Quante locazioni turistiche si possono avere a Roma nel 2026?

Capire quante locazioni turistiche si possono avere a Roma richiede due verifiche distinte. La disciplina turistica del Lazio stabilisce quante unità possono rientrare nella forma non imprenditoriale nello stesso Comune; la normativa fiscale nazionale stabilisce invece quando l’attività di locazione breve si presume esercitata come impresa.

Nel 2026 il dato numerico coincide: la soglia è di due appartamenti. Il criterio di conteggio, però, non è lo stesso. Nel Lazio si considerano le unità offerte come alloggi turistici nel territorio del medesimo Comune. Sul piano fiscale si contano gli appartamenti destinati alla locazione breve dal medesimo soggetto in ciascun periodo d’imposta. Per questo non basta fermarsi al numero due: occorre capire dove si trovano gli immobili, come vengono locati e quale organizzazione sostiene l’attività.

Questa guida è aggiornata al 26 agosto 2026 sulla base di fonti istituzionali. Corregge una regola ancora riportata da molte pagine online: dal periodo d’imposta 2026 la soglia fiscale non è più di quattro appartamenti, ma di due. I limiti affitti brevi 2026 devono quindi essere verificati sul testo vigente, oltre che sulle procedure locali.

La risposta breve: due unità, ma con due regole diverse

Il numero massimo locazioni turistiche gestibili a Roma senza entrare nella forma imprenditoriale non deriva da una sola disposizione. Il limite locazioni turistiche regionale e la soglia fiscale nazionale oggi convergono sul numero due, ma disciplinano fattispecie differenti.

La formula massimo due appartamenti è dunque una sintesi utile, non un’autorizzazione automatica. A Roma ogni unità deve possedere i requisiti richiesti e seguire la propria procedura. Anche i due appartamenti per uso turistico devono essere regolari sotto il profilo edilizio, igienico-sanitario, amministrativo, fiscale e della sicurezza.

Il limite regionale del Lazio per la forma non imprenditoriale

La pagina istituzionale della Regione Lazio sugli alloggi per uso turistico, consultata il 26 agosto 2026, richiama l’articolo 12-bis del Regolamento regionale 14/2017. Definisce gli alloggi per uso turistico come abitazioni o parti di esse nelle quali si offre ospitalità in modo occasionale, non organizzato e non imprenditoriale, senza servizi accessori o turistici ulteriori rispetto a quelli già in uso nell’abitazione.

Questa ospitalità può essere offerta, anche per un solo pernottamento, in non più di due appartamenti nel territorio dello stesso Comune. L’espressione alloggio per uso turistico Roma indica quindi una precisa forma locale, non qualsiasi immobile pubblicizzato a turisti. La locazione turistica non imprenditoriale deve conservare i caratteri di occasionalità e assenza di organizzazione indicati dalla Regione.

La regola sulle locazioni turistiche stesso Comune guarda al luogo in cui sono situati gli alloggi. Due unità a Roma raggiungono la soglia regionale. Un terzo appartamento nel territorio di Roma non può essere semplicemente aggiunto alla stessa forma non imprenditoriale. Il tema del terzo appartamento locazione turistica va affrontato prima di pubblicare l’annuncio, verificando con il SUAR la pratica imprenditoriale e la tipologia realmente compatibile con servizi e organizzazione.

Occasionale non significa soltanto “poche prenotazioni”

L’attività occasionale di locazione turistica va valutata nella sua sostanza. Non basta ridurre il numero di notti o chiudere il calendario per alcuni periodi se l’attività dispone di un’organizzazione stabile, personale, processi e servizi tipici di un’impresa. La soglia numerica è un requisito, ma non sostituisce l’analisi dell’attività concretamente svolta.

La nuova soglia fiscale nazionale dal 2026

Il testo vigente dell’articolo 1, comma 595, della legge 178/2020 su Normattiva stabilisce, con effetto dal periodo d’imposta 2026, che il regime fiscale delle locazioni brevi è riconosciuto soltanto quando sono destinati a tale uso non più di due appartamenti. Negli altri casi l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale.

La soglia fiscale locazioni brevi è nazionale e si applica per periodo d’imposta. Non si azzera cambiando portale, distribuendo gli annunci tra più intermediari o collocando gli immobili in città differenti. Le locazioni brevi non imprenditoriali possono restare nel relativo regime soltanto entro due appartamenti, fermo restando che organizzazione e modalità effettive devono essere coerenti con la natura privata.

Dal terzo appartamento la presunzione porta le locazioni brevi forma imprenditoriale nel perimetro dell’impresa. Questo passaggio può coinvolgere partita IVA, adempimenti contabili e previdenziali, SCIA e requisiti di sicurezza ulteriori. La posizione va impostata con un commercialista e con il SUAR prima dell’avvio, non regolarizzata soltanto dopo aver iniziato a incassare.

Perché alcune guide parlano ancora di quattro appartamenti

La soglia di quattro appartamenti era prevista dal testo applicabile fino al 2025. Il testo vigente dal 1° gennaio 2026 sostituisce quel numero con due. Chi pianifica più appartamenti in locazione turistica deve quindi evitare articoli, modelli e consulenze basati sulla versione precedente della norma.

Come si contano gli appartamenti nei casi concreti

Gli appartamenti per locazioni turistiche si contano per unità effettivamente destinata all’ospitalità, non per numero di annunci. Lo stesso appartamento pubblicato su Airbnb, Booking e sul sito diretto rimane una sola unità. Due appartamenti autonomi nello stesso edificio restano invece due, anche se vengono presentati con un unico marchio o coordinati dallo stesso gestore.

Il quesito quanti Airbnb può gestire un privato usa il nome del portale, ma il canale di vendita non determina la soglia. Ciò che conta è il numero di immobili destinati ai contratti e la forma con cui il locatore esercita l’attività. Cambiare piattaforma o intestare annunci diversi non modifica la natura dei rapporti sottostanti.

Due immobili a Roma

Con due unità nel territorio di Roma il proprietario raggiunge il limite regionale della forma non imprenditoriale e la soglia fiscale nazionale. Può procedere soltanto se ogni immobile è regolare, la gestione resta coerente con la natura privata e vengono completati gli adempimenti applicabili. Per gestire due appartamenti turistici in modo corretto è opportuno tenere fascicoli separati per pratiche, codici, sicurezza, incassi e comunicazioni.

Immobili in Comuni diversi

Le locazioni turistiche in Comuni diversi richiedono una doppia lettura. Il limite regionale di due opera nel territorio del medesimo Comune; la soglia fiscale, invece, considera complessivamente gli appartamenti destinati alla locazione breve dal soggetto nel periodo d’imposta. Un appartamento a Roma e uno in un altro Comune fanno due sul piano fiscale. L’aggiunta di una terza unità, anche fuori Roma, fa scattare la presunzione nazionale d’impresa.

Stanze, comproprietà e gestione delegata

Affittare più stanze della stessa abitazione non trasforma automaticamente ogni annuncio in un appartamento distinto, ma può modificare la tipologia concreta dell’ospitalità. Anche comproprietà, usufrutto, sublocazione e ripartizione degli incassi richiedono di identificare il vero locatore e il soggetto che esercita l’attività. Suddivisioni solo formali tra familiari non sono una soluzione prudente.

Delegare check-in, pulizie o pubblicazione degli annunci non aumenta il limite del proprietario. La gestione di più appartamenti da parte di un property manager è un servizio d’impresa distinto, mentre la qualificazione dei contratti e la posizione fiscale dei locatori dipendono dai rapporti effettivi. Il contratto di gestione deve chiarire ruoli, incassi, comunicazioni, responsabilità e trattamento dei dati degli ospiti.

Locazione turistica, locazione breve e struttura ricettiva

La finalità turistica e la breve durata descrivono aspetti diversi. Il contratto di locazione turistica risponde a un’esigenza di soggiorno turistico e può avere una durata superiore a 30 giorni, con disciplina contrattuale adeguata al caso. Il contratto di locazione breve, ai sensi dell’articolo 4 del decreto-legge 50/2017, non supera 30 giorni ed è concluso da persone fisiche fuori dall’esercizio d’impresa, anche tramite intermediari.

Nel Lazio l’alloggio turistico non deve offrire servizi accessori propri delle strutture ricettive. La scelta tra locazione turistica o casa vacanze non è quindi soltanto commerciale: la casa e appartamento per vacanze è una struttura ricettiva extralberghiera con requisiti e titolo propri. Chi valuta questa alternativa può approfondire la gestione professionale di una casa vacanze a Roma.

Anche il confronto locazione turistica o affittacamere dipende da spazi, servizi e organizzazione. L’affittacamere segue la disciplina ricettiva regionale e non può essere sostituito da una locazione solo per evitare i relativi adempimenti. Denominazione, servizi offerti e attività effettiva devono coincidere.

La locazione turistica imprenditoriale resta una locazione esercitata come impresa e, secondo la pagina regionale consultata, richiede la SCIA prevista dall’articolo 13-ter del decreto-legge 145/2023. Non va confusa automaticamente con una casa vacanze: il titolo corretto dipende da ciò che viene realmente offerto agli ospiti.

Come avviare correttamente uno o due alloggi a Roma

Prima di aprire una locazione turistica a Roma bisogna verificare immobile, titolo di disponibilità e attività progettata. Le FAQ del SUAR di Roma Capitale sull’avvio indicano la CIA digitale per l’alloggio ad uso turistico e la SCIA per le attività ricettive. La Regione Lazio richiama inoltre la SCIA per la locazione turistica esercitata in forma imprenditoriale.

Un avvio alloggio per uso turistico ben impostato segue una sequenza logica:

1. definire se il progetto è una locazione, una struttura ricettiva o un’attività imprenditoriale;
2. verificare conformità edilizia, requisiti abitativi e igienico-sanitari, impianti, titolo di disponibilità e vincoli applicabili;
3. presentare al SUAR la CIA per la forma non imprenditoriale o la pratica richiesta per la forma imprenditoriale;
4. ottenere l’identificativo regionale o locale previsto dalla banca dati applicabile e successivamente il CIN nazionale;
5. attivare gli adempimenti di pubblica sicurezza, flussi statistici e contributo di soggiorno;
6. installare e mantenere i dispositivi di sicurezza richiesti per ogni unità;
7. predisporre contratto, informativa, tracciamento degli incassi e corretta gestione fiscale.

I requisiti locazione turistica non si esauriscono nella pratica online. La Regione richiede requisiti edilizi e igienico-sanitari propri delle abitazioni e vieta, nella forma non imprenditoriale, servizi turistici accessori e somministrazione di alimenti e bevande. Regolamento condominiale, vincoli sull’immobile e situazione urbanistica devono essere controllati sul caso concreto.

CIN, identificativo locale e sicurezza per ogni unità

Le FAQ BDSR del Ministero del Turismo, aggiornate all’11 maggio 2026, confermano che il CIN riguarda i locatori di immobili destinati a locazioni turistiche e brevi. Il codice nazionale non sostituisce l’identificativo regionale o provinciale: quando entrambi sono previsti, devono essere posseduti ed esposti secondo le rispettive regole. Roma Capitale usa nelle FAQ attuali la denominazione CISE per l’identificativo locale/regionale.

Ogni unità registrata deve avere la propria posizione e il proprio CIN; non si può riutilizzare il codice di un appartamento per pubblicizzarne un altro. Il CIN va esposto all’esterno nel rispetto di eventuali vincoli e indicato negli annunci. L’assenza del codice o la sua mancata esposizione comporta le sanzioni previste dalla disciplina nazionale.

Le stesse FAQ ministeriali chiariscono che ogni appartamento destinato a locazione breve o turistica, in forma imprenditoriale o non imprenditoriale, deve disporre dei propri estintori a norma e dei rilevatori funzionanti di gas combustibili e monossido di carbonio. L’esonero dai rilevatori riguarda le unità prive di impianto a gas nelle quali sia escluso con certezza anche il rischio di formazione di monossido; non elimina l’obbligo degli estintori. Per le unità imprenditoriali si aggiungono i requisiti di sicurezza degli impianti previsti dalle norme statali e regionali.

Organizzare la gestione senza superare il perimetro scelto

Chi intende trasformare appartamenti in locazioni turistiche dovrebbe partire da un censimento scritto: proprietà e disponibilità di ciascuna unità, Comune, periodo di utilizzo, tipo di contratto, servizi, soggetto che incassa e pratiche già attive. Questo documento consente al tecnico, al commercialista e al SUAR di valutare lo stesso progetto, evitando risposte basate su informazioni incomplete.

Una corretta gestione locazioni turistiche Roma separa gli adempimenti del locatore dalle attività operative delegate. Per la gestione quotidiana si può valutare un servizio di gestione della locazione turistica a Roma oppure, quando il progetto comprende distribuzione multicanale e operatività completa, la gestione degli affitti brevi a Roma.

Prima di scegliere tra forma privata, impresa e struttura ricettiva è utile stimare ricavi, costi, imposte, periodi vuoti e carico operativo. I servizi dedicati ai proprietari aiutano a definire il perimetro della delega; una valutazione online della redditività offre invece un primo scenario economico da approfondire con dati e documenti dell’immobile.

Errori da evitare quando aumenta il numero di immobili

Gli errori più frequenti nascono dal trattare soglie diverse come se fossero intercambiabili. Non è corretto usare il limite regionale per ignorare quello fiscale, contare gli annunci invece degli immobili, applicare ancora la vecchia soglia di quattro unità o ritenere che un gestore esterno trasformi automaticamente l’attività del proprietario.

La pianificazione deve precedere l’apertura del calendario. Se il progetto prevede tre unità, un’organizzazione stabile o servizi tipici dell’ospitalità ricettiva, conviene definire da subito forma giuridica, pratica amministrativa e modello fiscale. Una correzione preventiva costa meno di una chiusura forzata, di una contestazione fiscale o della rimozione degli annunci.

FAQ sui casi meno intuitivi

Un appartamento a Roma e uno a Fiumicino superano il limite?

Non superano il limite regionale di due nello stesso Comune e, complessivamente, restano entro la soglia fiscale nazionale di due unità. Servono però pratiche e verifiche locali separate; inoltre, una struttura organizzata come impresa può assumere rilievo anche senza superamento numerico.

Se il terzo appartamento viene affittato solo per poche settimane conta comunque?

La norma fiscale guarda alla destinazione dell’appartamento alla locazione breve nel periodo d’imposta, non a un numero minimo di notti. Prima di offrire la terza unità, anche per un periodo limitato, è prudente impostare la posizione imprenditoriale con il commercialista e verificare la pratica amministrativa.

Vendere o togliere dal mercato un immobile durante l’anno riporta automaticamente sotto soglia?

Non si dovrebbe presumere un azzeramento immediato: occorre ricostruire quali unità sono state effettivamente destinate alla locazione breve nello stesso periodo d’imposta. Contratti, annunci, prenotazioni e incassi devono essere conservati per consentire una valutazione documentata.

Si può usare un solo CIN per due appartamenti nello stesso palazzo?

No. Le unità sono registrate separatamente e ciascuna deve avere il proprio codice e i propri dispositivi di sicurezza. Un annuncio cumulativo non consente di riutilizzare il CIN di un appartamento per l’altro.

Affidare tutto a un property manager elimina gli obblighi del proprietario?

No. La delega può trasferire attività operative definite nel contratto, ma non cancella gli obblighi che la legge attribuisce al locatore o al titolare. Ruoli e responsabilità devono essere indicati con precisione e verificati rispetto alle pratiche presentate.

Contenuto informativo aggiornato al 26 agosto 2026. Le regole possono cambiare e la qualificazione dipende dal caso concreto: prima di avviare o ampliare l’attività, verificare la pratica con il SUAR competente, un tecnico abilitato e il consulente fiscale.