Tutte le leggi sugli affitti brevi in Italia: dal Decreto Anticipi alla cedolare secca, dal CIN alla tassa di soggiorno.

Guida aggiornata a febbraio 2026.

Importante: Le informazioni contenute in questo articolo hanno carattere esclusivamente informativo e non costituiscono consulenza legale, fiscale o finanziaria. Si raccomanda di verificare la normativa vigente e di consultare professionisti qualificati.

Leggi e Decreti Nazionali – Affitti Brevi e Locazioni Turistiche

  • Legge 30 dicembre 2025, n. 199 (Legge di Bilancio 2026), art. 1, comma 17 (e art. 7): La principale novità normativa per il settore: modifica le aliquote della cedolare secca introducendo un sistema progressivo (21% primo immobile, 26% secondo immobile, 30% terzo e quarto immobile), riduce da 4 a 2 il numero massimo di immobili gestibili senza presunzione di attività imprenditoriale (presunzione d’impresa dal 3° immobile in poi, con obbligo di Partita IVA) e rafforza gli obblighi fiscali per i proprietari.
  • Decreto-Legge 24 aprile 2017, n. 50, art. 4 – Disciplina delle locazioni brevi: La legge fondamentale sugli affitti brevi: definisce le locazioni di durata non superiore a 30 giorni, disciplina la cedolare secca e stabilisce gli obblighi degli intermediari immobiliari e delle piattaforme online.
  • Decreto-Legge 18 ottobre 2023, n. 145 (Decreto Anticipi), art. 13-ter: Ha introdotto il Codice Identificativo Nazionale (CIN) e gli obblighi di sicurezza: installazione di estintori portatili e rilevatori di gas combustibili e monossido di carbonio negli alloggi destinati a locazione breve e turistica.
  • Legge 23 dicembre 2023, n. 191 – Conversione Decreto Anticipi: Ha convertito in legge il DL 145/2023, confermando il sistema CIN, gli obblighi di sicurezza e le sanzioni per gli affitti brevi.
  • Legge 30 dicembre 2023, n. 213 (Legge di Bilancio 2024): Ha introdotto l’aliquota differenziata della cedolare secca al 26% per chi affitta più di un immobile in locazione breve nello stesso anno fiscale. Il primo immobile resta al 21% (a scelta del contribuente in dichiarazione).
  • Legge 30 dicembre 2024, n. 207 (Legge di Bilancio 2025): Ha confermato l’obbligo del CIN, introdotto l’obbligo di identificazione degli ospiti de visu (divieto di check-in completamente automatizzato senza verifica dell’identità) e rafforzato i controlli sugli affitti brevi.
  • Legge 30 dicembre 2020, n. 178, art. 1 comma 595 – Soglia imprenditoriale originaria: Ha introdotto per la prima volta la presunzione di attività imprenditoriale per chi destina più immobili a locazione breve. Soglia originaria: dal 5° immobile (più di 4 appartamenti destinati a locazione breve). Successivamente modificata dalla L. 199/2025 che abbassa la soglia al 3° immobile (più di 2 appartamenti).
  • Decreto Ministeriale 6 giugno 2024 – Modalità interoperabilità BDSR: Definisce le modalità operative della Banca Dati nazionale delle Strutture Ricettive (BDSR) e la sua interoperabilità con i sistemi regionali per la gestione dei codici CIN.
  • Decreto Ministeriale 22 gennaio 2008 – Installazione dispositivi gas: Stabilisce le regole tecniche per l’installazione dei rilevatori di gas combustibili negli edifici, richiamate dagli obblighi di sicurezza del DL 145/2023.
  • Decreto-Legge 29 maggio 2024, n. 69 (Decreto Salva-Casa): Ha semplificato alcune procedure edilizie e introdotto la possibilità di sanare piccole irregolarità negli immobili, rilevante per chi intende avviare attività di locazione turistica.

NOTA: L’art. 7 della L. 199/2025 (che riscrive l’art. 4, comma 2 del DL 50/2017) introduce esplicitamente tre aliquote: 21%, 26% e 30%.

Tuttavia, dal 3° immobile scatta anche la presunzione di attivita d’impresa (art. 1, comma 17).

Il coordinamento tra aliquota del 30% e obbligo di P.IVA non e ancora stato chiarito da circolari o risoluzioni dell’Agenzia delle Entrate.

Si consiglia di monitorare eventuali chiarimenti ufficiali.

Normativa Fiscale Generale

  • D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR) – Art. 115-116: Regola il regime di trasparenza fiscale per le societa, applicabile anche a chi gestisce immobili tramite societa fiduciarie.
  • D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633 – IVA: Il testo unico che disciplina l’Imposta sul Valore Aggiunto, applicabile anche alle attività ricettive gestite in forma imprenditoriale (dal 3° immobile in poi, secondo la L. 199/2025).
  • D.P.R. 29 settembre 1973, n. 600 – Accertamento imposte sui redditi: Stabilisce le regole per i controlli fiscali e i poteri dell’Agenzia delle Entrate, incluse le verifiche sulle locazioni brevi e turistiche.
  • Decreto Legislativo 14 marzo 2011, n. 23 – Federalismo fiscale municipale: Ha introdotto la possibilità per i Comuni di applicare la tassa di soggiorno ai turisti che pernottano nel territorio comunale.
  • Decreto-Legge 19 maggio 2020, n. 34 (Decreto Rilancio), art. 180 comma 3: Ha introdotto l’obbligo per i gestori di presentare ogni anno la dichiarazione della tassa di soggiorno all’Agenzia delle Entrate.
  • Decreto Ministeriale 29 aprile 2022 – Modello dichiarazione imposta di soggiorno: Ha approvato il modulo ufficiale per dichiarare all’Agenzia delle Entrate la tassa di soggiorno riscossa durante l’anno.

Codice Civile – Articoli rilevanti

  • Art. 1329 – Proposta irrevocabile: Stabilisce che chi fa una proposta di acquisto puo impegnarsi a mantenerla valida per un certo periodo di tempo (30 giorni).
  • Art. 1571 e seguenti – Disciplina della locazione: Regole fondamentali che definiscono il contratto di locazione e i diritti e doveri di proprietario e conduttore.
  • Art. 732 – Diritto di prelazione nella comunione ereditaria: Quando più eredi possiedono insieme un bene, uno di loro ha la priorità di acquisto se un altro vuole vendere la sua quota.
  • Art. 817 – Pertinenze: Definisce i beni accessori (garage, cantine) legati stabilmente a un immobile principale.
  • Art. 1102 – Uso della cosa comune: Regola come i comproprietari possono utilizzare un bene in comune, senza danneggiarlo o impedirne l’uso agli altri.
  • Art. 2702 – Efficacia della scrittura privata: Spiega quando un documento firmato tra privati ha valore legale e puo essere usato come prova.
  • Art. 2703 – Scrittura privata autenticata: Quando un notaio certifica che le firme su un documento sono autentiche, il documento acquista maggiore valore legale.
  • Art. 2704 – Data della scrittura privata: Stabilisce quando la data di un documento privato puo essere considerata certa e opponibile a terzi.

Pubblica Sicurezza e Registrazione Ospiti

  • R.D. 18 giugno 1931, n. 773 – Testo Unico Pubblica Sicurezza (TULPS), art. 109: Contiene l’obbligo di comunicare i dati degli ospiti alla Questura entro 24 ore dall’arrivo (per soggiorni di una sola notte, immediatamente). Portale di riferimento: Alloggiati Web.
  • R.D. 6 maggio 1940, n. 635 – Regolamento di esecuzione TULPS: Dettaglia le modalità pratiche per la registrazione degli alloggiati e la comunicazione alle autorità di pubblica sicurezza.

Locazioni Abitative e Compravendita

  • Legge 9 dicembre 1998, n. 431 – Disciplina delle locazioni ad uso abitativo: La legge principale sugli affitti residenziali in Italia: definisce le tipologie di contratto (4+4, 3+2, transitorio). Non disciplina le locazioni turistiche brevi (inferiori a 30 giorni), che sono regolate dal DL 50/2017 art. 4.
  • Decreto-Legge 9 febbraio 2012, n. 5 (Decreto Monti) – Semplificazioni: Ha liberalizzato la vendita separata di immobili e pertinenze, semplificando le compravendite di appartamenti e box auto.
  • D.P.R. 28 dicembre 2000, n. 445 – Documentazione amministrativa: Disciplina le autocertificazioni e le dichiarazioni sostitutive utilizzate anche per le pratiche delle strutture ricettive.

Societa Fiduciarie e Mercati Finanziari

  • Legge 23 novembre 1939, n. 1966 – Societa fiduciarie: Regola le societa che amministrano beni per conto di altri mantenendo riservata l’identità del vero proprietario.
  • R.D. 16 marzo 1942, n. 239 – Titoli azionari: Regola i titoli azionari e obbliga le societa fiduciarie a dichiarare i veri proprietari delle azioni intestate.
  • D.Lgs. 24 febbraio 1998, n. 58 (TUF) – Testo Unico della Finanza: Disciplina i mercati finanziari e le societa di gestione del risparmio, inclusi i fondi immobiliari.

Sicurezza sul Lavoro

  • D.Lgs. 9 aprile 2008, n. 81 – Sicurezza sul lavoro: Stabilisce gli obblighi di sicurezza nei luoghi di lavoro, applicabili anche alle strutture ricettive gestite in forma imprenditoriale con dipendenti.

Giurisprudenza Costituzionale 2025

  • Corte Costituzionale, Sentenza n. 186/2025 (16 dicembre 2025): Ha respinto il ricorso del Governo contro la Legge Regionale Toscana 61/2024, confermando la legittimità delle norme regionali che consentono ai Comuni di intervenire sulla pianificazione urbanistica relativa alle strutture ricettive.
  • Corte Costituzionale, Sentenza n. 218/2025: Ha confermato i poteri di Regioni e Comuni nell’imporre vincoli urbanistici e condizioni per il cambio di destinazione d’uso degli immobili gestiti in forma imprenditoriale per locazioni brevi. Rafforza il principio secondo cui le amministrazioni locali possono disciplinare l’impatto del turismo di massa sui centri abitati.

Normativa Regionale (Lazio)

  • Legge Regionale Lazio 16 giugno 2017, n. 14 – Strutture ricettive extralberghiere: La legge del Lazio che disciplina B&B, case vacanze, affittacamere e tutte le strutture turistiche non alberghiere nella regione.
  • Regolamento Regionale Lazio 8/2015, art. 12 bis: Definisce i requisiti e gli obblighi specifici per gli alloggi destinati ad uso turistico nella Regione Lazio, inclusi i diritti di istruttoria SUAR.

Normativa Comunale (Roma Capitale)

  • Deliberazione Assemblea Capitolina n. 38 del 22/12/2010 – Contributo di soggiorno: Il primo regolamento di Roma sulla tassa di soggiorno, che ha introdotto l’imposta per i turisti.
  • Deliberazione Assemblea Capitolina n. 53 dell’11/07/2011 – Contributo di soggiorno: Aggiornamento delle regole sulla tassa di soggiorno a Roma con nuove tariffe e modalità di versamento.
  • Deliberazione Assemblea Capitolina n. 44 del 24/07/2014 – Contributo di soggiorno: Revisione del regolamento con introduzione di nuove categorie di strutture e aggiornamento delle esenzioni.
  • Deliberazione Assemblea Capitolina n. 87 del 3/11/2022 – Regolamento Contributo di Soggiorno: Ha esteso la tassa di soggiorno anche agli affitti brevi e agli alloggi turistici privati a Roma.
  • Deliberazione Giunta Capitolina n. 255 del 17/07/2023 – Tariffe contributo di soggiorno: Ha stabilito le tariffe vigenti della tassa di soggiorno a Roma, da 3 a 10 euro a seconda della tipologia di struttura.
  • Deliberazione Giunta Capitolina n. 326 del 28/09/2011 – Rimessione termini versamenti: Ha concesso una proroga ai gestori per regolarizzare i versamenti della tassa di soggiorno del primo semestre 2011.

Normativa Europea

  • Regolamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo e del Consiglio: Istituisce un quadro comune per la raccolta e la condivisione dei dati relativi ai servizi di locazione di alloggi a breve termine nell’Unione Europea, con obbligo per le piattaforme di trasmettere i dati alle autorità nazionali.

Fonti e Link di Approfondimento

Di seguito troverai fonti e link per approfondire l’argomento.

Fonti primarie (Gazzetta Ufficiale e portali istituzionali)

Portali istituzionali

Portale BDSR – Ministero del Turismo (Banca Dati Strutture Ricettive – richiesta CIN)

Giurisprudenza costituzionale

Corte Costituzionale, Sentenza n. 186/2025 (depositata 16/12/2025 – Legittimità poteri Regioni/Comuni su affitti brevi)

Fonti secondarie autorevoli (analisi e commenti)