Tassazione affitti brevi 2026: cedolare, forfettario o società

La tassazione degli affitti brevi nel 2026 cambia radicalmente in base a chi svolge l’attività, al numero degli immobili, ai servizi offerti e al livello di organizzazione. Cedolare secca, regime forfettario e società non sono tre aliquote intercambiabili tra cui scegliere liberamente: appartengono a modelli giuridici e fiscali differenti.

Un proprietario che concede direttamente uno o più appartamenti può restare nel perimetro della locazione privata e, se ne ricorrono le condizioni, utilizzare la cedolare secca. Il regime forfettario presuppone invece l’esercizio di un’attività d’impresa individuale. Una società applica la tassazione ordinaria sul proprio reddito e non può utilizzare la cedolare secca.

Questa guida spiega le regole nazionali verificate ad agosto 2026 e propone un metodo di confronto. La scelta concreta deve comunque essere validata da un commercialista sulla posizione del proprietario, sui contratti e sull’attività effettivamente svolta.

Che cosa sono fiscalmente gli affitti brevi

L’articolo 4 del decreto-legge 50/2017 considera locazioni brevi i contratti riguardanti immobili abitativi, di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio d’impresa. Il limite va verificato considerando i rapporti intervenuti nell’anno tra le medesime parti.

Il contratto può comprendere la fornitura iniziale di biancheria e la pulizia dei locali. Se l’organizzazione offre prestazioni aggiuntive tipiche di un’attività ricettiva — per esempio somministrazione, servizi continuativi durante il soggiorno o un apparato aziendale strutturato — la qualificazione fiscale non dipende più soltanto dal nome usato nell’annuncio.

La distinzione tra reddito fondiario, reddito diverso e reddito d’impresa dipende anche dal titolo con cui l’immobile è utilizzato. Il proprietario o titolare di un diritto reale dichiara normalmente il reddito nel quadro dei fabbricati; sublocatore e comodatario seguono le regole previste per i redditi diversi. Quando l’attività è imprenditoriale, il reddito confluisce invece nel reddito d’impresa.

Cedolare secca sugli affitti brevi nel 2026

La cedolare secca è un’imposta sostitutiva riservata alle persone fisiche che operano fuori dall’attività d’impresa. Sostituisce l’IRPEF e le relative addizionali sul reddito assoggettato al regime, ma non trasforma i costi della gestione in spese deducibili.

Aliquota del 21% e del 26%

Per gli affitti brevi l’aliquota ordinaria della cedolare è il 26%. È ridotta al 21% per i redditi relativi a una sola unità immobiliare, scelta dal contribuente nella dichiarazione dei redditi. La regola è confermata dalle istruzioni 2026 dell’Agenzia delle Entrate per il quadro LC.

In pratica, chi destina due appartamenti alle locazioni brevi può applicare il 21% al reddito di uno dei due e il 26% all’altro. La scelta dell’unità agevolata non viene effettuata prenotazione per prenotazione, ma in dichiarazione. La modifica è stata introdotta dall’articolo 1, comma 63, della legge 213/2023.

La ritenuta dei portali non coincide sempre con l’imposta finale

Quando un intermediario o un portale incassa o interviene nel pagamento, applica la ritenuta del 21% prevista dalla legge. Dal 2024 la ritenuta opera a titolo d’acconto. Se per una determinata unità l’imposta sostitutiva dovuta è il 26%, il contribuente deve gestire la differenza nella dichiarazione, tenendo conto delle ritenute certificate.

È quindi necessario riconciliare incassi, Certificazioni Uniche, commissioni e prenotazioni. Considerare il 21% trattenuto dal portale come imposta sempre definitiva può produrre un debito inatteso.

I costi non si deducono analiticamente

La cedolare si applica al corrispettivo fiscalmente rilevante senza consentire la deduzione analitica di pulizie, utenze, commissioni OTA, biancheria, manutenzioni o compensi del gestore. Questo non rende il regime necessariamente svantaggioso: significa però che il confronto deve essere effettuato sul risultato netto, non soltanto sull’aliquota nominale.

Con 40.000 euro di ricavi e 15.000 euro di costi, per esempio, la cedolare continua a essere calcolata sulla base imponibile prevista per la locazione e non sui 25.000 euro rimasti dopo i costi. L’esempio serve a illustrare il metodo; la base effettiva deve essere ricostruita in base ai contratti e alla titolarità dell’immobile.

Quanti appartamenti si possono gestire da privato?

Dal 2021 il regime fiscale delle locazioni brevi è riconosciuto soltanto quando, nello stesso periodo d’imposta, vengono destinati a tale finalità non più di quattro appartamenti. Se gli appartamenti sono più di quattro, l’attività si presume imprenditoriale, indipendentemente dal fatto che le prenotazioni arrivino direttamente o tramite portali.

La regola è indicata nelle FAQ ufficiali dell’Agenzia delle Entrate sulle locazioni brevi e deriva dall’articolo 1, comma 595, della legge 178/2020.

Quattro appartamenti rappresentano un limite massimo per accedere al regime delle locazioni brevi private, non una franchigia assoluta. Anche con uno, due o tre immobili l’attività può essere qualificata come impresa quando presenta continuità, organizzazione e servizi incompatibili con la semplice gestione del patrimonio personale.

Non esiste una soglia nazionale di 180 giorni

Il numero di giorni locati durante l’anno, preso isolatamente, non determina l’obbligo di partita IVA. La frequente affermazione secondo cui “oltre 180 giorni l’attività diventa commerciale” non trova una regola generale nella disciplina fiscale nazionale degli affitti brevi.

Contano invece il numero delle unità, il tipo di servizi, le modalità organizzative e il modo concreto in cui l’attività viene esercitata. Eventuali limiti o obblighi regionali e comunali riguardano inoltre il piano amministrativo e devono essere verificati separatamente.

Quando serve la partita IVA

La partita IVA diventa necessaria quando l’attività è svolta in forma imprenditoriale. Questo avviene certamente nel caso della presunzione legale oltre quattro appartamenti destinati alle locazioni brevi e può verificarsi anche prima, se l’organizzazione e i servizi mostrano il carattere professionale e abituale dell’attività.

Aprire la partita IVA non significa automaticamente poter scegliere il regime forfettario. Occorre individuare l’attività reale, il codice ATECO corretto, la posizione previdenziale, gli obblighi IVA e il regime contabile applicabile. La classificazione di una struttura ricettiva, di una locazione immobiliare e di un servizio di gestione per conto terzi può condurre a risultati differenti.

Regime forfettario per gli affitti brevi

Il forfettario è riservato alle persone fisiche che esercitano attività d’impresa, arte o professione e possiedono i requisiti previsti dalla legge 190/2014. Non può essere utilizzato da una SRL e non si applica automaticamente ai canoni percepiti dal privato proprietario.

Soglia di 85.000 euro e uscita oltre 100.000 euro

Nel 2026 la soglia ordinaria di ricavi o compensi per accedere o restare nel regime è pari a 85.000 euro, verificata secondo le regole previste per il periodo precedente. Se i ricavi o compensi superano 100.000 euro, il regime cessa nello stesso anno e l’IVA diventa dovuta a partire dall’operazione che determina il superamento.

La disciplina vigente è contenuta nei commi da 54 a 89 dell’articolo 1 della legge 190/2014. Vanno controllate anche le cause di esclusione: partecipazioni societarie incompatibili, rapporti prevalenti con precedenti datori di lavoro, spese per personale e altri requisiti possono impedire l’applicazione del regime.

Imposta al 15% o al 5%: su quale base?

L’imposta sostitutiva ordinaria è pari al 15%. L’aliquota del 5% può essere applicata per i primi cinque periodi d’imposta soltanto alle attività realmente nuove che rispettano tutte le condizioni di legge. Non basta aprire una nuova partita IVA per trasformare al 5% la prosecuzione di un’attività già esercitata.

L’imposta non viene calcolata sull’utile contabile effettivo. I ricavi sono moltiplicati per il coefficiente di redditività associato all’attività esercitata; dal reddito così determinato si deducono i contributi previdenziali ammessi. Non esiste un unico coefficiente valido per qualunque attività collegata agli affitti brevi: struttura ricettiva, locazione imprenditoriale e servizi immobiliari vanno inquadrati correttamente.

Costi, IVA e contributi

Nel forfettario i costi reali non sono dedotti uno per uno, perché vengono riconosciuti implicitamente attraverso il coefficiente di redditività. Un’attività con commissioni, pulizie, dipendenti e manutenzioni elevate può quindi avere un utile reale molto diverso dal reddito fiscale forfettario.

Anche l’affermazione secondo cui i contributi sarebbero sempre dovuti soltanto sui ricavi effettivi è imprecisa. Per gli iscritti alla Gestione commercianti esistono contribuzione sul minimale e aliquote sulla parte eccedente. L’INPS, circolare 14 del 9 febbraio 2026, indica per i commercianti un’aliquota complessiva del 24,48% e conferma la possibile riduzione contributiva del 35% per i forfettari che presentano la domanda e rispettano i requisiti.

Gestire gli affitti brevi con una società

Una SRL può essere adatta quando l’attività richiede personale, investimenti, soci, reinvestimento degli utili, separazione patrimoniale e un’organizzazione stabile. Non è però una scorciatoia fiscale e non accede alla cedolare secca.

La società determina il reddito secondo le regole d’impresa, deducendo i costi inerenti, documentati e fiscalmente ammessi. Le società di capitali sono ordinariamente soggette a IRES con aliquota del 24%, oltre all’IRAP quando dovuta e agli ulteriori effetti fiscali legati alla distribuzione degli utili ai soci. Il 24% è previsto dall’articolo 77 del TUIR, come modificato dalla legge 208/2015.

Costi realmente deducibili e costi soltanto apparenti

Con una società possono assumere rilevanza costi operativi, personale, software, marketing, consulenze e ammortamenti, ma la deducibilità non dipende dalla semplice presenza di una fattura. Servono inerenza all’attività, competenza, tracciabilità e corretta documentazione.

Se la società possiede immobili, entrano in gioco anche le regole specifiche per gli immobili patrimonio o strumentali e la disciplina delle società non operative. Se invece gli immobili restano intestati ai soci e vengono concessi alla società, occorre regolare contratti, canoni e rapporti tra parti correlate. La struttura va progettata prima di trasferire immobili o firmare contratti.

SRL e SRLS non hanno una tassazione diversa

La SRL semplificata riduce alcuni costi e vincoli nella costituzione, ma non introduce un regime fiscale agevolato autonomo. Contabilità, bilancio, imposte e responsabilità amministrative restano quelli propri di una società di capitali. La scelta tra SRL ordinaria e semplificata riguarda soprattutto governance, statuto e flessibilità, non l’aliquota IRES.

Privato con gestore professionale: una quarta soluzione

Gestione privata non significa necessariamente fare tutto da soli. Il proprietario può mantenere in capo a sé il contratto di locazione e affidare attività operative a un property manager, purché ruoli, incassi, fatturazione e servizi siano impostati in modo coerente.

Una gestione professionale delle locazioni turistiche a Roma può occuparsi di distribuzione, prezzi, ospiti, pulizie e manutenzione senza trasformare automaticamente il proprietario in imprenditore. La qualificazione deve però essere verificata sul contratto e sull’effettivo modello operativo: la delega non può essere utilizzata per mascherare un’attività imprenditoriale svolta dal proprietario.

Confronto tra cedolare, forfettario e società

La tabella confronta i principi generali e non sostituisce un calcolo fiscale personalizzato. In particolare, l’imposta societaria non coincide con il prelievo complessivo del socio e l’aliquota forfettaria non coincide con l’incidenza totale dopo contributi.

Esempio di confronto economico corretto

Per scegliere il modello non basta moltiplicare i ricavi per il 21%, il 15% o il 24%. Occorre costruire tre conti economici con le stesse ipotesi:

• ricavi lordi effettivamente attesi;
• commissioni dei portali e del gestore;
• pulizie, biancheria, utenze e materiali;
• manutenzione ordinaria e straordinaria;
• assicurazioni, software e costi amministrativi;
• imposte dirette e locali;
• contributi previdenziali;
• costi di contabilità, società e personale;
• liquidità che si intende reinvestire o prelevare.

Il risultato da confrontare è la rendita netta disponibile per il proprietario, non l’aliquota stampata sulla dichiarazione. Una valutazione online del potenziale dell’immobile aiuta a stimare ricavi e costi operativi prima di scegliere l’assetto fiscale.

Quale modello conviene nel 2026?

Quando può essere adatta la cedolare secca

È spesso il punto di partenza per il proprietario con pochi immobili, attività realmente non imprenditoriale e costi operativi sotto controllo. Semplicità e assenza di contribuzione legata alla mera locazione vanno confrontate con l’impossibilità di dedurre i costi.

Quando valutare il forfettario

Può risultare efficiente per un’attività individuale che possiede i requisiti, resta entro le soglie e presenta una struttura dei costi compatibile con il coefficiente di redditività. Prima di aprire occorre simulare anche contributi e conseguenze del superamento delle soglie.

Quando può servire una società

Diventa più coerente in presenza di soci, personale, più linee di attività, investimenti rilevanti o utili da reinvestire. Va però verificato il costo complessivo: imposte societarie, distribuzione degli utili, amministrazione e rischio di disciplina delle società non operative.

Errori fiscali da evitare

• ritenere che il 21% trattenuto dal portale sia sempre l’imposta definitiva;
• applicare la cedolare al 21% a tutti gli appartamenti;
• contare più di quattro immobili come se l’attività restasse privata;
• usare la presunta soglia dei 180 giorni per decidere la partita IVA;
• aprire il forfettario senza verificare attività, ATECO e cause di esclusione;
• confondere aliquota del 5% con imposta applicabile a ogni nuova partita IVA;
• ignorare contributi minimi e posizione previdenziale;
• costituire una SRLS pensando che abbia una tassazione agevolata;
• confrontare le aliquote senza includere costi e prelievi dei soci;
• non riconciliare Certificazioni Uniche e incassi delle piattaforme.

Checklist per il commercialista

Prima della scelta è utile consegnare al professionista:

• elenco degli immobili e titolo di possesso o disponibilità;
• ricavi e giorni di locazione per ciascuna unità;
• contratti utilizzati e servizi inclusi;
• rendiconti di Airbnb, Booking e degli altri intermediari;
• Certificazioni Uniche e ritenute subite;
• costi operativi documentati;
• eventuali partecipazioni societarie o altre partite IVA;
• previsione di assunzioni, soci e investimenti;
• modalità con cui gli utili verranno prelevati o reinvestiti.

Per coordinare anche gli aspetti operativi, Propert mette a disposizione servizi dedicati ai proprietari di immobili a Roma, con analisi del modello di gestione e supporto sulle attività quotidiane.

Domande frequenti

Posso applicare il 21% a due appartamenti?

No. Nel regime degli affitti brevi il 21% è riservato ai redditi di una sola unità scelta in dichiarazione; sulle altre unità ammesse si applica il 26%.

Se affitto per più di 180 giorni devo aprire la partita IVA?

Non esiste una soglia fiscale nazionale generale di 180 giorni. La valutazione dipende dal numero degli appartamenti, dall’organizzazione e dai servizi effettivamente forniti.

Con quattro appartamenti sono certamente un privato?

No. Quattro è il limite massimo per il regime delle locazioni brevi, ma l’attività può essere imprenditoriale anche con meno immobili se viene svolta con organizzazione e professionalità.

Il forfettario consente di dedurre le commissioni Booking o Airbnb?

Non analiticamente. I costi sono riconosciuti attraverso il coefficiente di redditività previsto per l’attività esercitata.

Una SRL paga soltanto il 24%?

No. Il 24% è l’aliquota IRES ordinaria, ma vanno considerati IRAP quando applicabile, costi amministrativi, posizione previdenziale e tassazione dell’eventuale distribuzione degli utili.

Posso mantenere la cedolare affidando la gestione a un professionista?

È possibile quando il proprietario resta effettivamente locatore privato e il rapporto con il gestore è strutturato correttamente. Contratti, incassi e servizi devono però essere verificati nel caso concreto.

Conclusioni

Nel 2026 la cedolare secca resta semplice ma si applica al 21% soltanto a un immobile e al 26% agli altri, entro il perimetro massimo di quattro appartamenti. Il forfettario riguarda l’impresa individuale, richiede requisiti specifici e comporta anche una valutazione previdenziale. La società permette una gestione più strutturata e la deduzione dei costi ammessi, ma aggiunge imposte, adempimenti e costi di governance.

La decisione professionale parte dai numeri reali dell’immobile e dall’attività concretamente svolta. Prima si calcola la rendita netta nei diversi scenari; poi si sceglie, con il commercialista, la forma fiscale e organizzativa coerente. In materia tributaria, una struttura formalmente economica ma incompatibile con i fatti è sempre la soluzione più costosa.