Aprire un B&B a Roma nel 2026: requisiti, SCIA, tasse e costi

Per aprire un B&B a Roma nel 2026 il titolare o gestore deve avere la residenza nella struttura e riservarsi una propria camera da letto. Questo obbligo vale sia per il B&B non imprenditoriale sia per quello imprenditoriale. La forma non imprenditoriale può destinare agli ospiti fino a tre camere e sei posti letto; quella imprenditoriale fino a quattro camere e otto posti letto, sempre nel rispetto delle metrature.

Servono inoltre il soggiorno con cucina o angolo cottura, la prima colazione, la SCIA telematica al SUAR, il CIN, la comunicazione degli ospiti alla Questura, i flussi turistici, il contributo di soggiorno e la polizza di responsabilità civile. L’etichetta “non imprenditoriale” scelta nella pratica non elimina un eventuale obbligo di Partita IVA se l’attività concreta è abituale e organizzata.

Questa guida spiega requisiti, procedura, fiscalità e costi da considerare per un bed and breakfast a Roma, con fonti aggiornate ad agosto 2026. Prima dell’avvio è opportuno far verificare immobile, pratica e modello fiscale dai professionisti competenti.

Requisiti del B&B a Roma in sintesi

Definizione di Bed and Breakfast nel Lazio

L’articolo 9 del Regolamento della Regione Lazio 7 agosto 2015, n. 8 definisce i B&B come strutture situate in immobili che erogano ospitalità e prima colazione, dotate di soggiorno con cucina o angolo cottura annesso.

Il limite generale dell’articolo è di quattro camere e otto posti letto. L’Allegato A6 distingue poi le due forme: tre camere e sei posti per il non imprenditoriale, quattro camere e otto posti per l’imprenditoriale. In entrambi i casi la capacità reale dipende dalle superfici utili delle camere.

Residenza obbligatoria anche nel B&B imprenditoriale

Il regolamento richiede che il titolare o il gestore abbia la residenza nella struttura e mantenga al suo interno una camera da letto riservata. L’Allegato A6 ripete espressamente l’obbligo per entrambe le forme.

Non è quindi corretto aprire un “B&B imprenditoriale” a Roma vivendo altrove. Se il progetto non prevede la residenza del gestore, bisogna valutare una tipologia diversa, come Guest House o CAV, purché l’immobile e i servizi ne rispettino i requisiti.

La residenza deve essere reale, non una dichiarazione formale usata soltanto per ottenere la SCIA. Il gestore deve inoltre riservarsi una camera con le caratteristiche abitative previste, che non può essere conteggiata tra quelle vendute agli ospiti.

Differenze tra B&B, Guest House e casa vacanze

Chi non può risiedere nell’immobile non deve aggirare il requisito con un nome commerciale. Per approfondire l’alternativa in camere consulta la guida sull’affittacamere nel Lazio.

Numero massimo di camere e posti letto

Per il B&B non imprenditoriale il massimo è di tre camere e sei posti letto destinati agli ospiti. Per il B&B imprenditoriale il massimo è di quattro camere e otto posti letto. A questi spazi si aggiunge la camera riservata al gestore.

Il numero autorizzabile può essere inferiore al massimo teorico. L’Allegato A6 richiede almeno 8 metri quadrati per la singola, 14 per la doppia e un incremento di 6 metri quadrati per ogni posto letto ulteriore. Non è consentito installare posti letto nel soggiorno o vano comune.

Soggiorno, cucina e spazi comuni

Il B&B deve avere un soggiorno con cucina o angolo cottura annesso. La sala comune destinata anche alla colazione deve avere la superficie indicata dall’Allegato A6, pari ad almeno 14 metri quadrati nelle condizioni previste.

Corridoi e disimpegni non diventano sala comune. Anche la camera del gestore, i bagni e gli spazi riservati devono essere rappresentati correttamente nella planimetria allegata alla pratica.

Bagni e rapporto con i posti letto

Quando più camere condividono il bagno, l’Allegato prevede almeno un bagno ogni sei posti letto o frazione nel B&B non imprenditoriale e uno ogni quattro posti letto o frazione in quello imprenditoriale. Bagni privati e comuni devono avere le dotazioni igienico-sanitarie richieste.

La semplice presenza di un secondo bagno non aumenta automaticamente la capacità: superfici, camere e posti letto devono essere verificati insieme.

Destinazione d’uso, Catasto e conformità

L’uso dell’appartamento come B&B non comporta cambio di destinazione d’uso ai fini urbanistici secondo il regolamento regionale. Rimangono però obbligatori i requisiti delle abitazioni e il rispetto della normativa edilizia e igienico-sanitaria.

La planimetria catastale conforme non dimostra da sola la regolarità urbanistica. Prima della SCIA è prudente far controllare titoli edilizi, stato di fatto, categoria catastale, altezze, finestre, impianti ed eventuale agibilità.

L’Allegato A6 indica le categorie catastali ammesse nel gruppo A con specifiche esclusioni. Un tecnico deve verificare il classamento effettivo prima di progettare l’attività.

Prima colazione: servizio obbligatorio

La colazione è elemento essenziale del B&B in entrambe le forme. Non può essere eliminata per trasformare di fatto il soggiorno in una semplice locazione, né può essere pubblicizzata senza rispettare le norme alimentari e igienico-sanitarie applicabili.

Modalità di preparazione, alimenti ammessi, conservazione, allergeni e adempimenti sanitari devono essere verificati con SUAR e ASL sulla base del servizio concreto. La SCIA ricettiva non autorizza automaticamente qualsiasi attività di ristorazione aperta al pubblico.

Pulizia, biancheria e assistenza

L’Allegato A6 richiede per entrambe le forme:

• pulizia giornaliera di camere e bagni;
• cambio giornaliero della biancheria da bagno;
• cambio della biancheria da letto ogni tre giorni o su richiesta;
• cambio e pulizia a ogni avvicendamento dell’ospite;
• assistenza per manutenzione ed emergenze con reperibilità telefonica 24 ore.

Il fatto che il gestore risieda nella struttura non elimina la necessità di processi, fornitori e sostituzioni in caso di assenza.

SCIA per aprire un B&B a Roma

L’avvio richiede una SCIA telematica allo Sportello Unico per le Attività Ricettive di Roma Capitale. La pratica deve indicare tipologia, forma di gestione, denominazione, capacità, servizi e periodo di apertura.

La SCIA produce effetti dalla presentazione se completa e veritiera, ma il Comune e gli altri enti possono controllare, chiedere conformazioni o vietare l’attività. “Effetto immediato” non significa approvazione preventiva né immunità da verifiche.

Documenti regionali da allegare

Il regolamento regionale prevede, tra l’altro:

• planimetria catastale sottoscritta dall’interessato con dichiarazione di conformità e indicazione di dati catastali, superfici, altezze, posti letto, vani comuni e riservati;
• dichiarazione sul possesso o sulla disponibilità dei locali e relativo titolo;
• attestazione della comunicazione formale all’amministratore se l’immobile è in un edificio condominiale;
• per le società, documentazione societaria e quanto previsto dalla pratica.

Il modulo online di Roma può richiedere ulteriori dichiarazioni o allegati. Non è corretto promettere che bastino “planimetria e foto”: bisogna seguire la modulistica vigente nel giorno dell’invio.

Costi e tariffe SUAR nel 2026

Roma Capitale ha aggiornato dal 1° gennaio 2026 le tariffe di alcuni servizi turistici. L’importo corretto dei diritti va letto nella procedura ufficiale; una cifra riportata in un vecchio articolo può non essere più valida.

I costi complessivi dipendono soprattutto dallo stato dell’immobile. Un preventivo serio distingue:

Promettere un totale di avvio tra 1.000 e 3.500 euro senza sopralluogo è poco affidabile: un bagno aggiuntivo, una difformità o un impianto da rifare possono cambiare completamente il progetto.

Comunicazione all’amministratore e regolamento condominiale

La comunicazione formale all’amministratore non è un gesto facoltativo di cortesia: è prevista tra gli allegati della SCIA per il B&B in condominio.

La comunicazione non risolve un eventuale divieto. Un regolamento contrattuale con clausola chiara può limitare l’uso delle proprietà esclusive; una delibera assembleare ordinaria non può creare liberamente nuove restrizioni ai diritti individuali. Il testo va valutato da un legale, insieme agli atti di acquisto.

Restano comunque applicabili regole su rumore, accessi, parti comuni e immissioni. La presenza del B&B non autorizza comportamenti molesti degli ospiti.

Sicurezza e dotazioni obbligatorie

L’Allegato A6 richiede, per entrambe le forme, cassetta di primo soccorso, estintore e segnaletica del percorso antincendio nel rispetto della normativa vigente. Richiede inoltre un punto telefonico fisso o mobile per le emergenze e le altre dotazioni previste.

Non basta acquistare un estintore generico. Numero, collocazione, manutenzione, impianti e dispositivi aggiuntivi devono essere verificati in funzione della struttura e delle norme nazionali applicabili. Un rilevatore di fumo non sostituisce un eventuale rilevatore di monossido o gas quando richiesto.

Polizza di responsabilità civile

Il regolamento regionale obbliga le strutture extralberghiere a stipulare una polizza di responsabilità civile verso i clienti. L’obbligo riguarda anche il B&B non imprenditoriale.

La normale assicurazione domestica può escludere l’ospitalità a pagamento. La compagnia deve conoscere l’uso reale, il numero di camere, la somministrazione della colazione ed eventuali collaboratori. Le protezioni dei portali non sostituiscono automaticamente la polizza della struttura.

Targa, denominazione e prezzi

La struttura deve usare la denominazione e la tipologia dichiarate, esporre il segno previsto e la targa con le informazioni richieste. Se il regolamento comunale o condominiale vieta la targa esterna, la disciplina regionale consente la collocazione interna in prossimità dell’ingresso.

Prezzi e servizi devono essere esposti nelle forme previste e non possono differire da quanto comunicato al cliente. Definirsi “hotel” o “Guest House” quando la SCIA riguarda un B&B può indurre in errore.

CIN e banca dati nazionale

Nel 2026 anche i B&B devono avere il Codice Identificativo Nazionale, richiesto tramite la BDSR del Ministero del Turismo. Il CIN va esposto e inserito negli annunci secondo la normativa.

Il CIN non sostituisce SCIA e codice regionale, non certifica la forma fiscale e non sana l’immobile. I dati della struttura devono essere allineati tra Comune, Regione e banca dati nazionale.

Alloggiati Web

Le generalità degli ospiti devono essere trasmesse alla Questura tramite Alloggiati Web entro 24 ore dall’arrivo e immediatamente per soggiorni inferiori a 24 ore. L’obbligo vale per tutte le prenotazioni, incluse quelle dirette.

Credenziali, deleghe e ricevute devono essere gestite con sicurezza. La raccolta dei documenti deve rispettare la privacy e non autorizza una conservazione indiscriminata delle copie.

Flussi turistici e contributo di soggiorno

Arrivi e presenze vanno comunicati alla Regione Lazio attraverso il sistema statistico indicato. Questo adempimento è separato dall’invio alla Questura.

A Roma il gestore deve inoltre applicare il contributo di soggiorno: informazione, riscossione, registrazione, comunicazione e riversamento attraverso GECOS secondo tariffe, esenzioni e scadenze comunali. Nel 2026 le comunicazioni e i pagamenti sono trimestrali alle scadenze pubblicate da Roma Capitale, non genericamente mensili.

B&B non imprenditoriale: trattamento fiscale

Se l’attività è effettivamente occasionale e non organizzata come impresa, i proventi possono rientrare tra i redditi diversi derivanti da attività commerciale non esercitata abitualmente. I costi specificamente inerenti e documentati seguono le regole dell’articolo 71 TUIR e non vanno confusi con una deduzione forfettaria automatica.

Il B&B non applica la cedolare secca ai corrispettivi dell’ospitalità: colazione, pulizia giornaliera e organizzazione ricettiva lo distinguono dalla pura locazione. Ricevute, bollo e dichiarazione devono essere impostati con il commercialista.

Quando la Partita IVA diventa necessaria

La qualificazione fiscale dipende da continuità, abitualità, organizzazione, mezzi e modalità concrete. Il fatto di risiedere nella struttura non prova da solo l’occasionalità, perché anche il B&B imprenditoriale richiede la residenza.

Segnali di impresa possono essere organizzazione stabile, apertura continuativa, personale, processi professionali e attività esercitata sistematicamente. Non esiste la regola “se vivi nella casa, niente Partita IVA”. La forma dichiarata al SUAR deve essere coerente con i fatti e con la posizione fiscale.

B&B imprenditoriale: imposte, IVA e contributi

Il B&B imprenditoriale richiede Partita IVA e gestione come impresa individuale o società. I ricavi producono reddito d’impresa; per i servizi di alloggio può applicarsi normalmente l’IVA del 10% quando ne ricorrono i presupposti.

Occorre valutare Registro imprese, posizione INPS, documenti fiscali, commissioni dei portali e contabilità. L’effettivo inquadramento previdenziale dipende dal soggetto, dalla forma giuridica e dal lavoro svolto.

Regime forfettario: quando è possibile

Il forfettario può essere valutato dall’imprenditore individuale persona fisica che rispetta il limite di 85.000 euro e tutte le altre condizioni. Non è disponibile per le società. Il superamento di 100.000 euro comporta la fuoriuscita nello stesso anno secondo le regole vigenti.

L’imposta sostitutiva è ordinariamente del 15%; il 5% per le nuove attività richiede condizioni specifiche e non spetta automaticamente. I costi reali non sono dedotti uno per uno: per un B&B con colazioni, pulizie e personale, la convenienza va simulata sul margine effettivo.

Nessuna chiusura obbligatoria, ma la fiscalità guarda ai fatti

Dopo le pronunce intervenute sulla disciplina regionale, non è previsto un periodo di inattività obbligatoria per il solo B&B non imprenditoriale. Questo non significa che un’attività continua e organizzata resti automaticamente occasionale ai fini fiscali.

Calendario, pubblicità, organizzazione e servizi devono essere coerenti con la forma scelta. Un periodo di chiusura artificiale non basta a escludere l’impresa; allo stesso modo, l’apertura potenziale tutto l’anno non è l’unico criterio.

Quanto può rendere un B&B a Roma

Non esiste un ricavo standard. Il risultato dipende da indirizzo, camere effettivamente vendibili, bagni, qualità, accessibilità, stagionalità e costi. La camera riservata al gestore riduce la superficie commercializzabile e va inclusa nel conto economico.

La simulazione deve sottrarre portali, colazione, pulizie giornaliere, biancheria, utenze, manutenzione, assicurazione, imposte, contributi e tempo del gestore. Confrontare soltanto prezzo a notte e canone di locazione produce una risposta falsa.

Checklist prima della SCIA

1. confermare residenza reale e camera riservata al gestore;
2. misurare camere, sala comune e bagni;
3. verificare titoli edilizi, Catasto, impianti e categoria;
4. leggere regolamento condominiale e inviare la comunicazione prevista;
5. scegliere forma imprenditoriale o non imprenditoriale con il commercialista;
6. definire colazione e requisiti alimentari;
7. predisporre planimetria e dichiarazioni del SUAR;
8. calcolare diritti, adeguamenti, assicurazione e costi ricorrenti;
9. attivare CIN, Questura, Regione e GECOS;
10. preparare targa, prezzi, privacy e documentazione fiscale.

Errori frequenti

• pensare che nel B&B imprenditoriale non serva la residenza;
• vendere quattro camere nella forma non imprenditoriale;
• conteggiare la camera del gestore tra quelle degli ospiti;
• usare il soggiorno come posto letto;
• confondere B&B e locazione breve con cedolare secca;
• considerare facoltativa la comunicazione all’amministratore;
• presumere che il condominio non possa mai opporre un divieto;
• presentare la SCIA senza verificare la regolarità edilizia;
• usare tariffe SUAR o costi di lavori presi da vecchie guide;
• dichiararsi non imprenditoriale nonostante un’organizzazione abituale.

Domande frequenti

Posso aprire un B&B a Roma senza risiedere nell’immobile?

No. Il regolamento del Lazio impone la residenza del titolare o gestore nella struttura e una camera riservata, sia nella forma non imprenditoriale sia in quella imprenditoriale.

Quante camere posso usare?

Fino a tre camere e sei posti letto nel B&B non imprenditoriale; fino a quattro camere e otto posti nel B&B imprenditoriale. Metrature e bagni possono ridurre la capacità effettiva.

Posso aprire senza Partita IVA?

Solo se l’attività è realmente occasionale e non organizzata come impresa, oltre a rispettare la forma amministrativa non imprenditoriale. La residenza non è sufficiente a dimostrare l’occasionalità.

Posso applicare la cedolare secca?

Non ai corrispettivi del B&B. La cedolare riguarda determinate locazioni; il B&B offre ospitalità, prima colazione, pulizia giornaliera e altri servizi ricettivi.

La SCIA richiede sempre la relazione asseverata di un tecnico?

Il regolamento regionale elenca per il B&B una planimetria catastale sottoscritta dall’interessato con specifiche dichiarazioni, ma il modulo SUAR vigente può richiedere ulteriori allegati. Una verifica tecnica preventiva resta fortemente consigliata.

Il condominio può vietare il B&B?

Una clausola chiara di un regolamento contrattuale può incidere sull’uso dell’unità; una delibera ordinaria non può liberamente comprimere i diritti individuali. Il testo concreto deve essere valutato da un legale.

Conclusione

Aprire un B&B a Roma richiede prima di tutto la residenza effettiva del gestore e un immobile compatibile. La scelta tra forma imprenditoriale e non imprenditoriale modifica capienza e fiscalità, ma non elimina l’obbligo di vivere nella struttura. SCIA, colazione, sicurezza, assicurazione e adempimenti devono essere progettati come un unico sistema.

Se vuoi valutare fattibilità, posizionamento e gestione di un B&B a Roma puoi richiedere un’analisi a Propert. Le conclusioni tecniche, legali e fiscali definitive devono essere confermate dai professionisti abilitati sul caso specifico.

Fonti normative e istituzionali

• Regione Lazio – Regolamento regionale 7 agosto 2015, n. 8, articolo 9
• Regione Lazio – Allegato A6, requisiti dei B&B
• Regione Lazio – Regolamento regionale 16 giugno 2017, n. 14
• Roma Capitale – FAQ sulle attività ricettive
• Roma Capitale – Sportello Unico Attività Ricettive
• Ministero del Turismo – FAQ BDSR e CIN
• Normattiva – TULPS, articolo 109
• Roma Capitale – Contributo di soggiorno
• Normattiva – TUIR
• Agenzia delle Entrate – Regime forfettario

Contenuto aggiornato ad agosto 2026. Norme, prassi, tariffe e modulistica possono cambiare. Questa guida non sostituisce consulenza legale, fiscale, previdenziale, urbanistica, sanitaria o tecnica.