Aprire una locazione turistica a Roma richiede una comunicazione online al SUAR, il rispetto dei requisiti dell’abitazione, i codici identificativi, la registrazione degli ospiti e la gestione del contributo di soggiorno. Per un alloggio a uso turistico non imprenditoriale il proprietario presenta una CIA, non la SCIA prevista per le strutture ricettive.
Il costo amministrativo verificabile per l’avvio presso Roma Capitale è di 80 euro. Arredo, sicurezza, assicurazione, fotografie e gestione non hanno invece un prezzo pubblico unico. Il proprietario deve quindi costruire un budget sul proprio immobile e non affidarsi a tabelle generiche.
Informazioni verificate il 13 agosto 2026 su fonti istituzionali. La forma fiscale corretta dipende dal numero di immobili, dai servizi offerti e dall’organizzazione concreta: per la scelta definitiva serve il parere di un commercialista.
Indice della guida
Che cos’è una locazione turistica a Roma
La locazione turistica consente di concedere un’abitazione a ospiti per finalità turistiche senza offrire servizi tipici di una struttura ricettiva. L’articolo 12-bis del Regolamento regionale Lazio n. 8/2015 disciplina gli alloggi per uso turistico. L’immobile non riceve una classificazione alberghiera e conserva la destinazione residenziale, purché rispetti le norme edilizie e igienico-sanitarie applicabili.
Il locatore non può somministrare alimenti e bevande né organizzare servizi turistici. Può consegnare l’alloggio arredato e dotato di ciò che una normale abitazione mette a disposizione. La pulizia e il cambio della biancheria possono essere organizzati tra un soggiorno e l’altro, ma non come servizio ricettivo durante la permanenza.
Locazione turistica, affitto breve e casa vacanze
La locazione turistica descrive la finalità del soggiorno. La locazione breve è una categoria fiscale riferita, in sintesi, a contratti non superiori a 30 giorni stipulati da persone fisiche fuori dall’esercizio d’impresa. La casa vacanze, invece, è una struttura ricettiva extralberghiera soggetta a classificazione e SCIA. Confondere le tre categorie porta a scegliere moduli, servizi e adempimenti sbagliati.
CIA o SCIA: quale pratica serve
Roma Capitale conferma nelle FAQ ufficiali del SUAR che l’alloggio per uso turistico non imprenditoriale si avvia con una Comunicazione di Inizio Attività telematica. La SCIA riguarda le strutture ricettive e la locazione breve esercitata in forma imprenditoriale. Il proprietario deve scegliere il procedimento corretto prima di pagare i diritti.
Quanti appartamenti si possono gestire
La disciplina regionale ammette la forma occasionale, non organizzata e non imprenditoriale per chi dispone di un massimo di due appartamenti nello stesso Comune. Il limite regionale non sostituisce la valutazione fiscale. Anche con uno o due immobili, un’organizzazione stabile, i servizi offerti e il modo concreto di operare possono rendere necessario un inquadramento d’impresa.
Come aprire una locazione turistica a Roma
1. Controllare immobile e titolo di disponibilità
Il proprietario deve verificare il titolo che gli consente di locare, la conformità urbanistica e catastale, l’agibilità quando richiesta, gli impianti e i requisiti ordinari dell’abitazione. L’inquilino o il comodatario deve controllare che il contratto consenta la sublocazione o l’uso previsto. Il regolamento condominiale di natura contrattuale merita una verifica specifica.
2. Definire la forma di gestione
Il locatore deve stabilire se agirà in forma non imprenditoriale oppure con un’attività organizzata. Questa scelta incide sulla pratica comunale, sulla partita IVA, sulla contabilità e sui rapporti con gli intermediari. Il proprietario prudente prepara prima un prospetto con immobili, servizi, persone coinvolte e frequenza delle locazioni.
3. Presentare la CIA al SUAR
La procedura telematica del SUAR di Roma Capitale richiede l’accesso con identità digitale, la scelta del procedimento e il caricamento delle dichiarazioni, del documento di identità e della ricevuta dei diritti di istruttoria. Il sistema rilascia una ricevuta. Il proprietario deve conservarla insieme agli allegati trasmessi.
4. Ottenere i codici regionali e nazionali
L’alloggio deve essere inserito nei sistemi regionali previsti e ottenere il codice identificativo regionale. Il locatore deve poi acquisire il Codice Identificativo Nazionale (CIN) tramite la BDSR. Le FAQ del Ministero del Turismo chiariscono che il CIN deve comparire negli annunci e deve essere esposto all’esterno nel rispetto di eventuali vincoli urbanistici e paesaggistici.
5. Installare i dispositivi di sicurezza
Gli immobili destinati a locazione turistica o breve devono avere rilevatori funzionanti di gas combustibili e monossido di carbonio quando pertinenti, oltre a estintori portatili collocati secondo la disciplina nazionale. Il proprietario deve scegliere dispositivi conformi, annotare le manutenzioni e sostituire batterie o apparecchi prima della scadenza.
6. Attivare Alloggiati Web
Il locatore deve richiedere le credenziali alla Questura e comunicare le generalità degli ospiti attraverso il portale Alloggiati Web della Polizia di Stato. La comunicazione avviene entro 24 ore dall’arrivo; per soggiorni inferiori alle 24 ore deve avvenire subito. I dati non vanno raccolti o conservati oltre quanto serve senza una base giuridica.
7. Organizzare flussi turistici e contributo di soggiorno
Il titolare comunica arrivi e presenze attraverso il sistema regionale indicato dalla Regione Lazio. A Roma, chi incassa o interviene nel pagamento assume gli obblighi previsti per il contributo di soggiorno. Il responsabile deve informare l’ospite, riscuotere quando dovuto, rendicontare e riversare le somme con le modalità comunali vigenti.
Quanto costa aprire una locazione turistica a Roma
Roma Capitale pubblica tre importi per gli alloggi a uso turistico. La CIA iniziale costa 80 euro, la comunicazione di modifica costa 50 euro e la cessazione costa 21 euro. Per la locazione breve imprenditoriale la SCIA iniziale costa 100 euro. Gli importi possono cambiare: il proprietario deve controllare la pagina comunale prima del pagamento.
| Voce | Importo verificato | Quando si paga |
|---|---|---|
| CIA alloggio a uso turistico | 80 euro | Nuovo avvio non imprenditoriale |
| Modifica della CIA | 50 euro | Variazione comunicata al SUAR |
| Cessazione | 21 euro | Chiusura dell’attività |
| SCIA locazione breve imprenditoriale | 100 euro | Avvio in forma d’impresa |
Il budget reale comprende anche adeguamenti, estintori e rilevatori, assicurazione, serrature, biancheria, fotografie, pulizie, manutenzione e commissioni dei portali. Queste spese non hanno una tariffa legale. Il proprietario deve chiedere preventivi comparabili e separare i costi iniziali da quelli per ogni soggiorno.
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Tasse e contratti: le regole essenziali
Cedolare secca o IRPEF ordinaria
La persona fisica che possiede i requisiti può scegliere la cedolare secca oppure la tassazione IRPEF ordinaria. Per le locazioni brevi, l’Agenzia delle Entrate ricorda che l’aliquota del 21% si applica a una sola unità immobiliare scelta dal contribuente e quella del 26% alle altre unità assoggettate al regime. La pagina istituzionale sulla dichiarazione precompilata spiega anche che resta possibile scegliere la tassazione ordinaria.
La ritenuta operata dalla piattaforma non coincide sempre con l’imposta finale. Il proprietario deve riconciliare certificazioni, canoni lordi, ritenute e immobili in dichiarazione. La consulenza fiscale evita di confondere il denaro trattenuto dal portale con il calcolo definitivo.
Quando registrare il contratto
Il contratto scritto tutela proprietario e ospite. I contratti che non superano complessivamente 30 giorni con lo stesso conduttore nell’anno non richiedono normalmente registrazione in termine fisso. Il conteggio deve considerare tutti i rapporti con la stessa persona. Durate maggiori o situazioni particolari richiedono una verifica presso l’Agenzia delle Entrate.
30 domande pratiche prima di iniziare
1. Il mio appartamento è adatto alla locazione turistica?
L’immobile deve essere una vera abitazione conforme e sicura. Il proprietario deve far controllare documenti, impianti, accessi e dotazioni prima di pubblicare l’annuncio.
2. Posso aprire se non sono proprietario?
Può operare anche chi dispone legittimamente dell’immobile, ma il titolo deve consentirlo. L’inquilino deve verificare il consenso alla sublocazione e gli eventuali limiti contrattuali.
3. Posso mantenere la residenza nell’appartamento?
L’alloggio a uso turistico segue regole diverse dalla casa vacanze. La situazione anagrafica deve però essere coerente con l’uso reale dell’immobile e con quanto dichiarato agli enti.
4. Serve cambiare la destinazione d’uso?
L’articolo 12-bis regionale non richiede il cambio di destinazione per l’alloggio a uso turistico, ma l’abitazione deve restare conforme sotto il profilo edilizio e igienico-sanitario.
5. Il condominio può vietare l’attività?
Un regolamento assembleare ordinario non equivale sempre a un divieto contrattuale. Il proprietario deve far esaminare il testo, la sua origine e la formulazione prima di assumere impegni economici.
6. Quando conviene presentare la CIA?
La pratica va preparata quando documenti e dotazioni sono pronti. Pubblicare prima l’annuncio espone al rischio di promuovere un alloggio privo dei codici e degli adempimenti necessari.
7. Posso usare una denominazione commerciale?
L’alloggio a uso turistico non riceve denominazione né classificazione. Il nome usato nell’annuncio non deve far credere che esista una struttura ricettiva classificata.
8. Posso offrire la colazione?
No. La disciplina regionale vieta la somministrazione di alimenti e bevande. Il locatore deve evitare anche formule indirette che trasformino la locazione in un servizio ricettivo.
9. Posso fare pulizie durante il soggiorno?
La pulizia ordinaria tra due prenotazioni è compatibile con la consegna dell’alloggio. Il servizio giornaliero durante la permanenza può invece alterare la natura della locazione.
10. Quali documenti devo conservare?
Il proprietario conserva CIA, ricevute, codici, contratti, attestazioni degli impianti, manutenzioni dei dispositivi, rendiconti dei portali e documenti fiscali. Un archivio digitale ordinato riduce gli errori.
11. Quanto tempo richiede l’avvio?
Non esiste un tempo identico per ogni immobile. La disponibilità dei documenti, le verifiche tecniche, l’accesso ai portali e l’ottenimento dei codici determinano la durata reale.
12. Come scelgo il prezzo iniziale?
Il proprietario confronta immobili realmente simili per zona, capienza, piano, ascensore e qualità. A Roma una media cittadina nasconde differenze marcate tra quartieri e periodi.
13. Quali costi devo inserire nel budget?
Il calcolo include costi amministrativi, sicurezza, utenze, condominio, TARI, pulizie, lavanderia, manutenzione, piattaforme, assicurazione e gestione. Il margine va calcolato dopo tutte le spese.
14. Serve un’assicurazione specifica?
La polizza deve coprire l’uso effettivo dell’immobile e la responsabilità verso gli ospiti. Il proprietario deve dichiarare alla compagnia la locazione turistica e leggere esclusioni e massimali.
15. Posso installare una smart lock?
La serratura elettronica facilita gli accessi, ma non sostituisce l’identificazione degli ospiti e gli obblighi di pubblica sicurezza. Il sistema deve rispettare condominio, privacy e sicurezza fisica.
16. Come gestisco gli arrivi notturni?
Il proprietario prepara una procedura verificabile, un contatto di emergenza e istruzioni chiare. Gli ospiti devono poter entrare senza compromettere l’identificazione o la quiete condominiale.
17. Come riduco i periodi vuoti?
Una tariffa flessibile, fotografie corrette e regole di soggiorno chiare migliorano la conversione. Il proprietario deve osservare calendario, anticipo di prenotazione ed eventi di Roma.
18. Devo accettare soggiorni di una notte?
La normativa regionale ammette anche un solo pernottamento. La scelta economica dipende però dai costi di pulizia, dall’usura e dal tempo necessario per ogni cambio.
19. Come gestisco i danni?
Il locatore descrive le condizioni dell’alloggio, documenta le dotazioni e definisce regole trasparenti. Depositi e procedure dei portali devono essere spiegati prima della prenotazione.
20. Posso affidare tutto a un property manager?
Sì, ma il contratto deve indicare attività, deleghe, incassi, responsabilità, durata, recesso e trattamento dei dati. Il proprietario resta coinvolto negli obblighi che la legge gli attribuisce direttamente.
21. Quanto costa una gestione professionale?
Non esiste una tariffa pubblica unica. Il preventivo dipende da servizi, zona, capienza, frequenza dei cambi e ripartizione delle spese. Il proprietario deve confrontare il netto finale, non solo la percentuale.
22. Quali servizi deve includere il gestore?
Il contratto può comprendere annunci, prezzi, assistenza, check-in, pulizie, manutenzione e rendicontazione. Ogni voce deve indicare chi paga i fornitori e come vengono approvate le spese.
23. Come scelgo tra Airbnb e Booking?
I portali differiscono per pubblico, commissioni, regole e gestione dei pagamenti. Una strategia multicanale richiede calendari sincronizzati e condizioni coerenti per evitare doppie prenotazioni.
24. Come tratto i dati degli ospiti?
Il gestore raccoglie solo i dati necessari, li protegge e li usa per finalità legittime. Documenti e codici di accesso non devono circolare in chat non protette o restare disponibili senza motivo.
25. Come gestisco il contributo di soggiorno?
Il responsabile verifica esenzioni, riscuote quando dovuto, rilascia le informazioni necessarie e rispetta scadenze e rendiconti di Roma Capitale. Le regole vanno controllate sul portale comunale.
26. Come preparo l’appartamento per famiglie?
Il proprietario elimina rischi evidenti, descrive correttamente scale e spazi e sceglie dotazioni adatte. Non deve promettere accessibilità o sicurezza per bambini senza una verifica concreta.
27. Come gestisco rumore e vicinato?
Regole chiare, limiti di capienza e assistenza rapida riducono i conflitti. A Roma il gestore deve considerare il contesto del palazzo e intervenire prima che il problema si ripeta.
28. Quando devo aggiornare la CIA?
Le variazioni rilevanti vanno comunicate con il procedimento previsto dal SUAR. Il proprietario deve verificare ogni modifica di soggetto, immobile o gestione prima di applicarla.
29. Come valuto se l’operazione conviene?
Il proprietario stima ricavi prudenti e sottrae tutte le spese, le imposte e i periodi non occupati. La valutazione online dell’immobile in 50 secondi offre un primo riferimento da confrontare con il budget reale.
30. Quando conviene non aprire?
L’avvio non conviene quando documenti, vincoli, costi o disponibilità di tempo rendono il margine troppo fragile. Rinviare l’annuncio finché i problemi non sono risolti protegge l’immobile e il proprietario.
Domande frequenti
La CIA può essere inviata in forma cartacea?
No. Roma Capitale richiede la trasmissione telematica attraverso il servizio SUAR.
Quanto costa modificare la comunicazione?
Le FAQ comunali indicano 50 euro per la modifica della CIA relativa a un alloggio per uso turistico.
Quanto costa cessare l’attività?
Roma Capitale indica 21 euro per la comunicazione di cessazione.
Il CIN sostituisce il codice regionale?
No. Il Ministero chiarisce che il CIN non elimina gli obblighi relativi al codice regionale.
Dove devo indicare il CIN?
Il CIN deve comparire negli annunci e deve essere esposto all’esterno dello stabile nel rispetto dei vincoli applicabili.
Servono estintori anche nella gestione non imprenditoriale?
Sì. L’obbligo nazionale riguarda anche le unità locate in forma non imprenditoriale.
Il rilevatore di monossido serve sempre?
Il dispositivo deve essere installato quando nell’immobile esiste il rischio collegato agli impianti o agli apparecchi. Un tecnico può individuare posizione e tipologia corrette.
Posso pubblicare l’annuncio prima del CIN?
No. L’annuncio deve riportare il codice richiesto; pubblicarlo senza CIN espone alle sanzioni previste.
Devo comunicare anche i bambini su Alloggiati Web?
Sì. Gli obblighi di pubblica sicurezza riguardano le persone alloggiate secondo le modalità indicate dalla Polizia di Stato.
Il contributo di soggiorno è un mio ricavo?
No. Il responsabile lo riscuote per Roma Capitale e lo riversa secondo le regole comunali.
Posso usare la cedolare secca con una società?
La cedolare secca è riservata alle persone fisiche che locano fuori dall’esercizio d’impresa. Una società segue la fiscalità d’impresa.
La piattaforma paga tutte le imposte per me?
No. La piattaforma può applicare ritenute e gestire alcune somme, ma il proprietario deve verificare dichiarazione, imposte e obblighi locali.
Il contratto deve indicare la finalità turistica?
Sì. La finalità e la durata devono risultare con chiarezza, insieme a prezzo, regole e dati delle parti.
Posso locare una sola stanza?
La possibilità dipende dalla forma concreta e dalla disciplina applicabile all’unità o alla porzione. Prima dell’annuncio serve una verifica con SUAR e professionista.
Serve il cambio di residenza dell’ospite?
No. Il soggiorno turistico è temporaneo e non comporta il trasferimento della residenza dell’ospite.
Devo esporre i prezzi nell’appartamento?
L’alloggio a uso turistico non segue la classificazione delle strutture ricettive. Prezzo e condizioni devono comunque essere comunicati in modo trasparente prima della prenotazione.
Posso delegare la pratica a un professionista?
Sì. Il portale consente di operare per un soggetto rappresentato. La delega deve essere corretta e gli allegati devono corrispondere alla situazione reale.
Conclusioni: partire con numeri e responsabilità chiari
Una locazione turistica può valorizzare un appartamento a Roma, ma richiede documenti corretti, sicurezza, procedure costanti e controllo dei costi. Il proprietario deve distinguere la CIA dalla SCIA, evitare servizi incompatibili e calcolare il risultato netto senza promesse di rendimento.
Una gestione professionale della locazione turistica a Roma può ridurre errori, tempi morti e problemi operativi. Propert segue anche la gestione degli affitti brevi a Roma e aiuta il proprietario a valutare con maggiore precisione opportunità e criticità. La valutazione gratuita dell’immobile richiede circa 50 secondi.
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