite SUET; sul piano tecnico resta decisivo coordinare SCA, titoli edilizi, stato dei luoghi, catasto, strutture e impianti.

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Avvertenza: contenuto informativo aggiornato ad agosto 2026. Non sostituisce la verifica di un tecnico abilitato né la consulenza legale o notarile sul caso concreto. Procedure, modulistica e diritti possono cambiare: controllare sempre le fonti istituzionali prima del deposito.

Fonti istituzionali e professionali

• Normattiva – D.P.R. 380/2001
• Roma Capitale – Agibilità
• Roma Capitale – SCIA per Agibilità e modulistica
• Roma Capitale – Guida S.C.Ag. 2026
• MIT – Linee di indirizzo sul D.L. Salva Casa
• Consiglio Nazionale del Notariato – Agibilità e compravendita