Affitti brevi 2026: spese deducibili, commissioni e tasse

Risposta breve: un proprietario che gestisce locazioni brevi fuori dall’attività d’impresa non può sottrarre analiticamente dal canone le commissioni di Airbnb o Booking, le pulizie, le utenze, la biancheria e gli altri costi di gestione quando applica la cedolare secca. L’imposta si calcola sul corrispettivo lordo fiscalmente rilevante, anche se il portale accredita una somma più bassa dopo aver trattenuto la propria commissione.

Le regole cambiano se il reddito deriva da una sublocazione o da un immobile ricevuto in comodato, oppure se l’attività è svolta con partita IVA. Per capire quali spese sono deducibili bisogna quindi identificare prima chi concede l’immobile, quale reddito produce e quale regime fiscale applica.

Guida aggiornata al 3 agosto 2026. Gli esempi sono semplificati e non sostituiscono il calcolo del commercialista sulla situazione personale.

Spese deducibili negli affitti brevi: tabella rapida

“Deducibile” e “detraibile” non significano la stessa cosa. Una deduzione riduce il reddito imponibile; una detrazione riduce l’imposta lorda. Le normali spese operative di un affitto breve non diventano detrazioni IRPEF soltanto perché sono necessarie per ospitare i clienti.

Il primo controllo: proprietario, sublocatore o impresa?

Proprietario privato

Il reddito prodotto dall’immobile posseduto da una persona fisica fuori dall’impresa è normalmente un reddito fondiario. Il proprietario può scegliere, se ne ricorrono le condizioni, tra tassazione IRPEF ordinaria e cedolare secca. In nessuno dei due casi si compila un conto economico sottraendo ogni fattura di pulizia o commissione dal canone.

Sublocatore o comodatario

Quando a concedere l’alloggio è il conduttore che subloca o il comodatario, il provento non è reddito fondiario del soggetto che incassa: è un reddito diverso. La disciplina speciale delle locazioni brevi può estendere la cedolare anche a questi contratti. Se resta nel regime ordinario, il TUIR prevede la determinazione sulla differenza tra quanto percepito e le spese specificamente inerenti alla produzione del reddito, purché siano effettive, documentate e correttamente imputate.

Non ogni costo personale o relativo all’intero immobile è automaticamente inerente. Se, per esempio, il contratto principale riguarda dodici mesi ma la sublocazione turistica solo una parte dell’anno, costi e canone passivo richiedono una ripartizione motivata.

Attività imprenditoriale

Se la gestione è abituale e organizzata come impresa, il reddito segue le regole dell’attività economica. Nel regime ordinario o semplificato i costi possono essere dedotti nei limiti previsti, purché inerenti e documentati. Nel regime forfettario, invece, il reddito imponibile deriva dal coefficiente di redditività: le spese effettive non si sottraggono singolarmente.

Dal periodo d’imposta 2026, per le locazioni brevi la destinazione di tre o più appartamenti fa scattare la presunzione di esercizio in forma imprenditoriale. Anche con uno o due appartamenti l’organizzazione concreta può comunque integrare un’attività d’impresa. Per i limiti aggiornati consulta la guida sugli affitti brevi senza partita IVA nel 2026.

Cedolare secca: perché i costi non riducono l’imponibile

La cedolare secca sostituisce IRPEF, addizionali e, nei casi previsti, imposte di registro e di bollo sul contratto. La sua semplicità ha un contrappeso: il proprietario non deduce analiticamente i costi sostenuti per produrre il canone.

Per le locazioni brevi, nel 2026 l’aliquota è:

• 21% sul reddito riferito a un’unità immobiliare scelta dal contribuente;
• 26% sul reddito riferito agli ulteriori immobili destinati a locazione breve.

La scelta dell’immobile al 21% si effettua in dichiarazione. La trattenuta del 21% operata dall’intermediario è invece a titolo d’acconto: si scomputa dall’imposta dovuta e può non coincidere con il calcolo finale, soprattutto quando una seconda unità è tassata al 26%.

La nostra guida sulla cedolare secca 2026 confronta il regime sostitutivo con l’IRPEF ordinaria.

Che cosa entra nel corrispettivo lordo

La ritenuta degli intermediari e la cedolare si applicano sul corrispettivo lordo previsto dal contratto. Non bisogna confonderlo con il bonifico netto ricevuto sul conto.

In base ai chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate:

• il canone di locazione entra nel corrispettivo;
• le somme per pulizia e biancheria incluse nel prezzo o addebitate forfetariamente dal locatore entrano normalmente nel corrispettivo lordo;
• le spese per servizi accessori restano fuori soltanto quando sono sostenute direttamente dal conduttore oppure rimborsate al locatore sulla base dei consumi e dei costi effettivamente sostenuti;
• la commissione del portale a carico del locatore non riduce il corrispettivo lordo soltanto perché viene trattenuta prima dell’accredito.

La circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 24/E del 2017 contiene esempi specifici sul corrispettivo e sui servizi accessori.

Commissioni Airbnb e Booking: il netto accreditato non è il reddito da dichiarare

Un portale può incassare 1.000 euro dall’ospite, trattenere 150 euro di commissione a carico del proprietario e versarne 850. Per il proprietario privato con cedolare, la base non diventa automaticamente 850 euro: il punto di partenza resta il corrispettivo lordo di 1.000 euro.

La commissione è un costo economico reale, utile per calcolare il rendimento dell’immobile, ma non è una deduzione analitica dalla cedolare. Occorre riconciliare:

• totale lordo delle prenotazioni;
• commissioni e altri costi trattenuti;
• somme effettivamente accreditate;
• ritenuta fiscale del 21%;
• Certificazione unica rilasciata dall’intermediario.

La pagina ufficiale sulle regole per gli intermediari chiarisce obblighi di comunicazione, ritenuta e certificazione.

Pulizie, biancheria e utenze

Pulizie

Se il proprietario addebita all’ospite 80 euro forfetari per la pulizia, la somma è normalmente parte del corrispettivo lordo. La fattura pagata all’impresa di pulizie non riduce la cedolare del privato. Cambia il caso in cui l’ospite paghi direttamente un fornitore autonomo, senza che la somma transiti nel contratto o nella disponibilità del locatore.

Biancheria

La fornitura iniziale di biancheria può rientrare nei servizi compatibili con la locazione breve. Se il relativo costo è compreso nel prezzo o riaddebitato in modo forfetario, non si sottrae dal lordo. Servizi personali o continuativi tipici dell’attività ricettiva possono invece cambiare la qualificazione dell’attività.

Utenze

Un rimborso analitico basato sui consumi effettivi, documentato e contrattualmente separato, può restare fuori dal corrispettivo secondo i chiarimenti fiscali. Una quota fissa “utenze” o “servizi” stabilita senza collegamento ai consumi effettivi tende invece a far parte dell’importo lordo. La struttura del contratto e della ricevuta deve essere coerente.

Arredi, elettrodomestici e manutenzioni

Per un proprietario privato, acquisto di letto, divano, condizionatore, serratura elettronica, stoviglie o televisore non genera una deduzione dalla cedolare. Lo stesso vale, in linea generale, per manutenzione ordinaria, riparazioni e gestione dell’annuncio.

Alcuni interventi edilizi o acquisti possono rientrare in agevolazioni autonome previste dalla legislazione vigente, ma non perché l’immobile produce un affitto breve. Servono requisiti soggettivi e oggettivi specifici, pagamenti tracciati con le modalità richieste, titoli edilizi quando necessari e rispetto delle regole in vigore nell’anno della spesa.

Non bisogna confondere:

• il costo operativo dell’ospitalità;
• la deduzione dal reddito;
• la detrazione per interventi edilizi o energetici;
• l’eventuale ammortamento nel reddito d’impresa.

IMU, TARI, condominio e assicurazione

IMU, TARI, spese condominiali e polizza assicurativa incidono sul rendimento netto, ma non riducono analiticamente la base della cedolare secca del proprietario. Restano obblighi e costi autonomi, da classificare correttamente nel budget.

Per l’impresa il trattamento può essere diverso e dipende dalla natura dell’immobile, dall’inerenza e dalle regole specifiche di ciascun tributo o costo. L’esistenza di una fattura non è sufficiente: servono anche corretto intestatario, tracciabilità quando richiesta e collegamento con l’attività.

IRPEF ordinaria del proprietario: non è la somma dei ricavi meno le fatture

Se il proprietario non sceglie la cedolare, il reddito dell’immobile segue le regole dei redditi fondiari. In via generale si confrontano la rendita catastale rivalutata e il canone ridotto nella misura forfetaria prevista dall’articolo 37 del TUIR, applicando poi IRPEF e addizionali. Non si sottraggono una per una commissioni, pulizie, utenze o manutenzioni.

Il risultato va calcolato sul periodo di possesso e di locazione e può essere influenzato da casi particolari. L’articolo 37 del TUIR su Normattiva è la fonte legislativa di riferimento per la determinazione del reddito dei fabbricati.

Sublocazione e comodato: quando le spese possono rilevare

I redditi derivanti dalla sublocazione e quelli del comodatario che conclude locazioni brevi sono dichiarati come redditi diversi. Nel regime ordinario, l’articolo 71 del TUIR consente di considerare le spese specificamente inerenti alla produzione di tali redditi.

Per sostenere la deduzione occorrono almeno:

• documento intestato al soggetto che dichiara il reddito;
• pagamento dimostrabile;
• collegamento diretto con la sublocazione o con i contratti conclusi dal comodatario;
• criterio di ripartizione attendibile se il costo riguarda anche periodi o attività diversi;
• assenza di rimborsi o doppie deduzioni.

L’applicazione concreta va verificata con un professionista, soprattutto per canone passivo, utenze promiscue e lavori sull’immobile. Consulta l’articolo 71 del TUIR nel testo vigente.

Attività con partita IVA: costi deducibili e regime forfettario

In attività d’impresa ordinaria o semplificata possono generalmente rilevare, se inerenti e correttamente documentati:

• commissioni delle piattaforme e del channel manager;
• pulizie e lavanderia;
• utenze riferibili all’attività;
• software, strumenti di pagamento e servizi professionali;
• assicurazione e manutenzioni, secondo le regole fiscali applicabili;
• beni strumentali e arredi tramite costo o ammortamento, a seconda di natura e importo;
• costo del personale o dei collaboratori correttamente inquadrati.

Nel regime forfettario l’elenco non si traduce in deduzioni analitiche. Il legislatore presume i costi attraverso il coefficiente di redditività collegato al codice attività. Per decidere tra regimi bisogna confrontare ricavi, costi reali, contribuzione, IVA e possibilità di accesso: il solo numero delle prenotazioni non basta.

Due esempi di calcolo nel 2026

Un appartamento con commissioni e pulizie

Un proprietario incassa corrispettivi lordi per 20.000 euro. Il portale trattiene 3.000 euro di commissioni e il proprietario paga 2.000 euro di pulizie. Se sceglie la cedolare al 21% e tutti i 20.000 euro costituiscono corrispettivo lordo, il calcolo semplificato è:

• base della cedolare: 20.000 euro;
• imposta lorda: 20.000 × 21% = 4.200 euro;
• commissioni e pulizie: costi economici pari a 5.000 euro, ma non deduzioni dalla base della cedolare.

Le ritenute certificate dal portale si sottraggono dall’imposta dovuta in dichiarazione.

Due appartamenti e ritenuta del portale

Il primo appartamento produce 14.000 euro e viene scelto per l’aliquota del 21%; il secondo produce 9.000 euro ed è soggetto al 26%. Il calcolo semplificato è:

• 14.000 × 21% = 2.940 euro;
• 9.000 × 26% = 2.340 euro;
• cedolare complessiva: 5.280 euro.

Se l’intermediario ha trattenuto il 21% su tutti i 23.000 euro, la ritenuta certificata è 4.830 euro. In assenza di altri elementi, resta una differenza di 450 euro da regolare in dichiarazione. L’esempio non considera acconti, crediti o altri redditi.

Documenti da conservare

• contratti e condizioni di prenotazione;
• estratti dei portali con lordo, commissioni, ritenute e netto;
• Certificazioni uniche delle locazioni brevi;
• ricevute, fatture e pagamenti dei costi;
• documentazione di eventuali rimborsi analitici;
• prospetto per immobile e per soggiorno;
• ricevute di imposta o contributo di soggiorno;
• titolo di proprietà, contratto di comodato o contratto che autorizza la sublocazione;
• dichiarazioni fiscali e deleghe F24.

Una riconciliazione mensile evita l’errore più comune: dichiarare il netto accreditato invece del lordo fiscalmente rilevante oppure dimenticare una ritenuta certificata.

Errori fiscali frequenti

• Trattare la commissione Airbnb o Booking come una deduzione dalla cedolare.
• Dichiarare solo il bonifico netto ricevuto.
• Escludere forfetariamente le spese di pulizia addebitate all’ospite.
• Considerare la ritenuta del 21% come imposta sempre definitiva.
• Applicare il 21% a più immobili senza individuare quello agevolato.
• Confondere un bonus edilizio con una spesa deducibile dal canone.
• Usare la cedolare per un’attività ricettiva o imprenditoriale senza verificare i requisiti.
• Dedurre costi personali, promiscui o privi di documentazione nella sublocazione.
• Credere che restare sotto una soglia di incassi escluda automaticamente la partita IVA.

Domande frequenti

Posso detrarre la commissione di Airbnb dalla cedolare secca?

No. La commissione sostenuta dal proprietario è un costo economico, ma non riduce analiticamente il corrispettivo su cui si calcola la cedolare.

Le spese di pulizia pagate dall’ospite sono tassate?

Se sono incluse nel prezzo o addebitate forfetariamente dal locatore, normalmente concorrono al corrispettivo lordo. Restano fuori solo nelle ipotesi chiarite dall’Agenzia, come pagamento diretto del conduttore o rimborso analitico di costi effettivi.

Con l’IRPEF ordinaria posso dedurre tutte le fatture?

No, se sei il proprietario privato. Il reddito fondiario segue una determinazione forfetaria prevista dal TUIR, non il metodo ricavi meno costi effettivi.

Il sublocatore può dedurre il canone pagato al proprietario?

Nel regime ordinario dei redditi diversi possono rilevare le spese specificamente inerenti, ma occorre verificare contratto, periodo, documentazione e criterio di imputazione. Non applicare una sottrazione automatica senza un controllo fiscale.

Il regime forfettario permette di dedurre commissioni e pulizie?

No. I costi sono considerati forfetariamente attraverso il coefficiente di redditività e non vengono sottratti uno per uno.

La ritenuta del portale chiude ogni debito fiscale?

No. Dal 2024 gli intermediari applicano il 21% a titolo d’acconto. La dichiarazione determina l’imposta finale e consente di scomputare la ritenuta certificata.

Fonti ufficiali

• Agenzia delle Entrate — locazioni brevi e cedolare secca
• Agenzia delle Entrate — circolare 24/E del 12 ottobre 2017
• Agenzia delle Entrate — circolare 10/E del 10 maggio 2024
• FiscoOggi — novità della legge di bilancio 2026 sulle locazioni brevi
• Agenzia delle Entrate — istruzioni Redditi Persone fisiche 2026

Le informazioni sono generali e non costituiscono consulenza fiscale. La qualificazione del reddito e la deducibilità dipendono da titolarità dell’immobile, contratto, servizi, organizzazione e regime scelto.

Vuoi conoscere il rendimento davvero netto del tuo immobile? Propert può aiutarti a separare ricavi lordi, commissioni, costi operativi e fiscalità e a coordinare la gestione con il tuo consulente. Contattaci per una valutazione.